（一）首部

1.判决书字号：
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第300号判决书（2013年11月28日）。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第1505号判决书（2014年4月14日）。

2.案由:确认合同效力纠纷。

3.诉讼双方：
原告王某，男，1956年5月10日出生，汉族，首钢运输部维检中心工人。
委托代理人陈海峰，北京京创律师事务所律师。
委托代理人蒲良翠，北京京创律师事务所律师。
被告魏某，男，1961年10月29日出生，汉族，无业。
被告李某，女，1973年4月7日出生，汉族，无业。
二被告共同委托代理人李永革，北京市汇源律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张英周；人民陪审员：刘淑荣、董淑清。
二审法院：北京市第一中级人民法院
法院合议庭成员：审判长刘秋燕；代理审判员：范雷、徐冰。

6.审结时间：
一审审结时间：2013年11月28日。
二审审结时间：2014年4月14日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告王某起诉称: 原告王某与被告魏某曾于2006年4月21日签订《房屋交易居间合同》一份，约定魏某将位于石景山区某楼401室自有房屋以42万元转让给原告，待产权证下发后依法过户至原告名下。原告已依约付清部分购房款，并居住至今。2011年12月13日，李某以排除妨害为由将原告诉至石景山区人民法院，原告方才得知被告魏某又于2011年3月29日和被告李某签订了《存量房屋买卖合同》并办理了过户手续。原告认为，被告魏某在明知已将涉案房屋转让给原告的情况下，又将房屋以40万元非常不合理的价格转让给被告李某，主观恶意明显。而李某明知以40万元对价根本无法购得涉案房屋，却与魏某恶意签订买卖合同，且其与魏某签订房屋买卖合同之前也未曾到涉案房屋处查看房屋现状，对于购房这种价值大的标的物来讲，明显有悖常理。故二被告所为系明显恶串通损害原告利益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令确认二被告签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告魏某答辩称：二被告不存在恶意串通，二被告是依据法院已生效的民事调解书签订房屋买卖合同，双方基于债权债务办理了房产过户转移登记，二被告没有签过任何买卖合同，不存在房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告李某答辩意见与魏某一致。

