1、 判决书序号
一审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第283号。
二审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2014） 乌中民四终字第934号。

2、 案由：物业服务合同纠纷

3、 诉讼双方
被告（上诉人）：新疆城建物业有限责任公司。
法定代表人：莫某，新疆城建物业有限责任公司总经理。
委托代理人：周某。
委托代理人：徐周刚，新疆恒瑞律师事务所律师。
原告（被上诉人）：乌鲁木齐市天山区朝阳XX业主委员会。
负责人：解某，乌鲁木齐市天山区朝阳XX业主委员会主任。

4、 审级：二审。

5、 审判机关和审判组织
一审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院。
一审承办法官：蒋欣
二审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王婷；马述冰；代理审判员：冯宁。

审结时间
一审审结时间：2014年7月18日。
二审审结时间：2014年11月13日。

1、 诉辩主张
（1）原告朝阳XX诉称，朝阳XX小区于2005年开发建设，2005年12月和2008年4月分别交付一期、二期工程的住宅小区。2005年12月起，由城建物业公司提供相应的物业服务。小区从2006年开始收取停车费，2007年10月1日《中华人民共和国物权法》实施，该法第七十四条第三款规定："占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"朝阳XX所收取的停车费，均为占用业主共有的道路收取的停车费，所收取的停车费也应为业主共同所有。根据业委会推算，从2008年至2012年，城建物业公司共收取停车费288131元。其中2008、2009年的停车费合计102175元及2010、2011年的停车费各63952元，同意将30%补偿物业服务企业费用支出，2012年的停车费58052元应属于业主大会成立之后收取，并未获得业主大会的授权和许可，因此不得补偿物业服务企业费用支出。故诉至法院，请求判令被告返还收取的停车费219107.3元。
（2）被告城建物业公司辩称，依法驳回原告的诉讼请求。一、该小区是穿插建设新楼。2006年我方开始为小区部分业主提供物业服务，小区现已安装车辆管理道闸、修复道路、安装监控，没有让业主分摊费用。二、原告虚假成立业主委员会，本案诉讼、停车费收益的分配和使用没有全体业主授权，没有权利代表全体业主。原告的选举程序不合法，是虚假的，没有达到法定比例。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会提起诉讼应当得到业主大会的授权。停车费收益的分配和使用也没有得到全体业主的授权。三、原告计算的数字没有证据没有法律依据。第四、我方按照物业服务合同约定，依法收取并使用，停车费的收益部分已经用于小区，小区年年亏损几十万元。

2、一审事实和证据
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院经公开审理查明：2005年12月15日，朝阳XX小区的开发商新疆城建（集团）股份有限公司（甲方）与被告城建物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：由乙方为朝阳XX小区提供前期物业管理服务，内容包括1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；物业服务费收费标准为多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米，独立的车库、地下室0.4元/月/平方米；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务，乙方从收取的停车管理服务费中所得净收益用于补贴物业管理服务费，也可以按照业主大会的决定所有；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配即优先弥补物业费；本合同期限自2006年1月1日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，被告遂从2006年1月1日起正式为朝阳XX小区提供物业管理服务。2012年3月31日，朝阳XX业主大会成立。2012年4月25日，乌鲁木齐市天山区幸福路街道办事处作出天幸函（2012）16号《幸福路街道关于朝阳XX小区选举成立业主委员会备案的批复》，载明："幸福路朝阳XX小区业主委员会经过筹备召开业主大会，选举成立了业主委员会，现幸福路街道收到全套相关资料，经审查资料齐全，符合市政府规定的筹备工作要求，文件资料内容合法，业主大会召开符合法律规定程序。现根据国务院《物业管理条例》和《乌鲁木齐市物业管理条例》的规定，正式受理备案，同意开展工作，并准予刻制朝阳XX业主委员会印章"。朝阳XX业主委员会遂正式备案成立。2014年4月22日，原告诉至我院，请求如诉。经查，被告在提供物业服务的同时，对小区内占用公共道路及公共场地停车收取停车费。庭审中，根据被告提交的朝阳XX小区收支情况公布表显示，被告于2008年收取停车费20000元，2009年收取停车费22250元，2010年收取停车费45570元，2011年收取停车费65904元，2012年收取停车费58052元。对以上2008年-2012年被告收取停车费的金额，原告当庭表示予以认可。
另，2012年6月29日，朝阳XX业主大会公布关于"本建筑区划属全体业主共有部分的管理、经营与收益分配"的表决结果，载明：朝阳XX属全体业主共有部分的收益分配方案为：1、将业主所得收益的的20%用于补充建筑物及其附属设施维修资金，同意归集到市维修资金监管专户；2、将业主所得收益的20%用于业主大会会议召开；3、将业主所得收益的20%用于业主委员会依法开展工作；4、将业主所得收益的10%用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足；5、将业主所得收益的30%用于弥补建筑区划内小区基础设施的完善。
以上事实有下列证据证明：
（1）前期物业服务合同；公告；批复；收支情况公布表；表决结果；
（2）庭审笔录。

