（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第683号
二审判决书：乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第770号
3、诉讼双方当事人
上诉人（原审原告）：赵某。
委托代理人：尕文和，新疆金桥律师事务所律师。
委托代理人：王春艳，新疆金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏某。
委托代理人：聂晓江，新疆昌年律师事务所律师。
5、审判机关和审判组织
一审法院：乌鲁木齐市新市区人民法院。
一审承办人：赵金贵
二审法院：乌鲁木齐市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：兰莉；审判员：陈映红；代理审判员：卫杨。
6、审结时间
一审审结时间：2014年7月9日
二审审结时间：2014年9月9日
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告赵某诉称：2008年10月，我与被告签订一份《房屋租赁合同》，由被告租赁我位于乌鲁木齐市XX南路XX号面积为230.19平方米的两间房屋。双方在合同履行中，被告存在以下违约行为：1、合同约定2013年12月10日至2014年12月9日的租金为154000元，被告应提前一个月一次性付清，但至今仍有7000元未付；2、被告未经我书面同意将出租房屋装修；3、被告未经我书面同意将部分房屋转租。故诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，由被告承担本案诉讼费用。
被告魏某辩称：我与原告之间的合同约定租期为20年，因今年第一次出现租金10%的涨幅，因我计算有误少付7000元是事实，但不是故意，付款当时原告也未提出异议，不构成违约。关于装修和转租根据合同约定我具有该项权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
2008年10月，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于乌鲁木齐市XX南路XX号面积为230.19平方米的两间房屋用于商业经营。租赁期限从2008年12月10日至2028年12月9日，租金前五年每年140000元，五年后每年递增涨幅为前年基价的10%，第一年租金半年一付，合同期内其他年份租金一年一付，并提前一个月支付下一年租金。原告允许被告对租赁房屋进行装修或改善增设他物，在不影响主体结构的情况下，被告可自行装修，原告允许被告转租租赁房屋。合同同时约定原告有权解除合同的情形有：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上（经催告）；2、承租人所欠各项费用达5000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途；4、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的（经催告）；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。2009年2月6日，原告向被告出具一份《委托书》，内容为：兹有本人在XX南路XX号13号商铺出租给魏某，现允许魏某将该商铺转租给他人使用，允许做餐饮或其他商业经营。之后，原告将上述两间房屋先后转租，其中一间由白某经营美容服务，工商登记字号乌鲁木齐高新技术产业开发区秀域美容院，成立日期为2009年6月11日，另一间由汪某经营理发，工商登记字号乌鲁木齐高新技术产业开发区艺广美发店，成立日期为2012年1月13日，二工商户经营场所工商登记均为北京路XX号13号商铺。2013年11月6日，被告通过中国建设银行转账，支付原告2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金147000元。本案审理中，经原、被告确认，该房屋2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金应为154000元。
另查明：本案涉诉房屋为2008年原告自乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司买卖取得，房产转让合同书内容显示该房产位于乌鲁木齐市高新区XX南路XX号13号，该商铺面积189.49平方米及40.70平方米，合计面积230.19平方米。2009年1月21日，原告取得该房屋产权证，产权登记证显示建筑面积189.49平方米的商铺坐落于高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层13，建筑面积40.70平方米的商铺坐落于高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层15。
上述事实有租赁合同书、委托书、中国建设银行转账凭条、个体工商户登记情况、房产转让合同书、房产证以及庭审笔录等存卷为证。
3.一审判案理由
