（一） 首部

判决书字号：广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第960号民事判决书

1、 案由：租赁合同纠纷。

2、 诉讼双方
原告唐某
被告郭某

4、 审级：一审。

5、 审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区临桂县人民法院。
代理审判员：金汕。

6、审结时间：2014年12月9日。

（二）诉辩主张

1、 原告诉称
2013年7月17日，原告与被告签订了一份租房《协议书》。协议约定，原告将与被告事前约定好的场地租赁给被告做易拉罐加工厂，租赁期限为三年，从2013年6月1日至2016年6月1日止，租金为每月2,000元整，水电费由被告自行承担。2014年4月8日，由于被告经营的易拉罐加工厂有严重的噪音问题，政府部门停止了被告的经营。被告停止经营后，其货物仍然存放在原告出租的场地内，从2014年5月起至今，再未交纳任何费用给原告，且尚欠原告3月至4月的电费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判决解除原告与被告签订的租房《协议书》；2、判决被告向原告支付房屋租金8,000元及电费3，946元，以上共计11,946元；3、诉讼费用由被告承担。

2、 被告辩称
1、被告与原告于2013年7月17日所签订的租赁合同应为无效合同，原告唐某没有该租赁场地的房屋所有权及土地所有权证，没有出租收益的资格，更没有签订租赁合同的主体资格，原告唐连生应将收取的5,000元押金如数退还；2、本案的租赁合同即便有效，也早已解除；3、被告于2014年4月8日已经停产，没有再继续使用该场地，亦没欠任何电费，因此原告要求被告支付3,946元电费的诉请无事实依据和法律依据，应依法予以驳回。

（三） 事实和证据
2013年7月17日，原告（为甲方）唐某与被告郭某（为乙方）签订《协议书》一份，协议约定："一、甲方将位于龙门吊货场旁边，工商所集资楼围墙边已用红砖围好围墙，并搭建好铁棚、瓦房、平房、石棉瓦房、水、三相动力用电，约占地面积700平方米至800平方米，一并出租给乙方做易拉罐加工厂使用；二、租赁时间为叁年，从2013年6月1日至2016年6月1日止，每月租金贰仟元整，押金伍仟元；三、乙方每月按时付清租金给甲方，押金到期退还给乙方或到最后租期内作为租金扣除，水、电费由乙方自行负责交纳。每年集体土地占用费由甲方负责交纳；四、合同期满后，甲方继续将此场地出租，在同等条件下，乙方拥有优先权；五、租期未满，乙方违约不租，押金不退，如果乙方在租期内在经营、家庭各方面发生变化，甲方允许乙方转租，按原协议，同等生效，但改变场地用途性质，须告知甲方经甲方同意；六、租赁期间，出租场地发生变化（如国家、政府、单位、集体、私人、征用此地，造成无法抗拒的事实）甲方应退还乙方所交纳的押金；七、租赁期内，甲方不得以任何理由干涉乙方经营生产，如遇政府部门干涉，与甲方无关，甲方可积极帮助协调；八、乙方在经营期间，如生产需要改变场地内建筑及水电设施性质，须征经甲方同意，方能改变，否则属违约；九、租用期间及合同期满后，此场地内所有建筑物及水、电设施，属甲方所有，乙方不得以任何理由随意破坏、拆走，否则造成的损失，由乙方负责赔偿。乙方所安装的机械设备，属乙方所有，乙方在任何时候都可以拆走、出卖、甲方不得干涉。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。双方友好共同遵守，自签字之日起生效"。上述协议签订后，原告唐某于签订协议的当天，收取了被告郭某5,000元租用场地押金。2014年4月3日，原告唐某出具一份内容为：今收到郭某交来2014年2月、3月、4月份供叁个月龙门吊场地租金共计人民币陆仟元正（￥6,000.00元）收款人：唐某，2014年4月3日"的收条给被告郭某收执。2014年4月10日，被告郭某收到临桂县环境保护局下发的临环限改字[2014]05号责令改正违法行为决定书。之后，被告在未与原告协商的情况下，逐步搬离其所租赁的场地，但仍有部分物品放置在租赁场地内，被告在其租赁场地大门上加锁管理。原、被告由于对双方之间的租赁事宜等未达成一致，原告亦于2014年5月期间在被告租赁的场地门上加锁，现被告尚有部分物品在租赁场地内。2014年8月12日，原告诉至本院，请求：1、判决解除原告与被告签订的租房《协议书》；2、判决被告向原告支付房屋租金8,000元及电费3，946元，以上共计11,946元；3、诉讼费用由被告承担。本案诉讼中查明，2014年4月至2014年5月期间被告租赁场地的电费共计3,818.7元（分别为中国南方电网2014年4月15日收取的金额为3,495.16元及2014年5月23日收取的金额为323.54元），系原告唐某支付的。
同时查明，被告郭某于2014年4月16日与案外人杨飞签订厂房租赁合同一份，约定被告郭某向案外人杨飞租用位于临桂县茶店路旁边的面积约630㎡厂房，租期从2014年5月1日起至2016年4月30日止，租金每月贰仟伍佰元整。
上述事实有下列证据证明：
有原告唐某提供的租赁协议书原件一份、大律村委证明原件一份、协议书原件一份、国家税务局机打发票原件两份、结算单原件一份、被告郭辉锦提供的身份证复印件一份、临环限改字[2014]《责令改正违法行为决定书原件一份、2014年4月3日《收条》原件一份、2014年7月17日《收条》原件一份、厂房租赁合同和收条复印件一份、租赁场地照片7张及本案庭审笔录予以证实。

