（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市延庆县人民法院（2014）延民再初字第00871号民事判决。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2014）一中民再终字第07940号民事判决。

2.案由：返还原物

3.诉讼双方
原告（上诉人）：李某1。
委托代理人：井立斌，河南省郑州市金博大律师事务所律师。
委托代理人：李某2（李某1之子）。
被告（被上诉人）：张某1。
委托代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。
委托代理人：张某2（张某1之子）。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市延庆县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王敬民；代理审判员：张红飞；人民陪审员：朱来荣。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长王京；审判员：胡沛、刘燕风

6.审结时间：
一审审结时间：2014年7月15日。
二审审结时间:2014年11月17日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告李某1诉称：我祖父李某3于20世纪三十年代将位于延庆县康庄镇四街XX号院及北房五间出租给被告的祖父张某3。1946年我父亲和二伯父再同被告的祖父补充订立租约，此后被告的父亲及被告一直租住该院。后被告私自将北房中西边的三间翻建，但东边的两间仍在，因此我要求被告张某1返还该两间旧北房，重新签订房屋租赁合同。
被告张某1辩称：1、原告所述事实并不属实，根据原告提供的证据材料，原告家原有房屋只有土房三间，院中东侧两间北房是我爷爷建的，西侧三间房子是我自己建的；2、从一审到现在，原告均不具备主体资格；3、本案诉讼时效已经超过。原告向我们主张房屋所有权没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

2.一审事实和证据
一审法院经审理查明：原告祖父李某3在二十世纪三十年代将其位于延庆县康庄镇四街村后街XX号院的房屋及院落出租给被告的祖父开澡堂使用。抗日战争结束后，被告的祖父不再经营澡堂，被告全家人即居住于该院。1980年被告在原三间土房的位置上翻建了四间北房。

3.一审判案理由
北京市延庆县人民法院经审理认为：根据法律的规定，权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。原、被告诉争的两间房屋建于二十世纪三十年代，原告称该两间房屋系自己祖父所建，被告称该两间房屋是自己祖父建造。无论是原告祖父所建还是被告祖父建造，该两间房屋已建有七八十年，是原、被告双方认可的事实。被告祖父承租该院落和房屋后，此两间房屋就由被告祖父用于开澡堂使用，不开澡堂之后也始终由被告及其父辈占有和使用。根据原告的陈述，其祖父与被告祖父订立了房屋租赁协议，将房屋租赁给被告家使用，在原告祖父过世后，原告的父亲、伯父又与被告的祖父续订了房屋租赁协议，继续将房屋租赁给被告家使用，后被告家于文革开始便不再缴纳租金，原告称虽然家人曾在文革后期向被告主张过房租，但被告最后一次给付房租是在七八十年代。对于原告的陈述，被告不予认可，表示不清楚租赁的具体情形，不认可自己曾支付过租金。法院认为，即使按照原告的陈述，被告家于二十世纪七八十年代就不再支付租金，说明其权益已受到侵害，原告时隔三四十年才向被告主张权利，已超过了法律规定的二十年的最长保护期限。故此，被告关于本案超过诉讼时效的抗辩理由成立，原告要求返还两间房屋的诉讼请求，法院不予支持；原告要求重新签订房屋租赁合同的请求，不属于人民法院民事诉讼解决的事项。

4.一审定案结论
北京市延庆县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，依法作出如下判决：驳回原告李某1的诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