3、一审判案理由
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院根据上述事实和证据认为：《物业管理条例》第十条规定："同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。"本案中，朝阳XX小区的业主系在乌鲁木齐市天山区幸福路街道办事处的指导下召开业主大会并选举产生业主委员会，并由乌鲁木齐市天山区幸福路街道办事处作出天幸函（2012）16号《幸福路街道关于朝阳XX小区选举成立业主委员会备案的批复》，该批复认定业主大会召开符合法律规定程序，对朝阳XX业主委员会正式受理备案，故原审法院对朝阳XX业主委员会的主体资格予以认定。本案中，城建物业公司为朝阳XX小区提供物业管理服务属实，并对小区内占用公共道路及公共场地停车收取了停车费。根据物权法的相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故基于上述车位产生的收益也应当系全体业主共有。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十三条第二款规定："机动车辆停放占用小区内的公共道路、公共场地的，车主应当缴纳场地占用费。场地占用费由当地价格主管部门制定指导价，业主委员会与物业服务企业可在指导价范围内协商确定场地占用费标准；未成立业主委员会的，由当地价格主管部门确定场地占用费标准。场地占用费应当委托物业服务企业收取，物业服务企业应单独建账、单独核算，其收入原则上按照业主大会的决议分配使用，也可以将收入的30%用于补偿物业服务企业费用支出，70%用于住宅小区内公共区域、公共设施的专项维修、更新改造，并向全体业主（使用人）定期公布实际收入与支出情况，接受业主委员会及业主的质询。"故朝阳XX委员会主张城建物业公司返还停车费，于法有据，但应当考虑物业服务企业在收取停车费的同时付出的管理成本，故原审法院认为将停车费的30%用于补偿物业服务企业费用支出较妥。另，对于朝阳XX业主委员会主张将业主委员会成立后即2012年的停车费全额返还，原审法院认为虽业主大会作出表决将业主所得收益的10%用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足，但权衡城建物业公司的管理成本，原审法院认为应统一按照停车费收入的30%补偿物业服务企业费用支出较妥。故原审法院核定城建物业公司应返还朝阳XX业主委员会2008年-2012年的停车费数额为148243.2元（2008年20000元＋2009年22250元＋2010年45570元＋2011年65904元＋2012年58052元=211776元×70%=148243.2元）。对于城建物业公司辩称小区长年处于亏损状态，原审法院认为，城建物业公司作为物业服务企业，其提供物业服务属有偿服务，并已经向小区的业主收取了物业管理费，停车费基于业主共有的小区公共道路及场地产生，收益应归全体业主共有，根据相应的规定，将停车费的30%已经用于补偿物业服务企业费用支出，即已经对城建物业公司的管理成本进行了补偿，庭审中城建物业公司并未向法庭举证其收取停车费的成本已经超出了停车费的30%，故现城建物业公司仅以亏损抗辩朝阳XX业主委员会诉讼请求，原审法院不予采信。

一审定案结论
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《物业管理条例》第十条、《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十三条第二款的规定判决：被告新疆城建物业有限责任公司返还原告乌鲁木齐市天山区朝阳XX业主委员会停车费148243.2元（2008年2000元＋2009年22250元＋2010年45570元＋2011年65904元＋2012年58052元=211776×70%=148243.2元）。

1、上诉人城建物业公司诉称，原审法院认定事实和适用法律错误。一、一审法院未提及我方提交的朝阳XX业主委员会虚假成立业主委员会的证据。我方出示了2012年3月31日成立业委会当场实际公布选票数字与2012年4月11日公布的第13号、第14号公告选票数字不一致。二、关于本案适用的法律规定。本案所适用的《新疆维吾尔自治区物业收费管理办法》第十三条关于"收入"比例的使用规定，违反《物权法》和税法相关规定，相互冲突，物权法规定的"收益"即扣除税和成本。三、一审法院判决依据自相矛盾，判决错误。一审判决认为停车费收益归全体业主，但判决结果将"停车费收入"70%判归业委会所有。四、朝阳XX业主委员会谎报数字公布，虚假成立。我方证据充分证明朝阳XX业主委员会虚假成立，不能代表本小区全体业主。五、朝阳XX业主委员会向我方索要停车费及诉讼案件无全体业主法定比例授权，朝阳XX业主委员会提交的所谓全体业主意见只是谢铭自己以业委会名义统计的，不具有法律效力，不代表全体业主。六、停车费收益的使用有合同约定及法律规定。上诉人的《管理委托合同》合法有效，合同约定"优先弥补物业费"是符合法律规定的。故上诉要求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。

2、被上诉人朝阳XX小区答辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，原审判决合法有效。本案不存在被上诉人虚假成立业委会的事实，首次业委会大会召开是合理合法召开，不存在数字造假问题，应向幸福路街道办事处求证。停车费的70%应由业主共有，应当返还。原审判决正确，物权法规定明确，原委托合同第9、12条是无效条款。请求驳回上诉，维持原审判决。