1.判决书字号
一审判决书：广东省罗定市人民法院（2014）云罗法民初字第67号判决书
二审判决书：广东省云浮市中级人民法院（2014）云中法民二终字第73号判决书

2.案由：建设用地使用权转让合同纠纷

3.诉讼双方
原告：黄某1。
委托代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。
委托代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。
被告：沈某、曾某1、曾某2、曾某3、黄某2
委托代理人：郭灿彬，广东安达信律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：罗定市人民法院。
代理审判员：梁梅燕。
二审法院：云浮市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邓建勇；代理审判员：尹燕红、陈洁涛。

6.审结时间
一审审结时间：2014年2月7日
二审审结时间：2014年5月29日

1.一审诉辩主张
原告黄某1诉称：被告是曾某4的继承人。2007年3月14日曾某4与原告签订《土地转让书》，约定曾某4将登记在其名下的一块土地的使用权以46000元转让给原告，并约定原告先支付45000元，余款1000元待办理土地使用权时付清。签订协议后，原告于2007年3月15日支付了45000元，曾某4则将涉案土地使用权的国有土地使用权证，准建证等证件的原件交给原告。曾某4于2010年死亡，原告多次请求曾某4（生前）及被告将涉案土地使用权过户到原告名下未果。遂提起诉讼，请法院判令确认原告与曾某4于2007年3月14日签订的《土地转让书》合法有效并要求被告履行《土地转让书》所约定的义务，协助原告将涉案土地使用权过户到原告黄某1名下，过户费由原告承担。
五被告辩称：涉案土地是夫妻共同财产，曾某4作擅自转让共有财产的行为无效。曾某4于1993年取得涉案土地已花了28170元，到2007年土地价已经远远超出原来的价值，《土地转让书》约定的交易价为46000元，明显低于市场价格，存在隐瞒、欺诈行为，不构成善意取得。根据《物权法》第一百四十五条规定"建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。"。原告虽然签订了《土地转让书》，但是并未到房管部门办理变更登记，因此，该协议不具备合同的生效要件。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求，原告应当依法退还《土地使用权证》、《建筑许可证》给被告。

2.一审事实和证据
罗定市人民法院经公开审理查明：涉案土地位于罗定市素龙镇素龙圩工业城，是曾某4（于2011年6月22日身亡）于1993年12月15日取得的，登记土地使用者为曾某4。2007年3月14日，曾某4与原告黄某1签订了《土地转让书》，约定将涉案土地转让给黄某1使用，转让费共46000.00元，先交45000元，剩下1000元待转户时付清。上述《土地转让书》签订后，原告黄某1于2007年3月15日支付了45000元给曾某4。其后，曾某4将涉案土地的《国有土地使用证》、《建筑许可证》等原件交付原告。因曾某4没有按约定将土地过户给原告，原告遂于2013年12月27日诉至本院，要求处理。
另，被告沈某是曾某4妻子，于1980年9月12日登记结婚。被告曾某1、曾某2、曾某3是曾某4的婚生儿子。被告黄某2是曾某4的母亲。
上述事实有下列证据证明：
（1）身份证，证明原告诉讼主体资格；
（2）村委证明、户籍底册，证明被告诉讼主体资格及与曾某4的关系；
（3）国有土地使用权证、建筑许可证、收费、收款收据，证明涉案土地使用权原权利人为曾某4；
（4）土地转让书，证明原告与曾某4于2007年3月14日签订《土地转让书》及内容；
（5）无折存款客户回单，证明原告已支付转让款45000元给曾某4；
（6）结婚申请书、结婚证、村委证明，证明被告沈某与曾某4系夫妻关系；
（7）死亡证明，证明曾某4于2011年6月22日死亡；
（8）收款收据，证明购买涉案土地支付费用情况；
（9）建筑许可证，证明被告沈某持有建筑许可证的事实。

3.一审判案理由
罗定市人民法院经审理认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷。本案主要的争议焦点为：1、原告与曾某4签订的《土地转让书》是否有效？2、原告是否构成善意取得？
关于争议焦点1，即原告与曾某4签订的《土地转让书》是否有效的问题。鉴于原告与曾某4签订《土地转让书》处分的涉案土地，其权属证书所载明的权属人仅为曾某4，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条确定了不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。沈某认为其是土地的共有人，但未经过政府土地管理部门登记确认，基于权利证书的公示信赖原则，原告作为善意有偿取得涉案土地的受让人，有理由相信曾某4作为权属人享有对涉案土地完全的处分权利。即使涉案土地属于被告沈某与曾某4在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，被告亦不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人（即本案原告）。故对被告提出的曾某4出让涉案土地未经其同意而属无效的抗辩意见，其理由不成立，本院不予采纳。对于被告提出的《土地转让书》不具备合同的生效要件的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定"当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"。被告认为涉案《土地转让书》未办理使用权变更登记而不具备生效要件的抗辩意见，理由亦不成立，本院不予采纳。原告与曾某4双方签订的《土地转让书》，是双方的真实意思表示，其内容和约定均无违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，本院予以认定。双方应按合同的约定履行相关义务。本案原告已依约向曾某4支付了土地转让款45000元，曾某4亦依约向原告交付了相关权属证书，由于合同一方当事人曾某4死亡后，五被告作为曾某4的法定继承人，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，应在继承遗产的同时履行相关义务。现原告提出要求五被告协助将涉案土地过户到其名下的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。
关于争议焦点2，即原告是否构成善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得是以无权处分作为前提的，涉案土地登记的权利人是曾某4，并没登记有其他共有人，曾某4作为土地的权利人，对涉案土地享有完全的处分权利，并不属于无权处分的情形，故本案的买卖并不符合善意取得规定的情形。

4.一审定案结论
罗定市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，作出如下判决：
一、确认原告黄某1与曾某4于2007年3月14日签订的《土地转让书》合法有效。
二、限被告沈某、曾某1、曾某2、曾某3、黄某2于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告黄某1将位于罗定市素龙镇素龙圩工业城的土地（土地使用证号：罗府国用（2002）字第0XXXX6号，地号：1XXXXXXXX4，土地使用者：曾某4，使用权面积：70㎡）过户到原告黄某1名下，因过户而产生的全部费用由原告承担。
案件受理费475元（原告已预交），由被告沈某、曾某1、曾某2、曾某3、黄某2负担。

1.上诉人沈某、曾某1、曾某2、曾某3、黄某2诉称：根据法律规定，夫妻一方非因日常生活需要擅自处分夫妻共有财产的，以认定处分行为无效为原则，以购买人系善意取得为例外。曾某4未征得妻子沈某的同意便擅自处分夫妻共有财产，其处分行为无效。被上诉人在曾某4的妻子沈某未到场、未签名、也未事后追认且曾某4未提供离婚证的情形下进行交易，且明显不是合理的价格，其在交易时不具有善意。本案转让的土地使用权交易后一直未办理过户登记，因此被上诉人购买涉案土地使用权的行为不符合善意取得应予认定有效的情形。一审认定曾某4的卖地行为不是无处分权人处分他人财产，不适用善意取得的前提条件是理解法律错误。曾某4死亡后，五上诉人作为曾某4的合法遗产继承人已当然地取得了涉案土地的物权，成为新的所有权人。即使被上诉人与曾某4当时的交易行为有效，被上诉人也仅享有合同债权。依据物权优于债权的法律规定，五上诉人并不是合同的相对人，无需履行原来的《土地转让书》的过户义务。

2.被上诉人黄某1辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，请二审法院予以维持。