（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：无锡市北塘区人民法院(2012)北民初字第1321号。
二审判决书：无锡市中级人民法院（2013）锡民终字第0930号。

2．案由
人身损害赔偿追偿纠纷

3．诉讼双方
上诉人(原审被告)：江苏龙海建工集团有限公司。
被上诉人(原审原告)：无锡市怡庭物业管理有限公司。
被上诉人(原审被告)：无锡市北塘城市投资发展有限公司。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：无锡市北塘区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：高鑫；审判员：于健、曹芸
二审法院：无锡市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姚旭斌；代理审判员：李飒、王倩。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年5月29日。
二审审结时间：2013年10月9日。

（二）一审诉辩主张

怡庭物业公司诉称：其系广石家园小区前期物业单位，2012年8月8日，李某某途经该小区的超市门前时，被房屋上方掉落的外墙粉层水泥块砸伤致死。为维护小区居民的正常生活秩序，其对死者家属协调并垫付了赔偿款，同时取得了可向相关责任人予以追偿的权利。北塘城投公司、龙海建工集团公司分别系该小区的建设单位与施工单位，对本次事故负有责任，故要求北塘城投公司、龙海建工集团公司支付其垫付款的赔偿款49万余元。

北塘城投公司辩称：该事故属怡庭物业公司的管理不善所致，与其无关，应由怡庭物业公司承担全部责任。

龙海建工公司辩称，其承建施工的该小区竣工验收合格至事发时已五年有余，已超过质量保修期，粉刷层掉落与其施工质量无关，且事发当天有超强台风，事发因不可抗力。粉刷层脱落也与租赁户擅自对房屋改建有关，不应由其承担责任，怡庭物业公司未尽管理维护之责，应自行承担全部责任。

（三）一审事实和证据
无锡市北塘区人民法院经审理查明，怡庭物业公司系由无锡市广石家园小区的某建设单位于2006年10月聘请的前期物业管理单位，该小区100号、101号房屋系一幢非住宅楼房，由龙海建工公司承建，于2007年1月通过竣工验收。怡庭物业公司的物业用房也在该幢房屋内，该房屋东南侧底层处开设了一家超市。2011年8月，事发小区100号、101号房屋挑檐板南侧外立面曾发生粉刷层脱落并砸坏电瓶车的情况，龙海建工公司接报后，曾派员进行了维修。2012年8月8日，林某某途经该超市门口的非机动车道时，被房屋上方挑檐板外侧立面脱落的水泥砂浆粉层块砸中头部，经医院抢救无效死亡。事发后，为维持小区居民正常的生活秩序，在有关部门的协调下，怡庭物业公司与林某某家属达成的赔偿协议书约定：由怡庭物业公司一次性支付林某某家属各项赔偿费用合计49万余元。怡庭物业公司在支付垫付的赔偿款后，有权对相关责任方行使追偿的权利，林某某家属负有配合义务。怡庭物业公司支付赔偿款后，起诉龙海建工公司和北塘城投公司，要求两被告分担损失。
诉讼中，法院至事故现场勘查，经勘查：该楼房屋顶有挑出墙体约2米左右的混凝土挑檐板，挑檐板下方为超市门前的非机动车道，房屋的南面东侧为电梯出入门，西侧系怡庭物业公司的出入门，房屋顶部东南角处有一自建的混凝土结构建筑物（长约5米、宽约4米、高约3.4米），房屋东面顶部混凝土挑檐板外侧立面的水泥砂浆粉层在事故发生后已被敲落，被敲落的水泥粉层块大小不等，厚为15mm至20mm间不等。
上述事实，有前期物业服务合同、公安部门的证明、医疗及死亡证明、结婚证、户籍资料、赔偿协议书、赔偿款支付收条、房产资料、现场勘查照片及双方当事人的陈述等在卷佐证。