上诉人李某1上诉称：一、原审法院适用诉讼时效的规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。1、物权法没有诉讼实效规定，本案属于物权，一审法院根据民法通则规定作出判决，属于适用法律错误。本案应当适用物权法。2、从民法原理看，我国理论界主流观点认为，物权请求权不适用诉讼时效。3、即便从诉讼时效的角度讲，本案没有超过20年最长实效。民法通则从1987年开始施行。最长实效从当事人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。本案中，李某1是在2001年知道权利被侵害，应该从这时开始计算。4、再审一审判决混淆了租金的债权请求权与物权的返还原物的请求权，没有分清请求权的性质和请求权的请求主体。5、最高法院在2008年颁布审理民事案件诉讼时效的规定，第3、4条明确规定当事人在一审没有提出诉讼实效，二审、再审均不能依照诉讼时效驳回当事人的请求。原审明确显示被上诉人没有提出诉讼时效，而再审一审判决依照诉讼时效作出实体判决没有依据。二、一审认定事实错误。再审裁定书以事实不清发回重审，一审抛开再审裁定中关于原审事实不清的认定是错误的。三、诉争房屋上诉人已向法院作出确实充分举证，无论是从书证还是证人证言，充分证明诉争房屋属于上诉人所有。上述证据形成完整的证据链。四、被上诉人主张诉争房屋系其祖上所盖，但是未能举证，应当承担不利后果。请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。

被上诉人张某1辩称：1、一审法院适用法律正确，请求法院予以维持。上诉人混淆继承权与物权关系。本案只涉及继承权。依据物权法第九条，本案中，以前房屋已经不在，以前房屋登记的是李某4。按照继承法，继承人在超过两年后提出继承，是不应支持的。2、就本案事实看，诉争房屋属于被上诉人。依据是我们之前提交的证据即上诉人提交的起诉书，显示祖上使用北房三间，生效的裁定书显示旧房已经不存在。还有一个老房档，房子是三间。上述证据显示本案房屋与上诉人没有关系。

（四）二审事实和证据
本院经审理查明，李某1之祖父为李某3。李某3共有三子，分别为长子李某4（无后，卒于1949年前后，具体不祥），次子李某5（卒于1978年，有一女李某6），三子李某7（卒于1949年前，具体不详，有一子李某1）。李某1于二十世纪五十年代初，即离开家乡外出工作，并最终定居于河南省郑州市。
李某3在二十世纪三十年代在其位于XX号院之宅基处建房（间数不详）并租予张某1之祖父张某3。张某3在该处开设经营浴室至抗战结束。后张某3（已故）一家及后人一直在此居住至今。在居住期间，张某1于1980年将当时的五间北房中的西侧三间翻建为北房四间。李某1称该翻建之房东侧另有未翻建的两间房屋为原李某3所建之祖屋。张某1则称该两间房屋为自己祖辈所建。
为证明自己所述，李某1提交延庆档案馆保存的，由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"，其记录内容为，"房主 李某4 间数 土房三间"。
在诉讼中，李某1出示转抄的租契一份，其可辨认内容大至如下："立租房及地基人张某3 今租到李某5/李某7院落地基一所 北房五间租价每月大洋七元 按月交付不得拖欠 其北房五间如遇坍塌到坏者 主料客工零修碎补张某3自理与房东无干 同中人议定 十年之内不准增长租价 原有所立契约 继续有效永远存在 不能作废 原有压租金五十元仍旧存在 原租价每月五元 今因李某5/李某7委托中人要求增加两元 张某3按要求履行照办 永无变更 立字存证 通共欠房租钱七十四元 除掉原押租 下欠二十四元 算至三十六年（注：民国）正月 二年收法币六万 又收法币三百元 同面言明 旧日压租契 一概做废 东伙再议 中证人 刘某 孙某 王某。民国二十四年三月"。
李某1据此主张，原出租房屋为五间，现东侧两间房屋为原李某3所建；且双方存有租赁关系。张某1则否认该租约的真实性。
在诉讼中，李某1称李某4在参加土改后亦持有土地执照，房主为李某4。但档案馆未查到此记载。
在上诉过程中，李某1称张某1一直缴纳房租，并出示了三份证言，证明李某6曾经于上世纪七十年代找张某1去要过房租。张某1对此予以否认。李某1就此未能进一步举证证明。

