(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:福建省厦门市集美区人民法院(2013)集民初字第2892号判决书
3.诉讼双方
原告汪某。
被告王某、叶某、陈某、王某、王某2、叶某。
上述六被告共同委托代理人:陆德强,北京蓝鹏(厦门)律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:福建省厦门市集美区人民法院
合议庭成员:审判长:詹锦林 代理审判员:钟乾华人民陪审员:蔡铮
(二)诉辩主张
1.原告诉称
因厦门市集美区后溪镇崎沟村田头社村民王某3(案外人)没有资金盖房,于2007年与汪某口头协商自愿让汪某出资在王某3位于厦门市集美区后溪镇崎沟村田头社的宅基地上盖房,房屋盖好后,作为对价,房子面积的四分之一归王某3所有,其余四分之三归汪某所有、使用。房屋于当年建成,共计建筑面积为350平方米。2008年6月13日,因集美北大道项目建设需要,需征用厦门市集美区后溪镇崎沟村田头社部分土地及房屋,汪某在王某3宅基地上所建的房屋也在被拆迁范围内。被告王某及其女婿被告叶某、陈某有厦门市集美区后溪镇崎沟村的户籍,但名下没有房屋,导致无法安置。王某、叶某、陈某于2008年10月主动通过林某(案外人)介绍找到汪某,双方协商用王某、叶某、陈某一家的户口三本(共8人)安置在汪某所建房屋上,并让王某作为代表与汪某签订了一份《协议书》。《协议书》第一条确认王某、叶某、陈某一家安置使用的是汪某建设的房屋,且该房屋建设所花费的费用均由汪某承担;第二条约定政府征用拆迁所有支付的附属物和各项补偿款应由王某领取后支付给汪某;第三条约定政府所支付的房租第一年由汪某领取。协议签订后,按汪某所建房屋被拆迁的面积,叶某一家可被安置150平方米的安置房,实际安置132.71平方米,安置在永祥新城2号楼3梯1504室,可获得地上物补偿款162412.27元,因安置面积未达到150平方米,应扣除(150平方米-132.71平方米)×3006元/平方米=51973.74元,王某、叶某实际获得地上物补偿款为110438.53元。之后,政府再次以150平方米×1500元/平方米标准补偿王某、叶某225000元,以上共计335438.53元。按汪某被拆迁房屋的面积,陈某可被安置70.73平方米的安置房,安置在永祥新城2号楼3梯1004室,可获得101170.08元的地上物补偿款。之后,政府再次以可安置面积70.73平方米×1500元/平方米标准补偿王某、陈某106095元,以上共计207265.08元。汪某认为上述补偿款均应归属于汪某,但王某、陈某、叶某拒不支付。故要求判令:1、被告王某、叶某立即支付原告汪某政府拆迁补偿款335438.53元及利息(按中国人民银行公布的银行同期贷款利率,自2009年10月1日起计算至实际支付之日止);2、被告王某、陈某立即共同支付原告汪某政府拆迁补偿款207265.08元及利息(按中国人民银行公布的银行同期贷款利率,自2009年10月1日起计算至实际还款之日止);3、本案诉讼费由被告王某、叶某、陈某承担。后因经法院释明双方签订的《协议书》无效,汪某将诉讼请求变更为要求判令:1、被告王某、叶某支付原告汪某折价补偿款156521.62元及利息(按中国人民银行公布的银行同期贷款利率,自2009年10月1日起计算至实际支付之日止);2、被告王某、陈某立即共同向原告汪某支付折价补偿款150268.64元及利息(按中国人民银行公布的银行同期贷款利率,自2009年10月1日起计算至实际支付之日止);3、本案诉讼费由被告王某、叶某、陈某承担。
2. 被告辩称
(1)王某与原告汪某签订的《协议书》是无效协议。案外人王某3将其宅基地四分之三以口头协议形式转让给非同集体经济组织成员的汪某,违反法律规定,其双方口头协议无效,基于无效口头协议而签订的《协议书》同样也无效。此外,该《协议书》未征地同户成年家属即被告叶某、陈某的同意,亦应无效。双方之间并不是合同纠纷。(2)《协议书》所提及的"政府征用拆迁所有支付的附属物和各项补偿款"早在2009年即已支付给了汪某,否则汪某不可能经过3、4年从未主张该款项。2013年7、8月间,叶某、陈某所领取的补助金系经叶某、陈某申请而获得,系政府为解决被拆迁户房屋及土地征用后的生活出路问题及发展第三产业(创业资金、社会医疗保险)补助奖励金性质,具有人身属性,不应归属汪某。(3)汪某所主张的拆迁利益系非法利益,涉案地上物属于"抢建"的建筑,不仅没有合法的批建手续,而且施工简单、成本极低,完全是非法违章建筑,其无权获得任何拆迁补偿。故要求折价补偿没有依据。
(三)事实和证据
厦门市集美区人民法院经公开审理查明:原告汪某户籍地为厦门市集美区后溪镇英村社区第三组,2007年,汪某利用厦门市集美区后溪镇崎沟村田头社的村民王某3提供的位于厦门市集美区后溪镇崎沟村地块修建了房屋一幢,汪某雇请案外人庞开恩建设该房屋。经汪某申请,庞开恩作为证人出庭作证,庞开恩在庭审中陈述:当时该房屋抢建了1层,没有打地基,面积为110多平方米,10几个工人花了几天时间完成,包工不包料共计3600元。
