（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04151号。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第07636号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：张某
委托代理人：孙某
被告（上诉人）：毛某
委托代理人：张某2

4.审级：二审

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：梁艳
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：顾国增；代理审判员：李俊晔、李淼。

6、审结时间
一审审结时间：2014年5月20日
二审审结时间：2014年7月18日

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
（1）原告张某诉称
原被告于2013年1月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将北京市丰台区丰华苑8号楼2304室房屋出售给原告，双方于2013年3月29日办理了房屋过户手续。依据合同第十条第（三）款的约定，出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内，完成原户口迁出手续。如因出售方自身原因未如期将原户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金。逾期30日仍未完成原户口迁出的，自逾期超过30日起，出售方按日向买受方支付总房屋价款万分之五的违约金。被告毛某及其妻王悦卿的户口至今未迁出涉诉房屋，故被告应支付逾期迁出户口违约金。为督促被告尽快迁出户口，现诉至法院，要求被告向原告支付逾期迁出户口违约金300 000元，并承担本案诉讼费用。
（2）被告毛某辩称：
不同意原告的诉讼请求。签订合同时，原告明确表示户口问题不着急，孩子也不需要在这上学。2013年3月27日，双方签订租赁合同，原告将涉诉房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年4月1日起至2014年11月30日止。之后，中介主持双方口头协商约定应于2014年11月30日前迁出户口。现尽量办理迁出户口事宜，因所购另一套房屋现在无法落户，需等待开发商、派出所、街道办事处协调，相关政策落实后才能迁出户口，无法确定户口迁出时间。原告主张的违约金数额过高，应比照实际损失，并且原告没有实际损失。

2.一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：2013年1月14日，毛某（出售方）与张某（买受方）经北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定毛某将位于北京市丰台区丰华苑8号楼23至24层2304号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给张某，房屋成交总价为4 250 000元。上述合同第十条第（三）款约定，出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内，完成原户口迁出手续；如因出售方自身原因未如期将原户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金；逾期30日内仍未完成原户口迁出的，自逾期超过30日起，出售方按日向买受方支付总房屋价款万分之五的违约金。合同签订后，张某向毛某支付了全部购房款，双方于2013年3月29日办理了房屋所有权转移登记手续。
另查，2013年3月27日，毛某与张某签订租赁合同，约定毛某配合张某在2013年3月28日或29日完成涉诉房屋过户手续，张某将涉诉房屋出租给毛某，每月租金5000元，租期自2013年4月1日至2014年11月30日。现涉诉房屋由毛某使用。
庭审中，毛某认可其本人及妻子共二人户口确实至今未迁出，毛某主张经中介主持，双方口头协商约定户口迁出时间应为2014年11月30日前，并提交张某2（毛某之母）与北京中大恒基房地产经纪有限公司丰台镇店店经理张葳短信记录.
庭审中，北京中大恒基房地产经纪有限公司丰台镇店店经理张葳以证人身份出庭作证，张葳称：张某购买毛某房屋是由我居间交易的，双方关于户口迁出问题应依据合同约定，没有其他约定。过户后，双方就租赁协议发生争议，在我公司进行调解，我提醒并告知双方所有手续办完之后户口必须迁出，所有手续是指租赁关系结束，物业交接完毕。我尽了告知义务，但双方未置可否，未就户口迁出问题协商达成一致。我未参与双方签订租赁协议的过程，双方就租赁协议发生争议后，我亦不再参与双方物业交接及户口迁出相关事宜。我回复张某2上述短信时，双方租赁关系还没有确定，还不确定租赁期限，租赁期限也没有现在这么长。张某、毛某对上述证人证言予以认可。
毛某称其正在争取办理户口迁出事宜，其购买的其他房屋因政策原因现无法落户，需等待开发商、派出所、街道办事处等相关部门协调，等政策落实后才能迁出户口，无法确定户口迁出的具体时间，另外张某没有实际损失，张某主张的违约金数额过高。毛某对此未提供相应证据。
上述事实，双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等证据在案佐证。

（3）一审判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。被告主张双方口头约定户口迁出时间应为2014年11月30日前，但未提交有利证据，现有证据不能证明双方口头协商约定户口迁出时间应为2014年11月30日前，故被告应当根据合同约定在房屋所有权转移之日起30日内完成原户口迁出手续。原告于2013年3月29日取得房屋所有权，但被告至今未依约履行户口迁出之义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，本院应予支持。被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、被告的逾期时间及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。

4.一审定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：
一、被告毛某于本判决生效后十五日内给付原告张某逾期办理户口迁出手续违约金五万元。
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

1.上诉人毛某莹灿公司诉称：
原审法院认定事实错误，不结合客观事实，持原抗辩意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张某的诉讼请求。