2．一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明：2006年4月21日，王某与魏某在北京市启航房地产经纪有限责任公司居间下，签订房屋交易居间合同，约定由王某购买魏某所有的位于石景山区某楼401号（涉案房屋），总价款42万元。现交纳购房定金20万元。其中，第七条补充条款第四项约定：待领本后，过户或办理公证。剩余购房款22万元一次性交付魏某。当日，王某向魏某交付购房定金20万元。2006年10月10日，魏某将涉案房屋交付给王某，王某在涉案房屋内居住至今。2010年5月31日，魏某取得涉案房屋产权证。
另查明：2010年7月28日，魏某、胡某（系魏某之妻）与李某达成借款协议，约定由魏某、胡某向李某借款100万元用于经营。借款期限为15年，利率为10%，魏某以涉案房产提供担保，并共同办理抵押登记手续，并约定逾期未支付本金及利息，则以每日千分之一的比例计算违约金，逾期两次支付利息，应归还全部本金及应付利息。
2010年8月2日，魏某、胡某向李某出具100万元收据。2010年8月26日，魏某和李某在登记机关办理了涉案房屋的抵押登记。2011年3月9日，李某以魏某、胡某未履行约定还款义务为由诉至法院，要求判令返还借款100万元。2011年3月18日，魏某、胡某与李某达成调解协议，魏某同意2011年3月19日前偿还100万元。当日，法院作出民事调解书对调解协议内容予以确认。
又查明：2011年3月29日，魏某与李某签订编号为CXXXXXX4存量房屋买卖合同，约定魏某将涉案房屋出售给李某，建筑面积为79.47平方米，总价款40万元，房屋抵押情况为：已设定抵押，抵押权人为李某，抵押登记日期2010年8月26日。房屋租赁情况为:出卖人未将该房屋出租。存量房屋买卖合同对涉案房屋及购房款交付日期、过户登记日期及违约责任等事项均未作约定。2011年3月29日魏某注销了涉案房屋抵押登记，2011年3月30日，李某取得涉案房屋产权证登记。
2011年12月26日，李某对涉房屋享有所有权向本院提起诉讼，要求王某腾退房屋。王某遂提起本案诉讼。
本案诉讼中，王某述称，魏某、李某以明显低于正常市场交易价格签订存量房屋买卖合同，李某购房时未查看房屋使用状况，买卖合同中付款方式、期限均为空白，刘秀云取得涉案房屋产权证后直接起诉王某腾房。上述事实足以说明二被告存在恶意串通嫌疑，侵害了王某在先购买涉案房屋的合法权益。被告魏某承认明知涉案房屋已出售交付给王某，又与李某签订了以房抵债买卖合同。另外，魏某、李某共同述称，二被告不存在真实房屋买卖关系，而是基于债权债务关系，为逃避交税，以房屋买卖合同形式将涉案房屋产权过户至李某名下，但双方均不清楚交付房屋时间。对此，王某认为，魏某、李某恶意串通通过虚假诉讼达成调解协议，魏某基于房屋买卖合同将房屋产权转移至李某名下，二被告未能提供充分证据证实以房抵债与房屋买卖合同之间存在直接因果关系。李某承认签订房屋买卖合同时未实际查看房屋，不知道房屋实际居住使用情况，后通过物业得知王某在涉案房屋内居住，于2011年12月13日直接对王某提起腾房诉讼。
经本院充分释明，魏某、李某本人均拒绝到庭接受询问，魏某、李某的共同委托代理人称，二被告小孩幼儿园舞蹈类培训班认识，李某先后分几次以现金方式借给魏某100万元，每次借款均未出具借条，最后在凑够100万元当天，魏某向李某出具总收据，后双方签订借款协议。
另，魏某、李某共同述称，魏某将涉案房屋过户给李某时，均不知道房屋市场交易价格。王某认为，涉案屋房当时价格在160万元左右，二被告主张以房抵债不可信。
本案诉讼过程中，王某不服（2011）石民初字第1415号民事调解书，向二审法院申请再审，2013年3月21日，二审法院作出（2013）一中民终字第0031号民事裁定书，认为王某主张第三人可撤销之诉主体是否适格，以及原判是否确有错误，由原审法院审查认定，本院对此案不再审查处理，裁定终结审查。
上述事实有下列证据证明：
（1）房屋交易居间合同，证实王某与魏某签订房屋买卖合同的事实。
（2）存量房屋买卖合同，证明魏某与李某签订房屋买卖合同的事实。
（3）房屋产权证，证明涉案房屋取得所有权证时间及李某取得产权转移登记的时间。
（4）借款协议、发票、收据、民事起诉状、收据、调解笔录、（2011）石民初字第1415号民事调解书；证实魏某与李某之间的借贷关系、借贷经过并经法院调解的事实。
（5）（2013）一中民终字第0031号民事裁定书、申诉书，证实王某就魏某与李某所达成的偿还借贷调解书向二审法院提申请再审。

