（一）首部

1.判决书字号：
一审：北京市门头沟区人民法院（2012）门民再初字第2996号
二审：北京市第一中级人民法院（2014）一中民再终字第07858号

2.案由：租赁合同纠纷

3.诉讼双方：
原告：北京京西振启工贸公司
被告：冯某

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市门头沟区人民法院。
合议庭组成人员：审判长卢富明、审判员刘杰、人民陪审员闫锐伶
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长郭勇、代理审判员王颖君、代理审判员    孙锋

6．审结时间：
一审审结时间：2014年7月9日
二审审结时间：2014年10月17日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告振启公司诉称：2005年3月18日，原告与被告冯某订立场地租用合同，约定：冯某承租原告公司坐落在门头沟区永定镇石龙南路XX号的房屋与场地。租赁期限自2005年7月1日至2010年7月1日，年租金2.5万元。合同到期后，原告公司找到被告要求终止合同，被告拒不同意。至2011年1月12日，合同终止期已超过半年，被告始终未交纳租金，对原告公司向其发放的催交租金函置之不理。根据合同法的相关规定，冯某已构成根本违约。要求解除与冯某订立的场地租用合同，冯某将租用的场地腾出交予原告公司；要求被告补交2010年7月1日始至本案生效之日止的租金。
被告冯某答辩并反诉称：被告与振启公司签订的场地租用合同5年到期后，按合同约定，如被告要求继续租用，振启公司应与被告继续履行租用合同。但振启公司在被告要求继续履行租用合同的情况下，不但不续签合同，还停暖停电，致使被告无法正常经营，给被告造成经济损失。被告在租用期间在承租的场地建盖了房屋，现已被征用，故我反诉要求振启公司赔偿我经济损失及拆迁利益300万元，反诉费由振启公司负担。

2.一审事实和证据
北京市门头沟区人民法院法院经审理查明：2001年2月，振启公司作为乙方与甲方北京市门头沟区永定镇何各庄村经济合作社签订企业占地使用合同，约定：甲方愿将村北土地承包给乙方使用，为临时占地；乙方承包企业期间，在国家、集体不征用时，企业可以连续占用；地上建筑物，如20年内，国家征地、集体有大的规模开发，需要乙方拆除，可给予一定补偿。但因上级部门整治环境，拆除私搭乱建的房屋，集体可做协调，集体不负责补偿；使用20年后，如国家征地，集体有大规模开发，乙方必须无条件拆除，不予补偿；企业如搞建筑设施，必须上报大队、经研究同意并有上级主管部门批文方可进行建设等。2005年3月18日，振启公司与冯某签订场地租用合同，约定：振启公司将院内自校泵用房以西和以南所有场地及建筑物并且包括新扩进的用地全部租给冯某经营使用，租赁期限5年，自同年7月1日始至2010年7月1日，年租金2.5万元；每5年后，如冯某继续租用，振启公司不得收回，且年租金不变，并延续本合同各条款；冯某需在场地建设其办公及库房等设施，由振启公司负责协调审批建筑手续等事宜，今后如遇国家或行政规划需拆迁时，凡冯某所建面积补偿费用全部归冯某所有；租金按年支付，即每年7月1日前将下年度租金交付振启公司；振启公司须在2005年4月15日前建好场地围墙及护栏，并及时供给冯某用水用电，冯某按水表、电表数字向振启公司交纳水电费，冯某应于4月份迁入所租场地；振启公司须在2005年7月1日前将东风配件商店最南侧一间房屋及院内南侧小房全部拆除，使其成为进院的大门。冯某才能付给振启公司5月和6月租金计四千元整。若振启公司在7月1日前不能拆除以上房屋，晚拆除几个月，冯某就可少付几个月的租金，并可在下年度租金中扣除；任何一方不得随意改变或终止此合同，如有违反一切损失和后果均由责任方承担；如冯某交费后中途不能继续租用，应提前通知振启公司，从冯某告知振启公司之日起振启公司应将五个月以后的租金退还冯某，并协商解决冯某所建各种建筑，是作价归振启公司或冯某自行拆走由冯某决定等。冯某在与振启公司订立场地租用合同后，以租赁地为经营地址办理了门头沟区振恒装载机配件经营部营业执照。双方在履行中，除第一年的租金为2.5万元外，其余四年的租金均按年租金2.4万元履行。合同履行至2010年6月时，冯某要求与振启公司续签合同、交付租金，被振启公司拒绝，双方发生纠纷，振启公司于2011年1月30日诉至本院，要求与冯某解除租用合同；要求冯某腾退租用的场地，交纳欠付的租金。原审一审、二审法院认定场地租用合同为不定期租赁合同，振启公司可以随时解除合同是正确的，判决解除合同。振启公司于2011年8月15日向一审法院申请执行，要求冯某腾退房屋和场地。经一审法院执行，2011年12月18日，冯某将房屋和场地腾空，交予振启公司。2012年7月，振启公司作为被征收人（乙方）与征收人（甲方）签订北京市非住宅房屋征收货币补偿协议，双方确认补偿房屋建筑面积2695.5平方米，甲方应向乙方支付征收补偿价总计5 750 500元，租赁合同中的地上物被拆除。

