（一）首部

1.判决书字号：青海省西宁市城东区人民法院（2014）东民一初字第605号。

2.案由：买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：农业机械化集团有限公司。
法定代表人：刘向东，农业机械化集团有限公司董事长。
委托代理人：李春燕、杨敏，青海汇元律师事务所律师。
被告：青海鼎泰房地产开发有限公司。
法定代表人：王同玲，青海鼎泰房地产开发有限公司董事长。
委托代理人：朱林、刘婷婷，青海辉湟律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：青海省西宁市城东区人民法院。
独任审判员：刘芳。

6.审结时间：2014年12月15日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
原告农业机械化集团有限公司诉称，2009年9月25日青农集团青海青誊汽车销售服务有限公司（以下简称"青誊公司"）与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于西宁市经济开发区民和路39号6栋房号分别为39-97、39-99、39-101、39-103号（其中39-97、39-99、39-103号三间为一拖二商铺）的商品房出售给青誊公司；同时约定一层商铺建筑面积2203㎡，单价为3500元。2010年9月18日，青誊公司又与被告签订一份《置业认购约定书》，约定该栋房屋第二层商铺建筑面积2439.60㎡，单价为3100元。后原、被告与青誊公司三方分别于2012年2月28日、3月1日达成《商品房买卖合同》和《置业认购约定书》的转让协议，同意将上述两层铺面的商品房买卖合同主体变更为原、被告双方，合同的相关权利义务由原告继承。原告已于2012年4月9日向被告付清全部购房款。青海省高级人民法院（2013）青民一终字第84号民事判决书对上述事实予以认定，判令被告向原告出具上述两层铺面的不动产销售发票，并协助原告办理房地产权属证书，因被告拒不履行生效法律文书，原告便通过强制执行程序取得上述两层铺面的房地产权属证书。上述两层铺面合同约定面积合计4642.6㎡，但其产权登记面积合计只有4438.79㎡，原告已于2014年4月26日、8月11日两次向被告发函要求返还房屋面积差价款，但被告至今未予答复。鉴于上述事实和理由，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告返还原告房屋面积差价款958261.6元；2、被告返还原告替其垫付的案件受理费6800元；3、被告承担本案诉讼费。

2.被告辩称
被告青海鼎泰房地产开发有限公司辩称，原告主张的房屋面积差价款958261.6元，其中本金为737005元，剩余为利息。关于本金部分我们只认可原告主张的返还面积差价款的计算方式，但是我们不认可双方之间的买卖关系，因为原告主张的返还面积差价款的法律基础不存在。至于利息部分，我公司认为原、被告之间从未就本案涉案标的签订过备案的商品房买卖合同。依据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原告所主张的面积差价款甚至双倍返还的价款，都是要以商品房买卖合同为基础，而本案中原、被告之间没有签订备案的商品房买卖合同，故不能以此向被告主张利息损失。对于原告主张的垫付的案件受理费6800元，因原告主张的房屋面积款的诉求与其垫付的案件受理费6800元非同一法律关系，不应得到法庭支持。

