（一）首部

1．判决书字号：北京市通州区人民法院（2013）通民初字第16441号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告）：杨某。
委托代理人：沙莎，北京市元甲律师事务所律师。
委托代理人：马某（原告杨某之夫）。
被告（反诉原告）：陈某。
第三人（反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司。
委托代理人：吴某，北京链家房地产经纪有限公司职员。

4.审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市通州区人民法院。
审判员：陈汉东

6．审结时间：
2014年1月16日。

（二）诉辩主张

原告杨某诉称：我与被告陈某在第三方居间服务下于2013年8月11日签署了《房屋买卖合同》，同时又签订了《补充协议》，出售的房屋位于北京市通州区X号，房屋成交价为175.7万元。合同约定2013年9月1日前我以现金方式支付给陈某首付款44.7万元，银行面签再将50万元房款去做资金监管，2万元在物业交割时现金支付，剩余房款用银行贷款的方式支付给陈某。合同签订当日我向陈某支付5万元定金，至2013年10月3日我分四次共计向陈某支付了首付款60.7万元（包含定金），我依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，而陈某不仅没有配合我办理贷款事宜，履行其应尽的合同义务，反而明确提出单方面解除合同。我认为，陈某的行为已构成严重违约，侵犯了我的合法民事权益，故我起诉要求：1、判令被告陈某继续履行房屋买卖合同，协助我办理过户手续；2判令被告陈某支付我违约金35.14万元；3、判令被告陈某支付我租房费用3500元；4、判令被告陈某支付本案诉讼费用。

被告陈某辩称：不同意原告杨某的诉讼请求，我要求与杨某解除合同。按照我之前给杨某发出的通知，我认为杨某违约在先，其没有按照约定支付首付款，现我提出反诉要求：1、判令解除我与杨某于2013年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令杨某向我支付违约金35.14万元；判令杨某向我支付租房费用4000元；4、反诉费用由杨某负担。
原告杨某就反诉辩称：不同意被告陈某的反诉请求，其反诉无事实和法律依据。把2013年9月1日作为资金监管的时间是不可能实现的时间，做资金监管的正常手续是需要做网签合同，而我是在10月份才取得的购房资质，所以资金监管的时间不可能是9月1日。陈某在签订合同时故意隐瞒重要事实，没有履行告知义务，其与他人有债务纠纷。我买房没有违约，要求继续履行合同。
第三人链家公司辩称：同意原告杨某的第一项诉讼请求。杨某其他三项诉讼请求与我公司没有关系。我公司认为杨某没有构成违约，双方继续履行合同不存在法律上的障碍。补充协议明确写明首付款50万元做资金监管手续，当时三方特意补充这一点，首付款一部分自行给付，一部分做资金监管，具体而言除资金监管部分，自行支付部分应在9月1日之前支付。杨某在合同履行中向被告陈某自行支付60余万元，而陈某也予以接受，未持异议。不同意陈某反诉请求第一项，其他诉讼请求与我公司无关。

（三）事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：2013年8月11日，被告陈某委托其母康XX与原告杨某在第三人链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定由杨某购买陈某所有的位于北京市通州区X号房屋（以下简称涉案房屋），产权证号为京房权证通私字第XX号，约定总价款为175.7万元。合同约定买受人支付定金5万元，房屋未设定抵押、拟贷款金额为79万元。同日，陈某、杨某与链家公司订了《补充协议》，补充协议第二条中约定杨某于2013年8月11日向陈某支付定金5万元，2013年9月1日前支付首付款96.7万元。同时该补充协议第四条违约责任中约定，任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。杨某逾期履行协议第二条约定的义务超过十五日的构成根本违约，陈某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。此外双方还约定首付款中50万元走资金监管手续，2013年8月30日前陈某必须搬走，31日腾空房屋。签订合同当日，杨某给付陈某定金5万元，后杨某又于2013年8月15日给付房款5万元、2013年8月23日给付房款5万元，2013年8月26日给付房款29.7万元。2013年10月3日，经协商，杨某又支付给陈某房款16万元，双方对补充协议进行了修改，资金监管还剩34万元。在订立房屋买卖合同时，杨某需出售自己一套住房再购买诉争房屋，陈某对此知情。2013年10月16日，杨某购买房屋资质审核通过，但双方就协商办理银行面签时间时发生纠纷。2013年10月20日，陈某向杨某发出了解约通知。2013年8月30日，陈某已将涉案房屋交付杨某，杨某已经装修房屋。杨某当庭表示现在不需要贷款了，可以随时给付陈某剩余全部房款。
上述事实有下列证据证明：
1.北京市存量房屋买卖合同、补充协议，证明合同内容；
2.收款证明，证明收款情况；
3.解除合同通知，证明解约通知。