2008年10月8日,汪某(甲方)与被告王某(乙方)签订《协议书》一份,约定:1、甲方应自行基建房屋,以及各方面至交房前的各项所需的费用;2、政府征用拆迁所有支付的附属物和各项补偿款,应由乙方领取后,及时付给甲方;3、政府所支付的房租,第一年由甲方领取,第二年之后由乙方自行领取;4、乙方户口(户口簿三本,共8人,合并之后的平方数)换取政府拆迁安置房归乙方所有,甲方不得干涉;5、安置房的户型面积与合并之后的平方数不相符时,超出的部分由乙方自行按政府规定购买,换取后如有剩下平方数,政府补偿由乙方所得。
2009年5月20日,被告陈某、王某2(乙方)与厦门市后溪镇人民政府(甲方)签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》,约定:甲方需拆迁乙方房屋壹栋,总面积130平方米,房屋四至为:东至王福生厝、西至胡金成厝、南至叶某厝、北至王某3厝。实行产权调换的建筑面积为70.73平方米,乙方安置房建筑面积为132.71平方米,安置房地点为:永祥新城2号楼3梯1004室132.71平方米。甲方应支付乙方房屋拆迁附属物(52268.64元)、搬迁补助费(1485.33元)、水表补助(500元)等各项补偿共计101170.08元;乙方应补交超出被拆迁房屋建筑面积部分及安置房水电配套费共计187311.88元,相互对抵,乙方应在支付甲方86141.80元。该《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中使用的户口本为陈某、王某2户口,套用的房屋为汪某所建房屋。
2009年6月5日,被告叶某、王某、叶某(乙方)与厦门市后溪镇人民政府(甲方)签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》,约定:甲方需拆迁乙方房屋壹栋,总面积130平方米,房屋四至为:东至王福生厝、西至胡金成厝、南至路、北至陈某厝。实行产权调换的建筑面积为132.71平方米,乙方安置房建筑面积为132.71平方米,安置房地点为:永祥新城2号楼3梯1504室132.71平方米。甲方应支付乙方房屋拆迁附属物(58521.62元)、搬迁补助费(2730元)、水表补助(500元)等各项补偿共计175012.27元;乙方应补交批而未建部分购房款及安置房水电配套费共计12600元,相互对抵,甲方应在支付乙方162412.27元。该《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》中使用的户口本为叶某、王某、叶某户口,套用的房屋为汪某所建房屋。
2013年,厦门市后溪镇人民政府为解决被拆迁户因房屋及土地征用后的生活出路问题及发展第三产业(创业资金、社会医疗保险)补助奖励金,分别补助叶某、王某、叶某共计225000元,补助陈某、王某2106095元。
2013年8月12日,厦门市公安局集美分局作出厦公集(后溪)行罚决字【2013】03111号《行政处罚决定书》,查明的事实为:2013年8月4日18时30分许,违法行为人汪某驾驶闽DXXXX7轿车至后溪镇崎沟村碗头崎社环新里32号村民王某家,解决与王某于2008年10月8日签订的一份拆迁协议书而导致的经济纠纷过程中,因王某的女婿陈某不同意分拆迁奖励款给汪某,为了逼他同意,汪某遂从车内拿出一把砍刀,吓唬陈某等人,同时还用语言等方式威胁他人人身安全。最后决定对汪某行政拘留十日。同日,厦门市公安局集美分局又作出厦公集(后溪)行罚决字【2013】03110号《行政处罚决定书》,查明的事实为:2013年8月5日19时30分许,违反嫌疑人汪某驾驶闽DXXXX7小轿车到后溪镇崎沟村碗头崎社环新里32号村民王某家,解决与王某于2008年10月8日签订的一份拆迁协议书而导致的经济纠纷时,公安机关接警至场后,当场查获汪某驾驶的闽DXXXX7小轿车上携带的两把管制刀具。决定对汪某处于行政拘留五日。上述两次事件发生均源于汪某获知1500元/平方米标准的补助奖励金已发放,在向王某一家索取该部分款项时而发生。在此过程中,叶某、王某曾支付汪某现金30000元。
上述事实有下列证据证明:
1、 《协议书》。
2、 《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置费用表》。
3、 行政处罚决定书。
4、 《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》。
5、 录音资料。
6、 《补充协议》。
7、 询问笔录。
8、 证人庞开恩证言。
(四)判案理由
