（一）首部

1．判决书字号
北京市通州区人民法院（2013）通民初字第2174号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：童某。
委托代理人：孙健、北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：马志刚、北京市盈科律师事务所律师。
被告：刘某1。
被告：北京阳光爱家房地产经纪有限公司。
法定代表人：彭某、总经理。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市通州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈汉东；代理审判员：郭明伟；人民陪审员：王义平。

6．审结时间：2013年9月30日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
2009年8月27日，阳光爱家公司代理被告刘某1（甲方）与我（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方所有的北京市通州区怡乐园二区X号楼XXX室（以下简称XXX号房屋），月租金1550元，月付。合同签订之日，我给付刘某1房屋押金1550元作为保证金。同时，我交付阳光爱家公司月租金1550元和押金1550元。同年8月28日我与刘某1签订了物业交接单，次日我入住XXX号房屋。2009年9月9日我（乙方）就购买XXX号房屋与刘某1（甲方）签订了《北京市房屋买卖合同》，约定：XXX号房屋建筑面积为47.92平方米，交易价格为51万元人民币，付款方式为贷款。同日，刘某1（甲方）、童某（乙方）与阳光爱家公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：交易定金5万元，丙方在办理手续时应提前3日通知甲乙双方，甲乙双方应积极配合丙方办理过户手续，如通知之日内任何一方不能到场配合，则视为违约，由此造成的损失由违约方承担全部责任。三方在补充条款中约定："1、乙方在2009年9月11日前将购房定金2万元打入甲方指定的账户，余下3万元在2009年11月9日前补齐；2、签订合同后，甲方与银行还款月供由乙方代还，物业费、供暖费由乙方负责，甲方将房屋相关证件、钥匙交由乙方代管；3、甲方所有家具、家电全部赠送；4、乙方将余下房款在2010年9月9日前一次性付清；5、甲方在签订合同后违约将赔偿乙方14万元，乙方违约定金将不退还。我按约支付了5万元定金及还贷款25 600元（含租金和押金转化）后，刘某1拒绝为我办理过户，为此起诉至通州区人民法院，要求刘某1办理XXX号房屋所有权变更登记，通州区人民法院于2010年7月29日以（2010）通民初字第7681号民事判决书判决刘某1为我办理XXX号房屋所有权变更登记手续。刘某1提起上诉，于2010年9月11日在二审审理过程中将诉争房屋以75万元价格出售给案外人朱某，并于2010年9月28日办理了房屋过户手续。北京市第二中级人民法院在（2010）二中民终字第18760号民事判决书中认定刘某1在诉讼期间将诉争房屋另行处置，导致本案已无法履行，已构成根本违约，应承担全部的违约责任。对此，我可另行主张。二中院最终撤消了（2010）通民初字第7681号民事判决，驳回了我要求刘某1办理过户手续的诉讼请求。案外人朱某于2010年11月2日以排除妨害纠纷为案由起诉我腾退诉争房屋，通州区人民法院以（2011）通民初字第185号民事判决书判决我腾退，经执行程序，我无奈已于2012年12月7日将诉争房屋交付朱某。被告在诉讼过程中一房两卖，构成根本违约，其后既拒不赔偿损失又不返还定金和购房款。现为了维护我的合法权益，故起诉至法院：1、解除我与被告刘某1于2009年9月9日签订的《北京市房屋买卖合同》；2、解除我与刘某1、阳光爱家公司就位于北京市通州区怡乐园2区2号楼XXX号房屋签订的《房屋买卖居间合同》；3、判令被告刘某1返还我购房定金5万元；4、判令被告刘某1返还我购房款25 600元；5、判令被告刘某1返还我上述定金及购房款75 600元自2010年9月12日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（截止2012年12月30日计算840天按年利率6.10%计算为10 760元）；6、判令被告刘某1赔偿我违约金14万元；7、本案诉讼费用由被告承担。

2．被告辩称
被告刘某1辩称：我同意与原告童某解除签订的合同，并同意返还其定金，但购房款25 600元已经折抵为房租，故不同意返还，也不同意赔偿其违约金。
被告阳光爱家公司未答辩。

