（一）判决书字号：
一审判决书：防城区人民法院（2011）防民初字第53号判决书
二审判决书：防城港市中级人民法院（2012）防市民一终字第15号民事判决书
再审判决书：防城港市中级人民法院（2013）防市民再字第4号民事判决书

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方：
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：何某。
委托代理人：邓家志，广西九宇律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某1。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某2。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某3。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某4。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某5。
以上被申诉人共同委托代理人：刘源源，广西海湾律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某6。
委托代理人：张宇杰,广西九宇律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨某7。
委托代理人：秦玉云,广西九宇律师事务所律师。

（四）审级：再审

（五）审判机关和审判组织：
一审法院：广西壮族自治区防城港市防城区人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘茂堂；审判员：滕永辉、许德宝
二审法院：广西壮族自治区防城港市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：宋丞志；审判员：钟蕾；代理审判员：李建新
再审法院：广西壮族自治区防城港市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：兰云英；审判员：冯建平；代理审判员：李肖连

（六）审结时间：
一审审结时间：2011年10月27日
二审审结时间：2012年3月19日
再审审结时间：2013年9月22日

（一）一审诉辩主张
一审原告杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5诉称，原告杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5五人是杨某8与汪某的亲生儿女。汪某于1969年去世后，杨某8与王某于1971年底再婚。王某与杨某8再婚时带来原告杨某6(系王某与前夫所生)。杨某8与王某结婚后，与原告杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6一起共同生活。1996年12月30日，因房改政策，杨某8购买了位于钦州市新兴街19号钦州市委老干部局的公有住房一套。杨某8在没有来得及办理房屋所有权证的情况下，于1997年3月7日去世。该房改房的所有权证便办理在王某的名下并一直由其居住。2004年6月22日，王某未经原告同意，私自与被告何某签订了《房地产买卖契约》，将该房屋擅自转让给被告何某。王某于2004年7月4日去世。2010年1月12日，原告到钦州市房产部门查询获知该房屋已于2004年6月22日被王某转让，且办理过户登记在被告何某的名下。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判决确认被告何某与王某的《房地产买卖契约》无效；二、判决被告承担本案的诉讼费用。
原告杨某6、杨某7提供书面材料称：一、对法院庭审中查明的证据真实性无异议，它恰恰证明了所争议的位于钦州市新兴街19号的房子属于原告母亲王某个人合法拥有的财产。二、王某将其所拥有的合法财产卖给本案被告何某是依法处分自己合法财产的行为，意思表示真实，应受法律保护。三、被告何某支付相应对价，取得了房屋产权所有证，依法取得了钦州市新兴街19号的房屋所有权。综上所述，诉争之房屋买卖合法，为被告何某所有。
一审被告何某辩称：一、本案诉讼标的不是遗产，是合法的处理财产，原告继承诉争之房屋没有法律依据；二、原告请求已超过诉讼时效；三、现有证据表明，除原告杨某5有继承关系，其余原告与本案无关；四、被告何某出租房屋是其权利，原告无权共同共有，应驳回原告诉讼请求；五、被告签订的"房地产买卖契约"和"房屋租赁合同"两个合同经过层层审批，合法有效。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

（二）一审事实和证据
防城区人民法院一审查明，杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5五人是杨某8与汪某的婚生儿女。汪某于1969年去世后，王某于1971年底携未成年儿子杨某6与杨某8再婚，与杨某8及杨某3、杨某4、杨某5一起共同居住生活在钦州市新兴街19号(以下简称新兴街19号）房屋。杨某8离休前系原钦州地区财办副主任，离休后享受厅级政治生活待遇，其居住的新兴街19号系厅级离休干部住宅楼。后杨某8参加房改，1993年12月第一次交款，1996年12月31日补交款17806.78元给钦州市委老干局，购买新兴街19号房屋的公有住房一套，后返还购房款2244.39元由王某领取。该房屋是砖混结构，总建筑面积90.08平方米。杨某8交款后，尚未办理房屋产权过户登记手续，便于1997年3月7日去世。同年4月8日，钦州市委老干局给钦州市房管所出函，请钦州市房管所给予杨某8的遗孀王某办理房产证等相关手续。后该房屋的所有权证登记于王某的名下并一直由其居住。2004年4月20日，王某向钦州市老干局提出申请，以其急需用钱治病为由，请求钦州市老干局同意其将房屋转让给李家罗女士。2004年5月13日，钦州市老干局同意其转卖房屋。2004年6月22日，王某与何某签订了《房地产买卖契约》，将新兴街19号房屋以45000元价格转让给何某。2004年7月4日，王某死亡。2004年7月5日，何某取得新兴街19号"钦房权证钦城区字第98025023号"的房屋产权证。另查明，杨某6与何某结婚后，与王某、杨某8共同居住在新兴街19号房屋。杨某6与何某于2004年4月7日离婚。2010年1月12日，杨某1等人到钦州市房产部门查询该诉争房屋时，发现王某已将该房屋于2004年6月22日转让给何某，且已办理产权过户转让登记手续。