（四）一审判案理由
无锡市北塘区人民法院认为，林某某之死，系由房屋顶部挑檐板坠落的水泥砂浆粉层块所致，因而，该房屋的建设人、施工人、管理人负有不可推卸的责任。怡庭物业公司作为该小区前期物业管理人，负有对小区物业予以管理的义务，其在事发前即发现有水泥块坠落并造成后果的现象，除了需与有关单位联系予以及时维修外，在未彻底排除该危险因素前，应立即采取防卫与警示措施，以免产生严重后果，但怡庭物业公司未予采取有效措施，未尽到管理人责任。建设方对建筑物享有权利，也负有对该建筑物不得对他人造成损害的义务，包括对建筑物予以管理、修葺、尤其是负有排除房屋安全隐患等职责，但建设方也未能尽到相应义务，北塘城投公司愿为建设方承担本案后果，可予准许。龙海建工公司作为房屋施工人，所建房屋的挑檐板外侧水泥砂浆粉层整块脱落，明显存在安全隐患，脱落的粉层块所造成林某某的死亡后果，龙海建工公司应予以承担。龙海建工公司辩称粉层块脱落系不可抗力所致、所建房屋已过五年保质期的意见，与事实不符、与法律相悖，对该意见不予采纳。怡庭物业公司先行与林某某家属达成赔偿协议后，并不排除其他责任人的应尽义务。现怡庭物业公司对其他义务人行使追偿权，符合法律规定，应予以支持。

（五）一审定案结论
无锡市北塘区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十六条、第八十五条、第八十六条之规定，判决如下：
一、北塘城投公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付怡庭物业公司垫付的赔偿款100000元。
二、龙海建工公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付怡庭物业公司垫付的赔偿款224000元。
三、驳回怡庭物业公司的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
龙海建工公司不服，向无锡市中级人民法院提出上诉称：龙海建工公司在事故中不应承担任何责任。1、事发工程通过了竣工验收，表明质量是合格的。事故发生时，龙海建工公司承建的房屋已过保修期，房屋建筑最长的保修期为5年，事发时，房屋竣工验收已超过5年。怡庭物业公司认为房屋存在质量问题，没有提供任何证据证明。2、房屋在发生事故前已被进行了大范围改建，房屋加装了电梯，在脱落粉层下面建筑物原镂空处已搭建了房屋，上述改建时，改建人在挑檐板外侧直接拖拉建筑材料，严重影响了挑檐板外侧粉刷层的牢固度。物业管理人未尽管理职责，事故责任不在龙海建工公司。3、本次事故当日恰逢台风，陆地风力达8至9级，阵风10级，外墙粉刷层脱落造成的事故，属不可抗力的意外事件。4、本次事故赔偿责任应由怡庭物业公司自行承担，外墙属小区公共部位，按物业服务协议，应由物业公司承担维护管理责任，怡庭物业公司怠于履行义务所产生的责任，应由其自行承担。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回怡庭物业公司对龙海建工公司的诉讼请求。
怡庭物业公司辩称，1、本次事故不属外墙防渗漏问题，不适用5年保修期的规定。2、龙海建工公司认为粉刷层脱落与房屋改建及天气有关，没有依据。3、物业公司对房屋公共部位的维护管理责任，是建立在建筑物质量不存在问题的前提下，对建筑物正常使用情况下的正常损耗进行维护维修，而本案建筑物明显存在严重工程质量问题，不属于物业公司维护范围，物业公司不应承担责任，龙海建工公司与建设单位应负全部责任，但怡庭物业公司尊重一审判决，请求维持原判。
北塘城投公司辩称，原审判决认定事实清楚，只是在责任认定上，应由怡庭物业公司自行承担全部责任，但服从一审判决。

2．二审事实和证据
无锡市中级人民法院另查明，2011年8月，事发小区100号、101号房屋挑檐板南侧外立面曾发生粉刷层脱落并砸坏电瓶车的情况，龙海建工公司接报后，曾派员进行了维修。
二审中，龙海建工公司代理人向研究员级高级工程师王某就本案有关专业技术问题进行了咨询，王某工程师复函称，本案所坠落的水泥粉刷层在建筑上称为抹灰，属装饰装修工程范围，抹灰层没有单独的合理使用年限，作为装修项目其保修期为2年。保修期满后，由开发公司或物业管理公司负责保养和维护，有专门的维修基金用于维修房屋的公共部位，外墙也包含在内。工程竣工验收时，需要对抹灰层进行验收，属于分项验收，验收合格就说明抹灰层符合规范，无质量问题。抹灰层脱落有多种原因，可能是不可抗力的原因，也可能是人为原因，如工程竣工后，后期施工(包括改造)产生震动或改变原结构，使结构不平衡都会导致抹灰层脱落。房屋中增加电梯井，需要把屋面现浇板打通，在施工过程中使用大型冲击机械破碎楼面，会产生巨大震动，从而影响抹灰层牢度。房屋外部原来镂空的梁上加建了墙和窗，还有电梯，改变了原设计的荷载，会影响到整个框架结构的内力平衡，梁柱会发生变形，抹灰与梁柱的变化不完全相同，就会与原结构梁产生微小位移，造成裂缝，久而久之就会脱落。电梯运行也会产生震动，影响抹灰层牢度。
二审中，经法院释明，龙海建工公司坚持认为，本案所涉建设工程质量合格且已过保修期，龙海建工公司不应承担责任，本案无需进行质量鉴定及抹灰层脱落原因的鉴定。即便需要鉴定，由于本案系怡庭物业公司行使追偿权，其应提供能够证明被追偿人在事故发生中有责任的证据，如果怡庭物业公司认为工程质量存在问题，应由怡庭物业公司申请鉴定。因此，龙海建工公司未提出鉴定申请。
上述事实，有王某工程师《复函》、龙海建工公司《关于鉴定的意见》证实。

