（一）首部

1、判决书字号
一审判决书：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院(2013)新民初字第0608号。
二审判决书：江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡民终字第0733号。

2、案由：商品房预售合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告（被上诉人）：曲某1。
原告（被上诉人）：曲某2。
原告（被上诉人）：伍某。
诉讼代理人：曲某1（一审、二审，受曲某2、伍某共同特别授权委托）。
诉讼代理人：宋炜（一审、二审，受曲某1、曲某2、伍某共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
被告（上诉人）：无锡东城房地产有限公司。
诉讼代理人：孙建峰（一审、二审，受无锡东城房地产有限公司特别授权委托），江苏金汇人律师事务所律师。
诉讼代理人：袁梓绮（一审、二审，受无锡东城房地产有限公司特别授权委托），江苏金汇人律师事务所实习律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：严海涛；审判员：吴成新；人民陪审员：胡静妹。
二审法院：江苏省无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：潘志江；审判员：陈丽芳；代理审判员：李飒。

6、审结时间
一审审结时间：2013年4月27日
二审审结时间：2013年9月2日

（二） 一审诉辩主张

1．原告诉称：2011年1月13日，曲某1、曲某2、伍某与东城公司签订《商品房买卖合同》1份，约定曲某1、曲某2、伍某向东城公司购买东城公司开发的联排别墅1套，房屋总价4200000元，东城公司应于2012年1月31日前向曲某1、曲某2、伍某交付上述房屋。合同订立后，曲某1、曲某2、伍某按约支付了购房款4200000元。合同约定的交房期限届满前，东城公司一直未向曲某1、曲某2、伍某邮寄书面交付通知书，双方至今未办理房屋交付手续。曲某1、曲某2、伍某多次催告东城公司履行交房义务，东城公司均未履行。东城公司逾期交付房屋的行为已经构成违约，符合双方在合同中约定的解除合同条件。请求判令：一、解除双方订立的《商品房买卖合同》；二、东城公司返还曲某1、曲某2、伍某购房款4200000元；三、东城公司支付曲某1、曲某2、伍某按购房款4200000元的15%计算的违约金630000元。

2.被告辩称：一、讼争房屋系现房，曲某1等人之前及签订合同当日曾数次前往现场看房，双方此前已就随时交房达成合意，东城公司亦多次表示可以随时交房，故东城公司是否邮寄交房通知书并不影响曲某1等人前来东城公司办理收房手续。二、双方在合同补充条款中对交房细节问题进行了明确约定，根据该约定，曲某1等人应根据合同约定的时间前往东城公司办理收房手续，逾期办理的不利后果应由曲某1等人自行承担。即使东城公司未邮寄书面交房通知，双方亦可根据《商品房买卖合同》履行交房手续。三、东城公司并不存在逾期交房情形，曲某1等人无权解除合同。四、即使东城公司在邮寄交房通知书方面存在瑕疵，但东城公司的行为亦不构成根本性违约。即使东城公司在履约过程中存在违约情形，曲某1等人亦应采取积极措施防止损失扩大。五、曲某1等人以东城公司未邮寄交房通知书及房屋存在质量问题为由拒绝收房，其行为违反了法律规定。讼争房屋存在瑕疵并不影响曲某1等人收房，曲某1等人的行为属于恶意促成合同解除条件的成就，有违双方订立合同目的。根据合同法规定，应视为解除条件不成就，曲某1等人无权行使解除权。六、要求驳回曲某1、曲某2、伍某的诉讼请求。如解除合同，因曲某1、曲某2、伍某主张的违约金数额偏高，请求法院对违约金数额予以调整。