（三）事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：刘某1将自己所有的北京市通州区怡乐园二区2号楼XXX号房屋委托阳光爱家公司出租出售。2009年8月27日，阳光爱家公司代理刘某1（甲方）与童某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方的XXX号房屋；月租金1550元，租金月付，具体付款日期为第二次2009年9月29日，第三次2009年10月29日；租赁期限自2009年8月29日起，未约定租赁截止日期；合同签订之日乙方给付甲方房屋押金1550元作为保证金，保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水、燃气、卫生、电话等使用费用的保证，保证金不冲抵末期房屋，合同期满结清全部费用，双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还给乙方。当日童某交付阳光爱家公司月租金1550元及押金1550元。2009年8月28日双方签订了物业交接单。2009年8月29日童某入住XXX号房屋。2009年9月9日，刘某1（甲方）与童某（乙方）就XXX号房屋买卖事宜签订《北京市房屋买卖合同》，约定：该房屋建筑面积47.92平方米，房款总价51万元，付款方式为贷款。同日，刘某1（甲方）、童某（乙方）、阳光爱家公司（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：交易定金5万元，居间方在办理手续时应提前3日通知甲乙双方，甲乙双方应积极配合居间方办理过户手续，如通知之日内任何一方不能到场配合，则视为违约，由此造成的损失由违约方承担全部责任。三方在补充条款中约定"1、乙方在2009年9月11日前将购房定金2万元打入甲方指定的账户，余下3万元在2009年11月9日前补齐；2、签订合同后，甲方与银行还款月供将由乙方代还，物业费、暖气费由乙方负责，甲方将房屋相关证件、钥匙交与乙方代管；3、甲方所有家具、家电全部赠送；4、乙方将余下房款在2010年9月9日前一次性付清；5、甲方在签订合同后违约将赔偿乙方14万元整，乙方违约定金不退还。"签订上述合同后，刘某1向童某提供了中国工商银行户名为刘某2的账户。童某通过向上述账号中汇款的方式分别于2009年9月11日给付刘某1定金2万元，于2009年10月11日给付刘某13600元。2009年10月13日刘某1因更换身份证，注销了中国工商银行的上述账户，并于当日在中国工商银行重新办理了户名为刘某1的账户。童某通过向该账号中汇款的方式于2009年11月19日给付刘某130 400元，于2009年12月11日给付刘某11850元，于2010年1月7日给付刘某11850元，于2010年2月4日给付刘某11850元。2010年2月下旬，刘某1要求童某先行给付25万元，双方协商未果。童某于2010年3月3日给付刘某11850元，于2010年4月2日给付刘某11850元，于2010年5月7日给付刘某11850元，于2010年6月4日给付刘某11850元，于2010年7月7日给付刘某11850元。后童某与刘某1在履行合同的过程中发生争议，童某于2010年4月12日向本院提起诉讼，要求刘某1继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，并配合其办理过户手续，刘某1在该案件中提出反诉，要求解除其与童某签订的《北京市房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》、童某赔偿其损失1万元并要求童某配合其消除在上海浦东银行2009年9月至12月的迟延还款的不良记录。北京市通州区人民法院于2010年7月29日作出（2010）通民初字第7681号民事判决书，判决："一、被告刘某1继续履行二○○九年九月九日与原告童某就买卖北京市通州区怡乐园二区二号楼XXX号房屋签订的《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》；二、被告刘某1于本判决生效之日起十五日内，协助原告童某办理北京市通州区怡乐园二区二号楼XXX号房屋的所有权变更登记手续；三、原告童某于办理北京市通州区怡乐园二区二号楼XXX号房屋的所有权变更登记手续当日给付被告刘某1剩余房款人民币四十三万九千六百五十元；四、驳回被告刘某1的反诉请求。"该案判决作出后，刘某1提出上诉。二审审理中，刘某1将诉争房屋以75万元的价格另行出售给案外人朱某，并提供北京市通州区房屋产权产籍管理中心出具的《查询结果》作为证据。最终，二审法院认为"刘某1在诉讼期间将讼争房屋另行处置，导致本案合同无法履行，已构成根本违约，应承担全部的违约责任。对此，童某可另行主张"。在通州法院审理过程中，童某称2009年8月27日给付刘某1的租金1550元、押金1550元曾与刘某1协商折抵为诉争房屋的月供，现要求刘某1将上述款项连同自2009年12月至2010年9月给付刘某1每月1850元用于偿还诉争房屋的月供一并予以返还，对此刘某1不予认可，认为童某使用诉争房屋应当将其折抵为租金，但未提供相应的证据。
上述事实有下列证据证明：
1. 《房屋租赁合同》，证明被告刘某1曾通过中介公司将诉争房屋出租给原告童某。
2. 《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》，证明被告刘某1通过中介公司将诉争房屋出售给原告童某的事实。
3. 汇款凭证，证明在诉争房屋买卖合同履行过程中，原告童某曾多次通过银行给付被告刘某1款项。
4. (2010)二中民终字第18760号民事判决书，证明被告刘某1在诉争房屋买卖合同履行过程中存在违约行为。

