1．判决书字号
一审判决书：北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决书
二审判决书：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第14824号民事判决书

2.案由
房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告（反诉被告，被上诉人）张某，男，汉族，北京东方道迩信息技术股份有限公司副总经理。
委托代理人冯某（张某之妻），女，1976年4月12日出生，北京市中创律师事务所律师。
委托代理人刘桂林，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告，上诉人）马某，男，1982年1月10日出生，汉族，北京航天五院工程师。
一审委托代理人尚曼龙，北京市国凯律师事务所律师。
二审委托代理人左某（马某之妻），女，1984年6月6日出生，北京市广渠门中学教师。
第三人北京市住房贷款担保中心。
委托代理人胡某，男，1982年7月3日出生，该担保中心职员。
委托代理人曲某，女，1981年8月7日出生，汉族，该担保中心职员。
第三人交通银行股份有限公司北京公主坟支行。
委托代理人逄晓霞，山西屹博律师事务律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司。
一审委托代理人陈某，男，1989年2月24日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司。
二审委托代理人徐某，男，1987年3月4日出生，该公司法务。
二审委托代理人于某，男，1989年9月26日出生，该公司法务。

4.审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市朝阳区区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：袁冲；审判员：陆地、孙琪。
二审法院：北京市第三中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王朔；审判员：史智军、刘向飞。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年8月14日。
二审审结时间：2014年12月19日。

1．一审诉辩主张
张某一审诉称：
2010年5月8日，马某从北京第六大洲房地产开发有限公司购得了朝阳区某地6号住宅楼18层1单元2102号房屋，并于2011年12月31日前办理了入住手续。2012年10月13日，张某通过我爱我家公司居间介绍，与马某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买马某所有的上述2102号房屋。同日，双方还签订了《补充协议》和《付款方式补充协议》。签约时，马某尚未取得诉争房屋的产权证。张某依约于合同签订当日支付了马某5万元定金，并于2012年10月23日支付了马某第一笔首付款75万元，于2012年11月13日支付了马某第二笔首付款20万元，以上张某共计支付了马某房款100万元整。但在双方约定的交房日，即2013年4月1日，马某却拒绝按协议约定交付房屋。在张某额外向房屋产权证代办人员支付了5000元办证加急费后，马某于2013年6月8日取得了诉争房屋的房屋所有权证。当张某要求依约办理房屋交易网签及过户手续时，马某却要求除了支付其63万元尾款外，要再多支付其6万元购房款，否则拒绝办理网签及房屋过户手续。至今马某仍违反协议约定，一直未交房，且拒不办理网签及过户手续。故诉至法院要求：1、要求判决马某继续履行双方于2012年10月13日签订的E09101182号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《付款方式补充协议》，要求判决马某协助张某办理上述房屋的所有权转移登记手续，即将位于朝阳区来广营乡清河营村1-6地块6号住宅楼18层1单元2102号房屋过户到张某个人名下，并将上述房屋交付张某；2、要求马某支付张某自2013年4月1日起至实际向张某交房之日止的延期交房违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为46000元）；3、要求马某向张某支付自2013年6月17日起至张某取得上述房屋所有权证之日止的延期办理产权转移登记违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为7500元）；4、要求马某支付张某违约金326000元。
马某一审辩称并反诉称：
不同意张某的全部诉讼请求。一，双方已明确约定交付房屋的条件是出卖人领取全部房款，但直至开庭之日张某并没有将63万元尾款支付给马某。二、买受人选择的付款方式为首付加商贷，买受人应当配合出卖人共同办理商贷手续，之后根据贷款银行的指示，办理过户登记手续，否则不同意协助张某办理房屋过户手续。三、马某不存在延期交房的行为，交房的条件是领取全部房款。四、张某不办理网签手续，不办理商贷手续，导致马某无法收到房款。2013年6月8日，马某加急办理房屋所有权，但张某却以出差、过节等理由不前往银行办理贷款。此外根据交行的意见，我方认为张某、马某双方签订的合同效力有问题，而且张某逾期超过10日付款，我方有权解除合同。故马某提出如下反诉请求：1、要求解除双方于2012年10月13日签订的第E09101182号《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）附件B12064527《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》；2、要求张某支付违约金32.6万元。张某已付的款项100万元，我方同意退还。
张某就马某的反诉请求答辩称：
不同意马某的全部反诉请求。1、马某对合同的效力上存在混乱的认识，其认为合同效力有问题，与合同解除不是一个概念；2、马某在陈述解除理由时称是为了避免对银行承担比较重的违约责任，那么其解除合同理由是为了逃避对银行的违约责任；3、整个合同履行过程中，我方没有任何违约行为，是马某在房价上涨的情况下要求我方加6万元房款，违约责任在对方。故我方不同意马某的反诉请求。
我爱我家公司述称：
我公司同意张某的第1、2项诉讼请求，我公司可以配合办理过户。对于违约金，与我公司无关，我公司听从法院判决。
交行述称：
一、张某、马某、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》为无效合同。二、交行与马某签订的《北京市住房资金管理中心住房公积金贷款借款合同》合法有效。三、交行与马某、担保中心签订的借款合同的担保条款合法有效。四、交行按照《借款合同》全面履行了合同义务，马某违反了法律规定和借款合同约定，构成严重违约，交行现有权宣布贷款到期，并要求马某偿还全部贷款本息、罚息、违约金、补偿金和实现债权的费用。截止到2013 年10月31日马某欠交行的贷款本金是776758.66元，不包括利息罚息、违约金和实现债权的费用。
担保中心述称：
同交行的意见。2013年6月8日，涉案房屋取得产权证，2013年8月23日开发商将该产权证送我中心收押，我中心在办理抵押登记手续时发现该房屋被法院查封，无法办理抵押登记。