（三）一审事实和证据
无锡高新技术产业开发区人民法院经公开审理查明：2012年1月13日，曲某1、曲某2、伍某与东城公司订立《商品房买卖合同》（合同备案号：2XXXXXXXXXX4）1份，约定由东城公司将坐落在无锡市新区长江北路西侧、广南路北侧的金色家园第21幢65单元1-4层102号多层住宅出卖给曲某1、曲某2、伍某，购房款为4200000元。
交付期限。双方在该合同第八条约定：出卖人应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
出卖人逾期交房的违约责任。双方在该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
交接：双方在该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，商品房毁损、灭失的风险转移至买受人，物业管理费等相关费用由买受人承担。
交接细节。双方在上述合同附件四《补充条款》第六条约定：
本合同第十一条作如下补充：房屋交付时，甲方应书面通知乙方。乙方应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。乙方未接到通知书，则应当按照本合同约定的房屋交付时间前往甲方指定的交付地点办理交付房屋手续。乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付时间为房屋交付日期。(下划线部分为黑体方框特别标注部分)。
预售住宅：
（1）乙方签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于乙方。
（2）甲方的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，乙方无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领甲方交付的房屋。乙方无合法理由拒绝受领的，视为甲方按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由乙方承担(下划线部分为黑体方框特别标注部分)。
(3)房屋交付时，乙方认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法规和合同约定处理。乙方认为房屋存在质量缺陷的，有权要求甲方按照合同约定进行保修。
合同签订当日，曲某1、曲某2、伍某向东城公司交付了购房款4200000元，东城公司于当日向曲某1、曲某2、伍某开具了购房款发票。
合同签订后，东城公司未向曲某1、曲某2、伍某邮寄或交付交房通知书。2012年4月4日，4月15日，曲某1、曲某2、伍某两次向东城公司寄出退房函，要求东城公司：1、返还购房款4200000元；2、支付已付购房款的15%违约金；3、支付4200000元自2010年12月21日起至确定退房之日止按银行同期利率计算的利息。
另查明：讼争房屋于2009年9月3日开工，2010年6月22日全面竣工。2011年6月23日，讼争房屋通过无锡市新区规划建设局综合竣工验收备案。
诉讼中，曲某1、曲某2、伍某提供了其在购买讼争房屋之前曾购买东城公司其他房屋时由东城公司向其发出的《交付通知书》、《交付须知》各1份，证明上述材料详细载明了办理交付地点、时间、交费项目、验收交付程序等事项，提出如买受人未收到上述材料，即使前往东城公司亦无法自行办理收房手续。东城公司对上述证据真实性无异议，认为就一般情况而言，东城公司会邮寄交付通知书。考虑到工作中有可能出现疏忽，因此才在合同附件四《补充条款》中予以细化，同时因讼争房屋属于现房，随时可以交付。
诉讼中，曲某1、曲某2、伍某提出其在合同约定的交付期限届满后多次至东城公司要求交房，但东城公司以无交房通知书为由且多个部门之间相互推托，不为其办理交房手续，对此，东城公司予以否认，曲某1、曲某2、伍某未提供证据证明其主张的事实。东城公司提供了业主验房通知单1份，证明曲某1于合同约定的交房日期至东城公司办理收房手续过程中已经验房，并提出33项房屋质量瑕疵并由东城公司验房人员记载于验房通知单上，以此主张曲某1系以房屋质量问题拒收房屋而非东城公司不履行交房义务。曲某1、曲某2、伍某对该项证据以无其签名为由不予认可，并否认其参与过交房手续中的验房活动。东城公司又提供曲某1与东城公司代理人孙建峰、东城公司原客服中心经理杨某的谈话录音1份以证明曲某1等人以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房，导致房屋至今无法交付，录音资料反映曲某1称已全额付款，系购房后前来查看房屋并提出了若干质量问题，并非房屋交付过程中的验房，但曲某1同时称其未收到书面交付通知，东城公司一直未履行交付义务。曲某1、曲某2、伍某认为东城公司在提供该证据前一直否认有录音资料存在，现提供的录音内容存在剪辑修改情形，隐匿了东城公司承认不为其办理交房手续的内容部分，同时指出录音内容反映出双方进行交涉的日期为2012年4月25日即其通知解除合同之后而非东城公司自称的2012年4月10日，交涉中杨某承认因工作失误未邮寄交房通知书。本院据此向杨某进行了调查，杨某称确因工作疏忽未邮寄交房通知书，但曾有东城公司工作人员电话通知曲某1等人前来收房。调查中杨某称其未明确提及讼争房屋存在设计缺陷等质量问题而影响交付，东城公司确有一整套内部交房流程。曲某1、曲某2、伍某认为如有东城公司工作人员电话通知交房，应由东城公司举证证明；对于讼争房屋是否存在设计缺陷，杨某不置可否；东城公司未邮寄交房通知书，事后亦未采取补救措施。东城公司对于上述调查笔录真实性无异议，认为杨某亦证实东城公司工作人员曾电话通知曲某1等前来收房，系曲某1等人以讼争房屋存在质量问题为由拒绝收房。东城公司未能提供证据证明其工作人员以电话方式通知曲某1等人收房。