3．一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：本案争议的焦点：一是魏某、李某共同主张的以房抵债行为是否成立问题；二是李某取得涉案房屋所有权登记行为是否出于善意问题；三是李某对涉案房屋取得的权利是否应优先保护问题。
（一）关于魏某处分涉案房屋行为的效力问题
首先，王某与魏某签订的房屋交易居间合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。尽管魏某出售涉案房屋时尚未取得产权证，但魏某将涉案房屋出售并交付给王某占有使用，在办理完毕涉案房屋产权证后，魏某依约负有协助王某办理产权转移登记的义务，王某对涉案房屋享有取得所有权登记的履行利益。其次，魏某明知涉案房屋已出售并交付给王某，仍在该房屋上设立债务负担并予以处分，存在明显恶意，侵害了王某在先的合法权益。因此，当李某对涉案房屋取得的权利与王某在先利益发生冲突时，只有在善意前提下，李某对涉案房屋取得的权利才能获得优先保护。
（二）关于李某基于债权取得房屋所有权转移登记的权利优先保护问题
出卖人就同一房屋签订多份买卖合同即存在一房多卖行为，买受人均对该房屋主张权利的，在合同均有效前提下，应优先保护已经办理房屋所有权转移登记买受人的权利；均未办理房屋所有权转移登记的，优先保护已经实际合法占有房屋买受人的权利。但是，对于恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，根据魏某、李某共同陈述，双方不存在真实房屋交易关系，而是双方基于债权债务关系采取以房抵债形式，由李某取得涉案房屋所有权登记。对此，王某作为已合法占有该房屋买受人，并不予以认可。虽魏某、李某之间的债权债务经生效调解书确认，但二被告未能提供双方之间以房抵债行为与房屋买卖行为之间存在直接必然因果关系的直接证据。因此，只有李某在符合善意买受人同等注意义务标准条件下，其基于债权取得涉案房屋所有权转移登记权利的主张，才能够获得优先保护。
（三）关于李某取得涉案房屋所有权登记是否出于善意问题
根据物权法相关规定，受让人出于善意并支付合理对价取得不动产所有权登记的，取得该不动产所有权。这里的善意即不知情，不包括重大过失在内。善意与恶意相对而称，指行为人不知且不应当知道存在足以影响法律效力的事实而进行行为的一种心理状态。根据交易行为时的客观情形，行为人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出让人传递虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。本案中，李某不论基于房屋买卖行为还是采取以房抵债行为取得涉案房屋所有权登记，其对双方房屋交付、办理产权过户等重大事项均未有约定，作为受让人不实地查看房屋，李某的行为过于草率；对房屋交付等重大事项，既未明确约定，李某亦不要求交付期限，双方权利义务明显不对等；合同约定魏某未将涉案房屋出租，但与王某已长期占有使用房屋的事实明显不符；取得涉案房屋所有权登记后，李某不要求魏某交付房屋，直接向王某主张权利，与社会常理及正常市场交易习惯不符。综上，李某主张基于债权取得涉案房屋产权登记，鉴于其未能尽到一个普通人起码的谨慎注意义务，其取得涉案房屋所有权登记的行为存在重大过失，且该重大过失足以妨害其善意的成立。根据诚实信用原则、公平原则及利益衡量原则，李某取得涉案房屋所有权登记的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人王某的权利。
鉴于魏某与李某基于签订的房屋买卖合同将涉案房屋所有权转移登记至李某名下，其行为因侵害王某的合法权益应属无效。因此，关于原告要求确认二被告所签的存量房屋买卖合同无效的主张，于法有据，本院应予以支持。合同无效后，李某基于房屋买卖合同取得的涉案房屋产权应恢复登记至魏某名下。鉴于原告未提出请求主张，并表示另行主张权利，本案中不再予以处理。
最后需要指出的是，魏某与李某之间债权债务清偿问题，双方可另行解决。

4．一审定案结论
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十六条之规定，作出如下判决：
确认魏某与李某于2011年3月29日签订合同编号为CXXXXXX4存量房屋买卖合同无效。

（三）二审诉辩主张

上诉人魏某和李某上诉称：魏某与李某之间不存在恶意串通的情况，魏某再次处分自己的房屋是根据自己的利益作出的选择，并非恶意，魏某愿意对王某承担违约责任；李某对涉案房屋构成善意取得，李某与魏某之间不存在串通，并支付了房屋对价，取得所有权登记，符合善意取得的法律规定，请求撤销原判，改判驳回王某一审的诉讼请求。

被上诉人王某答辩称：魏某明知其与王某存在买卖合同，仍与李某签订合同，存在恶意。李某取得房屋存在重大过失，不符合交易常理，李某不构成善意取得。同意一审判决，不同意魏某、李某的上诉请求及理由。

（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理后认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见，让与人对让与的财产无处分权是受让人依据善意取得制度取得让与财产所有权的法定要件之一。本案中，魏某将涉案房屋处分给李某时，魏某作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋具有处分权，故李某不符合善意取得的构成要件，不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。魏某与李某所持李某构成善意取得的上诉理由于法无据，本院不予采纳。
魏某与李某均主张双方之间系"以房抵债"的法律关系，不存在真实的房屋买卖合同关系，但双方均未提交充分证据证明消灭双方之间的债权债务关系与签订房屋买卖合同之间的必然因果关系。故本院认为，魏某与李某所谓以房抵债法律关系的实质，系以李某应向魏某支付购房款的债务与魏某负有的向李某清偿100万元借款的债务相抵销，即李某以100万元的价格购买涉案房屋，但因债权债务的抵销而不再负有支付购房款的义务。在此过程中，魏某明知自己已将房屋出售给王某，负有向王某转移房屋所有权的合同义务，却向李某再次处分同一套房屋，其对于自己的行为将损害王某的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。李某在未实地查看房屋的情况下即签订房屋买卖合同，以明显低于市场价值的对价取得房屋所有权，且合同中对于房屋交付、逾期交房责任、权属转移登记等对于自身权利有重大影响的事项均未做出约定，在取得房屋所有权登记后未依法向魏某主张交付房屋，亦未提交证据证明其与王某进行过协商，而直接向法院起诉要求王某腾房，李某上述种种做法，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定李某未尽到一般买受人的注意义务，其对于王某的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。据此，一审法院确认魏某与李某签订的房屋买卖合同因侵害王某的合法权益而无效，符合法律规定，本院予以维持。一审法院适用普通程序审理本案，并依法延长审限，魏某、李某有关一审审理时间超出法定审限的上诉理由与事实不符，本院不予采信。综上所述，魏某与李某的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。

