（一）首部

1、判决书字号：阳春市人民法院（2013）阳春法民一初字第463号。

2、案由：原告黄某某、黎某1、黎某2诉被告陈某某、罗某某确认农村房屋转让合同无效纠纷一案。

3、诉讼双方
原告：黄某某。
原告：黎某1，与原告黄某某是母子关系。
原告：黎某2，与原告黄某某是母子关系。
上述三原告的共同委托代理人：曾仕记，广东言必行律师事务所律师。
上述三原告的共同委托代理人：王晓芳，广东言必行律师事务所律师。
被告：陈某某。
委托代理人：陈达华，阳春市法律援助处法律工作者。
被告：罗某某，与原告黎某2是夫妻关系。
原告黄某某、黎某1、黎某2诉被告陈某某、罗某某确认农村房屋转让合同无效纠纷一案，阳江市中级人民法院裁定指令本院受理，本院在2013年3月14日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年5月14日、2013年7月5日两次公开开庭进行了审理，原告黎某1、黎某2及其委托代理人曾仕记、王晓芳，被告陈某某及其委托代理人陈达华、被告罗某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：阳春市人民法院。
一审合议庭：沈洪涛、王荣松、吴强

6、审结时间：2013年8月26日。

(二)诉辩主张

原告黄某某、黎某1、黎某2诉称：三原告是同一个家庭的主要成员。1984年，当时的生产队福村分配给三原告一家旱地一块，面积约两分，座落于春江公路隆岗村委会路段，东至隆岗村委会公路边，西至敬老院菜地，南至敬老院，北至春江公路边。1994年，三原告在上述土地上建起一座三间的砖木瓦平房。此后多年以来，一直出租给他人使用，从来没有任何人对该平房的权属提出异议。2008年9月，被告罗某某不经家庭全体成员同意及在三原告不知情的情况下，私自以17500元的价款将上述一座三间砖木瓦平房转让给被告陈某某。三原告不断多次找被告陈某某论理，要求其返还平房，但均遭到拒绝，纠纷经岗美镇政府调解无果。被告陈某某不属于福村村民，被告罗某某在没有房屋所有权的情况下私自转让三原告的房屋，两被告之间转让房屋的行为是违法无效的。请求法院判决确认被告罗某某与被告陈某某签订的房屋转让协议无效；被告陈某某应将房屋返还给三原告；案件受理费由被告陈某某负担。

被告陈某某提出答辩状及在庭上辩称：不同意三原告的诉讼请求。被告陈某某与被告罗某某自愿签订房屋转让契约，被告罗某某和原告黎某2自愿将属于其所有的房屋以17500元的价款转让给被告陈某某，被告罗某某和原告黎某2均在转让契约上签名，房屋转让协议合法有效。双方签订房屋转让协议后，被告陈某某已支付转让价款17500元给被告罗某某，被告罗某某亦已将房屋交付给被告陈某某管理使用，被告陈某某受让房屋属于善意取得。被告陈某某在取得转让房屋的合法所有权后，对受让的房屋进行了大工程修整，并用去修缮费用50000元。三原告从2008年起就知道两被告转让房屋的情况，并知道被告陈某某入住、管理使用以及修整房屋的情况，三原告现在起诉主张合同无效，已超过两年的诉讼时效。请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。

被告罗某某辩称：讼争的房屋是三原告在被告罗某某与原告黎某2婚前所建，是属于三原告所有。被告罗某某与被告陈某某签订"房（屋）地产转让契约"转让房屋是没有告知三原告和经过三原告的同意，房屋转让协议上"黎某2"及证人"罗运博"的名字均为被告罗某某代签；被告罗某某与被告陈某某签订协议后，是已将房屋的锁匙交给被告陈某某。被告陈某某应将房屋返还给三原告，被告罗某某同意返还房屋转让款17500元给被告陈某某，并愿意补偿10000元给被告陈某某。

