（一）首部

1、判决书字号：
一审判决书：辽阳市X区人民法院（2013）宏民一初字第173号民事判决书
二审判决书：辽阳市中级人民法院（2013）辽阳民一终字第744号民事判决书

2、案由：房屋买卖合同纠纷。

3、诉讼双方
原告:万某。
委托代理人：应春明，系辽宁弘旨律师事务所律师。
被告：邵某。
委托代理人:张从国,系辽宁申弘律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：辽宁省辽阳市X区人民法院
合议庭组成人员：审判长：孙春延；代理审判员：吴忧；人民陪审员：高树良
二审法院：辽宁省辽阳市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：张丽娟；审判员：喻政文、曹丽娜

6、审结时间：
一审审结时间：2013年8月2日
二审审结时间：2013年9月4日

（二）诉辩主张

原告万某诉称：原告与被告于2010年11月14日签订房屋买卖协议，被告将其在辽阳市嘉胜房地产公司购买的142.8平的预售商品房及楼下车库卖给原告，价款为32万元，房屋地址位于辽阳市X区X镇X村X小区。原告与被告签订协议之时已全部给付被告32万元。被告将258000元房款交给辽阳市嘉胜房地产公司，被告将剩余62000元占为己有。由于辽阳市嘉胜房地产公司涉及经济犯罪等问题，被告已经不能将该房屋交付给原告并办理过户。辽阳市X小区善后处理组于2012年12月7日将购房款258000元返还给被告，被告将258000元返还给原告。原告将32万购房款给付被告，被告不能出售该房屋，理应返还全部购房款32万元，可是被告却只返还原告258000元，还应当返还原告62000元。原告多次向被告索要剩余房款，被告拒不给付。买卖合同是双务法律行为，买方的义务是交付房款，卖方义务是交付标的物。本案中原告履行了自己的义务，交付了房款，被告却未履行义务，未交付房屋。现被告已经不能交付该房屋，因此被告应该返还原告剩余的62000元房款及利息。综上所述，请求法院依法维护原告的合法权益。

被告邵某辩称：原告所述不属实，当初被告和开发商签订购房合同，在2009年就已经支付了20%的房款，在2010年又支付了50%的房款，共计258000元。不是原告所说的原告给付原告32万元之后被告给付的房款。在原、被告签订协议之前，被告已经支付了70%的房款，已经取得了预售商品房的所有权。被告是再此基础上把房子卖给了原告。当时双方约定的房款是32万元。30%的房款尾款约定由原告支付给开发商。转卖合同告知了开发商，并到开发商处做了相应的变更，产生了法律效力。自此以后，在法律关系上就是原告与开发商之间的房屋买卖行为，后来由于开发商出现问题，政府介入这个事情，说购房者如自愿退房，可退回购房款及相应利息。这个是自愿行为，如果不愿退房也可以补差价取得房屋。但原告自愿选择了退房，政府也把房款退给了原告。这些问题已经跟被告没有直接关系了。我与原告协商因我2009年就交付了20%的房款，损失了一些利息，原告愿意帮我承担，计算为3648元，写在发票的后面，所以我实际转让房屋获得的利润差价为58352元。基于原被告之间的购房协议已经合法生效并且履行完毕，原告再要求被告返还62000元的购房款没有法律依据。利息就更加不存在了。在政府的公告中也说的很明确，这个利息是由政府处理的相关部门负责在退款的时候给付。原告诉讼请求是解除合同，法院定的案由是不当得利，不当得利是没有法律依据和合同依据所获得的利益。但现在双方争议与案由不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。法律规定合同解除的期限是一年，原告的诉请已经超过了法律规定的时效。