3.一审判案理由
北京市门头沟区人民法院认为，振启公司与冯某订立的场地租用合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行。双方在场地租用合同中约定了每5年后，如冯某继续租用，振启公司不得收回，且年租金不变，并延续本合同各条款的内容，但在2010年7月1日五年期满后，在冯某明确要求继续租用的情况下，振启公司拒绝冯某租用、拒收租金、停电等行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。亦应指出，振启公司与冯某签订的场地租用合同5年期满后，冯某在租赁场地的经营活动持续到2011年12月，期间的租金冯某应当按双方实际履行的每年2.4万元标准支付。从2011年12月起至2012年7月拆迁时，为冯某的经营损失期间，经营损失数额应当参照冯某前两年缴纳个人所得税的计税金额计算，由振启公司赔偿冯某。冯某主张振启公司从2011年9月至12月停电，致其经营受到损失，孙某认可停电的事实，故振启公司应当承担赔偿责任，赔偿标准参照冯某前两年缴纳个人所得税的计税金额计算，具体赔额本院根据本案的实际情况酌情确定。冯某要求赔偿营业损失、设备损失、个人名誉和商业信誉损失，缺乏证据，不予支持。因场地租赁合同的租赁物已被拆除，场地租赁合同已无法继续履行，应予解除。

4.一审定案结论
北京市门头沟区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除北京京西振启工贸公司与冯某签订的场地租用合同。二、冯某按照每年二万四千元的租金标准，给付北京京西振启工贸公司2010年7月至2011年12月的租金三万六千元（已执行）。三、北京京西振启工贸公司于本判决生效后10日内给付冯某房屋拆迁补偿款七十八万九千三百九十八元。四、北京京西振启工贸公司于本判决生效后10日内赔偿冯某经营损失八万三千元；赔偿空调、监控、太阳能设备损失七千零二十七元，两项共九万零二十七元。五、驳回冯某的其他反诉请求。

（三）二审诉辩主张

振启公司的上诉请求是：1、撤销（2012）门民再初字第2996号民事判决第三、四项；2、改判驳回对方诉讼请求或发回重审。上诉理由是：一审判决认定事实不清。我方没有认可测绘图中的面积。一审判决无法律及政策依据。对方无资格享有停产停业补偿、搬迁费、工程配合奖及经营损失八万元。

（四）二审的事实和证据
北京市第一中级人民法院查明一审法院重审查明的事实属实，予以确认。

（五）二审判案理由
振启公司与冯某订立的场地租用合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。由于双方未在该场地租用合同中列明租赁建筑物的具体数量，致冯某承租的场地内所建房屋归属不清，双方对此均负有责任。在双方约定不明的情况下，一审法院经审查现有证据，确认冯某所建房屋面积，对振启公司因拆迁所获非住宅搬迁补助费及工程配合奖励费按冯某自建面积予以分割并无不当，且因双方均从事经营活动，由拆迁获得的一次性停产停业综合补助费应按相关规定合理分配，而振启公司拒绝冯某继续租用、拒收租金、停电等行为属于违约行为，应承担违约责任。冯某经营损失应由振启公司予以赔偿，一审法院根据本案实际情况酌定该项损失具体数额亦无不当。因双方在场地租用合同中未约定按日支付租金的内容，故应由冯某按双方实际履行标准支付租金。对于冯某其他缺乏相关证据及法律依据的请求不应予以支持。
关于振启公司在本院审理本案期间所提交的证据，本院经审查认为，该证据应在原审法院审理本案期间提交，而振启公司未能提交，根据民事诉讼法相关证据规则的规定，振启公司应承担举证不能的不利后果，故本院对此不予采信。关于冯某在本院审理本案期间所提交的证据，本院经审查认为，证据1与本案不具有关联性、证据2、3应在原审法院审理本案期间提交，而冯某未能提交，根据民事诉讼法相关证据规则的规定，冯某应承担举证不能的不利后果，故本院对此亦不予采信。
综上所述，原判正确，应予维持。振启公司、冯某的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求本院均不予支持。