（三）事实和证据
原告黄某某与原告黎某1、黎某2是母子关系。原告黎某2与被告罗某某是夫妻关系，双方于1997年12月8日登记结婚。三原告及被告罗某某均是阳春市岗美镇隆岗村委会福村村民。1984年，三原告家庭在阳春市岗美镇敬老院侧承包经营福村集体的土地面积约0.2亩旱地一块。1994年期间，三原告共同在上述土地建起砖木结构瓦房一座三间，面积 85.26平方米。2008年9月1日，被告罗某某作为转出方（甲方）与被告陈某某作为转入方（乙方）签订"房（屋）地产转让契约"，将上述三间房屋及土地使用权以17500元的价款转让给被告陈某某。"房（屋）地产转让契约"内容为"......甲方有自建房屋一座三间，座落在春江公路南（岗美敬老院则）处，四界至：东至隆岗村公路（孟希厂）边；西至敬老院现菜地（甲屋墙脚出壹米贰拾公分水沟）；南至敬老院房屋边（甲屋墙脚出壹米叁拾公分水沟）；北至春江公路（含屋外空地）边为界。现自原以人民币壹万柒仟伍佰元正（小写17500元）转让给乙方。甲方收款打手印即时生效，该房屋（含屋内地、沟界空地）权属（所有权和使用权）永久归乙方所有，今后一切与甲方无关。口讲无凭，立此契约。转出方：（甲方）黎某2、罗某某  转入方：（乙方）陈某某 证人：罗运博 公元二00八年九月一日"。庭审中，原、被告双方确认"房（屋）地产转让契约"上的转出方（甲方）"黎某2、罗某某"和证人"罗运博"的签名均是被告罗某某一人所书写。被告罗某某与被告陈某某签订上述"房（屋）地产转让契约"后，被告陈某某通过银行转账方式将转让款17500元转入被告罗某某持有的开户名为"黎某2"的存折中，被告罗某某随即将转让房屋的锁匙交给被告陈某某，被告陈某某随后搬到受让的房屋内居住和用于养猪。2012年7月27日，三原告以被告罗某某转让房屋未经家庭成员同意为由，向阳春市岗美镇综治信访维稳中心反映，阳春市岗美镇综治信访维稳中心对原、被告的纠纷多次调处无果。2012年9月21日，三原告向本院提起诉讼，要求确认被告罗某某与被告陈某某签订的房屋转让协议无效，被告陈某某应将房屋返还给三原告。
另查明：被告陈某某是阳春市春城街道办事处头堡村委会那梧村村民。被告陈某某自述在80年代后到岗美镇隆岗村委会军田村帮该村村民黄爱珍务农，并常居住在军田村村民黄爱珍的家中。三原告自述在1998年已分家分户，各自从村中分得一处宅基地并建有房屋。三原告在阳春市岗美镇敬老院侧的旱地上建设砖木瓦结构平房，未报经村委会及政府相关部门批准，至今亦没有领取房屋所有权证等相关权属证书。被告陈某某与被告罗某某签订"房（屋）地产转让契约"后，亦没有报经村委会及政府相关部门备案和批准。
2013年5月30日，本院组织原、被告双方当事人对讼争的房屋进行现场勘查。原、被告双方确认被告陈某某受让讼争的房屋后，曾对房屋进行过修缮，包括填高了房屋内的地面、更换了4至5条木梁和更换了部分瓦片。但双方无法协商确定修缮费用数额。被告陈某某主张对房屋修缮用去费用50000元，但没向本院提供相关证据，也没有在本院指定期限内提出对修缮费用进行评估的申请。三原告则主张被告陈某某对房屋进行修缮仅需费用1000元，但亦没有向本院申请对修缮费用进行评估。
以上事实，有原、被告诉辩状，阳春市岗美镇综治信访维稳中心证明、阳春市岗美镇综治信访维稳中心调解笔录、阳春市岗美镇隆岗村民委员会证明、房（屋）地产转让契约、结婚证、勘查笔录、相片等证据材料和庭审笔录附案证实。