（五）二审判案理由
本院二审认为，本案争议焦点有二，是XX号院东房两间为谁所建；二是李某1是否对该两间房屋具有物上之请求权。
针对焦点一，本院认为，在双方当事人历次诉讼的陈述中，张某1均表示，XX号院原系自己祖上因承租关系而来。同时，依据李某1的陈述及档案馆保存的由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"的记载，可以认定，XX号院内原房屋系李某1之祖父李某3所建并登记于李某3之长子李某4名下。但"土地执照存根"所记载之房屋与李某1所提供的"房屋租契"抄件中所记载房屋间数不同。就此，双方对所租之房为三间或五间各执一词。李某1称，当时"住人的房间进行登记，另外两间没有住人，所以没有登记"。而张某1称该两间房屋系自己祖上所建。本院认为，在续签租约时的中华民国二十四年（1935年）载明为"北房五间"，而在中华民国三十年（1941年）颁发"土地执照"之时，其中两间因"不住人"而未予登记，故本院依常理判定，该两间房屋宅基处之上的原房屋原为李某3所建。但该未予登记之两间房屋的品质，应为不具备居住条件，且不应好于已登记的三间土房。而整院房租也仅算至中华民国三十六年（1947年）。
在诉讼中，李某1称，与张某1一家始终保持租赁关系，并提供了证言。但证言仅显示在上世纪八十年代，李某1之堂姐李某6向张某1索取房租时遭拒绝。而张某1则否认向李某3后人继续缴纳过房租。
本院认为，租契之中，双方租金仅算至1947年，此后再无续约交租之凭证。而解放初期土地改革时规定，"土地制度改革以前的土地契约，一律作废"。故基于旧"土地执照"所建立之租赁关系，应归于终止。同时，二十世纪五十年代中期，农村开始集体（城市为社会主义改造）运动，村民（居民）个人直接出租私有房屋之现象在当时已不存在。故李某1称自始至终与张某3及其后人保持有租赁关系至今，与历史事实不符，本院不予采信。依据双方陈述及共同认可，该两间房屋自租赁之始至今，一直由张某3及其后人居住使用。房屋的维修及管护亦由张某3及其后人完成。据此，本院进一步认定，经过近八十年的演变，现立于原宅基之上的两间房屋，已非原出租之时的土房。虽李某1坚称该房屋即为原房，张某1也无法进一步举证系自己重建或翻建，但考虑到始建距今已近八十余年的土房，若非经重大修缮或翻建，则非倒即塌。而该房屋迄今仍正常使用，故该房应为张某3及后人进行了重大修缮或翻建所至。
针对焦点二，本院认为，1947年始，人民政府开始在解放区进行土地改革，依据当时《中国土地法大纲》及《中华人民共和国土地改革法》的规定，"土地制度改革以前的土地契约，一律作废"，"土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证"。据此，李某4所持、由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"已失去作为不动产权属凭证的依据。在此后的集体化过程中，农村宅基地全部划归集体所有，在李某4已死亡的情况下，其包括李某1在内的其他旁系亲属，无法通过继承获取该宅基地的使用权，同时，也无法以集体经济组织成员的身份申请对诉争房屋的继承及翻、改建等活动。而李某4解放前后即已去世，且无后代。故形成该房由原承租人张某3之后人世代居住之现状。
1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，依据当时《北京市农村建房用地管理暂行办法》，"本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。"的规定，即使存在李某1所称于1950年所发给李某4的"土地执照"之说，亦无法作为权属依据。
综上所述，本院认为，首先，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力"。李某1作为非争诉之房所在地的集体经济组织成员，对该地的宅基地无使用权，其所主张的原有宅基地之上的现有两间房屋，因该两间房屋既不是原始标的物，亦未在重新登记时登记在自己名下，其所提交的老旧房契及租契（手抄），虽可证明房屋演变的历史渊源，但其并非权属凭证，其据此主张XX号院之东房两间的所有权，缺乏事实与法律依据。
其次，依据继承法律关系，李某1作为旁系亲属，虽对李某4之财产享有继承权，但因其所主张的标的物以发生重大变化已非原物，故其依据继承法律关系主张该房的返还，亦无法律依据。
本案为物权纠纷，原审法院依据诉讼时效的规定，驳回李某1基于物权的请求权，属适用法律不当。李某1关于本案不适用诉讼时效的上诉意见本院予以采纳并对一审法院判理予以纠正。