（四）一审判案理由
无锡高新技术产业开发区人民法院认为：曲某1、曲某2、伍某与东城公司订立的《商品房买卖合同》及附件四《补充条款》，系合同双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，因此上述合同及附件四《补充条款》合法有效，对双方具有约束力。
商品房系价值昂贵的不动产，不动产交付不同于动产交付，交付手续相对复杂繁琐，双方在办理房屋交付时通常还需办理诸如查验房屋设施、移交房屋占有、办理房屋权属证书、缴纳契税等相关手续。根据《合同法》第一百三十三条和第一百三十五条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务，法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中，东城公司负有交付房屋的义务。双方在《商品房买卖合同》第八条、第十一条明确约定由东城公司在房屋达到交付条件后书面通知曲某1、曲某2、伍某办理交接手续，出示房屋符合交付条件的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，双方签署房屋交接单。曲某1、曲某2、伍某提供其之前购买东城公司其他房屋时由东城公司发出的《交付通知书》与《交付须知》，亦可证明商品房交付过程的手续复杂繁琐与双方相互配合的特点，现东城公司明确未向曲某1、曲某2、伍某发出书面交房通知的情况下，亦当由东城公司对其在交付期限届满前及逾期60日内已向曲某1、曲某2、伍某履行交付房屋的合同义务及以及曲某1、曲某2、伍某怠于行使配合收房义务负有举证义务，但东城公司未能举证，应承担对其不利的法律后果。曲某1、曲某2、伍某诉称其无法自行办理收房手续符合常情，法院予以采信。关于东城公司辩称讼争房屋系现房，曲某1、曲某2、伍某可随时前来办理房屋交接手续的意见，法院认为所购商品房是否为现房与合同义务的履行无关，符合交房要求的现实条件与是否实际履行合同义务并无因果关系。在曲某1、曲某2、伍某行使约定解除权后，东城公司在诉争阶段作出为买受人办理交房手续的认诺并不能构成对违约事实的否定，故对东城公司的辩称意见法院不予采信。
关于合同附件四《补充条款》第六条第一款的理解，因合同第八条约定由出卖人将讼争房屋交付买受人使用的截止日为2012年1月31日，约定形式为交付期限而非准确的交付时间，东城公司提出2012年1月31日即为合同约定的房屋交付日期未得到曲某1、曲某2、伍某认可，故不能予以认定。东城公司应当负有书面或以其他任何形式通知曲某1、曲某2、伍某在特定的交付时间及指定的交付地点办理收房手续的义务，或在未尽通知义务的情况下以任何有效方法履行交付房屋的合同义务，而不能要求买受人在已经履行全额支付购房款合同义务的情形再承担收房不能的风险，亦不能因无法确定买受人何时前来办理收房手续而将约定的截止日作为房屋已交付的日期，东城公司仍应就其在合同约定的交房期限届满前确已向买受人积极履行交房义务且系因买受人自身原因致使交房不能或者迟延履行的事实提供相应证据，否则仍应由东城公司承担对其不利的法律后果。本案中，东城公司辩称其曾电话通知曲某1、曲某2、伍某前来办理收房手续，而曲某1、曲某2、伍某以房屋存在质量问题为由拒绝收房，对此，东城公司虽提供了验房通知单和东城公司代理人孙建峰、东城公司原客服中心经理杨某的谈话录音，但验房通知单并无曲某1、曲某2、伍某签名确认且曲某1、曲某2、伍某予以否认，而东城公司亦未有其他证据予以佐证，故本院对东城公司提供的验房通知单的证明力不予认定。曲某1、东城公司代理人孙建峰、东城公司原客服中心经理杨某的谈话录音，因曲某1、曲某2、伍某对此持有异议，录音中并无曲某1认可收到东城公司交房通知而拒绝收房内容，亦无东城公司在房屋存在质量问题但符合交付要求时通知曲某1等人办理收房的内容，因此法院对东城公司提供的上述谈话录音的证明力亦不予认定。经法院对杨某的调查，亦不能证实曲某1、曲某2、伍某曾接到交房通知而拒绝收房。在逾期交房60日内，双方一致确认曲某1等人曾数次前来东城公司，但东城公司仍未采取补救措施。逾期交房60日后，在曲某1两次发函特别是2012年4月15日的退房函中提及东城公司未按约定寄达书面交付通知书、未办理任何交付手续的情况下，东城公司仍未积极办理交房手续或采取诸如拒绝退房、抗辩、要求收房等行为，故法院对东城公司的上述辩称意见不予采信。
由于东城公司未履行交房义务，现曲某1、曲某2、伍某以东城公司超过合同约定交房期限为由而要求解除合同的，符合双方在合同第九条中约定的合同解除条件。曲某1、曲某2、伍某在东城公司逾期交房超过60日后两次书面通知东城公司要求解除双方订立的《商品房买卖合同》，理由正当，法院予以确认。现曲某1、曲某2、伍某要求东城公司返还购房款4200000元，理由正当，法院予以支持。
根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。现曲某1、曲某2、伍某按照购房款的15%主张违约金630000元，超出其正常支付购房款后所获利益，东城公司提出违约金过高，请求法院予以调整，理由正当，法院应当予以调整，合理确定违约金数额。结合双方守约与违约情形，东城公司违约造成曲某1、曲某2、伍某损失等因素综合考虑，法院酌定违约金为280000元。