福建省厦门市集美区人民法院经审理认为:一、关于汪某与王某所签订的《协议书》是否有效的问题。汪某从厦门市集美区后溪镇崎沟村田头社村民处受让属于该村集体所有的土地使用权用于非农建设,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定:"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"汪某使用该村集体所有的土地用于非农建设,属于违法建设。现,汪某以违法建设的房屋作为交易的筹码与王某签订《协议书》,从而让王某一家原无房人口以有房人口标准获得房屋安置补偿,而汪某则从中获取各项货币补偿,汪某作为非后溪镇崎沟村村民,其无法通过其违法建设的房屋依法获得拆迁补偿,而王某一家中的原无房户人口本应按无房户人口标准获得拆迁补偿,但双方通过签订《协议书》而使得王某家中原无房户人口得以按有房户人口标准获取拆迁安置补偿,汪某则企图获取其中的货币补偿款,汪某与王某的行为主观上有恶意串通的故意,客观上违法获取了拆迁安置补偿,损害了国家利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)之规定:"有下列情形之一的,合同无效:......;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;......。"汪某与王某所签订的《协议书》违反法律规定,应认定无效。
二、关于汪某要求王某、叶某、陈某赔偿折价补偿款是否有事实和法律依据的问题。经本院释明汪某与王某所签订的《协议书》无效,汪某变更诉讼请求,要求王某、叶某支付156521.62元及利息;要求王某、陈某支付150268.64元及利息。其中156521.62元=砖混结构住宅重置费:130平方米×750元/平方米(厦门市集美区无手续住宅重置标准)+房屋拆迁附属物补偿58521.62元+水表补助500元;150268.64元=砖混结构住宅重置费:130平方米×750元/平方米(厦门市集美区无手续住宅重置标准)+房屋拆迁附属物补偿52268.64元+水表补助500元。各被告则认为汪某所主张的拆迁利益系非法利益,涉案地上物属于"抢建"的建筑,不仅没有合法的批建手续,而且施工简单、成本极低,完全是非法违章建筑,其无权获得任何拆迁补偿,故无权要求被告折价补偿损失。本院认为,本案讼争的《协议书》无效,汪某与王某均在《协议书》签订时明知讼争房屋及获取拆迁补偿存在违法性,双方对于《协议书》无效均有过错,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:"合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。"双方应当各自承担相应的责任。但对于汪某而言,由于其自身不是后溪镇崎沟村村民,其房屋建设的违法性,使得汪某自身并不能因该房屋被拆迁而依法获取相应的拆迁安置补偿,即汪某所建设房屋被拆迁所产生的损失并非因与王某签订《协议书》无效而导致,汪某损失因其自身先前的违法建设房屋而产生,造成损失的过错在其自身而非他人,故相应损失应由其自身承担。现汪某要求王某、叶某、陈某折价赔偿损失,缺乏法律依据,本院依法不予支持。
综上,本案系在房屋拆迁安置过程中,原告汪某与被告王某双方为在房屋拆迁安置过程中获取更多非法利益,恶意串通,损害国家利益,依法应认定双方所签订的《协议书》无效。汪某为获取房产拆迁补偿而违法建造房屋,其行为本身违反法律规定,因自己违法行为而造成的损失应由其自己承担,现其要求被告王某、叶某、陈某折价赔偿损失,缺乏事实和法律依据,依法予以驳回。
(五)定案结论
福建省厦门市集美区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,作出如下判决:
驳回原告汪某的诉讼请求。
(六)解说
农村房屋拆迁过程中,一些人为了获取非法利益,企图通过一些隐蔽的手段,蒙混拆迁工作人员的审查,骗取拆迁补偿利益。本案是一起典型案例,双方通过"合作",成功获得各项拆迁补偿,但最终,双方因利益分配问题产生争议,进而引发纠纷。写作本案例,旨在通过法律分析,揭示农村房屋拆迁过程中的诸多违法现象。
一、农村房屋拆迁前的转让类型分析。
1、合作建房。农村合作建房主要表现为一方出地,一方出资新建房屋。出地一方的农民可能迫于自身财力无法自建房屋,为了可预期的将来获得拆迁补偿,便与他人合作建房,最后在拆迁补偿中按比例进行分配利益。本案原告汪某利用案外人王某3提供土地建设房屋一幢,其建设该房屋没有打地基,雇请10几个工人花几天时间完成,从其建筑情况来看,其目的明显不是为了自住,而是为了拆迁补偿。
2、房屋买卖。农村房屋买卖类型主要根据买房人的身份不同进行划分。主要区分为本集体经济组织成员之间;非本集体经济组织成员之间以及买房人为城镇居民三种类型。本案原告汪某系外村集体经济组织成员,其通过与案外人王某3合作建房,再把所建房屋出卖给与案外人同一集体经济组织成员的被告一家。原告汪某通过"合作"和"买卖",使得房屋表面上实行本集体经济组织成员之间流转的假象。
二、农村房屋转让合同的效力认定。
