（一）首部

1、裁判文书字号
一审判决书：青海省西宁市城北区人民法院（2014）北民一初字第17号判决书

2、案由：确认合同效力纠纷

3、诉讼双方
原告祁某，男，1950年1月26日出生，蒙古族，住西宁市城北区。
委托代理人程劲云，夏都律师事务所律师。
被告丁某，男，1978年12月31日出生，回族，青海省监狱管理局干部，住西宁市城西区。
第三人樊某，女，1982年10月28日出生，汉族，无职业，住青海省湟源县。
委托代理人卢祎辰，青海恩泽律师事务所律师。
第三人赵某，女，1983年1月6日出生，汉族，教师，住湟源县。
委托代理人雷振华、何宗乾，青海方圆第一法律事务所法律工作者。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：青海省西宁市城北区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周国华；审判员：卓玛措；人民陪审员：陈祎。

6、审结时间：2014年9月26日。

（二）诉辩主张

1、原告祁某诉称，2006年年初，他让儿子祁某1在西宁买房子，经老乡祁某2的介绍遂与被告丁某在2006年3月9日达成书面房屋买卖协议，约定总房价款为24万元，首付22万元，剩余2万元待房产证办完后一次性交付。原告按约定支付了房款22万元，被告也将房屋钥匙交给原告，原告已入住该房，后原告又支付了房款10000元，但被告以该房屋系单位集资房，房产证一直没有办下来为由，长达七年未能办理过户手续，已构成违约，故请求法院依法确认原、被告于2006年3月9日签订的房屋买卖协议合法有效；判令被告承担违约金24000元；履行合同义务、协助原告办理房屋过户手续并承担案件诉讼费。

2、第三人樊某诉称，我与祁某1于2003年12月29日登记结婚。婚后生育一女祁某3。2006年3月，祁某1以24万元的价格购买了被告丁某住房一套，当日支付现金22万，同年又支付10000元，2008年付清房款。2008年双方离婚时没有分割夫妻共同财产。2012年9月，祁某1突发脑溢血去世后，其父祁某主张该房屋是其购买，侵犯了第三人的合法权利，故请求法院依法确认祁某1与丁某2008年9月1日签订的房屋买卖协议合法有效。确认涉案房屋系樊某与祁某1的夫妻共同财产、依法分割涉案房屋。

3、第三人赵某诉称，2008年9月1日祁某1与被告签订了房屋买卖协议，介绍人祁某2在协议上签字，房款24万已全部付清，被告丁某将房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付给了祁某1，因双方未办理房屋过户手续，祁某1病逝后，公公祁某强行入住该房屋，声称该房由其购买，故请求法院判决祁某1与被告丁某2008年9月1日签订的房屋买卖协议合法有效。

