一、首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第03488号民事判决书。
二审判决书：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第08046号民事判决书。

2．案由：物业服务合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告）（上诉人）：王某。
原告（反诉被告）（上诉人）：张某。
二原告之委托代理人：许力生，北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）（被上诉人）：华某。
被告（反诉原告）（被上诉人）：徐某。
二被告之委托代理人孙雁飞，北京市玖典律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市顺义区人民法院。
独任审判员：刘春影
二审法院：北京市第三中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长万丽丽，代理审判员张帆，代理审判员胡林强

6．审结时间：
一审审结时间：2014年4月4日。
二审审结时间：2014年6月20日。

二、一审诉辩主张

二原告共同诉称：二原告为夫妻关系，二被告为夫妻关系。双方于2009年12月28日签订房屋买卖《协议》，二原告将位于顺义区某小区302室拆迁补偿楼房一套卖予二被告，房屋价款31万元。二原告已交付钥匙，二被告已交付房款。在双方签订购房协议时，原告只有大票，且取得房产证是在北京市出台房产限购令之后，根据有关法律规定，买房人未依法登记、领取权属证书的，房地产不能转让。且被告没有暂住证，也没有满五年的个人所得税证明或社保证明，因此不符合在京购房条件，没有办法办理过户手续，故诉至法院，诉讼请求为：1.解除双方于2009年12月28日签订的《协议》；2.二被告立即将顺义区某小区302室腾退返还给二原告。

二被告共同辩称：认可起诉状中所说的房屋买卖和交付的事实，但是双方签订的《协议》合法有效，因此不同意原告的诉讼请求。

二被告共同反诉称：2009年12月28日双方签订房屋买卖《协议》，约定房屋价款31万元。反诉人于2009年12月分三次通过银行转账方式将房款交付给被反诉人（2009年12月26日20万元，2009年12月28日7万元，2009年12月31日4万元）。并于2009年12月26日向北京顺义新城建设开发有限公司交纳专项维修资金3264元，当天领取房屋钥匙并开始装修入住，反诉人一直在涉诉房屋居住至今。因签订合同系双方真实意思表示，且合同约定被反诉人有义务协助反诉人办理房屋过户手续，现被反诉人违约，非但不协助反诉人办理过户，还想收回房屋，违反了诚实信用原则，故提起反诉。反诉请求为：被反诉人协助反诉人将位于北京市顺义区某小区302室的房屋过户至反诉人名下。

二原告就反诉共同答辩称：反诉状中所述的事实我方不持异议，但是反诉人不符合在北京市购房的条件，无法过户，故不同意其反诉请求。

三、一审事实和证据
北京市顺义区人民法院经公开审理查明：二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。涉诉房屋为北京市顺义区佳和宜园48号楼3层3单元302号，登记的所有权人为原告王某，证号为X京房权证顺字第262021号，登记时间为2011年8月16日，房屋性质属商品房。
2009年12月28日，二原告（甲方）与二被告（乙方）签订《协议》，约定二原告将涉诉房屋卖予二被告，房屋价款为31万元。并写明："因楼房系拆迁所得，现只有大票，且大票登记在甲方王某名下，待能过户时，甲方王某协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负担。"
二被告分别于2009年12月26日、2009年12月28日和2009年12月31日给付二原告购房款20万元、7万元和4万元。庭审中，双方确认房屋交付时间为2009年12月26日。
2011年2月，北京市政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称"京十五条"）。
本案在审理过程中，二原告申请撤回本诉，本院口头裁定准许其撤回本诉，经本院询问，二被告不同意撤回反诉，亦未变更及增加反诉请求。
以上事实有下列证据证明：
1.房屋买卖协议，证明原被告双方签订了涉诉房屋的买卖合同，包含房屋价款、履行方式等约定；
3.房屋所有权证明，证明二原告对涉诉房屋具有所有权及处分权；
3.中国建设银行转账凭条，证明被告向原告交付了约定的全部购房款。