（四）判案理由
阳春市人民法院认为：本案是确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是被告罗某某与被告陈某某签订的"房（屋）地产转让契约"是否合法有效问题。三原告属于岗美镇隆岗村委会福村村民，其在农村集体所有的旱地上建设的房屋，属于三原告共同所有，同时该房屋所占用的土地属于农村集体所有；讼争的房屋在被告罗某某与原告黎某2婚前所建，被告罗某某对讼争的房屋不具有所有权。被告陈某某是阳春市春城街道办事处头堡村委会那梧村村民，不具有岗美镇隆岗村委会福村村民的资格，不享有在岗美镇隆岗村委会福村再获得宅基地的权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条"农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。"和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项、第（五）项"有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"的规定，被告陈某某与被告罗某某签订"房（屋）地产转让契约"，转让的农村房屋涉及村集体土地使用权，未取得村集体的同意，损害了村集体的公共利益和违反了违反法律、行政法规的强制性规定；同时，讼争的房屋建于原告黎某2与被告罗某某结婚前，被告罗某某不是房屋的所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条"无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"第五十二条第一款第（四）项、第（五）项"有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"第五十六条"无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。"的规定，被告罗某某在未到得三原告的同意且未经三原告追认或与三原告订立合同后取得处分权情况下，将属于三原告所有的房屋转让给被告陈某某，其与被告陈某某签订的"房（屋）地产转让契约"无效。三原告请求确认被告陈某某与被告罗某某签订的"房（屋）地产转让契约"无效的主张，理据充分，依法予以支持。三原告请求被告陈某某返还受让的房屋。经查，三原告在阳春市岗美镇敬老院侧承包经营农村集体的农业用地上建设房屋，未取相关部门的规划和批准，亦没有取得相关权属权证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项"人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；"的规定，应由相关机关处理，不属于本案处理范畴，本案不作处理。
被告陈某某辩称转让房屋时已取得房屋所有人黎某2、罗某某的签名同意，已付给对方合理款项，房屋已交付使用并进行了修缮，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的规定，房屋转让合同合法有效应予保护。经查，被告陈某某在签订房屋转让协议前，没有对房屋的所有权归属情况进行了解；在被告陈某某与被告罗某某签订"房（屋）地产转让契约"时，仅有被告罗某某本人在"房（屋）地产转让契约"签名，"黎某2"及证人"罗运博"的签名均为被告罗某某代签，因此，被告陈某某关于受让讼争的房屋是善意取得和房屋转让合同合法有效的辩解，理据不足，依法不予采纳。被告陈某某还辩称对讼争的房屋进行了修缮，用去修缮费用50000元，并要求被告罗某某赔偿经济损失80000元。但被告陈某某对其用去修缮费用50000元和要求被告罗某某赔偿经济损失80000元的主张，没有在本院指定期限内提供相关证据加以证明和向本院申请对修缮费用进行评估，被告陈某某的上述辩解，理据不足，不予支持。

（五）定案结论
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）项、第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、被告陈某某与被告罗某某于2008年9月1日签订的"房（屋）地产转让契约"无效；
二、驳回原告黄某某、黎某1、黎某2的其他诉讼请求。
案件受理费238元，由被告陈某某负担72元，被告罗某某负担166元（原告黄某某、黎某1、黎某2已预交受理费238元，由被告陈某某、罗某某在履行本判决时一并迳付分别给原告黄某某、黎某1、黎某2）。

（六）解说
农村房屋买卖涉及到宅基地使用权能否转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有, 能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。《土地管理法》第63条规定"农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设......"。当然，根据《物权法》第155条规定"已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。"明确了宅基地使用权是可以转让的，但转让必须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让农村房屋涉及村集体土地使用权，故转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
综上所述，本案中被告罗健丽在没有该房屋处分权且没经所有人的同意和追认，同时没有经过村集体同意的情况下将房屋转让给不是同村村民的被告陈某某，因此不能确认该转让合同具有效力。
（麦李环）