（四）判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告阳光爱家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告童某与被告刘某1签订的《房屋买卖合同》及二人与阳光爱家公司签订的《房屋买卖居间合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。童某为购买诉争房屋积极履行了合同义务，按期给付相关款项，但出卖人刘某1并未按约履行，并曾明确表示不再出售诉争房屋，后刘某1又擅自将诉争房屋出售给案外人，并办理了产权过户手续，导致本案合同无法履行，已构成根本违约，应承担全部的违约责任，故原告童某要求解除其与刘某1《房屋买卖合同》及二人与阳光爱家公司签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，理由正当、证据充分，通州法院予以支持，对《房屋买卖居间合同》中涉及居间合同内容部分，不属于本案处理的范围。对童某主张刘某1返还诉争房屋定金的诉讼请求，理由正当、证据充分，予以支持；对童某主张刘某1返还诉争房屋款项的诉讼请求，根据其提供的汇款凭证及《房屋买卖居间合同》中第十一条补充条款，法院认为童某给付刘某1的汇款及因租赁诉争房屋尚未使用的款项与购买诉争房屋存在关联，因此童某要求返还汇款并将给付刘某1的押金、租金折抵购房款的意见，予以采纳，但童某租住诉争房屋至最终购买该房屋期间的租金723元应从中予以扣除；对刘某1所述上述款项应为童某使用房屋租金的意见，因其未提供相应的证据，故法院不予采纳；对童某主张违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，予以支持；对童某主张利息损失的诉讼请求，法院认为利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其利息损失，不应一并主张，故该项诉讼请求，不予支持。

（五） 定案结论
北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
1. 解除原告童某与被告刘某1于二〇〇九年九月九日就买卖北京市通州区怡乐园二区二号楼XXX号房屋签订的《北京市房屋买卖合同》；
2. 解除原告童某与被告刘某1、被告北京阳光爱家房地产经纪有限公司就位于北京市通州区怡乐园二区二号楼XXX号房屋签订的《房屋买卖居间合同》
3. 被告刘某1返还原告童某房款（含定金）共计人民币七万四千八百七十七元，于本判决生效之日起七日内执行清；
4. 被告刘某1给付原告童某违约金人民币十四万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
5. 驳回原告童某的其他诉讼请求。

（六）解说
在民事案件中，涉及给付的"利息"有时是指利息收益，在性质上属于法定孳息；有时则指利息损失，即法定孳息的损失。司法实践中需要对"利息"的性质予以甄别，应明确其属于法定孳息还是法定孳息的损失。因对涉及给付的利息性质认定不一致，会导致案件处理结果不统一。
1.利息收益与利息损失
在民事案件涉及利息给付时，笔者认为应从发生利息的法律关系入手，根据案件的不同类型进行分析。利息之债以借贷合同为原型。在借贷关系中，利息是本金所生之孳息，本金是利息所从出之原物。因此，当事人基于金钱借贷之债而主张利息的，该利息作为本金的收益具有法定孳息的属性是勿庸置疑的。利息收益作为本金的法定孳息，自应归金钱之债的债权人享有，不受当事人过错的影响。实践中存在分歧的是，债权人享有利息的依据是什么。有一种观点认为，债权人取得利息是基于对本金的所有权，利息的归属适用孳息随原物的法则。笔者认为，这一观点有待商榷。法定孳息的归属不同于天然孳息。法定孳息基于法律关系而发生，其归属自应取决于法律的规定或者合同的约定。本案系房屋买卖合同法律关系，利息的给付并非合同的本来目的，即便出卖人刘某1占有买受人童某支付的首付款会产生相应的利息收益，在刘某1违约的情形下，上述首付款的返还，并不当然及于刘某1获取的利息收益，童某因此产生的利息损失可以通过合同约定或者法律规定予以救济。
2.利息属于损害赔偿的范畴
利息对于收款人和付款人意义不同。对于收款人而言，收款人可能在占有已付本金期间取得了利息收益。而对于付款人而言，付款人付款后即丧失依本金取得利息收益的机会，因而发生了利息损失。由此可见，在其他合同纠纷案件中，利息收益和利息损失往往随着本金的得失而相伴发生，"利息"对于合同双方有着不同的属性。那么最终涉及给付的到底是本金的利息收益还是本金的利息损失呢？笔者认为，非借贷合同纠纷案件中的利息给付取决于民事法律责任的承担。此时，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果。此时利息给付作为救济法律关系，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益。因此利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任。民事法律责任的性质决定了利息给付的性质。在金钱给付之债迟延履行和合同解除两种情况下，合同违约方应承担赔偿损失的违约责任。在合同无效或被撤销的情况下，有过错的一方应承担缔约过失责任，赔偿对方因此所受到的损失。可见，在非借贷合同法律关系中，利息给付往往是损害赔偿责任的内容。可见，本案中童某请求刘某1给付首付款的利息，可以将该"利息"视为当事人因对方存在违约行为所受到的利息损失。
3.利息与违约金之间的关系
一般来说，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，因而违约金与损害赔偿是不可以并存的。即违约金的运用并不以实际损害发生为前提，不管是否发生了损害，当事人都应支付违约金。但合同法第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，虽然违约金的适用不以实际损害发生为要件，但最终违约金金额大小的确定与实际损失额密切相关。本案中，利息损失作为童某损失的一部分，可以将其作为确定违约金数额大小的标准，但不能简单叠加予以使用。
综上，一审法院判决是正确的。
（郭明伟）