（三）一审判案理由
讼争房屋是钦州市厅级离休干部的住宅楼，杨某8作为享受厅级待遇的干部，该屋由其居住使用。杨某8与王某于1971年再婚后，共同居住生活在此屋。1993年，杨某8按照房改政策参加了房改。先后于1993年12月、1996年12月两次交清讼争房屋的购房款，但还未取得该房屋产权证，杨某8便于1997年3月7日去世。而后，王某在同年4月8日把该房屋登记在其名下。购置该房屋，是在杨某8与王某共同生活期间。因此，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第一项之规定，诉争房屋应认定为杨某8和王某的共同财产，属夫妻共同所有。杨某8死后，王某作为其配偶，杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5作为其子女，依法对杨某8的遗产享有继承权。杨某6在其母亲王某与杨某8再婚后，随其母与杨某8一起共同居住生活，双方形成抚养关系，与杨某8之间已形成拟制血亲的继父子关系。因此，杨某8死后，杨某6对杨某8的遗产也享有继承权。杨某7在名义上虽然与杨某8存在继父女关系，但双方之间没有形成扶养关系。因此，杨某7对杨某8的遗产依法不享有继承的权利。由于杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6与王某没有对该诉争房屋分割，因此，该诉争房屋属杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6与王某共同共有。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王某明知讼争的房屋是其与杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6共同共有，但王某未经上述共有人的同意，擅自与何某签订《房地产买卖契约》，把共同共有的房屋转给何某，违反相关法律规定，属无权处分。而何某作为杨某6的原配偶，曾与杨某8、王某、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6一直居住生活在讼争房屋，在与王某签订《房地产买卖契约》时，应当知道该房屋属杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6与王某共同所有。但没有征得上述共有人的同意，以明显不合理的价格购置该房屋，不属于善意取得。其双方的买卖行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项之规定。因此，何某与王某签订的《房地产买卖契约》无效。杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5主张何某与王某签订的《房地产买卖契约》无效。何某与王某签订《房地产买卖契约》后，虽办理了房产登记。但杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5等自2010年1月12日到钦州市房产部门查询时，才得知王某已将该房屋转让给何某。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，杨某1等人起诉时没有超过2年的诉讼时效。

（四）一审定案结论
王某与被告何某签订的转卖钦州市新兴街19号房屋的《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，由被告何某负担。

（一）二审诉辩主张
何某不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误，导致判决错误。老干部局出售的是公有住房，根据钦州市老干局有关老干部已去世的遗孀参加房改的政策，王某符合购买条件，因此，诉争房屋系因王某自身的人身关系，即作为老干部遗孀进行购买。故该房屋完全属于王某个人所有，没有任何其他人的份额。二、错误适用有关诉讼时效的规定。从2004年7月王某过世，该房屋一直由何某占有居住，2005年其另外购房起，讼争房屋仍由其出租、收益。被上诉人多数都在钦州，房屋被他人占有七年而不知道，显然不符合常理。故本案已过诉讼时效。诉请二审法院撤销防城区人民法院（2011）防民初字第53号判决，依法改判，确认王某与何某《房地产买卖契约》有效。
杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，何某的上诉请求，没有事实和法律依据。因此，请求驳回上诉，维持原判。
杨某7答辩称，何某的上诉请求有事实和法律依据，请求予以支持。

（二）二审事实和证据
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。

（三）二审判案理由
本案诉争的位于钦州市新兴街19号的房屋，是杨某8与王某夫妻关系存续期间按照房改政策先后于1993年12月和1996年12月31日出资购买，虽然该房屋在杨某8死亡后，才办理房屋所有权证书，并登记在王某名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第一项规定，夫妻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。因此，诉争房屋应认定为杨某8和王某的夫妻共同财产。杨某8死亡后，属于杨某8的份额，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，应由其配偶、子女父母继承，即由王某及杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6等人依法继承。王某及杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6对该房屋形成按份共有关系。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，王某未经上述共有人的同意，擅自与上诉人何某签订《房地产买卖契约》，把共有的房屋转让给上诉人何某，违反上述法律规定，属无权处分行为。一审判决认定《房地产买卖契约》无效并无不当。何某作为被杨某6的原配偶，曾与杨某8、王某、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6一直居住在讼争房屋，在与王某签订《房地产买卖契约》时，应当知道该房屋属王某与杨某1、杨某2、杨某3、杨某4、杨某5、杨某6共有。但王某与何某试图在隐瞒其他共有人的情况下转让讼争房屋，不属于善意取得。
由于何某与王某签订《房地产买卖契约》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条"无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力......"以及第五十八条"无效的合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；......"的规定，何某虽办理了房产过户登记，但基于取得讼争房屋的合同无效，无效合同自始无效，不产生物权变动的法律效力，何某取得讼争房屋没有合法依据。同时，物权是绝对权，权利人基于物权可以随时主张权利，不适用诉讼时效的规定。

（四）二审定案结论
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何某负担。