本案原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定行使权利、履行义务。本案中被告于2013年11月6日支付原告2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金147000元，原告所述被告尚欠7000元为该期间的预付租金，仅占该期间租金154000元的4.55%，不足一个月租金，被告在收到原告款项后没有要求原告补足上述预付租金，庭审中被告明确要求向原告支付该款项，被告的行为不构成根本违约，原告以此为由提出解除合同不符合合同约定及法律规定。根据被告提供关于原告涉案两间房屋房产转让合同书及原告所提供个体工商户登记情况，涉案两间房屋位置均为XX南路XX号13号商铺。另根据原、被告双方合同约定，原告允许被告对租赁房屋进行装修或改善增设他物，在不影响主体结构的情况下，被告可自行装修，原告亦允许被告转租房屋，且被告已向原告出具书面关于同意房屋转租的委托书。因此，被告对租赁房屋装修及转租行为符合双方合同约定，不存在违约行为，原告以此要求解除合同违反双方约定合同解除的情形。本案亦不符合法律规定解除合同的条件，现双方对是否解除合同不能协商达成一致，原、被告之间的租赁合同应继续履行。综上，原告的诉讼请求不能成立，其主张不予支持。
4.一审定案结论
驳回原告赵某的诉讼请求。
本案案件受理费70元（原告已预交）减半收取，退还原告35元，其余35元由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
（三）二审诉辩主张
赵某不服一审判决，向本院提起上诉称：在签订《房屋租赁合同》时，被上诉人明知自己租赁的是两间房屋，只不过两间房屋在《房产转让合同书》中约定的位置都是乌鲁木齐市高新区XX南路XX号13号。我方取得房产证后，房屋登记机关已明确将涉案房屋分别登记为高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层13号、15号。我方授权被上诉人转租房屋的时间在取得房产证之后，表明授权转租的范围仅为13号商铺，不包括15号商铺。被上诉人将承租的两间房屋分别予以转租，转租后两个店铺工商登记成立的时间在我方取得房产证后，工商登记机关将两个店铺的经营场所登记为XX南路XX号13号商铺，该工商登记的地址错误，被上诉人不能以此作为我方同意其转租15号商铺的证据。被上诉人在未经我方书面同意的情况下将15号商铺转租及擅自对涉案两间租赁房屋进行装修，且欠付我方租金超过合同约定的一个月，其行为均已构成解除租赁合同的条件。原审法院否认我方解除合同的权利，其事实认定错误。故我方请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求。
针对赵某的上诉，魏某答辩称：上诉人给我方出具的同意转租的授权委托书是针对涉案全部房屋，不是仅对一间房屋的授权。双方签订的租赁合同中明确约定承租人在不损害房屋主体结构的情况下，可以自行装修，故我方进行装修不需要再次经上诉人书面同意。因租金数额五年一调，我方在提前交纳租金时计算有误，少计算了7000元租金。对此我方愿向上诉人支付欠付的7000元租金，并承担迟延付款的滞纳金。根据诚实信用原则，上诉人发现我方少支付租金时应当及时提示我方，但上诉人恶意不进行告知，其不能以此为由要求解除合同。综上，原审判决正确，请求二审法院依法驳回赵某的上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
2008年10月，赵某（出租人）与魏某（承租人）签订《房屋租赁合同》，魏某承租赵某位于乌鲁木齐市XX南路XX号面积为230.19平方米的两间房屋用于商业经营。合同约定租赁期限从2008年12月10日至2028年12月9日，租金前五年每年140000元，五年后每年递增涨幅为前年基价的10%，第一年租金半年一付，合同期内其它年份租金一年一付，并提前一个月支付下一年租金。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：在不影响主体结构的情况下，承租人可自行装修。出租人允许承租人转租租赁房屋。出租人有权解除合同的情形有：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；2、承租人所欠各项费用达5000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。合同还约定承租人逾期不交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金10%。
2009年2月6日，赵某向魏某出具《委托书》，内容为：兹有本人在XX南路XX号13号商铺出租给魏某，现允许魏某将该商铺转租给他人使用，允许做餐饮或其他商业经营。后赵某将涉案两间房屋先后转租，其中一间由白某经营美容服务，工商登记字号"乌鲁木齐高新技术产业开发区秀域美容院"，成立日期为2009年6月11日，工商登记的经营场所为"北京路XX号家乐福旁13号商铺"。另一间由汪某经营理发，工商登记字号"乌鲁木齐高新技术产业开发区艺广美发店"，成立日期为2012年1月13日，工商登记的经营场所为"XX南路XX号13号商铺"。在租赁合同履行过程中，2013年11月6日，魏某通过中国建设银行转账的方式向赵某支付租金147000元。
另查明，2008年12月23日，乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司与赵某签订《房产转让合同书》，赵某购买乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司位于乌鲁木齐市高新区XX南路XX号13号面积为230.19平方米的涉案两间房屋。2009年1月21日，赵某取得涉案两间房屋的产权证，产权证显示建筑面积189.49平方米的商铺坐落登记为"高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层13"，建筑面积40.70平方米的商铺坐落登记为"高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层15"。
