1、裁判书字号
一审判决书：北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05151号。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第11331号。

2、案由：房屋买卖合同

3、诉讼双方
原告（被上诉人）高某，女汉族，石油工业出版社职工。
委托代理人谢堃，北京市华联律师事务所律师。
委托代理人欧筱铭，北京市华联律师事务所律师。
被告（上诉人）黄某，男，汉族，无业。
委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。
被告周某，男，汉族，无业。
委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。
原审第三人马某，女，汉族，无业。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市东城区人民法院
合议庭组成人员：审判长：赵世浩；代理审判员：齐建卿；人民陪审员：张丹敏
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李珊；代理审判员：陈雨菡；代理审判员：马兴芳

6、审结时间：
一审审结时间：2014年9月19日。
二审审结时间：2014年12月4日。

1、一审诉辩主张
高某起诉至原审法院称：2007年10月20日，我与黄某签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄某将其所有的位于北京市东城区安定门东滨河路3号院A座雍欣园1207号房屋（下称涉诉房屋）卖给我，房价款为248万元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户至我名下的相关手续。我根据合同约定向黄某支付大部分房款共计200万元。但黄某拒不履行产权登记手续。2012年，我将黄某诉至北京市东城区人民法院，经法院调查发现，黄某已于2008年12月19日将涉诉房屋出卖给周某，周某于2011年9月23日又将涉诉房屋出卖给马某。我与黄某签订购房合同后，一直居住使用涉诉房屋，周某、马某在从未看房的情况下就购买涉诉房屋，且从未向高某主张过任何权利与常理不符，显然系黄某、周某之间恶意串通的行为。现我诉至法院，要求：1、确认黄某与周某签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认周某与马某签订的《房屋买卖合同》无效；3、要求黄某将涉诉房屋产权登记至高某名下；4、要求黄某向高某支付自2008年9月30日至实际办理产权过户登记之日止的违约金，计算至2014年3月31日为人民币1 061 557.5元；5、诉讼费由黄某、周某负担。
黄某、周某辩称：高某与黄某签订房屋买卖合同当天，高某便入住涉诉房屋。根据房屋买卖合同的约定，高某应于2007年11月15日前支付房款200万元。但高某只支付了182万元，至今只支付195万元。2008年上半年，高某提出因生病需要钱，无法支付房款，希望退房，黄某表示同意。但高某提出不仅要求黄某退还200万元房价款，还需要黄某支付房屋增值部分费用、装修费、水电燃气费、物业费、取暖费等费用，双方就此未能达成一致，并未签订书面解除合同。后双方就解除合同达成口头协议，高某同意黄某将涉诉房屋另售他人。2008年6月18日，高某将涉诉房屋产权证原件交还黄某。2008年6月21日，黄某带评估公司看房、拍照，高某均予以配合。周某与黄某系多年的朋友，周某知道黄某因无法还清贷款需要卖房。2008年6月，黄某告知周某因高某无法付清房款，双方解除合同，产权仍登记在黄某名下。双方达成口头协议，周某以300万元的价格向黄某购买涉诉房屋。2008年6月开始，周某着手购买涉诉房屋事宜，至2008年12月，陆续给付黄某现金85万。2008年12月26日，周某向中国民生银行股份有限公司北京成府路支行（下称民生银行成府路支行）贷款215万元，银行向黄某发放贷款后，因周某资金紧张，又向黄某借款70万元。黄某与周某签订房屋买卖合同，周某到涉诉房屋看房拍照，高某积极配合。黄某将涉诉房屋卖与周某，高某是明知且同意的。之后，因周某迫于偿还黄某借款及银行贷款的压力，周某将涉诉房屋委托黄某代理出租、出售。2011年，在黄某的代理下，周某将涉诉房屋卖与马某。
第三人马某述称：同黄某、周某的答辩意见。

