（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第495号判决书。
二审判决书：广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2014）南市民一终字第1100号判决书。

2．案由
房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告、上诉人）：王某，男，汉族，1963年7月30日出生，住广西柳州市鱼峰区。
委托代理人：熊本全，广西南国雄鹰律师事务所律师。
一审委托代理人：廖富凌，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。
原告（反诉被告、上诉人）：唐某，女，汉族，1964年5月14日出生，住广西柳州市鱼峰区。
一审委托代理人：潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。
二审委托代理人：熊本全，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告（反诉原告、上诉人）：广西荣荣实业有限公司，住所地广西平果县。
法定代表人：黄某，该公司总经理。
委托代理人：孔令惠，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人：李海霞，广西刘晰律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：黄婉莹；代理审判员：谢志强；人民陪审员：周树立。
二审法院：广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张雪梅；审判员：刘萌、高翔宇。

6．审结时间
一审审结时间：2014年7月21日。
二审审结时间：2014年12月10日。

（二）一审诉辩主张

1．原告诉称
王某与南宁市荣旺房地产开发有限公司（后更名为广西荣荣实业有限公司，以下简称荣旺房开公司和荣荣公司）之前有较好的合作关系。2006年9月，荣旺房开公司的负责人黄某对王某称，其公司开发的楼盘有房屋出售，希望王某购买，并承诺其可只交纳首期购房款，剩余购房款在以后结算的工程款中扣除。2006年9月21日，唐某（与王某系夫妻关系）与荣旺房开公司签订《认购协议书》，约定唐某向荣旺房开公司购买位于南宁市××大道××号××××小区×号楼1单元201、202号房（以下简称201、202号房），建筑面积约为181.56平方米，认购单价为2203.13元/平方米，总价款共400000元。协议签订后，唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交纳首期房款100000元，但于2006年12月8日交纳的第二期房款300000元，被荣旺房开公司擅自作为他用，并表示待工程竣工后从结算款中抵扣房款。双方于2007年8月17日办理了201、202号房的交接手续，荣旺房开公司将房产交付给王某、唐某。王某、唐某将房屋装修入住至今。从2009年3月至今，荣旺房开公司亦数次向王某、唐某收取水电费。因为王某与荣旺房开公司的几个工程项目还未结算工程款，201、202号房的房产证亦未办理。为此，王某、唐某请求法院判决荣荣公司在判决生效之日起10日内协助王某、唐某将201、202号房产办理至王某、唐某名下。

2．被告答辩并反诉称
王某、唐某虽系夫妻关系，但与荣旺房开公司签订《认购协议书》的是唐某，荣旺房开公司与王某没有合同关系，王某不是本案适格诉讼主体，无权要求荣荣公司履行合同义务。荣旺房开公司与唐某于2006年9月签订了《认购协议书》，约定唐某认购201、202号房，认购总价为400000元。协议书约定，付款方式为：首期定金100000元，须于签署本协议书一星期内付清（即2006年9月28日前），第二期房款300000元（已扣除首期定金）须于2007年2月20日前付清。协议书还约定，认购方（即唐某）在签署本认购协议书后七日内携同此协议书、身份证、有关证件及上述第二期楼款到售楼部缴付第二期楼款，签署正式《商品房买卖合同》及有关文件，若在规定期限内未来办理，出售方（即荣旺房开公司）有权对预订房另行处置，所付定金不予返还。认购书签订后，唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了100000元定金，后以各种理由不与荣旺房开公司签订《商品房买卖合同》，不支付第二期房款。但荣旺房开公司还是于2007年8月17日将唐某认购的201、202号房交付给了王某、唐某，其占用该房屋至今。唐某未与荣旺房开公司签订《商品房买卖合同》，未支付第二期房款300000元，201、202号房所有权仍属荣荣公司，王某、唐某要求荣荣公司为其办理房产证没有合同依据，请求人民法院驳回王某、唐某的诉讼请求。
唐某与荣旺房开公司签订《认购协议书》后，拒绝签订《商品房买卖合同》，拒绝支付第二期房款300000元，已经构成根本性违约，根据法律有关规定，荣荣公司有权解除双方的合同关系，王某、唐某应将201、202号房返还给荣荣公司，并赔偿荣荣公司201、202号房参照每月3000元租金计算的损失，同时根据法律的规定及《认购协议书》的约定，荣荣公司不退还唐某交纳的购房定金100000元。
综上所述，请求法院判决：一、解除荣旺房开公司与唐某签订的《认购协议书》；二、王某、唐某将201、202号房返还给荣荣公司；三、王某、唐某赔偿荣荣公司自2007年8月17日起至2013年12月16日止201、202号房的租金损失228000元，2013年12月17日至王某、唐某实际返还201、202号房之日止的租金损失按每月3000元计算；四、荣荣公司无需向唐某返还购房定金100000元。
如果法院认定荣荣公司解除合同的诉讼请求理由不成立，认为荣荣公司应为王某、唐某办理201、202号房的房产证提供协助，则依民法相关抗辩权的规定，王某、唐某必须先向荣荣公司支付剩余购房款300000元，并支付自2007年2月21日起至王某、唐某实际支付完300000元之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息。