四、一审判案理由
北京市顺义区人民法院经审理认为：二原告与二被告就涉诉房屋买卖所签订的《协议》系双方真实意思表示，虽签订《协议》时房屋尚未进行产权登记，但考虑到签订《协议》时原告王某持有购房发票，且2011年8月16日房屋已经登记在原告王某名下，同时京十五条的出台是在双方签订《协议》之后，故在购房款已经给付完毕、房屋已经交付的情况下，应认定双方所签订的《协议》有效，双方应依约履行。结合双方所签《协议》以及登记的房屋所有权人，原告王某有协助二被告办理房屋过户手续的义务，但二被告要求原告张某协助办理过户的反诉请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。

五、一审定案结论
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
1.反诉被告王某协助反诉原告华某、徐某将位于北京市顺义区佳和宜园48号楼3层3单元302号房屋过户至反诉原告华某、徐某名下，于本判决生效之日起十五日内履行；
2.驳回反诉原告华某、徐某的其他反诉请求。

六、二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。双方签订《协议》时，因王某没有取得房屋所有权证，无法协助华某、徐某办理过户；2011年8月16日王某取得了302号房屋所有权证，但因华某、徐某始终没有取得在京购房资格，王某仍然无法协助华某、徐某办理过户手续。双方签订的协议未办理网签，不属于相关规定中可继续履行合同办理房屋过户登记的情形。
被上诉人辩称：同意原审判决。

2.二审事实和证据
北京市第三中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判案理由
北京市第三中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王某、张某以签订《协议》时房屋尚未进行产权登记，且王某取得302号房屋所有权证后华某、徐某不具备在京购房资格为由，不同意继续履行合同。考虑到王某、张某与华某、徐某系于2009年12月28日签订《协议》，且华某、徐某已经将购房款以转帐的方式支付给王某、张某，王某、张某亦已将房屋交付给华某、徐某，现在302号房屋已经登记在王某名下，同时京十五条的出台是在双方签订《协议》之后，据此，原审法院认定双方所签订的《协议》有效，双方应依约履行并无不当。综上所述，王某、张某的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第三中级人民法院经审理决定：驳回上诉，维持原判。

七、解说
北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称"京十五条"），其后的2013年3月30日又下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称"京十九条"），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。考虑到对房地产市场加强和完善宏观调控是党和国家为维护房地产市场健康有序发展，遏制部分城市房价过快上涨的重大决策部署，而人民法院依据国家和本市的住房限购政策规定（以下统称住房限购政策），妥善处理相关房屋买卖合同纠纷案件是为大局服务、为人民司法的必然要求。 正确把握文件精神实质，通过司法裁判保障国家房地产调控政策的有效落实、增强当事人的诚信意识和市场风险意识，依法维护房地产交易秩序，避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段。
上述政策出台后，在房价上涨且买房人不具备相应购房资格的情况下，受利益驱动，出卖人大多以购房人不具备购房资格而拒不配合办理过户手续或主张合同无效，本案中，双方签订协议的时间是2009年12月28日，而房屋已经于2009年12月26日交付给被告华某和徐某，且在2009年12月31日全部购房款已经支付，而按照2011年2月出台的"京十五条"的规定，二被告不具备购房资格，但该政策的出台是在双方签订协议、交付房屋和给付全部购房款之后，且2011年8月原告王某已经取得房屋所有权，同时双方签订的协议中明确约定待房屋可以过户时，原告王某协助办理过户，即双方明知在签订房屋买卖协议时房屋未登记在原告王某名下，在条件成就时对房屋产权过户进行了明确约定，二原告虽抗辩称签订协议时，未取得房屋产权，但对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效，在王某已经取得房屋所有权的情况下，协助办理过户手续是可以实际履行的，故一、二审判决王某协助将房屋过户至华某、徐某名下是正确的，综合考虑政策的出台时间、政策的落实与当事人权益保护，在确保司法审判与国家对房地产市场宏观调控政策的导向相一致的情况下，同时避免当事人利用政策的出台，违反诚信，谋取不当利益。
（刘春影）