1、本集体经济组织成员之间转让原则上认定合同有效。本集体经济组织成员之间的房屋转让在法律上没有障碍,所以司法实践中一般也承认其合同有效。原则之外,目前司法实践中仍存在一些争议的问题,主要体现于:出卖人仅有一处住宅,该买卖合同是否有效?买受人已有一处住宅,再向本集体经济组织成员购买房屋,该合同是否有效?上述问题主要聚焦的是农村宅基地审批中的"一户一宅"原则, 我国《土地管理法》第62条规定:"农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准......农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。"由于"房地合一"农村房屋买卖不单纯是房屋所有权的转让,还涉及宅基地使用权的转栘。正是由于这"一户一宅",一些法官因此认为违背"一户一宅"原则的农村房屋买卖合同无效,其理由:卖方将自身仅有的一户住宅出卖后,无法再申请宅基地建房,其居住权无法得到保护?特别在卖方经济实力相对弱的情况下,而买方如果已有农村住宅,再买一处农村住宅,又明显违背"一户一宅"原则。甚至也有观点认为该合同属于效力待定的合同,"审理农村房屋买卖纠纷案件中, 在判断买卖合同效力时对于买受方是否符合申请宅基地的用地条件首先应予确定,故而农村房屋买卖合同应属要式的需通过行政许可效力待定的民事合同。"
2、非本集体经济组织成员之间转让原则上认定合同无效。虽然此种转让情形在实践中大量存在,理论界对此也存在一定争议,认为合同无效的观点如:王利明教授认为宅基地具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。(2)孟勤国教授认为,允许农村私有房屋买卖就是开禁或变相开禁农村宅基地交易,不过是强势群体的利益诉求,不具有正当性和公平性。因此要禁止农村私有房屋的买卖,更何况是非集体经济组织的成员充当买主呢?认为合同并非无效的观点如:尹飞博士则认为,在我国目前迁徙自由将被承认,户籍制度已经放开的情况下,城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权,在操作上也十分困难。立法层面,《物权法》第153条规定:"宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。" 《土地管理法》第62条第1款规定:"农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。"第62条第4款规定:"农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。"从上述法条规定来看,并未禁止非本集体经济组织成员购买本集体农村房屋。政策层面,我国对于该问题的观点是相对明确的,如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)明确要求:"农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。'2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)指出:"禁止城镇居民在农村购置宅基地。"虽然国家政策不是认定合同效力的依据,但在司法实践中,各地方法院对非本集体经济组织成员之间发生的农村房屋买卖原则上认定合同无效,观点上与国家政策规定是一致的。比如:北京市高级人民法院2004年12月针对此问题专门组织召开了研讨会,会议形成的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》(京高法发〔2004〕391号)指出:农村私有房屋买卖合同的效力"以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效"。山东省高级人民法院2005年下发的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔2005〕201号)规定:"农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。"山东省青岛市中级人民法院2006年下发的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》(青中法〔2006〕232号)规定:"城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的,认定合同无效。非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的,认定买卖合同无效。"
三、探寻规避法律行为之效力认定。
透过本案背后因素分析,对于原告汪某而言,由于案外人王某3单独还有房屋拆迁,原告汪某共建部分的房屋如果以案外人王某3名义拆迁将获取较少的拆迁补偿;而对于被告一家而言,其属于无房户,借用原告汪某所建房屋可以"名正言顺"地获取拆迁补偿。为了双赢,双方便签订《协议》,由被告一家获取置换的房屋,而由原告汪某获取各类货币补偿。如果不严格审查,拆迁部门难以发现这房屋背后所发生的多重法律关系。通过前述合同类型及效力分析,不难发现,原、被告的转让行为属于以"合法形式掩盖非法目的,损害国家利益"之情形,应认定双方合同行为无效。
(钟乾华)
【裁判要旨】宅基地具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。农村房屋转让合同在本集体经济组织成员之间转让原则上认定合同有效。非本集体经济组织成员之间转让原则上认定合同无效。