（六）二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
一、问题的提出
随着房地产业不断发展和房价涨跌因素的影响，尤其在房屋转卖利润驱动下，交易中诚信缺失、背信弃义现象时有发生，房产交易过程中出卖人一房两卖甚至数卖、恶意违约情形比较常见。
本案系典型的"一房两卖"引发的合同纠纷，实践中主要表现在后买受人先于在先买受人办理所有权登记，在先买受人主张后买受人所有权取得无效，请求出卖人履行所有权转移登记义务，后买受人多基于物权登记公信力主张善意第三人保护。本案中，就同一套房屋，出卖人出售并交付给先买受人占有使用，又与后买受人以借贷债权债务关系在法院达成债权债务清偿调解书，并据此主张将房屋处分给后买受人并办理了转移登记。但是，在先买受人已合法占有房屋，后买受人办理了房屋过户转移登记，两个买受人的权利产生冲突，买受人均主张房屋所有权保护情形下，关于出卖人后订立的房屋买卖合同效力认定，即对后买受人是否善意并在此基础上认定在先买受人房屋所有权登记请求权优先保护问题，不仅成为本案争议解决的关键，也是目前法学理论界和实务界面临亟需解决的焦点和难点问题。
二、在先买受人取得房屋登记请求权优先保护应以房屋买卖合同有效为前提
实践中，出卖人就同一房屋签订数份买卖合同，各买受人均可能会向出卖人主张办理房屋所有权转移登记。但是，基于"一物一权"原则，只能一个买受人取得房屋所有权。其他不能取得房屋所有权的买受人可以援引债法有关救济的规定来维护自身合法权益。哪个买受人权利最终获得优先保护并取得房屋所有权必须以有效买卖合同作为前提。只有在买卖合同有效前提下，才能最终具体确定哪个买受人的权利依法受到优先保护。根据《合同法解释（二）》第15条规定，一房数卖的，除非具有《合同法》第52条规定情形，各买卖合同均应认定有效。依据《物权法》第15条规定，物权未办理登记的，不影响物权变动买卖合同的效力。我国采取将合同效力认定与能否继续履行办理物权登记相互区分原则，不得以房屋买卖合同未办理过户登记而主张或认定该合同无效。故各买受人请求出卖人办理房屋所有权移转登记义务的前提必须是基于合法有效的买卖合同。即使买受人办理了房屋所有权转移登记，但不能得出其与出卖人的房屋买卖合同当然有效的结论，也不影响当事人请求人民法院对房屋买卖合同效力的判断。在一房两卖合同纠纷案件中，在先买受人请求人民法院确认出卖人与后买受人之间房屋买卖合同无效的，出卖人与后买受人均不得以买卖合同已经办理房屋所有权移转登记作为合同有效的抗辩。法院应依据《合同法》第52条规定以及相关法律规定审查各买卖合同的效力。若在先买受人或后买受人与出卖人签订的房屋买卖合同被认定无效，则其便丧失了取得房屋所有权的基础，即使已办理了房屋所有权登记，也不妨碍其他买受人请求确认办理登记依据的合同无效，进而请求出卖人继续履行办理房屋所有权登记手续的义务。本案中，魏某将涉案房屋出售给王某时虽尚未取得房屋产权登记。但根据《物权法》确定的债权行为与物权变动行为相区分原则，魏某能否取得房屋所有权涉及合同订立后能否履行问题，与合同效力问题无直接关系，不能以签订合同时魏某无法履行合同义务而否认该合同效力。王某与魏某在先签订的房屋买卖合同，属合法有效合同。依据约定，魏某取得房屋产所有权证后，负有协助王某办理产权转移登记义务，王某亦享有取得涉案房屋所有权登记的履行利益。但是，魏某实际上采取买卖形式又将房屋处分过户给李某。李某虽办理了所有权登记，但不能必然得出其取得所有权登记房屋买卖合同有效的结论。当王某对二被告之间的房屋买卖合同效力提出异议时，李某作为后买受人必须证明其与魏某存在合法有效的房屋买卖合同或合法交易关系。法院也必须依据民事诉讼法规定并结合《合同法》、《物权法》等相关法律规定的审查并确认二被告交易行为的效力，只有在二被告之间的房屋买卖合同合法有效时，才能根据"一房数卖中买受人的权利顺位原则"进一步确定应受法律保护的先买受人的权利。
三、后买受人未尽普通买受人合理审慎注意义务或基于重大过失取得房屋所有权登记的，构成恶意登记行为