（四）判案理由
广西壮族自治区临桂县人民法院审理认为：原告唐某与被告郭某于2013年7月17日签订的《协议书》，是双方在平等、自愿、协商一致情况下所签订的，是原、被告真实的意思表示，该协议合法有效，原、被告双方应按照该合同约定的内容履行各自的权利、义务。被告郭某以该租赁场地没有取得土地证及产权证为由请求本院确认原、被告双方签订的《协议书》为无效合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，且该协议不具备合同无效的法定条件，因此，被告该项抗辩，缺乏事实依据，与法律规定相悖，本院不予采纳。被告郭某从2013年6月1日投入生产后，其从事的易拉罐加工生产，给附近居民造成严重的噪声污染，临桂县环境保护局于2014年4月3日向其下发临环限改字[2014]05号责令改正违法行为决定书，要求被告的易拉罐加工厂必须立即停止生产。被告郭辉锦在收到环保部门的责令改正违法行为决定书后，既未就终止租赁合同一事及房租、水电等费用的结算与原告进行协商，也未将搬离的决定告知原告唐连生，以致双方矛盾产生。同时，对于责令停止生产的后果，被告郭某在承租生产初期，对其生产加工行为会对周边环境产生噪声污染应有预见性，与原告并无关联，因此，被告对此存有过错。被告在不与原告协商如何解除租赁协议的情况下，即搬离其所租赁的场地，也不与原告进行结算交接，其行为应视为违约，应对此承担违约责任。由于被告郭辉锦擅自搬离租赁场地的行为，使得原、被告所签订的租赁《协议书》无法继续履行，合同目的亦无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款"当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同"之规定，原告唐某向本院诉请解除其与被告郭某签订的《协议书》，符合法律规定，本院予以支持。至于原告唐某收取的5,000元押金，由于是被告郭某违约，依照双方协议约定本应不再退还，但原告在本案诉讼中对此未主张，被告亦未对此进行反诉，故本院在本案中不作处理，由原、被告另行协商解决。被告郭某占用原告唐某的场地未及时清空，其与原告唐某就租赁事宜及垫支电费一事未协商解决，原告亦不通过法律途径解决双方矛盾，而是双方均用锁链锁住该租赁场地的大门，对此，双方均有过错，原、被告双方均应对各自的过错承担民事责任。因此，对于原告从2014年5月至2014年8月期间每月2，000元的房屋租金8,000元，由原、被告各自承担一半即4,000元。被告郭某承担的租金部分，应支付给原告。至于原告诉请要求被告给付8,000元的场地租金，超出本院审核的部分，本院不予支持。而原告唐某为被告租赁场地垫支的2014年4月至5月的电费共计3,818.7元，在原、被告双方解除协议后，亦应由被告郭某支付给原告唐某。

（五） 定案依据
广西壮族自治区临桂县人民法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告唐某与被告郭某于2013年7月17日签订的《协议书》；
二、被告郭某支付租金4,000元给原告唐某；
三、被告郭某支付电费3，818.7元给原告唐某；
四、驳回原告唐某的其他诉请。
本案案件受理费98元，因本案适用简易程序，依法减半收取49元，由被告郭某负担。

（六）解说
本案的处理重点在于对无产权登记房产是否可以合法租赁并依法收取租金的认定。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，"（关于不动产物权登记生效以及所有权可不登记）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"，
在我国，对于不动产权的登记制度，是以权利人的申报为原则，将该不动产进行实名登记到权利人名下，以便于进行公开交易的确权。不动产权产权登记并不是法律强制性的规定，未经办理不动产权属登记的，不可以进行转让、过户、交易等，其享有该不动产权利人无法有效对抗第三人，不能受到法律的保护，但并不影响该房屋的使用及一定程度上的出租，亦不会影响本案所涉及合同的效力，更不会影响所有权人收取租金的权利。因此，我国目前的法律政策，对于无产权登记的房屋，是可以进行使用和出租的。
本案中，郭某与唐某在平等、自愿、协商一致的情况下签署了一份房屋的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，"依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护"，即该合同对双方当事人在签订合同后都是有约束力的，唐某与郭某在任何情况下，均应依照双方所签订的合同上的内容去履行自己的义务，并且不能随意更改或者解除整个合同。郭某在未通知唐某的情况下将其厂房的机器搬走并转移到别处进行生产，侵犯了唐某的知情权及获得可预见利益的权利，应视为郭某违约，按照合同的约定，其交纳的5,000元押金亦应不再退回。
综上，在本案中只要确定了没有取得房屋所有权证及土地使用证的房产权利人是同样可以享有收取该房产所产生租金的权利这个焦点，从而可以解决上述合同的有效性问题，其他的问题都可以迎刃而解。只有在排除其他干扰因素的情况下，认清环保局下发的通知不属于合同中涉及的不可抗力因素，便可作出合理、合法的判决。
金汕