2、一审事实和证据
北京市东城区人民法院经审理查明：2007年10月20日，高某与黄某签订《房屋买卖合同》。合同约定中：黄某将其所有北京市东城区安定门东滨河路3号院A座雍欣园1207号房屋（以下称涉诉房屋）卖给高某，房价款为248万元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户产权证给高某的相关手续。双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户，除不可抗力因素外，原因方属违约，需承担违约责任。高某在2008年9月30日前分两次付清房款。双方在高某交付200万元房款后一周内将房屋交付给高某使用，并将该房屋产权经公证后转让给高某。双方在签订本合同时，高某向黄某支付定金5万元，如高某不买此房或在2007年11月15日之前未向黄某交付200万元购房款则属违约，此款项黄某不退。若黄某在约定期限内违约不卖，则向高某退付10万元。合同签订当日，高某给付黄某定金5万元。2007年11月10日，高某通过中国建设银行向黄某汇款50万元。2007年11月13日，高某通过中国工商银行向黄某汇款132万元。2007年12月17日，高某通过中国建设银行向黄某汇款13万元。合同签订后，房屋已交付高某使用至今。
2008年12月19日，黄某与周某签订《存量房屋买卖合同》。其中买受人周某处登记的通讯地址为雍和家园8号楼1202号房屋（该房屋当时为黄某名下产权房屋）。合同约定，黄某将涉诉房屋以148.78万元的价格卖与周某。2008年12月23日，周某领取涉诉房屋所有权证。2008年12月25日，周某与民生银行成府路支行共同签订《房屋抵押登记申请书》，民生成府路支行取得涉诉房屋他项权证。黄某与周某称，二人实际履行的是双方口头达成的300万元的购房合同，网签的《存量房屋买卖合同》实际为避税使用，故将房价款写为148.78万元。
2011年9月23日，周某与马某签订《存量房屋买卖合同》。其中出卖人周某的委托代理人为黄某。合同约定，周某将涉诉房屋以115.6万元的价格卖与马某。2011年11月1日，马某领取涉诉房屋所有权证。关于周某另售涉诉房屋的原因，黄某、周某称因周某向案外人王国华借款购房，后王国华因病需要用钱，故周某又委托黄某将涉诉房屋出售。
周某提交北京仕达房地产评估有限公司出具的《房地产抵押估价报告，该报告中记载仕达公司曾于2008年6月21日进入涉诉房屋拍照，周某以此欲证明高某知晓黄某另售房屋之事实，高某认可评估公司确实到涉诉房屋内看房，但原因是黄某告知其要还清涉诉房屋之前的贷款以便为其办理产权证，需要进行房屋评估，看房时周某并不在场，也从未告知过是因要将涉诉房屋卖给周某而进行评估。
关于周某向黄某支付购房款一节，黄某、周某称一部分房款通过周某向民生成府路支行贷款215万元给付黄某，另外一部分通过现金给付。因二人系朋友关系，除了其中10万元让黄某出具收条外，其他付款并未让黄某出具收条。
关于周某是否清楚黄某与高某履行合同问题，黄某称，其告知周某涉诉房屋已卖给高某，但因高某未支付房款，合同已解除，其便将涉诉房屋卖与周某。周某认可上述陈述，称黄某告知其与前手的买卖合同已解除，其当时看过房屋，知道涉诉房屋有人居住，但并不清楚是否是高某，且房屋所有权仍登记在黄某名下，于是购买了涉诉房屋，其未向高某核实过相关情况。高某主张黄某从未告知其要将涉诉房屋卖给他人，周某也从未来看过涉诉房屋，亦从未向其核实过涉诉房屋的买卖情况。

3、一审判案理由
北京市东城区人民法院经审理认为，当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同，为无效合同。根据查明的事实，法院认定被告黄某、周某之间存在恶意串通的情形，二人的房屋买卖协议损害了高某的合法权益，应属无效。高某的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于高某要求确认周某与马某签订的房屋买卖合同无效，黄某为高某办理涉诉房屋产权过户并赔偿违约金的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，对此诉讼请求本案不予处理，高某可另行解决。

4、一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定判决：一、确认黄某与周某就北京市东城区雍和家园八号楼一二〇七号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回高某的其他诉讼请求。