3．原告针对反诉辩称
第一，王某、唐某在协议交款期限2007年2月20日之前，已实际全部交清400000元购房款，不存在违约行为。荣旺房开公司与广西荣旺建筑工程有限公司（以下简称荣旺建筑公司）均系荣旺房开公司法定代表人黄某的家族企业，该两家公司实际上是一个班子两个牌子，而购房时王某刚到南宁发展，挂靠荣旺建筑公司承包工程，与黄某称兄道弟、关系甚好，对黄某提出的将第二期购房款300000元先作他用，再从结算的工程款中扣除购房款的意见，言听计从。因此，在王某、唐某交纳第二期购房款300000元的时候，对荣旺房开公司出具的收款人为荣旺建筑公司的行为亦予以认可。荣荣公司要求王某、唐某支付第二期购房款300000元，并支付相应利息没有依据。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。"《认购协议书》约定唐某应于2007年2月20日前付清购房款，若唐某逾期未付购房款，荣荣公司最迟应于2008年2月20日行使合同解除权。荣荣公司虽曾于2013年8月2日在《南宁晚报》刊登《公告》，称201、202号房客户未按照协议书约定交纳房款，将201、202号房另行销售，亦于本案中反诉要求解除合同，但荣荣公司的合同解除权早于2008年2月20日就已经消灭。综上所述，请求法院驳回荣荣公司的全部诉讼请求。

（三）一审事实和证据
王某、唐某系夫妻关系。荣旺房开公司与唐某于2006年9月21日签订了一份《认购协议书》，约定唐某购买201、202号房，建筑面积约为181.56平方米，认购单价为2203.13元/平方米，认购总价为400000元。协议书第二条约定，首期定金100000元须于签署本协议书一星期内付清（2006年9月28日前），第二期楼款300000元（已扣除首期定金）须于2007年2月20日前付清。协议书第三条还约定，认购方在签署本认购协议书后七日内携同此协议书、身份证、有关证件及上述第二期楼款到售楼部缴付第二期楼款，签署正式《商品房买卖合同》及有关文件，若在规定期限内未来办理，出售方有权对预订房另行处置，所付定金不予返还。协议签订后，唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了100000元首期款，荣旺房开公司于2007年8月17日将唐某认购的201、202号房交付给了王某、唐某，《业主收楼验收表》上显示的"业主姓名"为"王某、唐某"。王某、唐某收房后对房屋进行装修，并使用至今。
荣旺房开公司于2005年3月16日取得《商品房预售许可证》，于2009年8月20日取得《商品房现售备案证明》，于2010年6月26日更名为荣荣公司。荣荣公司与唐某未签订《商品房买卖合同》。2013年8月2日，荣荣公司在《南宁晚报》上刊登《公告》，称201、202号房客户未按照协议书的约定交纳房款，严重违反《认购协议书》的约定，根据协议约定，决定即日起将各违约客户所订房产另行销售。在本院审理的（2012）良民二初字第102号案件中，王某主张259000元系其向荣旺建筑公司偿还的借款。
上述事实有下列证据证明：1、结婚证，证明王某、唐某系夫妻关系；2、《认购协议书》，证明唐某与荣旺房开公司达成了房屋买卖合意；3、《收据》，证明唐某向荣旺房开公司交付购房定金100000元；4、《业主收楼验收表》，证明荣旺房开公司将201、202号房交付给王某、唐某；5、装修申请表，证明王某、唐某向荣旺房开公司申请对所购房屋进行装修；6、水、电费票据，证明王某、唐某使用201、202号房至今，荣旺房开公司对此没有任何异议；7、《公告》，证明荣荣公司曾发公告另行销售201、202号房；8、（2012）良民二初字第102号案件中的《收据》、《现金缴款单》，证明王某主张已经支付的购房款259000元实际上是偿还给荣旺建筑公司的借款；9、《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》，证明201、202号房符合签订商品房买卖合同的条件。