3．二审判案理由
无锡市中级人民法院认为，本案争议焦点为：一、建设工程保修期满后，建筑物发生倒塌、脱落等情形而造成他人损害的，施工单位是否应承担赔偿责任？二、龙海建工公司对于质量合格及抹灰层脱落原因有无举证责任？
关于争议焦点一，龙海建工公司认为，本案发生脱落致人损害的抹灰层属建筑装修工程，保修期限为2年，保修期限届满，施工单位即不应承担责任。本院认为，虽然《建设工程质量管理条例》将装修工程的最低保修期限规定为2年，但保修期限调整的是建设工程施工合同发包方与承包方之间的关系，保修期限是对施工单位就建设工程质量问题进行无偿修理期限的规定，建筑物致他人损害所产生的赔偿责任的确定，不应适用保修期限的有关规定。
建筑物的各分项工程，应当有合理使用年限，在合理使用年限内出现的倒塌、脱落等问题如非其他原因导致，即应认定建设工程存在质量缺陷，对因工程质量缺陷造成他人损害的，施工单位应当承担赔偿责任。虽然我国法律对建筑装修工程的合理使用年限没有明确规定，但不能就此确定其合理使用年限即为保修期限，否则，就意味着，保修期满，即合理使用年限届满，保修期限也就成了"保坏期"。在确定其合理使用年限时，应当考虑房屋建筑属于可以长期使用的固定资产这一特性，符合社会公众对房屋合理使用年限的预期，为社会公众认同和接受，同时，可以参照同类装修工程普遍的、通常可以达到的实际合理使用年限，此外，还应考虑建筑物室外装修工程一旦出现脱落等质量问题而对公众安全所产生的危害。考察我们周围的建筑物可以发现，绝大多数建筑物在建成后十数年甚至数十年仍未出现外墙抹灰层脱落等现象，社会公众对建筑物外墙装修工程的合理使用年限的预期不会低于此，如认定本案所涉装修工程的合理使用年限已经届满，不仅与通常建筑物外墙装修工程实际能够达到的合理使用年限明显不符，也与社会公众的普遍认识相悖，更不利于促进建筑施工企业注重施工质量以确保公共安全。因此，本院不能认定，本案所涉建筑物的外墙装修工程已超过合理使用年限。
关于争议焦点二，龙海建工公司认为，涉案建设工程竣工验收合格，因此质量是合格的，抹灰层的脱落系房屋改建、自然灾害等其他原因所致，如果怡庭物业公司认为工程质量存在问题，应由怡庭物业公司举证证明。本院认为，房屋所存在的内在质量缺陷和瑕疵，可能经过一定时期才能显露出来，竣工验收合格，只表明竣工验收时的状态，因此，竣工验收报告只有推定建筑物质量合格的证明效力，在有相反证据证明的情况下，仍可认定建筑物存在质量问题。本案建筑物抹灰层在合理使用年限内已然脱落，在无证据证明脱落系其他原因造成的情况下，脱落现象本身，即证明建筑物存在质量问题。龙海建工公司主张脱落系建筑物改建等原因造成，对此应提供证据加以证明。本案二审过程中，龙海建工公司提供了专业工程师对有关问题的分析说明，但该说明并非法定证据形式，房屋改建等情况是否与抹灰层脱落有关、建筑装修工程本身有无质量问题，仍应当通过专业机构的鉴定明确，但龙海建工公司在一审期间并未申请鉴定，二审中经本院释明，仍然未提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。对龙海建工公司关于抹灰层脱落系其他原因造成而非工程质量问题的主张，本院不予采信。
况且，本案所涉建筑物在事发前一年已出现挑檐板外侧立面抹灰层脱落并损坏他人财物的情况，龙海建工公司接报后虽进行了维修，但其作为专业建筑施工单位和本案所涉工程的施工人，对出现的问题并未引起足够重视，没有对挑檐板外侧立面抹灰层其他部位进行检修、排除安全隐患，以致再次发生事故，其对损害的发生存在过错，应承担相应责任。