出卖人将房屋出售但尚未办理过户转移登记，尤其在房价猛涨情况下易出现反悔。出卖人为避免在先买受人取得房屋所有权或避免房屋被依据买卖合同强制执行，采取签订虚假买卖合同或采取设定房屋抵押登记、以房抵债等手段将房屋所有权转移过户给后买受人的现象屡见不鲜。然而，司法实务中，判断后买受人是否为善意第三人，法官所面临的真正难题在于对行为人是否善意的认定。一方面，恶意与恶意作为当事人主观心里活动状态，属个人心理活动范畴，除当事人自行承认外，并不显于外部，尤其行为人采取隐蔽手段、刻意隐瞒时，很难通过直接证据予以证实或查实；在诉讼中，当事人多故意歪曲事实，采取表面形式合法、实则不诚信手段，如借助法院判决书、裁定书或调解书等刻意虚构某些法律事实，或借用善意第三人保护制度等实现恶意毁约的目的。另一方面，我国采取登记作为不动产所有权发生变动要件和公示方式。买受人依据合同依法占有房屋，但只要未办理权属转移登记，就不具有所有权移转公示作用，不能排除出卖人再次处分给受让人并取得房屋所有权可能。后买受人即使知道在先买受人占有房屋，基于合同相对性，后买受人仍可能就同一房屋与出卖人签订买卖合同并先完成所有权转移登记，在先买受人可通过向出卖人主张违约损害赔偿寻求债权救济。因此，如何认定后买受人是否善意成为确认出卖人与后买受人所签订房屋买卖合同效力的关键。
我国《民法通则》第58条与《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体、第三人合法权益的行为或合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付导致其无法取得商品房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。据此，后买受人明知或应知在先买受人对同一房屋已享有在先债权利益，仍与出卖人订立买卖合同，后买受人则具有损害在先买受人利益的恶意。后买受人在明知或应知在先买受人已合法占有房屋情况下，未尽一般普通人合理审慎注意义务或基于重大过失办理房屋所有权登记的，则构成恶意登记行为。在先买受人有证据证明，已办理所有权登记的后买受人明知或者应当知道，在先买受人虽未办理所有权登记但依据合同约定已合法占有房屋，后买受人仍与出卖人就同一房屋订立买卖合同并办理转移登记的，则推定后买受人主观上具有恶意登记故意，该恶意不是登记行为本身而是来自办理过户登记的依据，即后房屋买卖合同订立时后买受人恶意及其与出卖人恶意串通，后买受人明知或者应知在先买受人已经就同一房屋订立了买卖合同而仍然与出卖人订立房屋买卖合同并办理所有权登记，这就涉及合同无效问题，在效力审查层面就能解决。
本案中，王某已在先购买并占有涉案房屋，魏某明知已将房屋出售给王某，负有向王某转移房屋所有权的合同义务，却再次处分同一套房屋，其主观上具有明显损害在先买受人王某的利益的恶意，而李某取得房屋所有权登记未尽到一般普通买受人的合理审慎注意义务，对于王某的利益受损主观上存在重大过失，构成恶意登记行为，故应认定其与出卖人存在恶意串通侵害原告合法权益行为，违反了民法通则及合同法的相关规定，故办理房屋产权转移登记依据的房屋买卖合同应依法被确认无效。
四、后买受人主观恶意的客观事实认定标准及审查判断
在一房两卖或多重房屋买卖合同纠纷案件中，后买受人经常借助善意取得制度主张取得房屋所有权保护。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或他物权。据此，善意取得制度的适用必须以让与人无权处分作为前提条件，财产的善意取得也必须以受让人善意为条件。如果受让人主观为恶意，亦不能主张善意取得。这里善意即不知情，而恶意相对于善意而言，理论和实务界通说认为，恶意指行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人利益的损害，而故意为之。由此，恶意包括对侵害他人权益事实的明知和因重大过失而不知两种情形。若行为人应当知道而实际不知道，但如果客观情形已经为行为人提供了足够警示，一个普通人只要尽到起码的注意义务就可以发现真相，而竟未能发现，此时如果仍对第三人提供保护，就会在利益相冲突的当事人之间因过分倾向于第三人而导致利益失衡。基于利益衡量，行为人的重大过失妨碍其善意的成立，当行为人存在重大过失时应认定不构成善意。