2.一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2012年10月13日，经我爱我家公司提供居间服务，马某（出卖人）与张某（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（编号E09101182），出卖人出售涉诉房屋，建筑面积47.06平方米，房屋成交价格系163万元。第六条约定：出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。第九条约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人交纳。第十条约定：当事人双方同意自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，马某（甲方）、张某（乙方）与我爱我家公司（丙方）签署《补充协议》，第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。第四条约定：由于本房的房产证正在办理当中，一切相关事宜则以甲方提供的购房合同为主，购房合同号为Y1017970。经甲乙双方友好协商，甲方应在取得房产证后三个工作日内，积极主动配合乙方办理银行贷款及产权转移等相关手续。甲方应于2013年4月1日前将该房屋交予乙方，并结清2013年4月1日前的所有相关费用。第五条第三款约定：本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
同日，马某（甲方）与张某（乙方）签署《付款方式补充协议》，甲方出售给乙方涉诉房屋，甲方净得价款为163万元。双方协商约定：1、乙方于签署合同当日支付甲方购房定金5万元。2、乙方于2012年10月23日前支付甲方第一笔首付款75万元。3、乙方于2012年11月13日前支付甲方第二笔首付款20万元。4、乙方贷款63万元在办理完过户手续后由乙方贷款银行直接支付甲方。
签约当日，张某支付马某购房定金5万元。2012年10月23日，张某支付马某第一笔首付款75万元。2012年11月13日，张某支付马某第二笔首付款20万元。后续履约过程中，双方出现争议。
张某表示双方签合同时，当时房产证还未办理下来，所以约定马某在取得房产证3个工作日内，配合张某办理银行贷款及转移登记手续，马某于2013年4月1日前将房屋交付给张某。2013年3月底张某电联马某要求交房，马某当时表示房款未交全不能交房。双方就此协调未果。马某于2013年6月8日办理下来房产证，办房产证时，张某提出可以一次性支付63万元尾款给马某，但马某当时表示要加6万元房款再办理过户，双方无法协商，我方就提起了本案诉讼。
马某表示，认可张某支付了100万元房款，此后双方多次协商付全款的问题，故认为付款方式在2012年11月12日就更改为付全款了。2013年4月1日张某也没有支付全款，我也没有交房。2013年6月初，我确实提出过要求张某加6万元房款，因为3月底时我就多次要求张某支付尾款63万元，但张某表示拒绝，所以应当赔偿我相关损失5万元，另外2012年12月2013年3月的房租1万元也应该给我，所以我要求一共增加了6万元房款。
上述事实有下列证据证明：
《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《付款方式补充协议》：双方在协议中约定了房屋价格、房屋价款给付方式、房屋交付时间、产权过户时间、税费负担等问题。