4．二审定案结论
无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

（七）解说
房屋是人类生活必不可少的物质条件，而人的活动，几乎都在与房屋建筑有关的场所进行，因此，房屋质量与人的生命财产安全息息相关。房屋质量的优劣，主要系于施工单位。建设工程保修期满后，是否还能认定工程质量存在问题？施工单位对于建筑物脱落坠落而造成的他人损害是否还应承担赔偿责任？法律没有具体规定，但这却是实践中需要解决而又具有普遍意义的问题。
一、建筑物致人损害的赔偿责任，不应适用质量保修期限的规定。
房屋建筑工程质量保修期限的相关规定有其特定的调整对象。《建设工程质量管理条例》第三十九条规定，建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。第十三条规定，保修费用由质量缺陷责任方承担。从上述规定可以看出：1、质量保修的相关规定，首先调整的是建设单位和施工单位之间的建设工程施工合同关系，保修是施工单位向建设单位作出的承诺。2、保修期限内，施工单位就质量问题而对建设单位承担的责任，是予以修复并承担保修费用的责任。因此，保修期限的相关规定调整的是建设工程施工合同发包方与承包方之间的关系，保修期限是对施工单位就建设工程质量问题进行无偿修复期限的规定，建筑物致他人损害所产生的赔偿责任的确定，不应适用保修期限的有关规定。
二、应根据合理使用年限而不是最低保修期限来判断建筑物是否存在质量缺陷。
按《房屋建筑工程质量保修办法》第三条的规定，质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。这一规定只解决了一个判断标准问题，而没有涉及判断的时间点，假设房屋建筑在竣工验收时符合强制性标准或合同约定，而在某段时间后出现了问题，算不算存在质量缺陷？根据上述标准是无法作出判断的。可以肯定的是，判断建设工程是否存在质量缺陷，不能仅以竣工验收这个时间为基准点，而必须在一个时间段内来考察。按照龙海建工公司的主张，这个时间段就是质量保修期，只要质量保修期内没有出现问题，就应当认定工程质量不存在缺陷。按照《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，装修工程的最低保修期限为2年，保修期自竣工验收合格之日起计算。本案中脱落并致人死亡的粉刷层，即属于装修工程范围，如果龙海建工公司的主张成立，那么，装修工程在2年后不管出现什么问题，均应当认定工程质量不存在缺陷，这就意味着，保修期满则工程使用寿命视为期满。这种理解，违背公众的普遍认知。建筑装饰装修工程有很多种类，为保护建筑物主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物采用装饰装修材料或饰物对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程，都称为建筑装饰装修。包括抹灰工程、玻璃幕墙金属幕墙工程、饰面板（砖）工程、隔墙工程、吊顶工程等。其中室外的幕墙、饰面板等工程，如果出现质量问题而发生脱落，就不再是单纯的质量问题，而涉及到不特定多数人的公共安全。如果这些工程竣工验收两年后出现脱落，恐怕绝大多数人都不会认同建筑质量不存在质量问题的结论。如果这也认定为不存在质量缺陷，那产生的负面导向作用将不可低估。因此，以质量保修期限是否届满作为判断建筑物是否存在质量缺陷的依据，不仅法律依据缺乏，也与常情常理相悖。
某个产品质量的优劣，人们常常把它与产品本身的性质、价格、耐用性等结合起来考虑。《智库?百科》将质量缺陷表述为："产品质量未满足与预期或规定用途有关的要求"。房屋虽然是一种特殊的产品，但作为产品，用其是否符合人们对这一产品的预期或要求来判断其质量优劣，也是合适的。人们对房屋总会有一定使用年限的合理预期，在合理的使用年限内，如果房屋不能保持强制性标准规定或合同约定的良好状态，即可认定其存在质量问题。