（五）一审定案结论：
无锡高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款之规定，于2013年4月27日作出判决：
一、解除曲某1、曲某2、伍某与东城公司于2012年1月13日订立的《商品房买卖合同》（合同备案号2XXXXXXXXXX4）。
二、东城公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还曲某1、曲某2、伍某购房款4200000元。
三、东城公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付曲某1、曲某2、伍某违约金280000元。
四、驳回曲某1、曲某2、伍某的其他诉讼请求。
案件受理费45440元，由曲某1、曲某2、伍某负担3181元，由东城公司负担42259元。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：1、交付通知书仅起到告知被上诉人其所购买的房屋可以交付的作用，并非法定或约定的办理房屋交付手续必须提供的文件，在房屋符合约定的交付条件后，被上诉人即使未收到书面交付通知书也可以在合同约定的交付时间赴上诉人处办理房屋交付手续。一审法院将书面通知书认定为房屋交付的必要条件，有失公平。2、其虽未邮寄书面通知书，但已以电话通知的形式予以弥补。被上诉人曾去其处交接过房屋，但却以房屋存在瑕疵和其未邮寄书面通知为由拒绝受领房屋，存在明显恶意。现被上诉人认为是其拒绝交付房屋，应对此承担举证责任，而不应由其对其已履行了交付房屋的义务承担举证责任。3、根据合同约定，房屋交付时间是确定的，最晚交付房屋时间应为2012年1月31日。4、根据《补充条款》约定，在未接到书面通知的情况下，被上诉人应在2012年1月31日前至上诉人处办理房屋交付手续，但被上诉人却未去办理，应视为诉争房屋已经交付，其并不存在逾期交房的问题，被上诉人也无权行使合同解除权。5、即使其存在违约行为，一审法院判决的违约金也明显超出被上诉人的损失，应依法予以调整。因此，一审判决在认定事实、举证责任分配和适用法律方面均有错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人辩称：1、《商品房买卖合同》和《补充协议》中明确约定上诉人交房时应发出书面通知，交付通知书是房屋交付的书面要件。其曾到上诉人处要求收房，但却因未收到交付通知书而无法办理收房手续。2、上诉人称曾电话通知其收房，应对此承担举证责任。其虽多次到上诉人处看房并提出一些质量问题，但并未进行过验房，也未办理过房屋交接手续，上诉人称其因房屋有瑕疵而拒收，应提供证据予以证明。3、合同约定的交付期限和实际交付时间并非同一概念，实际交付时间应以书面通知的日期为准，在未收到书面通知的情况下无法明确交付时间。4、上诉人未和其办理房屋交接手续，构成逾期交房，其有权行使合同解除权。5、上诉人关于违约金的补充上诉意见已超出上诉期限，且仅是针对违约金部分进行补充，应视为上诉人在二审中放弃了违约金的诉请，二审对上诉人的该补充意见应不予理涉。其虽未提起上诉，但原审判定的违约金过低，请求二审法院予以调整。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但违约金过低，请求二审法院驳回上诉，并调整违约金。

