1、判决书字号
一审判决书：惠州市博罗县人民法院（2012）行初字第9号行政判决书。
二审判决书：惠州市中级人民法院（2013）行终字第1号行政判决书

2、案由：房屋行政登记

3、诉讼双方：
原告（上诉人）：孙某。
委托代理人：马莉，广东人民时代律师事务所律师。
委托代理人：胡胜岳，广东正大方略律师事务所律师。
被告（被上诉人）：博罗县房产管理局。
法定代表人：叶某，局长。
委托代理人：刘晓芳、李晓军，均系广东法村律师事务所律师。
第三人：博罗县星光建材有限公司，地址：博罗县罗阳镇广汕公路县华侨中学对面。
一审委托代理人：林某，博罗县星光建材有限公司总经理。
二审委托代理人：无。
第三人：张某，男，汉族，1959年6月6日出生，住址：广东省博罗县。
一审委托代理人：卢伟强，广东启鑫律师事务所律师。
二审委托代理人：朱启珍、邹满贵，均系广东启鑫律师事务所律师。
第三人：马某，女，1975年3月14日出生，住址：广东省博罗县。
一审委托代理人：林某，博罗县星光建材有限公司总经理。
二审委托代理人：无。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：惠州市博罗县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨远忠；审判员：钟翔能、张建中。
二审法院：惠州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王瑞南；代理审判员：邱炜炜、李莲莲。

6、审结时间
一审审结时间：2012年10月29日。
二审审结时间：2013年9月22日。

3、一审事实和证据
博罗县人民法院经审理查明：原告孙某与第三人博罗县星光建材有限公司分别于2009年5月12日签订编号为"博罗-××-×××-91363号"的《商品房买卖合同》和2009年6月17日签订编号为"博罗-××-×××-91362号"的《商品房买卖合同》，由原告向第三人博罗县星光建材有限公司购买位于罗阳镇商业东街王雅居A栋101号、102号商铺2套，买卖合同定价为101号120万元、102号为100万元。2010年9月18日，原告向第三人博罗县星光建材有限公司签署出具一份《意向委托书》，《意向委托书》的主要内容是原告同意委托第三人博罗县星光建材有限公司代原告办理上述两套商铺的转让手续，《意向委托书》具体内容如下："一、两间店铺转让总价叁佰玖拾万元正（390万元）；二、2010年9月19日收取转让订金壹佰万元正（100万元）；三、交付使用前收取壹佰万元正（100万元）；四、签订本委托书一个月内在房管部门办妥取消本人孙某名下备案登记前付壹佰万元正（100万元），办理相关手续由博罗县星光建材有限公司负责；五、其余玖拾万元，由博罗县星光建材有限公司开具十天内支取的支票，本人在十天内提取。本委托意向在本人收到转让款订金壹佰万元后委托书生效，如在本委托办理途中发生非本人故意行为造成该两套房转让不成功，不能追究本人的赔偿责任，本人退回已收取的所有转让款"。原告签署委托书后，第三人博罗县星光建材有限公司于次日的2010年9月19日即支付转让订金100万元给原告，之后又先后支付了转让款170万元给原告。原告与第三人博罗县星光建材有限公司签订的两份合同原件已由博罗县星光建材有限公司收回后交回被告。第三人博罗县星光建材有限公司于2010年9月28日向被告提交申请书，请求注销上述原告与第三人博罗县星光建材有限公司签订的商品房买卖合同。被告随后在原告和第三人博罗县星光建材有限公司签订的原商品房买卖合同的原件上注明作废（即注销）。2010年9月29日，第三人博罗县星光建材有限公司将上述两套商铺转让给第三人张某，并签订了两份新的《商品房买卖合同》。被告同时为张某办理了上述两套商铺《广东省房地产预告登记证明》（粤房地预登字第G××××××9号和第G××××××0号）的监证登记（预告登记）。原告于2012年2月15日向本院提起诉讼，请求撤销被告为第三人张某办理的监证登记，本院于2012年4月5日作出判决，维持被告准予第三人张某购买上述两套商铺的房地产预告登记的具体行政行为。原告不服，上诉至惠州市中级人民法院，现该案仍在审理中。2012年8月22日，原告又对被告注销其原商品房买卖合同提起本案诉讼。

4、一审判案理由
博罗县人民法院经审理认为：原告与第三人星光公司购买两套商铺，虽然签订了《商品房买卖合同》，但原告随后又向第三人星光公司签署了一份《意向委托书》，《意向委托书》的主要内容是原告同意委托第三人星光公司代理原告办理两套商铺的转让手续，该委托书规定第三人星光公司交付100万元订金给原告后一个月内由星光公司负责到房管部门办理注消原告名下备案登记两套商铺的相关手续。第三人星光公司在原告签署委托书的次日就支付给了原告100万元订金，第三人星光公司收回了原告《商品房买卖合同》的原件，并按照原告签署委托书的要求，到被告处申请办理注销该两套商铺的备案登记，并将买卖合同的原件交回给被告，被告据此注销了该两套商铺的备案登记，该注销行为没有违反相关法律规定。第三人星光公司是根据原告的委托和要求而单方申请注销备案登记，该注销申请可认定是原告的真实意思表示。因此，原告请求撤销被告注销其商品房买卖备案登记的具体行政行为，理由不充分，原告另请求被告赔偿其损失，没有事实和法律依据，对其请求，本院不予支持。