（三）事实和证据
辽阳市X区人民法院经公开审理查明：2010年7月12日被告邵某与辽阳嘉胜房地产开发有限公司（以下简称嘉胜公司）签订商品房买卖合同一份，约定购买嘉胜公司开发的X小区X号楼X单元X号房屋（面积142.8平方米）房屋一处，每平方米1889元，总金额269，749元。被告还购买X号车库一处，价格7万元，被告邵某于签订合同当日交给开发商70%购房款188，000 元及车库全款7万元。2010年11月14日，原告万某与被告邵某签订卖房协议，约定："甲方：邵某，乙方：万某，1、......甲方已经交付70%房屋预付款，还有30%尾款未交。另楼下车库已交完全款。2、甲方自愿将该处房产及车库所有权有偿转让给乙方，转让价为每平米2300元（共142.8平方米）及车库70000元（个）。3、乙方现已将全部房款及车库款一次付清，共32万元整。4、甲方购买预售房之尾款（30%）及以后各种费用均由乙方交付给开发商。......。"原、被告在卖房协议上分别签字。签订合同当日原告交付给被告32万元。在签订合同前原、被告一同到开发商处告知开发商，开发商在商品房买卖合同第一页下部注明：同意更名为万某。李某（嘉胜公司法定代表人）和邵某在下方签名。由于嘉胜公司法定代表人李某涉嫌犯罪，成立辽阳市"X"小区善后处置组（以下简称处置组），该处置组于2011年11月18日在辽阳日报刊登《通知》告知购房户自愿要求退返购房款可按购房收据金额予以退款，并按中国人民银行同期定期存款基本利率计息。2012年12月7日，原、被告在退返"X"小区购房款协议上签字，处置组分期退返已交付开发商房款共计258，000元，原告万某在领款注明处签字，该款在原告处。
二审法院查明的事实与原审相同。
上述事实有下列证据：
1、卖房协议，证明原被告之间存在买卖房屋及已交付房款32万元的事实。
2、退返X小区购房款协议，证明房屋未交付给原告及原告已收到258000元退房款。
3、X善后小组登报（辽阳日报）处理通知，证明原告的退房是自愿的。

（四）判案理由
辽阳市X区人民法院经审理认为：法律规定当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原、被告之间签订的卖房协议约定被告将购买房屋的权利和给付尾款的义务一并转让给原告，被告邵某收取转让价款。原、被告又共同到嘉胜公司告知开发商转让事宜，开发商同意并许诺更名为原告，被告邵某已经把自己与嘉胜公司商品房买卖合同的权利和义务全部转让给原告万某，该商品房买卖合同发生了变更，嘉胜公司享有收取尾款的权利和把房屋给付原告万某的义务，原告万某享有要求嘉胜公司给付房屋的权利和给付尾款的义务。原、被告之间的转让已经完成，商品房买卖合同变更为嘉胜公司与原告万某之间的权利义务关系。原告要求解除原、被告签订的卖房协议，证据和理由不充分，本院不予支持。在处置组发出《通知》后，原告万某自愿退返房款并领取该款，属于自愿解除与嘉胜公司的商品房买卖合同，其行为产生的市场风险应自行负担。原告要求被告返还转让款62，000元及利息5，000元证据和理由不充分，本院不予支持。
二审法院认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

（五）定案结论
一审法院定案结论：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十条、第八十一条、第八十四条、第八十六条、第八十八条的规定,判决如下：
驳回原告万某诉讼请求。
案件受理费1475元（原告万某预交），由原告万某负担。
二审法院定案结论：驳回李纪树、杨毅的上诉，维持原判。

（六）解说
本案系个人之间房屋多次买卖引发的纠纷，被告邵某从开发商处购买期房一套及车库一个，并交付了70%的房款及全额车库款。原告万某从被告处购买该房，原、被告双方一起到开发商处告知，开发商同意并签字。后因开发商原因房屋无法交付，原告自愿退房，开发商将房款退还原告，但转让差价原告要求被告返还，致原告诉至法院。
本案双方当事人争议的焦点有以下几个：
焦点之一是原、被告之间的卖房协议经开发商同意并签字后的效力。被告从开发商处购买的是期房并交付部分房款，被告将该房屋加价6.2万元转让给原告，并明确房屋尾款及其他费用由原告直接交给开发商。在双方协议前就将协议内容告知开发商，开发商同意并在商品房买卖合同第一页下部注明：同意更名为万某。三方的一致合意使房屋转让发生了效力，即被告邵某已经把自己与嘉胜公司商品房买卖合同的权利和义务全部转让给原告万某，该商品房买卖合同发生了变更，嘉胜公司享有收取尾款的权利和把房屋给付原告万某的义务，原告万某享有要求嘉胜公司给付房屋的权利和给付尾款的义务。原、被告之间的转让已经完成，商品房买卖合同变更为嘉胜公司与原告万某之间的权利义务关系。被告邵某没有交付房屋的义务，其已完成了转让的权利义务，即原告有权收取被告交付的房款，有义务与原告到开发商处征得开发商同意将房屋更名为原告万某。被告邵某完成了自己应负的全部权利义务。原告万某也无权解除与被告的转让协议。
焦点之二是原告万某退房是否自愿，被告邵某所得6.2万元差价款的性质。由于开发商的原因房屋不能交付，政府成立处置小组解决后续问题，在处置组发出《通知》后，原告万某自愿退返房款并领取该款，属于自愿解除与嘉胜公司的商品房买卖合同。并且已从开发商处领回了70%房款和车库款。被告邵某所得的6.2万元差价款属于其转让期房所得的利益，即炒期房所得利益，无返还原告的义务。原告对自己购买期房行为产生的市场风险自行负担。
（吴忧）