（四）判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的事实和主张有义务提供证据加以证明，如果不能提供证据或是提供的证据不能证明自己的事实和主张的，应承担举证不能的法律后果。本案原告杨某与被告陈某所签订的房屋买卖合同及双方与被告链家公司所签订的补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同，杨某、陈某、链家公司均应当按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。就本案查明的事实，首付款给付时间及给付方式都是双方协商的结果，并没有证据证明双方有根本违约行为，房屋买卖合同未履行的原因系双方对办理银行面签时间发生了争议。现杨某起诉要求继续履行合同，陈某协助其办理房屋过户的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；杨某当庭表示无需贷款可以随时给付陈某剩余房款，法院对此不持异议；对杨某要求陈某支付违约金、赔偿房租的诉讼请求，理由不当，证据不足，法院不予支持；对陈某要求解除合同及补充协议，杨某支付违约金、赔偿房租的诉讼请求，理由不当，证据不足，法院不予支持。

（五）定案结论
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告杨某与被告陈某继续履行双方于二○一三年八月十一日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，原告杨某于本判决生效之日起七日内给付被告陈某剩余房款人民币一百一十五万元，被告陈某于收到原告杨某给付剩余房款之日起九十日内协助原告杨某办理完毕位于北京市通州区玉桥东里十八号楼二单元二一一号房屋的产权变更登记手续；
二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
三、驳回被告陈某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百六十三元，其中本诉部分三千三百四十七元，由原告杨某负担三千三百一十二元（已交纳），由被告陈某负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉部分三千三百一十六元，由被告陈某负担（已交纳）。

（六）解说
本案争议的焦点在于一方当事人未能依约履行合同义务以致合同约定的解约条件成就时，对方当事人要求解除合同是否应当支持。对此主要有两种观点。
第一种观点认为：根据合同法意思自治原则和诚实信用原则，双方所签房屋买卖合同明确约定的解约条件一经成就，即应依法解除双方所签房屋买卖合同和补充协议，并追究违约方责任。
第二种观点则认为：根据交易安全和稳定的原则，合同一经订立一般不得随意解除，即便双方对解约条件有明确约定且已满足解约条件，但只要违约方未构成根本违约，就应尽量促成合同目的的实现，故不应判决合同解除。
笔者同意第二种观点，理由如下：
1.合同法规定的合同解除制度概述
我国合同法第93条至第97条规定了我国的合同解除制度，其中主要包括协议解除和法定解除两种情形。前者是指当事人协商一致解除合同以及当事人约定解除合同的条件，待条件成就时，解除权人可以解除合同两种情形。后者主要指因一方根本违约或不可抗力等原因，导致合同目的不能实现时解除合同的情形，如履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的主要义务，或一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等。
2.合同法规定的合同解除制度的立法原则
我国法律规定的合同解除制度主要遵循了民法中的意思自治原则，即有约定时从约定，无约定时适用法律的规定。立法原意在于当双方因为合同履行发生纠纷时，当事人首先得以自行协商解决问题，经此不能解决问题时则可依照法律规定行使法定解除权，维护守约方的合法权益。
具体到本案中，双方明确约定杨某应于2013年9月1日前支付首付款96.7万元，同时约定杨某逾期履行协议约定的义务超过15日的构成根本违约，陈某有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。表面看来，杨某确实仅在2013年8月15日、8月23日、8月26日支付了首付款共计39.7元，未完全履行其支付96.7万元首付款的付款义务，此后在2013年10月3日其再行支付了16万元，期间相隔一月余，已构成了合同约定的逾期付款15日以上的根本违约条件，但从案情实际来看，上述事实恰说明杨某一直在积极履行付款义务，杨某于10月3日支付的16万元也已由陈某接受，双方并就此签订了协议对资金监管数额进行了变更，且陈某随后将涉案房屋交付杨某、杨某对房屋进行了装修，上述行为可视为双方协商一致对于首付款支付方式、支付时间进行了变更，杨某逾期付款的行为获得了陈某的默认，并不构成根本违约。现杨某同意一次性支付剩余购房款，此亦符合交易安全和稳定原则，对于合同目的的实现有利，符合双方买卖房屋的目的和初衷，故一审法院判决继续履行合同是正确的。
（陈汉东）