（六）二审的定案结论
北京市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案的争议焦点为双方当事人关于"每5年后，如冯某继续租用，振启公司不得收回，且年租金不变，并延续本合同各条款"约定的性质应如何认定以及违反该约定应承担何种法律后果。
一、"续约选择权"条款的性质
在以商铺、场地为标的的租赁合同中时常存在"续约选择权"条款，即租赁合同中约定租赁期限届满时，承租人有权按照某种条件单方面选择续约，一旦承租人选择续约，出租人必须按照既定条件与承租人续约。本案中双方当事人关于5年后续约的约定即为典型的"续约选择权"条款。"续约选择权"条款虽然包含于租赁合同中，但其本身为相对独立于合同的条款。该条款不是法律规定条款，也不是租赁合同成立的必备条款，而是双方当事人关于权利义务分配的自由约定。该条款并未违反法律的强制性规定，因此双方当事人均应遵守。
"续约选择权"条款是当事人就本租赁合同期满后是否续约进行的约定，实质是就订立一个新的合同而做的意思表示。《合同法》规定"当事人订立合同，采取要约、承诺方式""要约是希望和他人订立合同的意思表示""承诺是受要约人同意要约的意思表示"，从定义上区分，"续约选择权"条款应是出租人所作的一项要约。具体到本案中，该条款是出租人为5年后作出的一项以本租赁合同条款为内容的要约，只要承租人在5年后依法作出继续租用的意思表示，双方当事人就完成续约，成立了一个新的租赁合同。
《合同法》第十四条规定，要约的构成要件如下：一是内容具体确定。指要约的内容必须具有合同的条件，至少是主要条件，得因受要约人的承诺而使合同成立。"续约选择权"条款一般均就续约的期限、租金的计算方式等进行明确约定，本案中更是明确约定"年租金不变，并延续本合同各条款"，可见符合内容具体明确的要求。二是要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。"续约选择权"条款要求出租人在承租人选择续约的情况下必须按照既定条件与承租人续约，本案中"如承租人继续租用，出租人不得收回"的约定即表明要约人受意思表示的约束。因此"续约选择权"条款的法律性质应为一项要约。学理上关于要约的构成要件还有要约是特定人所为的意思表示，且必须向相对人作出。所谓特定人，即外界能客观确定的人，本案中为出租人；本案中的相对人也是确定的，为承租人。
但与一般要约不同的是，"续约选择权"条款不是以要约人单方提议为表现形式，而是以双方合议后的合同条款出现的。有观点认为"续约选择权"条款为双方的意思表示，不是要约人的单方意思表示，不能构成要约。针对此种观点需要指出，合同的订立不是一个要约与一个承诺的简单相加，而是不断洽谈的过程。要约的成立不以排除相对人的意思表示为条件，如《合同法》第三十条规定"受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约"。新要约是要约人（原受要约人）吸收相对人（原要约人）的意思表示而做出的。双方讨价还价的过程即为不断提出新要约的过程，而当事人关于订立合同的意思表示的性质，应当视其最终状态符合何种法律要素的构成要件而定。因此，"续约选择权"条款是出租人作出的一项要约。
作为一项要约，其效力状态如何视要约到达时间而定。《合同法》第十六条规定"要约到达受要约人时生效。"由于"续约选择权"条款是租赁合同的内容，双方当事人均知晓，因此要约已因到达受要约人而生效。要约形成对要约人的拘束力，即要约人不得任意撤销或对要约加以限制、变更和扩张。《合同法》赋予了要约人一定限度内的撤销权。该法第十八条规定撤销要约的通知在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人的，要约可以撤销。同时第十九条对要约撤销作出了两项限制：一是要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；二是受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。本案中关于"承租人继续租用，出租人不得收回"的约定对出租人进行了明确的限制，即此项要约为不可撤销要约。