2．二审事实和证据
无锡市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。

3．二审判案理由：
二审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，在东城公司与曲某1、曲某2、伍某订立的《商品房买卖合同》及《补充条款》中已明确约定，东城公司应书面通知曲某1等人办理房屋交付手续，然而东城公司却未向曲某1等人邮寄交房通知，此行为已违反了合同约定。东城公司虽称其已以电话通知的形式予以弥补，但并未提供证据予以证明。在曲某1等人未收到交房通知的情况下，东城公司应积极采取补救措施并及时主动地向曲某1等人履行交房义务，然东城公司在曲某1等人数次去东城公司处时均未采取补救措施，也未主动向曲某1等人履行交房义务，东城公司的行为构成逾期交房。曲某1等人在东城公司逾期交房60日后，向东城公司两次寄发退房函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还购房款，符合该合同中关于合同解除条件的约定，应当予以支持。
东城公司主张其曾与曲某1等人交接过房屋，而房屋未完成交付的原因是曲某1等人曾以质量瑕疵为由拒绝收房，并提供了验房通知单和孙建峰、杨某的谈话录音予以证明，但验房通知单上并无曲某1等人的签字且曲某1等人予以否认，谈话录音也只能显示出曲某1等人在查看房屋的过程中提出质量问题，并未反映出曲某1等人进行过验房，亦未反映出曲某1等人因房屋质量问题而拒收房屋，且只有在东城公司主动交付的前提下才存在曲某1等人是否拒绝收房的问题，而东城公司提供的证据并不足以证明其曾主动向曲某1等人交付过房屋，故东城公司关于房屋未能交付的原因系曲某1等人拒绝受领房屋的上诉理由不能成立，本院不予采信。东城公司认为应由曲某1等人举证证明其拒绝交付房屋的主张，亦不能成立，法院不予采纳。
双方虽在《补充协议》第六条第一款约定了未收到通知书的情况下的房屋交付事项，但合同约定的仅为交付期限，而非准确的交付时间，在未收到任何形式的通知的情况下，曲某1等人无法确定房屋的具体交付时间和交付地点。且即使曲某1等人在多次到东城公司看房时可能会知晓房屋交付的具体时间和地点，但在东城公司因未履行合同约定的书面通知义务，也未主动向曲某1等人交付房屋的情况下，不能免除东城公司的违约责任，也不能苛责曲某1等人因未在该时间点收受房屋就承担交房不能的风险。故东城公司关于合同中已约定了明确的房屋交付时间，其并不构成逾期交房的主张不能成立，法院不予采纳。原审法院认定东城公司构成逾期交房，曲某1等人有权行使合同解除权，符合法律规定，本院予以维持。
关于违约金问题，一审法院结合《商品房买卖合同》的约定，及双方的违约守约情况和曲某1等人的实际损失，将违约金酌定为280000元，系一审法院依法正当行使自由裁量权，且符合法律规定，应予以维持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。上诉人东城公司关于诉争房屋已经交付，曲某1、曲某2、伍某等人无权行使合同解除权等上诉理由，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

4.二审定案结论：
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，于2013年9月2日作出终审判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45440元，由上诉人东城公司负担。