（三）事实和证据
青海省西宁市城东区人民法院经公开审理查明：2009年9月25日，青农集团青海青誊汽车销售服务有限公司与被告青海鼎泰房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于本市经济开发区民和路39号6栋房号分别为39-97、39-99、39-101、39-103号（其中39-97、39-99、39-103号三间为一拖二商铺）的商品房出售给青誊公司，同时约定一层商铺建筑面积2203㎡，单价为3500元。2010年9月18日，青誊公司又与被告青海鼎泰房地产开发有限公司签订一份《置业认购约定书》，约定该栋房屋第二层商铺建筑面积2439.60㎡，单价为3100元。后原、被告与青誊公司三方分别于2012年2月28日、3月1日达成《商品房买卖合同》和《置业认购约定书》的转让协议，同意将上述两层铺面的商品房买卖合同主体变更为原、被告双方，合同的相关权利义务由原告继承。原告于2012年4月9日向被告付清全部购房款。后双方就商品房买卖合同纠纷一案经青海省高级人民法院于2013年12月5日作出（2013）青民一终字第84号民事判决书，判令：①青海鼎泰房地产开发有限公司与青农集团青海青誊汽车销售服务有限公司签订的2009年9月25日的《商品房买卖合同》、2010年9月18日的《置业认购约定书》合法有效；②青海鼎泰房地产开发有限公司向农业机械化集团有限公司出具位于西宁市经济技术开发区民和路嘉荣华阳光新城6号楼39-97、39-99、39-101、39-103号第一层、第二层，共计建筑面积4438.79平方米的铺面的不动产销售发票，并协助办理上述两层铺面的房产权属证书；③案件受理费31426元，由青海农业机械化集团有限公司承担24626元，由青海鼎泰房地产开发有限公司承担6800元。并确认原告于2012年4月9日付清全部购房款。上述事实在青海省高级人民法院（2013）青民一终字第84号民事判决书已被认定。
另查，上述两层铺面合同约定面积合计4642.6㎡，但其产权登记面积合计只有4438.81㎡，两者相差203.79㎡。（39-97室：一层面积678.52㎡、39-99室：一层面积508.58㎡、39-101室：326.47㎡、39-103室：一层面积583.79㎡，一层铺面实际面积2097.36㎡；39-97室：二层面积761.9㎡、39-99室：二层面积526.32㎡、39-103室：二层面积1053.23㎡，二层铺面实际面积2341.45㎡，两层铺面实际面积共计4438.81㎡）。
原、被告在商品房买卖合同中就商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定:"最终以西宁市房产管理局登记机关核准的面积为准，多退少补，并执行第四条单价，一次付清"。在庭审中，对于原告主张的房屋面积差价款958261.6元，被告认可房屋面积差价款958261.6元中本金为737005元，剩余为利息。对于本金部分被告认可原告主张的返还面积差价款的计算方式，但不认可原告主张的利息损失。
上述事实有下列证据证明：
1、商品房买卖合同，证明2009年9月25日，被告与青农集团青海青誊汽车销售服务有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同第一条、第三条和第四条约定被告将位于西宁市经济开发区民和路39号6栋一层商铺、建筑面积约2203平方米，以3500元的单价出售给青誊公司，总价款为7710500元的事实；
2、置业认购约定书，证明2010年9月18日，被告又与青农集团青海青誊汽车销售服务有限公司签订《置业认购约定书》一份，约定书第一条约定被告将位于西宁市经济开发区民和路39号6栋二层商铺（建筑面积约2439.6平方米），以3100元的单价出售给青誊公司，总价款为7562760元的事实；
3、《商品房买卖合同》转让协议，证明2010年2月28日，原、被告和青誊公司三方签订《商品房买卖合同》转让协议一份，将上述《商品房买卖合同》主体由被告和青誊公司变更为原、被告双方的事实；
4、《置业认购约定书》一份，证明2010年2月28日，原、被告和青誊公司三方签订《置业认购约定书》转让协议一份，将上述《置业认购约定书》主体由被告和青誊公司变更为原、被告双方的事实；
5、付款凭证8张，证明原告向被告付清了上述两层商铺的购房款，全部价款15273260元的事实；
6、（2013）青民一终字第84号民事判决书，证明此份民事判决书对上述事实予以确认：①上述《商品房买卖合同》、《置业认购约定书》及两份《转让协议》合法有效；②原告于2012年4月9日付清全部购房款；③上述判决认定被告应承担的案件受理费6800元，因原告在上诉时已替其垫付，被告应予返还的事实；
7、房屋所有权证（39-97室），证明西宁市经济开发区民和路39号6号楼39-97室建筑面积为1440.41平方米；
8、房屋所有权证（39-99室），证明西宁市经济开发区民和路39号6号楼39-99室建筑面积为1034.89平方米；
9、房屋所有权证（39-101室），证明西宁市经济开发区民和路39号6号楼39-101室建筑面积为326.47平方米；
10、房屋所有权证（39-103室），证明西宁市经济开发区民和路39号6号楼39-103室建筑面积为1637.02平方米；
11、情况说明，上述四间商铺，39-97室、39-99室、39-103室为一拖二商铺，39-101室为一层的独立商铺。39-97室：一层面积678.52平方米、二层面积761.9平方米；39-99室：一层面积508.58平方米、二层面积526.32平方米；39-103室：一层面积583.79平方米、二层面积1053.23平方米；39-101室面积326.47平方米；
12、房屋面积差价总款的计算说明，证明主张的房屋面积差价总款的计算依据。