善意与恶意作为主观心理活动范畴，判断行为人心理活动状态是善意还是恶意，在司法审判实务中，需要法官综合利益衡量原则，依据当事人外在表示行为等客观情况，并结合交易习惯、日常生活经验等对其主观心理进行推定判断。对于具体一房两卖争讼案件，判断后买受人是否善意时，采取推定方法，将受让人善意与否的认定转化为对其是否为恶意的判断，即推定受让人受让房屋时为善意，由在先买受人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定其为善意。一般来说，在一房两卖纠纷案件中，审查和判断后买受人是否为善意，是否与出卖人存在恶意串通时，应着重从如下几个方面进行考虑：
1．审查后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。购买房屋为生活中的重大事宜，作为善意的买受人，通常应对所购买的房屋通过实际查看，对房屋的具体坐落、布局、结构、房屋内装修装饰状况以及房屋权属、租赁、居住使用等状况进行详细的调查和了解。若未实际买受购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用情况而签订房屋买卖合同，则显得过于草率，难以认定其尽到一般普通买受人起码的审慎注意义务，其主观上对侵害在先买受人的利益具有重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。
2．审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。一般来说，正常的房屋交易价格一般应当与同时期、同地段、同类型房屋市场价格吻合，若合同约定的交易价格明显低于市场价格或明显低于在先签订房屋买卖合同的交易价格，则可能存在恶意。此外，除了审查交易价格，还应通过审查当事人能否提供银行转账、存取款凭证以及通过审查房款资金来源、付款细节并结合交易习惯来综合判断买受人否实际履行了付款义务。对于大标的额房款交易来说，若当事人不能提供房款支付的资金流转的相应凭证，仅提供房款收条等证据不能充分证实存在真实的房屋买卖合同关系。
3．审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。正常的房屋交易完成多通过中介居间介绍或朋友等居间人的居间介绍完成，合同内容一般亦由交易双方协商确定，所签订房屋买卖合同通常对房屋具体坐落、购房款数额、房款支付时间、期限、支付方式以及房屋交付、办理过户登记时间以及违约责任等条款均作出明确、具体的约定。若合同内容过于简单、在短时间内仓促签或虚构签订合同的某些事实，却对房屋交付、办理过户登记、违约责任等必重大事项未作出约定，且亦不能作出合理的解释和说明，则该合同的真实性值得商榷。
具体到本案中，魏某作为涉案房屋所有权人，将涉案房屋处分给李某时，享有完全处分权，不是无权处分人，故本案不能依据善意取得制度对李某取得所有权登记的保护。虽两被告均主张双方不存在真实房屋买卖合同关系，系"以房抵债"法律关系，但通过对双方所达成的调解协议审查发现，双方所签订的债权清偿调解协议与其所签订的房屋买卖合同并不存在直接的因果关系。从对双方房屋买卖合同的签订过程、交易方式、房款支付、房屋交付手段等调查分析，李某未实地查看房屋、不了解房屋居住情况即签订房屋买卖合同，在签订合同长时间内未向出卖人主张交付房屋直接向占有人主张权利，不仅与社会常理及交易习惯不符；双方主张的交易价格不仅明显低于当时房屋市场价格，且双方在买卖合同中对于房屋交付、逾期交房责任、权属转移登记等对于各自权利有重大影响的事项亦均未约定。通过对二被告房屋买卖合同的交易过程、交易方式、交易价格、合同约定内容等方面综合审查分析，李某作为后买受人，其与出卖人签订房屋买卖合同不仅与正常交易习惯及常理不符，亦未尽到一般买受人的合理审慎注意义务，对于在先买受人利益受损主观上存在重大过失，应构成恶意买受人，二被告办理所有权转移登记行为，构成对在先买受人的合法权益的恶意侵害，违反了法律的强制性规定，故双方因办理房屋登记所签订的房屋买卖合同应认为为无效。
综上，一审、二审法院的判决是正确的。
（张英周）