（三）事实和证据
青海省西宁市城北区人民法院经公开审理查明：原告祁某系死者祁某1的父亲，第三人樊某系祁某1的前妻，第三人赵某系祁某1的妻子。2006年初，原告之子祁某1找到同乡祁某2，要其帮忙在西宁买一套住房，祁某2就将其同事丁某的住房一套介绍给祁某1，并陪同祁某1看房。后双方商定房款240000元。2006年3月9日，被告丁某和祁某2打印了一份简单的房屋买卖协议，内容为：卖方：丁某、买方：祁某。一、房屋总价款贰拾肆万元240000.00元；二、首付贰拾贰万元220000.00；三、剩余贰万元待房产证办后一次性交付；四、房产证办理费用由买方承担；五、买卖房屋包括地下室煤房。本协议一式二份，由买卖双方各执一份，签字有效，双方不得违约，任何一方违约按房屋总价款的10%承担违约责任。该协议卖方由被告丁某签字，祁某2做为证明人在协议上签字。随即祁某1分别从两家银行共取款220000元，于当日交给被告丁某，被告丁某出具收到祁某房款220000元的收条一张，并将房屋钥匙也交给了祁某1。祁某1将协议带回后由其父原告祁某在买方一栏中签字，之后原告祁某对房屋进行了装修，同年10月，原告夫妇及祁某1、第三人樊某夫妇入住该房。2006年10月12日，祁某1再次给被告丁某交付房款10000元，被告丁某出具收到祁某房款10000的收条一张。
2008年4月，第三人樊某与祁某1经西宁市湟源县人民法院（2008）源民一初字第80号调解书调解离婚，在该民事调解书中，第三人樊某未对本案涉及房屋提出诉求，双方达成的协议也未涉及该房屋的任何权益。
2008年9月，本案涉诉房屋的房产证和土地使用证颁发后，被告丁某既要求祁某1办理过户手续，因考虑到新房过户费用较高，祁某1提出五年后再过户。被告丁某表示同意，但认为第一份协议过于简单，担心以后会产生纠纷，便由其自己找人起草打印了一份房屋买卖协议，内容为：甲方丁某、乙方祁某1。甲乙双方经自愿协商达成如下协议：一、甲方将位于西宁市城北区住房一套（含煤房）出售给乙方，其中房屋面积128.68平方米，煤房面积18平方米。二、房屋价款为人民币贰拾肆万元整。乙方在此协议生效之后一次性付清。三、甲方已将房屋钥匙、房产证等全部移交给乙方。房屋交付后房屋的所有权归乙方所有，房屋交付后产生的风险、收益均归乙方，与甲方无关。四、该房屋的过户事宜由乙方负责，甲方只有协助乙方办理相关手续的义务。过户时按规定应缴纳的费用（包括所有的税、费）全部由乙方承担，甲方不承担任何费用。五、违约责任：甲乙任何一方不按上述条款执行即视为违约，如乙方违约，甲方有权终止合同并收回房屋，如甲方违约，应向乙方支付违约金贰万肆仟元整。六、合同的变更或解除：在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如需变更或解除合同双方必须协商一致决定是否变更或解除合同。七、在执行合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协调；协商不成时，可向有管辖权的人民法院起诉。八、本协议一式四份，经甲乙双方签字后生效，原协议于此协议生效之时废止。九、未尽事宜由甲、乙双方协商确定。祁某1、丁某在协议上面签字。祁某1同时给被告丁某交付了最后一笔房款10000元，未要求出具收条。祁某1带着双方已签好字的协议让祁某2在协议上也签了字。
2011年2月28日，第三人赵某与祁某1登记结婚。2012年9月17日，祁某1因突发脑出血死亡。
上述事实有下列证据证明：
（1）原告祁某就其主张提交以下证据：1、2006年3月9日祁某与丁某签订的房屋买卖协议，拟证明该协议是双方自愿签订的，对双方都有约束力；2、收条两张，拟证明丁某收取祁某房款230000元；
第三人樊某认为原告提交的买卖协议，对买卖房屋的地点没有确定，不具备真实性、合法性，房款是祁某1交的，房子是祁某1买的，故对该协议不予认可。
第三人赵某也认为原告提交的房屋买卖协议没有标的物的具体地点、面积，2008年9月1日重新签订的房屋买卖协议已明确原协议无效，两张收条虽写的是收到祁某的房款，但该房款系祁某1所交，祁某与丁某根本没有见过面，故对原告祁某的两份证据不予认可。
（2）第三人樊某就其请求提交证据有：1、湟源县（2008）源民一初字第80号民事调解书，拟证明樊某与祁某1结婚及离婚时间；2、2008年9月1日祁某1与丁某签订的房屋买卖协议，拟证明房屋是祁某1购买；3、对丁某及中间人祁某2的调查笔录两份，拟证明房屋系祁某1从丁某处购买，系祁某1与樊某的夫妻共同财产。
原告祁某经质证认为，调解书不能反映涉案房屋系夫妻共同财产，对2008年9月1日的房屋买卖协议，系祁某1与被告的恶意串通；对祁某2的笔录，祁某2在两份房屋买卖合同中都有签名，互相矛盾，其行为违法，对上述证据不予认可。第三人赵某对樊某证据的质证意见为，对调解书的真实性无异议，但不能证明涉案房屋为夫妻共同财产，对丁某及中间人祁某2的调查笔录两份不持异议。
（3）第三人赵某就其请求提交证据有：1、赵某、祁某1身份证，拟证明双方的身份；2、2011年2月28日青宁源字第69号结婚证，拟证明赵某与祁某1系夫妻关系；3、祁焕湧的出生证，拟证明祁某4系祁某1的合法继承人；4、祁某1的死亡证明书，拟证明祁某1因病去世的事实；5、2008年9月1日祁某1与丁某签订的房屋买卖协议，拟证明原协议在此协议生效之日废止的事实；6、西宁市城北区房屋的所有权证和土地使用证，拟证明祁某1与丁某履行协议的事实；7、2013年5月21日对祁某2的调查笔录，拟证明丁某经祁某2介绍将房屋卖给祁某1，由祁某1交付房款、签订协议、被告丁某将房产证、土地证交给祁某1的事实。
原告祁某对赵某提交的前四份证据的真实性无异议，但认为与本案无关联；关于对祁某1与丁某签订的房屋买卖协议，无法约束祁某与丁某签订的协议，系祁某1与被告的恶意串通，不予认可；对房产证、土地证的真实性不持异议；对祁某2的调查笔录，认为祁某2在两份协议中都有签字，相互矛盾，其行为违法，而且证人祁某2应出庭作证而未出庭，故对此证据不予认可。
第三人樊某对赵某提交的证据没有异议。