二、违反"续约选择权"条款的法律后果
"续约选择权"条款本质上属于要约，违反"续约选择权"条款即为违反要约的拘束力。对于承租人（受要约人）而言，要约的拘束力表现为其享有承诺（选择续租）的权利，因此原则上不存在违反该"续约选择权"条款的情形。因此实践中违反"续约选择权"条款表现为出租人拒绝与承租人按约定条件续约，实质为意图撤销要约。但由于"续约选择权"条款为不可撤销要约，因此一旦承租人行使"续约选择权"（作出承诺），则新的租赁合同即告成立，如无附期限、附条件等其他特殊情形则合同在成立时即生效。出租人提出不续约实质为对新租赁合同的不履行，构成对新合同的违约。
对于不履行合同的行为，《合同法》赋予了守约方请求解除合同，要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的救济方式。但是对于守约方要求继续履行的，受到《合同法》关于非金钱债务请求继续履行规定的限制，第一百一十条规定了法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行三种情形。具体到租赁合同中，由于租赁合同为继续性合同，双方当事人的义务并非一次给付即可完成，合同内容是在一段时期内继续地实现的。当事人之间的信赖关系为合同的重要基础，一旦该信赖基础丧失而无法期待当事人继续维持合同关系时，强迫双方继续原有的法律关系不尽人意。因此承租人依据"续约选择权"要求继续履行新合同是否应适用"债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高"值得讨论。
本案中由于承租人继续占有租赁场地，因此纠纷不是承租人要求继续履行合同，而是以出租人在承租人提出继续承租后拒绝接受租金并请求解除合同的形式呈现的。《合同法》第八条规定"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。"具体到本案中，出租人提出解除合同既无法律依据又未经当事人协商一致，应驳回其诉讼请求。
三、关于"续约选择权"条款不可撤销性的探讨
"续约选择权"条款尽管广泛存在，并且有利于经营的稳定性，但是条款中往往对于续约次数或者租金调整方式进行了明确约定，如约定仅能续约一次或者在租金方面约定每年上涨幅度。本案当事人约定"每5年"可行使一次续约选择权，导致租赁合同本身成为了一项凭承租人意志永远不断续期的合同（在出租人、承租人未死亡的情况下）；"租金及其他条款不变"的约定使得租金被永远固定为每年2.5万元。虽然没有法律的明确禁止，但是如本案中当事人之间的纠纷不可避免。出租人是否可以通过某种方式选择解除该项约定，从无限循环的单方要约中解脱出来值得探讨。
"续约选择权"条款是否绝对不可撤销取决于《合同法》第十九条关于要约不可撤销的规定属于禁止性规定还是保护性规定。如果作为一种禁止性规定，则要约人撤销要约的行为无效，实质上类似于强制缔约。如果作为一种保护性规定，则法律并不禁止撤销要约的行为，在能够通过替代性方式使得受要约人得到充分救济的情况下，要约人撤销要约的，仍可发生撤销要约的效果；但是由于出租人撤销要约的行为违反了"续约请求权"条款，属于违背诚实信用原则的行为，应当依据《合同法》第四十二条关于缔约过失的规定给予承租人一定的损害赔偿。合同法领域的禁止性规定仅在特别重大事由场合，比如损害公共秩序或善良风俗的场合才有合理性，如仅涉及当事人之间的利益冲突，只要能够使当事人之间的利益获得平衡，仍应尽可能地贯彻自由原则。因此，《合同法》关于不可撤销要约的规定应为保护性规定，"续约选择权"条款也可以撤销，但出租人应依据《合同法》第十八条规定确保撤销要约的通知在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。在承租人占有租赁物的情况下，出租人可以先撤销要约，然后待租赁合同期满后要求承租人腾退房屋。承租人可以通过请求缔约过失损害赔偿的方式获得救济。
（齐志超）