上述事实，有房产转让合同书、房屋租赁合同、委托书、中国建设银行转账凭条、个体工商户登记情况、房产证、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
（五）二审判案理由
根据上诉人赵某、被上诉人魏某的上诉陈述及答辩意见，总结本案的争议焦点为：一、魏某是否存在违反合同约定擅自进行转租的行为；二、魏某是否存在违反合同约定擅自进行装修的行为；三、魏某欠付租金的行为是否导致合同解除。
一、魏某是否存在违反合同约定擅自进行转租的行为。涉案租赁房屋系赵某从乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司购买取得，《房产转让合同书》中显示涉案两间房屋的地址为"乌鲁木齐市高新区XX南路XX号13号"。赵某与魏某签订的《房屋租赁合同》中显示涉案房屋的地址为"乌鲁木齐市高新区XX南路XX号"。赵某取得的涉案两间房屋的产权证虽分别登记为"高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层13"及"高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层15"两个地址，但之后案外人白某、汪某就涉案两间房屋分别取得的个体工商营业执照所登记的经营场所仍为"高新区XX南路XX号13号商铺"，赵某出具《委托书》中对允许转租房屋的地址表述亦为"乌鲁木齐市XX南路XX号13号"，而非产权证登记的"高新区XX南路XX号XX钻石苑X栋X层13"，且《房屋租赁合同》中约定出租人允许承租人转租租赁房屋，本院综合以上证据及已查明的事实，认定赵某出具《委托书》允许魏某进行转租的范围应针对的是涉案两间房屋，且赵某对转租事实应是明知的，其在魏某转租后至起诉之前并未对此提出异议，故赵某现以魏某未经其同意擅自转租为由主张解除租赁合同的上诉理由不能成立，法院不予采信。
二、魏某是否存在违反合同约定擅自进行装修的行为。赵某与魏某签订的《房屋租赁合同》中明确约定出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。对装修、改善增设他物的范围界定为"在不影响主体结构的情况下，承租人可自行装修。"赵某未提供证据证实魏某对租赁房屋的装修影响了主体结构，故魏某对租赁房屋的装修行为符合合同约定，赵某现以魏某未经其同意擅自装修为由主张解除租赁合同的上诉理由不能成立，法院不予采信。
三、魏某欠付租金的行为是否导致合同解除。在本案审理过程中，双方当事人确认涉案房屋自2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金为154000元。魏某于2013年11月6日通过银行转账方式向赵某支付此期间的租金147000元，尚欠7000元未付。双方签订的租赁合同中约定承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租人有权解除合同。魏某欠付租金的行为已构成违约，其违约行为是否当然出现合同解除的后果。法院认为，当出现符合合同约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，出现合同解除的后果必须是根本性违约行为或导致合同目的不能实现的行为。本案中，应审查魏某未全额支付租金的不完全履行中存在瑕疵部分在合同义务中的地位。因魏某欠付的租金系预付租金，金额不足一个月的租金，双方合同中约定如承租人逾期不交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金10%。魏某在案件审理过程中亦表示愿支付欠付租金并承担逾期付款的滞纳金。故魏某不完全履行中有瑕疵部分不是根本性违约行为和导致合同目的不能实现的行为，该违约行为在事实上能够予以补救，并不当然出现合同解除的后果。赵某现以魏某欠付7000元租金为由主张解除租赁合同的上诉理由不能成立，法院不予采信。
综上，赵某的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
（六）二审定案结论
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70元（上诉人赵某已预交），由上诉人赵某负担。
本判决为终审判决。
（七）解说
本案争议问题是发生符合行使约定解除权的事由时是否当然出现合同解除的法律后果，引申到深层次的问题则是合同解除权行使的法律限制。
合同解除权属形成权，是权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。依合同解除权产生的条件不同，可分为约定解除权和法定解除权。其中约定解除权是指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但值得注意的是，当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果。本案中，魏某未全额支付租金的合同瑕疵履行行为不是根本性违约行为和导致合同目的不能实现的行为，该违约行为在事实上能够予以补救，从维护交易的稳定性及安全性考虑，继续履行合同更有利于双方合同目的的实现，故法院审理后作出的生效判决驳回赵某要求解除与魏某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。
（兰莉）
【裁判要旨】未全额支付租金的合同瑕疵履行行为不是根本性违约行为和导致合同目的不能实现的行为，该违约行为在事实上能够予以补救，从维护交易的稳定性及安全性考虑，继续履行合同更有利于双方合同目的的实现。
