（一）首部

1．判决书字号：广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民一初字第408号

2．案由：房屋买卖合同

3．诉讼双方
原告毕某。
委托代理人蒋钦勇，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人胡洁妮，广西汇力律师事务所实习律师。
被告侯某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院；
合议庭组成人员：审判长：覃思斯；人民陪审员李珠、王丽敏。

6．审结时间：2014年9月1日

（二）诉辩主张

1．原告诉称，原告认为自己已获得房屋所有权，请求判决房屋归原告所有。
2．被告对原告主张无异议。

（三）事实和证据
广西柳州市柳北区人民法院经公开审理查明：2008年3月14日，被告以向银行按揭的方式，向柳州市纺织房屋开发有限公司购买了位于房屋，并签订了《商品房买卖合同》。2009年4月24日，被告将该房屋售卖给原告，并签订了《房屋买卖协议》。协议约定，"因为甲方（被告）就此套房屋已在工行柳州分行办理抵押贷款，每期在工行柳州分行的月供由乙方（原告）从2009年5月份开始支付，直到结清贷款为止""乙方还款结清后由甲方积极配合办理房产证和土地证等的一切手续""乙方已经付给甲方203000元，（其中包括有线电视初装费......首期款120000元，购房差价67642元），其余款项由乙方替甲方以按揭形式偿还给工行柳州分行"。协议签订后，被告即将该房屋交付原告，原告从2009年5月起居住至今。原告亦从2009年4月起每月以被告名义归还银行贷款。2014年9月1日，原告向银行归还了该房屋的剩余贷款207742.09元。
上述事实有下列证据证明：
1、商品房买卖合同1份，证明被告购买房屋。
2、房屋买卖协议1份，证明原告向被告购买房屋。
3、证明2份（柳北区紫薇园居委会、景秀园物业服务中心各出具1份），证明被告已向原告交付房屋。
4、查档结果证明书1份，证明被告有权处分该房屋。
5、银行信封封面1份、用户抄表记录2页，证明原告已入住该房屋。
6、转账账号（毕宁工商银行卡正面复印件）及房子还款账号（侯某中国工商银行卡正面复印件）1张、银行转账凭证1份，证明原告按时偿还房贷。
7、2张中国工商银行凭证，证明该房屋所拖欠的贷款现一次性还清。

（四）判案理由
广西柳州市柳北区人民法院经审理认为：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押人在抵押设定以后，只要受让人代为清偿债务，是允许抵押人将抵押物所有权让与第三人的。原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方在平等自愿基础上体现双方真实意思表示的民事合同，由于房屋在银行办理有抵押贷款，双方约定原告付给被告203000元之后的银行贷款由原告支付。原告现已代被告还清该房屋的银行抵押贷款，消灭抵押权，故双方签订的《房屋买卖协议》不违反法律的禁止性规定，故而合法有效。关于涉案房屋的权属问题，原、被告之间的《房屋买卖协议》确定的主要权利义务已经履行完毕，仅被告协助办证的合同附属义务尚未履行，该义务的未履行并不影响原告为涉案房屋实际所有权人的法律地位。故作为合法买受人的原告应为涉案房屋的实际所有权人。现原告的诉请有事实和法律依据，应予以支持。

（五）定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
位于房屋归原告毕某所有。

（六）解说
本案处理重点主要在于对设定了他物权的所有权转移的理解。我国《物权法》第十五条规定，"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"。第一百九十一条第二款规定，"抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。"
因此，抵押房屋允许附有条件的转让，包括抵押权人同意或者解除房屋他项权利。买受人不能应价款的支付而使抵押物免责，抵押物权人有权追及抵押物行使抵押权，即转让行为只对抵押权人不生效，房屋买卖合同在抵押人和受让人之间仍然有效。具体在案件中，原告与被告签订房屋买卖协议时，明确了由原告依照被告与银行签订的抵押借款合同，每月代为偿还贷款。被告交付原告房屋后，原告按照房屋买卖合同协议按月归还银行贷款。在消灭抵押权之前，为妥善解决作为抵押权人的银行的合法权益，在原告最后提前一次性清偿剩余贷款之后，使抵押权消灭了，法院才做出房屋所有权转让的判决。
覃思斯