5、一审定案结论
博罗县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项和最高人民法院<关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释>第五十六条第（四）项的规定，判决如下：
一、维持被告博罗县房产管理局注销原告孙某的商品房买卖备案登记的具体行政行为。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元由原告负担。

上诉人（原审原告）上诉称：1、原审认定被上诉人注销合同的行政行为没有违法是错误的。被上诉人在注销涉案商品房买卖合同备案行政登记中未尽审慎审查义务，行为违法。根据惠州市房产管理公布的办事指南显示，办理注销预告登记需提供资料供房管局审查：（1）《惠州市房地产权预告登记注销申请书》；（2）《房地产权预告登记证明》；（3）申请人身份证明；（4）其他必要材料。《关于身份证明、委托书的说明》载明："（1）委托人与被委托人均为中国内地公民的，应提交经公证处公证的委托书。（4）......代理人申请登记的，应提交本人和被代理人的身份证明复印件，同时提供原件验证。（5）委托书应明确以下事项：委托人、受托人的姓名及身份证号码，标的物，委托的事项等。"结合我国《物权法》、《房屋登记办法》等法律行政规章等规定，被上诉人作为专门房地产登记的行政机关，对所有申请登记的材料不但要进行形式审查还要做到实质审查。在本案中，上诉人从来没有亲自去被上诉人处提出过任何注销涉案商品房买卖合同的申请；从来没有签署《预告登记注销申请书》，涉案的两份《惠州市博罗县商品房销售合同注销申请书》上作为"买受人"的上诉人签名是明显属于他人冒签的；更从来没有委托其他人代为办理有关注销手续。被上诉人在其一审中提到据以办理注销登记的关键凭证《意向委托书》，则是法律所禁止适用的。（1）该《意向委托书》属于典型的"自己代理"，为各国法律禁止。（2）《意向委托书》不能等同于正式的《委托书》，不能适用。综上，被上诉人在上诉人没有提出任何注销申请，仅凭博罗县星光建材有限公司提供的虚假申请书及依法不应适用的《意向委托书》的情况下，注销涉案商品房买卖合同备案行政登记，未尽审慎审查义务，行为违法。2、一审法院认定第三人星光公司可单方申请注销登记，完全错误，二审法院应予以纠正。从涉案的《惠州市博罗县商品房销售合同注销申请书》可以看出，有关注销登记的申请应当由商品房买卖双方共同提出申请并在申请书上签名盖章，而不能由任何一方单独提出。3、被上诉人依法应对上诉人承担赔偿责任。注销涉案商铺的备案登记并非上诉人的真实意思表示。但基于被上诉人的违法行为，上诉人损失了两个涉案商铺的物权。上诉人认为其一切损失均由被上诉人造成，故根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定，上诉人要求被上诉人按目前该两个商铺的评估价格承担赔偿责任，依法应得到法院的支持。综上所述，一审法院认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法改判。

被上诉人（原审被告）辩称：1、一审判决认定第三人星光公司根据被答辩人的委托和要求而申请注销涉案商铺买卖合同的备案登记是被答辩人的真实意思表示的事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确。被答辩人与第三人星光公司签署《意向委托书》，委托星光公司代理被答辩人注销涉案商铺买卖合同备案登记，并将涉案商铺的《商品房买卖合同》原件交给星光公司予以代理，以上事实清楚，有《意向委托书》和《商品房买卖合同》原件为证。2、答辩人在办理注销涉案商铺合同的备案登记的过程中，已经尽到审慎审核的义务，答辩人没有任何的过错及违法行为。2010年9月28日，星光公司与被答辩人共同向答辩人提交注销上述《商品房买卖合同》登记备案的申请，并提交了相关的资料。答辩人经审查上述资料，认为注销登记备案是合同当事人的真实意思表示，予以收回了合同原件，进行了注销合同登记备案。由于注销合同登记备案的行为目前在我国没有任何的法律对其明确规定。因申请合同登记备案是由企业单独申请，房地产管理部门只需向开发企业负责；那么注销合同登记备案，只需由开发企业单独申请，房地产管理部门只需向开发企业负责。至于被答辩人认为应适用惠州市房产管理局公布的办事指南也是不能成立的。因办事指南不是法律、也不是行政法规，甚至规章都不是。并且办事指南不是适用于整个惠州地区。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，依法应当维持，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。

原审第三人张某述称：同意博罗县房产局的答辩意见。我们认为一审判决是正确的，请求二审法院维持。上诉人提供的证据不能作为新的证据使用，理由：1、本案的甲方并不是星光公司，主体不一样；2、本份合同是不是真实的不能确定；3、该份合同对星光公司没有约束力；4、该份证据在一审的时候就已经形成可以提交但没有提交法院，不能作为新证据使用。
原审第三人博罗县星光建材有限公司、马某经本院依法公告送达上诉状、开庭传票等法律文书后，在法定期间内没有参加诉讼，也没有向本院提交答辩状以及相关的证据材料。