（四）判案理由
青海省西宁市城东区人民法院经审理认为：原、被告就商品房买卖合同纠纷一案，经青海省高级人民法院（2013）青民一终字第84号民事判决书确认双方签订的《商品房买卖合同》及《置业认购约定书》合法有效，对两层铺面的实际面积也予以认定，故对原告要求被告返还房屋面积差价款及返还原告替其垫付的案件受理费6800元的诉求，有理有据，本院予以支持；原告主张返还房屋面积差价款的数额，是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定"房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人"计算，虽原、被告在商品房买卖合同中对房屋面积差异自行约定，但对于原告主张的返还面积差价款的计算方式，被告又予以认可，故应按原告主张的房屋面积差价款的计算方式计算，被告应返还房屋面积差价款887031元（房屋面积差价款具体计算方式：一层铺面合同约定面积2203㎡，实际面积2097.36㎡，面积误差比：（2097.36-2203）÷2203=-4.8%。不超过3%部分房价款：2203×3%×3500元=231315元；超过3%部分：2203㎡×1.8%×3500元×2=277578元。二层铺面合同约定面积2439.6㎡，实际面积2341.45㎡，面积误差比：（2341.45-2439.6）÷2439.6=-4%。不超过3%部分房价款：2439.6㎡×3%×3100元=226882.8元；超过3%部分：2439.6㎡×1%×3100元×2=151255.2元。综上，被告应返还原告房屋面积差价款合计：231315元＋277578元＋226882.8元＋151255.2元=887031元）。对于原告主张的面积差价款中的利息，因双方就利息损失没有约定且被告对此不予认可，故对原告主张面积差价款中的利息损失，本院不予支持。

（五）定案结论
经青海省高级人民法院（2013）青民一终字第84号民事判决书确认，原告农业机械化集团有限公司与被告青海鼎泰房地产开发有限公司之间双方签订的《商品房买卖合同》及《置业认购约定书》合法有效，对两层铺面的实际面积也予以认定，故原告要求被告返还房屋面积差价款及返还原告替其垫付的案件受理费6800元的诉求，有理有据，应予以支持。被告以其不认可双方之间的买卖关系，原告主张的返还面积差价款的法律基础不存在为由，拒不返还原告房屋面积差价款。对此辩称被告无证据予以证实，应对酿成此纠纷负民事责任。
青海省西宁市城东区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百零八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，作出如下判决：
1.被告青海鼎泰房地产开发有限公司于判决生效后一个月返还原告青海农业机械化集团有限公司房屋面积差价款887031元；
2.被告青海鼎泰房地产开发有限公司于判决生效后一个月返还原告青海农业机械化集团有限公司替其垫付的案件受理费6800元。
案件受理费13450元，减半收取6725元由被告青海鼎泰房地产开发有限公司承担，与前款一并给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（六）解说
合同约定面积与实际面积不一致的情况，在房屋买卖中相对是比较多的，也常常发生纠纷引起诉讼。为此，最高人民法院于2003年专门出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来处理这方面问题，其中第十四条规定："出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房间款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。"据此，法院作出如上判决。
（刘芳）