（七） 解说
商品房如何交付才算履行交房义务？如何转移对房屋的占有才能视为对房屋的交付使用？当事人如何约定才能视为房屋已经交付使用？对此，应当对交付房屋一方交付房屋作出明确的界定，才能有效防止交付房屋一方利用自身优势规避延期交付的违约责任。逾期交房的，违约责任应当考量双方守约与违约情形，违约方造成守约方经济损失等因素综合确定。
一、 开发商未寄达交房通知书是否构成迟延交房？
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。房屋系不动产，交付方式有别于动产交付。手续相对繁琐复杂，且需双方配合协助。按照交付规范做法，应当先由出卖人发出交房通知书，载明收房所需提供材料，交付时间、交付地点等必备事项。买受人凭交房通知在指定时间到达指定地点后，双方需办理交付收房资料、办理验房手续，转移房屋占有，办理房屋权属证书，缴纳房屋契税等规费等手续。因此发出交房通知系启动交房程序的必要前提条件。本案中，在东城公司与曲某1、曲某2、伍某订立的《商品房买卖合同》及《补充条款》中已明确约定，东城公司应书面通知曲某1等人办理房屋交付手续，然东城公司却并未向曲某1等人邮寄交房通知，之后亦未采取任何补救措施，构成逾期交房。曲某1等人在东城公司逾期交房60日后，向东城公司两次寄发退房函，要求解除签订的《商品房买卖合同》并返还购房款，符合该合同中关于合同解除条件的约定，应当予以支持。
东城公司主张其曾与曲某1等人交接过房屋，而房屋未完成交付的原因是曲某1等人曾以质量瑕疵为由拒绝收房，对此应当还是从交房程序有无启动予以考量。如未启动交房程序，何来交房过程中的验房手续？又何来验房过程中发现房屋质量瑕疵？曲某1等人认为仍应有东城公司举证证明其曾交付交房通知书而曲某1等人拒绝收房，法庭亦如此分配举证责任，是符合法律规定与生活常理的。
关于对交付时间的理解，双方虽在《补充协议》第六条第一款约定了未收到通知书的情况下的房屋交付事项，但合同约定的仅为交付期限，而非准确的交付时间，在未收到任何形式的通知的情况下，曲某1等人无法确定房屋的具体交付时间和交付地点。且即使曲某1等人在多次到东城公司处看房时可能会知晓房屋交付的具体时间和地点，但在东城公司因未履行合同约定的书面通知义务，也未主动向曲某1等人交付房屋的情况下，不能免除东城公司的违约责任，也不能苛责曲某1等人因未在该时间点收受房屋就承担交房不能的风险。
二、如何确定东城公司迟延交房的违约责任
依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定和法律的规定全面履行自己的义务。当事人违约意味着对双方合意的背弃，对双方通过平等协商所建立的合同关系的破坏。当事人可以通过违约责任的约定，可以把合同风险和违约责任限制在比较明确的范围内，促进当事人履行合同和有效救济。违约责任的追究，兼具有补偿守约方损失和对违约行为进行制裁的双重功能。司法实践中，在确定违约赔偿范围时，一般应考虑以下几个方面的问题：一是将违约所产生损失赔偿责任置于特定的合同之中，这种损失必须因对方的违约而产生，并非所有的损失都应纳入违约赔偿的范围。二是若当事人约定的违约金低于或过分高于实际损失，对方当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。三是违约行为产生的损失赔偿额应相当于对方因此所受到的损失，包括期待利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，东城公司迟延交付房屋，经曲某1等人二次催讨仍不履行交房义务，属于迟延交付，构成违约。根据合同约定，东城公司应当向曲某1等支付全部购房款420万元的15%的违约金63万元。法院根据双方约定违约金过分高于曲某1等人实际损失，东城公司主张约定违约金数额过高要求人民法院予以调整，曲某1同期正常出借该款可得的利息收入、认定违约金数额不应超过合同约定的15%违约金63万元等因素综合考量，酌情认定违约金为28万元，依法正当行使自由裁量权，符合法律规定，兼顾了双方的心理预期，亦符合合同法等相关法律规定精神。
（吴成新）