（一）判决书字号：
一审判决书：北海市合浦县人民法院（2013）合民初字第1367号判决书。
二审判决书：北海市中级人民法院（2014）北民一终字第201号判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方：
原告（上诉人）：郑某
委托代理人：周林东，合浦县"148"法律服务所法律工作者
被告（上诉人）：王某
委托代理人：吴世训，广西海城律师事务所律师
委托代理人：黄一峰，广西海城律师事务所律师
被告（上诉人）：潘某

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织：
一审法院：北海市合浦县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨敏；审判员：罗远飞；代理审判员：谢谦。
二审法院：北海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：魏玉芳；审判员：李雪燕；代理审判员：涂娟。

（六）审结时间：
一审审结时间：2014年3月5日。
二审审结时间：2014年7月7日。

（一）一审辩诉主张
原告郑某诉称：其与被告王某于2006年签订《房屋买卖协议》，约定以价款为20万元买下王某的房屋，过户手续由其办理，办证所需费用由其承担。协议签订后，其已付清房屋价款。同年，经其申请变更登记，合浦县人民政府颁发《国有土地使用证》[合国用（2006）第10518号]给其。此后，其居住在该房屋，并多次对房屋装修和部分改变房屋主体结构。2006年7月14日，其将涉案房产向中国工商银行合浦支行抵押借款。2009年11月19日，合浦县人民政府以土地变更登记没有被告亲笔签名和授权委托为由，决定注销合国用（2006）第10518号《国有土地使用证》，恢复合国用（2001）第10518号《国有土地使用证》。为此，请求确认其与被告王某签订的《房屋买卖协议》有效，并判令两被告协助其办理上述讼争房产的权属变更登记手续。
被告王某辩称：涉案的房屋是两被告的夫妻共同财产，其未得到潘某的同意与原告签订的房屋买卖协议是无效的，且原告至今未办理房屋产权变更手续，因此，不同意原告的诉讼请求。
被告潘某辩称：其与被告王某是夫妻关系，原告与王某签订协议时存在恶意，原告明知其与王某是夫妻，该房屋是其与王某的夫妻共同财产，原告与王某在未经其同意的情况下签订房屋买卖协议应属无效。此外，原告在签订协议前已私自领取土地使用权证，该协议违反法律强制性规定，原告至今也未取得该房屋的房产证。原告是因与王某的同居关系而入住该房屋，在入住期间未对房屋进行过装修和改建。故不同意原告的诉讼请求。

（二）一审事实和证据
2006年5月30日，被告王某立字据一份，载明将涉案房屋作价20万元卖给原告郑某，其中以欠款75800元和收取现金31000元的方式收取共计106800元。2006年5月31日，原告郑某与被告王某签订《房屋买卖协议》，约定由被告王某自愿将其所有的房产以20万元的价格出卖给原告郑某，房屋过户手续由原告办理，办证所需费用由原告负责。同年7月7日，被告王某立下《收据》一份，载明收到原告购房款93200元。签订合同前，经原告申请，合浦县人民政府于2006年4月18日将被告王某名下的讼争楼房的土地使用权证变更登记至原告名下。同年7月14日，原告以涉案房产作为抵押向中国工商银行股份有限公司合浦县支行借款10万元。2009年8月20日，被告王某以其没有同意或授权原告对讼争楼房的土地使用权进行变更登记为由，请求合浦县国土资源局予以纠正。最终北海市中级人民法院作出终审行政判决，注销合国用（2006）第10518号国有土地使用权证。两被告于1987年7月21日登记结婚。该房屋于2003年11月完工，原告郑某于2006年3月便搬进该房屋居住至今，被告王某于2008年10月搬离该房屋。
上述事实有下列证据证明：
1、原告身份证，证明其主体资格；
2、《房屋买卖协议》及《收据》两份，证明原告与被告王某约定将涉讼房屋以20万元买卖的事实；
3、《住房公积金个人住房委托贷款借款合同》，证明原告将涉案房屋作抵押贷款；
4、合浦县人民政府作出的《关于注销合国用（2006）第10518号国有土地使用证土地权属变更登记的决定》（合政发[2009]243号），证明合浦县政府以被告没有亲自参与办理土地变更登记为由注销（2006）第10518号国有土地使用证，现土地登记在被告名下；
5、结婚证、常住人口登记卡，证明潘某与王某是夫妻关系，涉案房屋是其夫妻共同财产。
在本案审理过程中，一审法院依职权提取的证据有：
1、合浦县民政局婚姻登记处于2010年4月26日出具的《婚姻登记记录证明》，载明该机关从2004年7月1日至今的婚姻登记档案中未发现有两被告离婚登记记录；
2、合浦县廉州镇民政办于2010年4月26日出具的《证明》，载明两被告未在该民政办进行离婚登记。

（三）一审判案理由
合浦县人民法院认为，原告与被告王某签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。两被告于1987年结婚，签订上述协议系在两被告的夫妻关系存续期间，被告王某具有适格的合同主体资格，合同内容也没有违反法律规定，被告潘某是否同意并不影响该协议效力的认定。讼争房地产属两被告的夫妻共同财产，被告王某未经共有人即被告潘某的同意而擅自与原告签订《房屋买卖协议》出卖讼争房地产的行为构成无权处分行为。物权变更登记是不动产物权转移的必要条件，土地、房屋属不动产，其转让依法应当登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。"的规定，已作权属的变更登记是不动产适用善意取得的要件之一。原告虽于2006年4月18日将讼争房地产的土地使用权变更登记到其名下[证号：合国用（2006）第10518号国有土地使用权证]，但该证已被注销，故讼争房地产的土地使用权现尚未过户到原告名下，且讼争房屋所有权也未办理登记，因此，本案中原告对涉案房地产不构成善意取得。此外，两被告在诉讼中也明确表示不同意将讼争房地产出卖给原告，被告王某与原告所签订的《房屋买卖协议》实际已无法继续履行。因此，原告请求判令两被告协助其办理讼争房地产的权属变更手续不符合法律规定。

（四）一审定案结论
合浦县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，作出如下判决：
1、原告郑某与被告王某签订的《房屋买卖协议》有效；
2、驳回原告郑某的其他诉讼请求。

上诉人郑某诉称：涉案房屋为王某一人所有，买卖时被上诉人提供的法院的判决书已经载明二被上诉人已经无夫妻关系。自2006年起上诉人已经占有使用涉案房屋并对涉案房屋进行了添附。在此期间二被上诉人对上诉人取得房屋的合法性、正当性未提出异议。故王某处分自己名下的独有房产不属于无权处分行为。上诉人买受取得该房屋无需以善意取得或另案行政诉讼的结果为前提，也不存在无法继续履行的情况。故一审法院驳回上诉人请求被上诉人协助办理土地房产的过户手续的请求是错误的，请求改判支持上诉人的该请求。

上诉人王某、潘某诉称：被上诉人在签订《房屋买卖协议》时存在隐瞒、欺骗。被上诉人利用与上诉人同居的机会，通过盗窃用地规划许可证，冒充王某的签名将上诉人的土地使用证变更过户到其名下并领取了土地使用权证，且对上诉人隐瞒该事实，在领取了土地使用权证之后才与上诉人签订《房屋买卖协议》。被上诉人明知上诉人是夫妻关系，涉案房产是夫妻共同财产。被上诉人与王某签订的《房屋买卖协议》违反了善意取得不动产的法定条件的要求。一审判决认定《房屋买卖协议》有效是错误，应依法判决将涉案房屋按现状返还上诉人，上诉人将房款20万元还给被上诉人郑某。