（四）判案理由
青海省西宁市城北区人民法院经审理认为，原告要求确认的其与被告于2006年3月9日签订的房屋买卖协议与其提交的被告出具的收条两张相互印证，足以证明涉诉房屋系原告委托其子祁某1所购买。第三人以看房、签订合同及付款均系祁某1经手为由，即认为该房系祁某1购买的诉辩理由，有悖于民事诉讼中书证的证明效力大于证人证言及调查笔录效力的证据规则。而且该房屋买卖协议已于2006年9月实际履行完毕，期间在第三人樊某于2008年4月与祁某1离婚时，也未涉及该房屋的任何权益。因此，本院认为原、被告2006年3月9日所签订的房屋买卖协议合法有效，原告该诉求依法应予支持；原告之子祁某1在原告不知情的情况下与被告于2008年9月1日补签房屋买卖协议行为，由于祁某1的突然死亡，其真实目的虽已无法查实，但该行为未经原告同意和追认，侵害了原告的合法权益，系超越代理权限的无效行为。而且该协议也不能对抗原、被告之间的房屋买卖协议已经履行的事实。据此，第三人樊某、赵某要求确认2008年9月1日祁某1与被告签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求依法不予支持。由于本案系确认之诉，故对原告要求被告承担违约金、协助办理房屋过户手续的诉讼请求，以及对第三人樊某要求确认涉案房屋系其与祁某1的夫妻共同财产、依法分割涉案房屋的诉讼请求，与本案非同一法律关系，依法应予驳回。

（五）定案结论
青海省西宁市城北区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第六十六条、第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条第（一）项的规定，判决如下：
一、原告祁某与被告丁某于2006年3月9日签订的房屋买卖协议合法有效；驳回第三人樊某、赵某要求确认祁某1与被告丁某于2008年9月1日签订的房屋买卖协议合法有效的诉讼请求；
二、驳回原告祁某、第三人樊某的其他诉讼请求。
三、本案诉讼费400元，由原告祁某承担。

（六）解说
本案诉争的焦点是原告及第三人分别提交的两份房屋买卖协议的效力问题。原告出具了2006年3月9日祁某与丁某签订的房屋买卖协议及房款的收条，第三人樊某、赵某出具了2008年9月1日祁某1与丁某签订的房屋买卖协议、祁某2和被告丁某的调查笔录，根据民事诉讼中书证的证明效力大于证人证言及调查笔录效力的证据规则，应认定2006年3月9日祁某与丁某签订的房屋买卖协议有效；另外，法律规定依法成立的合同对当事人具有约束力，2006年3月9日的合同双方已经各自履行了房屋、房款、房产证移交等主要合同义务，虽然未办理房屋的过户登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"。因此，该《房屋买卖协议》的效力应当予以确认。
作者：汪正琰