三、确定分项建设工程合理使用年限应考量的因素。
对于建筑物某分项工程的合理使用年限，法律或相关国家标准并没有明确规定，除了《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（一）项提到房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程有设计文件规定的合理使用年限外，对装修、防水、给排水及电气管线等工程并没有提到合理使用年限问题。而合理使用年限又是本案必须涉及的问题，在法律或国家标准没有规定的情况下，只能由法院根据法律的基本原则及社会公众对此的普遍期待与认知作出判断。在确定合理使用年限时，应考量以下因素：1、房屋的财产特性。房屋是价值较大的固定资产，可供人们长期使用。作为房屋建筑的分项工程，其合理使用年限应与房屋作为长期使用的固定资产的特性相匹配。2、公众对房屋各分项工程可使用年限的合理预期。"百年大计，质量第一"是人们常挂在嘴上，在建筑工地上常常能看到的标语，这表明，公众对房屋的质量和使用年限有着较高的预期，装修工程特别是室外装修工程，本身就是建筑物的组成部分，公众对其合理使用年限的预期也会较高。3、室外装修工程质量对公众生活及公共安全的影响。室外装修工程中的抹灰、玻璃（或金属）幕墙、天然石材装饰面板等工程一旦出现质量问题而脱落、坠落，危及的是不特定多数人的生命财产安全，将其合理使用年限确定得过短，一方面，经常性的维护修理必然会给公众生活带来不便，另一方面，也不利于促使施工单位提高施工质量以保障公共安全。4、同类装修工程通常能够达到的实际使用年限。在缺乏法律规定的情况下，参考同类装修工程在正常使用条件下普遍可以达到的实际使用年限，来确定合理使用年限，是公允的，也是合理的。就室外抹灰工程而言，我们考察一下周围的建筑就可发现，即便是上世纪七、八十年代所建造的房屋，其抹灰层至今也是基本完好，那么在施工设备、技术不断得到改善的今天，同类抹灰层的合理使用年限，不应低于上个世纪。
就本案而言，所涉房屋自竣工验收至事故发生，间隔五年多。作为该房屋室外装修的抹灰层在5年多时间即出现脱落，与处在同样地理条件下的绝大多数其他房屋相比，绝不是正常现象，因此不能认定，本案所涉房屋的抹灰工程已过合理使用年限。
四、抹灰层脱落原因鉴定应由龙海公司提出申请。
龙海公司提出，本案所涉建筑物通过了竣工验收，表明质量是合格的，抹灰层脱落系其他原因所致，如果怡庭物业公司认为抹灰层脱落系施工质量不合格所致，应由怡庭物业公司申请鉴定。但竣工验收，是施工单位向建设单位交付建设工程的前道程序，竣工验收合格的证明文件，只是证明工程质量合格的初步证据，因为竣工验收合格，只能表明验收时的质量状况，而有些质量问题特别是内在质量缺陷，需要通过一段时间才能显现出来，因此，竣工验收证明文件不是认定工程质量合格、甚至可以据此排除工程质量问题的绝对证据。依据表见证明的一般原理，法院可以利用一般生活经验法则就一再重复出现的典型事项，由一定客观存在的事实推断出某一待证事实的存在。在合理使用年限内建筑物发生脱落坠落这一现象，通常是因为工程质量存在问题，因此，从本案中房屋抹灰层在合理使用年限内脱落的现象，可以推定抹灰工程存在质量问题，如果龙海公司主张抹灰层脱落系房屋改建等其他原因所致，应承担举证责任。诉讼中，龙海公司提供了专业工程师的咨询意见，这一分析意见可能有其专业依据，但其并不属于法定证据形式中的鉴定意见，而其如果作为专家辅助人，通常也是在诉讼中针对鉴定意见提出意见，在本案没有进行鉴定的情况下，仅有专业工程师的咨询意见，法院不能据此对抹灰层的脱落原因作出认定。因此，本案关于抹灰层的脱落原因的举证责任应由龙海公司承担，龙海公司在法院释明后，坚持不提出鉴定申请，应承担举证不能的不利后果。
（姚旭斌）