（六）二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持北京市延庆县人民法院（2014）延民再初字第00871号民事判决。

（七）解说
本案事实较为清楚，之所以会出现原一、二审判决被告返还原告北房两间，再审发回重审后一审法院以超过二十年的最长保护期限为由判决驳回原告诉讼请求，二审以原告主张返还诉争房屋没有法律依据为由维持一审判决这些论理迥异的裁判，根本原因在于实践中对物权法关于物权凭证的理解存在偏差，本案中这类老旧房产证虽可以证明房产的历史渊源，但是并不能作为物权凭证来使用，同时也是因为我国农村的土地法律、法规及政策历史沿革较为复杂。
首先，关于我国农村土地法律、法规及政策沿革，从1947年始，人民政府开始在解放区进行土地改革，依据《中国土地法大纲》及1950年《中华人民共和国土地改革法》的规定，"土地制度改革以前的土地契约，一律作废"，"土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证"。从1953年开始的"三大改造"，将农民土地个体所有制变成集体所有制，在此后的集体化过程中，农村宅基地全部划归集体所有。此后农村基本上确立了宅基地所有权由集体所有、本集体组织成员对宅基地有使用权、非本集体经济组织成员在该集体经济组织不得拥有宅基地的原则。1985年，农村重新开始宅基地的颁证工作，当时的《北京市农村建房用地管理暂行办法》，"本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。" 1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布实施。其中第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
通过对上述土地政策的分析可以看出，本案中李某4所持、由原中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"在经历了多次农村土地改革后，已失去作为不动产权属凭证的依据，故不为现行物权法所保护。在李某4已死亡的情况下，其包括李某1在内的其他旁系亲属，无法通过继承获取该宅基地的使用权，同时，也无法以集体经济组织成员的身份申请对诉争房屋的继承及翻、改建等活动。而李某4解放前后即已去世，且无后代。故形成了该房由原承租人张某3之后人世代居住之现状。而且，即使存在李某1所称于1950年所发给李某4的"土地执照"之说，依据《北京市农村建房用地管理暂行办法》的规定，亦无法作为权属依据。
其次，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我们通常所说的房屋所有权证，系不动产登记机关颁发的证明房屋所有权归属的书面凭证，是法律对权利人享有权利的确认和认可，由国家强制力保障其法律效力。《房屋登记办法》第二十五条亦规定：房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。也就是说，在没有相反证据的情况下，房产证上记载的权利人就是房屋的法定权利人，其他任何人不得非法干涉和侵犯这种权利。而本案中，李某1所持有的是中华民国察哈尔省政府于中华民国三十年（1941年）颁发的"土地执照存根"，不可以作为不动产物权的权属证明。在我国经历历次的土地改革后，各种私有的地照或土地证自然失效，农村宅基地也全部划归集体所有。在这种情况下，李某1所持有的"土地执照存根"无法作为其要求返还原物的依据。因此本案原一审认定该房屋系原告祖辈的房屋，原告作为其祖辈合法的继承人，对该房屋享有所有权，对其要求被告返还诉争房屋的诉讼请求予以支持显然是错误的。
另外，本案一审以原告起诉超过了法律规定的二十年的最长保护期限为由判决驳回其诉讼请求。原告李某1以物权请求权不适用诉讼时效的规定为由提出上诉。关于物权请求权能否适用诉讼时效的规定，理论和实务界的大多数意见是认为物权请求权不适用诉讼时效的规定。笔者亦持此种观点，在此不加赘述。
（尤頔）