2.被上诉人张某辩称
张某同意原审判决。

（四）二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。毛某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，毛某应当在房屋所有权转移之日即2013年3月29日起30日内将户口迁出，其尚未完成此项合同义务，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于毛某提出的抗辩意见，本院做出如下分析：
第一，毛某主张双方口头约定户口迁出时间应为2014年11月30日前。首先，毛某未能提交充分证据予以证明；其次，毛某在二审中表示上述口头约定的依据是租赁合同，但难以确认租赁合同与上述口头协议之间存在关联性；最后，中大恒基公司丰台镇店店经理张葳作证称毛某与张某未就户口迁出问题协商达成一致。综上，本院难以认定双方就变更户口迁出时间问题达成口头协议。
第二，毛某以两份《证明》说明并非其自身的原因造成户口不能迁出，其确实有其他房屋，但辖区不能确定，所以不能迁出户口。因合同已经对户口迁出问题进行明确约定，毛某应当自行安排好户口迁出后的迁入问题，故户口不能顺利迁入属于其自身原因，不能构成免责事由。
第三，虽然毛某通过签署租赁合同继续居住使用诉争房屋，但买卖合同中关于户口迁出时间的约定并未因此变更。户籍与经常居住地相一致属于户籍行政管理的基本原则，并不能改变当事人之间的合同约定，毛某通过另行签订的租赁合同取得承租权难以构成其迁出户口的正当理由。
综上，毛某的抗辩意见依据不足，本院难以采纳。关于违约金数额问题，毛某在一审中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，原审法院结合本案的实际履行情况、毛某的逾期时间及过错程度、张某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定的违约金数额并无明显不妥，本院予以维持。据此，毛某的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持

（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案争议焦点有两点：一是被告毛某逾期迁出户口是否存在免责事由；二是违约金数额是否需要调整。
一、关于被告毛某逾期迁出户口的免责事由是否成立。
第一，被告毛某主张合同双方对迁出户口的时间进行了调整，由合同中约定的出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内（即2013年3月29日办理了房屋所有权转移登记手续起30日内），通过口头约定调整户口迁出时间为2014年11月30日前。被告毛某提供的短信记录并未显示对户口迁出时间进行了调整；出庭作证的中介公司工作人员也对此表示否认。综上，被告毛某提供的证据不够充分，并不能证明双方对合同进行了变更的事实。第二，被告毛某主张未及时迁出户口的原因是其所购另一套房屋现在无法落户，需等待开发商、派出所、街道办事处协调，相关政策落实后才能迁出户口。被告毛某应当按照合同的约定履行合同项下的义务，包括在约定的期限内迁出户口，毛某主张的抗辩理由系因其自身原因造成，不能构成免责事由。
二、违约金数额是否需要调整。
本案中，被告在庭审中主张了原告要求的违约金数额过高，且原告没有实际损失。如严格依据合同的约定计算违约金，从2013年5月29日起至2014年1月30日原告起诉之日止，违约金累计高达520625元。逾期迁户口的行为虽然是违约行为，但该行为仅仅违反了合同的附随义务，并非根本性违约，不至于造成违约金所显示的如此高额损失。虽然法律尊重合同的意思自治和私权神圣，同时也需要运用公平正义原则对极个别的合同后果进行微调。
《合同法》第一百一十四条第二款规定："约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《<合同法>解释（二）》第二十七条规定："当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。"第二十九条规定："当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。"根据上述合同法及解释的规定，我院结合本案的实际履行情况、被告毛某的逾期时间及过错程度、原告张某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定了违约金数额，是合理合法的。
需要延伸说明的问题是买房人诉卖房人要求逾期迁户口违约金的房屋买卖合同纠纷中，关于违约金的调整，有以下三种情形：
一是卖房人主动提出合同约定的违约金过高需要调整的，即本案中的情形。《合同法》及解释明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，对于当事人的请求人民法院应予支持。司法实践中法院结合案件的实际履行情况、违约方的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定的违约金数额。
二是诉讼过程中卖房人并未提出合同约定的违约金过高需要调整的情况。《合同法》及解释规定的只包括了当事人主动提出需调整违约金数额的情形。此种情形下，法官可以行使释明权，释明卖房人是否主张违约金过高的。法律依据为审理买卖合同纠纷案件司法解释第27条，该条规定："买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。"
三是案件中的卖房人即被告不做出或者不能做出调整违约金的主张的情况。主要指的是被告缺席的情形，被告无法做出调整违约金的意思表示。笔者认为，虽然违约方没有做出调整违约金的意思表示，由于一方面，逾期迁户口的义务在整个房屋买卖合同中来看属于附随义务，违约行为并不是根本违约；另一方面，合同中对于违约金的约定往往过高、且截至庭审结束被告卖房人因为各种原因均未将户口迁出，若完全依据合同约定认定违约金数额，违约方承担的责任将过分高于守约方确实受到的损失，出现显失公平的情况。法律有明文规定，当事人做出意思表示时，法院将行使自由裁量权调整违约金的高低；不能仅因当事人的意思表示缺位，出现"同案不同判"。法院应当依据合同法中的公平正义原则，根据案件中已经查明的事实，综合考察合同的履行情况，违约的情节轻重、原告买房人的实际损失等因素，酌定一个合理的数额。
（石婷婷）