（一）判决书字号
1、一审判决书：北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06096号民事判决书。
2、二审判决书：北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第08182号民事判决书。

（二）案由：房屋租赁合同纠纷。

（三）诉讼双方
原告（上诉人）：王某。
原告（上诉人）：刘某。
被告（被上诉人）：齐某。
原审第三人：夏某。
原审第三人：杨某。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
1、一审法院：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判员孙玉华（简易程序、独任审判）。
2、二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李蔚林；审判员：何江恒、赵胤晨。

（六）审结时间：
1、一审审结时间：2014年6月18日。
2、二审审结时间：2014年10月27日。

（一）一审诉辩主张
原告王某、刘某诉称：我们与齐某、夏某、杨某于2007年2月15日签订《股权转让协议》，我们为转让方，齐某、夏某、杨某为受让方。协议附件第四条第二款规定：转让房产位于平房北头三间瓦房（使用面积51平方米）留给王某、刘某无偿使用，归王某、刘某所有，并由齐某承租。双方于2009年1月3日签订《合作协议》，约定使用期限5年（自2008年3月1日起至2013年2月28日止），年使用费：当年柒仟伍佰元。协议到期前，我们即电话找齐某问："协议到期了，交房还是续约"？齐某说："等我找夏某商量商量，然后叫他找您。"我们于2014年2月27日去齐某公司查看，但见到的三间房，当中的一间有锅炉一座，南边一间已塌陷。协议到期后，我们又数十次电话找齐某问怎么办。一直找到2014年3月17日，齐某仍是之前那套话。齐某、夏某、杨某天天在公司，竟商量一年多，未能解决。现我们诉至法院，请求法院判令齐某、夏某、杨某：1、腾退位于北京市丰台区董家坟村民组水库院内西侧北东往南数1、2、3间；2、按月房租2000元计算，给付自2013年3月1日至房屋交付之日止的租金；3、给付违约金30 000元。
齐某辩称：三间房屋是北京洁美思工贸有限公司（下称洁美思公司）跟大队签的协议，王某、刘某已经全部转让给我们，当时因为王某、刘某说没有地方住才留给他们。现在合同已经到期了，签不签再说。
夏某述称，王某、刘某出租的三间房屋如果租金太高，我们可以还给他们。
杨某述称：当时我们不想租这房子，王某、刘某非要让我们租。至今合同签订已经5年了，房屋维修应是房东的责任，梁塌了跟我们没有关系。

（二）一审事实和证据
1、北京市丰台区人民法院经公开审理查明：
王某、刘某系夫妻关系，二人原系洁美思公司股东，该二人与齐某、夏某、杨某签订《股权转让协议》及《<股权转让协议>之附件》，王某、刘某将其持有的洁美思公司的股权转让给齐某、夏某、杨某。
2007年2月15日签订的《<股权转让协议>之附件》第四条约定，办理股权转让之审批及变更登记等有关手续之后的问题：4.1股权转让后的企业名称为洁美思公司。4.2洁美思公司继续承租位于北京市丰台区长辛店镇张家坟董家坟村民组的房屋、履行有关租赁合同，具体租赁事宜及交纳租金均由洁美思公司和齐某、夏某、杨某负责，与刘某、王某无关。但洁美思公司及齐某、夏某、杨某承诺：保留三间房（使用面积51平方米）给刘某、王某无偿使用，未经刘某、王某同意该三间房屋不得改造，刘某、王某有权转租，洁美思公司和齐某、夏某、杨某确保刘某、王某进入三间房道路畅通、停车方便。在受让方承租的条件下，转让方同意三间房拆建。建后一层保证使用面积51平方米。
2009年1月3日，王某（甲方）与齐某（乙方）签订《合作协议》，约定：一、甲方愿将《股权转让协议》中确定留给刘某、王某的三间房给乙方有偿使用。二、乙方愿有偿使用上述房屋。三、使用期限五年。自2008年3月1日起至2013年2月28日止。四、年使用费柒仟伍佰元。08年使用费于09年元月20日交付，09年至2012年度使用费每年的3月1日交付。五、使用期内，乙方对房屋有维修保护之责，使其不塌不漏。如住人，乙方负责保障人身安全，如使用煤火取暖，乙方保证不发生煤气中毒事故。七、使用期满，乙方应给三间房接通水、电、暖，对房屋内进行简装修，屋前留出（向东伸延）4米活动场地，并为甲方出入乙方大门提供方便。八、违约责任：逾期交付使用费时，应承担违约责任。违约金为使用费的三倍。《合作协议》签订后，双方开始履行。合同到期后，双方未在签订合同，齐某未再支付使用费。
另查，2002年7月26日，北京市丰台区张家坟农工商联合公司董家坟村民组（甲方）与北京洁美思工贸中心（乙方）签订《房屋及院落租赁合同》，甲方12间房及院落有偿租给乙方使用，出租房屋及院落面积共计5440平方米，租赁期限：自2002年7月26日至2022年7月25日。2003年6月30日，北京市丰台区张家坟农工商联合公司出具产权证明，证实北京洁美思工贸中心法定代表人刘某租用我公司董家坟村民组房屋及院落一处，其在院落内所盖800平米厂房及生活办公用房17间为自筹资金自主建筑，故其产权归刘某所有。
2、上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、《<股权转让协议>之附件》、《合作协议》、《房屋及院落租赁合同》、产权证明。

（三）一审判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘某与齐某签订的《合作协议》，符合房屋租赁合同的构成要件，应为房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格按约履行自己的义务。王某、刘某将租赁物交付给齐某使用，已按约履行了自己的义务。《合作协议》期满后，齐某未继续缴纳租金，也未退回房屋，且一直使用至今，故应当交纳相应的房屋使用费。现王某、刘某要求齐某腾退位于北京市丰台区董家坟村民组水库院内西侧北东往南数1、2、3间的请求，法院予以支持。对于王某、刘某主张按每月房租2000元计算，缺乏相应的事实与法律依据，法院认为应参照双方所签订的《合作协议》约定的使用费标准酌定。对于王某、刘某要求齐某支付违约金的请求，因双方未继续签订合同，王某、刘某的请求缺乏相应的合同依据，法院不予支持。对于王某、刘某要求夏某、杨某承担民事责任的主张，因二人并不是合同签订人，不应当承担民事责任，故其该主张法院不予支持。

（四）一审定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条作出如下判决：
一、齐某于判决生效之日起三十日内将租赁场地，即位于北京市丰台区董家坟村民组水库院内西侧北东往南数第一、二、三间腾空并交付王某、刘某；
二、齐某于判决生效之日起十日内给付王某、刘某房屋使用费（房屋使用费按每月六百二十五元计算，自二〇一三年三月一日起至判决生效之日止）；
三、驳回王某、刘某其他诉讼请求。
案件受理费1150元，由王某、刘某负担805元，由齐某负担345元。

上诉人（原审原告）王某、刘某诉称：根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述规定表明《合作协议》有效，该协议第八条违约责任的约定合法。齐某拒付租金的行为违反了《合作协议》的约定，应当按照该协议第八条约定的标准承担违约责任，原审法院未支持我们关于违约金的请求属于适用法律错误。合同法规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。齐某腾退房屋时，应按照法律规定和《合作协议》的约定恢复住人房屋的原状，原审判决只判决腾房，违背法律规定和合同约定，亦与房屋现状的事实相违背。请求二审法院撤销原判第三项，改判齐某按照合同约定数额给付逾期交付使用费的违约金，改判齐某腾退房屋时把房屋恢复原样。

被上诉人（原审被告）齐某辩称：不同意上诉意见，同意原判。