3.一审判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理后认为：2012年10月13日马某、张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、同日马某、张某以及我爱我家公司签订的《补充协议》、同日马某、张某签订的《付款方式补充协议》均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。合同履行过程中，张某已按约共计支付了马某100万元购房款，按约定其余63万元房款应在办理完过户手续后给付，现张某亦同意一次性给付63万元购房尾款，合同理应继续履行，马某应按约将诉争房屋过户至张某名下并将房屋交付给张某，一审法院对张某的第一项诉讼请求予以支持。就63万元尾款应该给付给谁的问题，因诉争房屋并未办理抵押登记，故63万元尾款仍应由张某给付给马某，就马某与交行、担保中心之间的债务问题，其可另行起诉解决。就违约责任的问题，根据张某、我爱我家公司的陈述以及马某的陈述，一审法院认为合同履行出现障碍系马某提出要求增加6万元房款所致，马某显属恶意违约，故马某对此应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金存在重复计算，就此可按合同约定的合同金额的20%予以计算，即马某应向张某给付违约金32.6万元。就马某提出的反诉请求，如上所述，均缺乏依据，一审法院均不予支持。另，就争议的税费负担问题，马某、张某均表示并未签订过附件七，但合同仍有约定，合同履行过程中因政策原因须缴纳的新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳；政策中未明确缴纳方的，由买受人交纳。现双方争议的个人所得税，并不属于新的税费，只是征收方式产生了变化，故因过户产生的全部税费仍应按张某、马某按原约定负担，即过户的相关税费仍应由张某全部负担，但应说明的是，上述税费负担的结论系法院经审核后依法判定，合同中对此约定并不详细且易产生歧义，故税费的负担问题不应作为认定违约的依据。

4.一审定案结论
北京市朝阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、马某于本判决生效之日起十五日内协助张某办理位于北京市朝阳区清河营东路6号院6号楼18层1单元2102房屋（现在马某名下）的过户手续，将该房屋过户至张某名下；马某于本判决生效之日起十五日内将上述房屋交付给张某；上述房屋因过户产生的全部税费由张某负担；
二、张某于本判决生效之日起十五日内给付马某购房尾款人民币六十三万元；
三、马某于本判决生效之日起十五日内给付张某违约金人民币三十二万六千元；
四、驳回张某的其他诉讼请求；
五、驳回马某的全部反诉请求。

马某不服上述判决，上诉至本院，其主要上诉理由：
1、本案中上诉人不存在违约行为，不应支付违约金。合同的实际履行是由一系列环节构成的。在房屋买卖合同的实际履行过程中，上诉人不存在违约行为。不应支付高额违约金；2、被上诉人并没有遵守双方所签订的合同，不是守约方；3、即使一审法院认定上诉人违约，按照最高法院相关司法精神，在上诉人以不构成违约进行免责抗辩的情况下，一审法院既没对上诉人的违约进行释明，也没有释明如果法院认定上诉人违约，是否要求酌减。综上，请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第26556号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人反诉请求中解除合同的请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。

张某辩称:
不同意一审判决对于税费的认定，其余同意一审判决，不同意对方上诉请求。

担保中心述称:
同意一审判决。
交行述称:
同意一审判决。
我爱我家公司述:
同意一审判决。