（四）一审判案理由
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院经审理认为：荣旺房开公司于2005年3月16日取得了《商品房预售许可证》，其与唐某于2006年9月21日签订的《认购协议书》，主体适格，内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效协议。协议书合法有效，则双方当事人应按照协议书的约定签订商品房买卖合同，进一步明确双方的权利和义务，但双方未签订商品房买卖合同。虽唐某与荣旺房开公司至今未签订正式的商品房买卖合同，但《认购协议书》已经约定了支付购房款等主要合同条款，且荣旺房开公司于2007年8月17日将201、202号房实际交付给王某、唐某，让王某、唐某装修并使用至今，应视为荣荣公司认可了唐某与荣旺房开公司之间的房屋买卖合同关系。王某与唐某系夫妻关系，两人均主张唐某于婚姻关系存续期间购买了201、202号房为夫妻共同财产，本院予以确认。王某虽未与荣旺房开公司签订认购协议书，但唐某未与荣旺房开公司签订正式的商品房买卖合同，而201、202号房的《业主收楼验收表》上显示的"业主姓名"为"王某、唐某"。荣旺房开公司将201、202号房交付给王某，应视为荣荣公司对于其与王某存在房屋买卖合同关系亦予以认可。现荣荣公司以唐某未足额支付购房款，双方未签订《商品房买卖合同》为由，要求解除《认购协议书》，无法律依据，本院不予支持。荣荣公司与王某、唐某之间存在房屋买卖合同关系，荣荣公司负有协助王某、唐某办理房屋产权登记的义务，王某、唐某负有向荣荣公司支付购房款的义务。
关于王某、唐某是否已经履行支付第二期购房款300000元的义务问题。荣旺建筑公司与荣荣公司系经工商部门登记成立的具有独立资格的法人，即便黄某为两家公司股东或法定代表人，但黄某本人并不等同于该两家公司，荣旺建筑公司亦不能等同于荣荣公司。在本院审理的（2012）良民二初字第102号案件中，王益斌主张该259000元系其向荣旺建筑公司偿还的借款，现又主张该款为向荣荣公司支付的购房款，王某混同了荣荣公司与荣旺建筑公司，且对于259000元的性质前后说法自相矛盾，本院不予采信。对于王某、唐某主张的已经支付的购房款41000元的问题，王某、唐某未能举证证明面包车的"购车款41000元"与本案购房款的关联性，故对于该其主张的41000元购房款，本院不予认定。荣荣公司已经将201、202号房交付给王某、唐某使用至今，但王某、唐某未按照约定向荣荣公司支付300000元购房款，依法应承担继续支付300000元购房款的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定："商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。"根据该规定，王某、唐某应向荣荣公司支付自2007年2月21日起算的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息。荣荣公司诉请王某、唐某支付按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息，超出部分，本院不予支持。

（五）一审定案结论
《认购协议书》已经约定了支付购房款等主要合同条款，且荣旺房开公司于2007年8月17日将201、202号房实际交付给王某、唐某，让王某、唐某装修该房屋并使用至今，应视为荣荣公司认可了唐某与荣旺房开公司之间的房屋买卖合同关系。现荣荣公司以唐某未足额支付购房款，双方未签订《商品房买卖合同》为由，要求解除《认购协议书》，无法律依据。荣荣公司负有协助王某、唐某办理房屋产权登记的义务；王某、唐某负有向荣荣公司继续支付300000元购房款的义务，同时应向荣荣公司支付自2007年2月21日起算的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息。
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
1．原告王某、唐某于本判决生效之日起15日内向被告广西荣荣实业有限公司支付位于南宁市××大道×××号小区×号楼1单元201、202号房的剩余房款300000元；
2．原告王某、唐某于本判决生效之日起15日内向被告广西荣荣实业有限公司支付逾期支付上述房产购房款300000元的利息（利息计算：以300000元为基数，自2007年2月21日起按中国人民银行同期流动资金五年以上期贷款利率，分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）；
3．被告广西荣荣实业有限公司于本判决生效后，在上述房产符合办理房屋产权登记条件后20日内协助原告王某、唐某办理上述房屋的房产证；
4．驳回反诉原告广西荣荣实业有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费100元，由被告广西荣荣实业有限公司负担。反诉案件受理费5540元，由原告王某、唐某负担3950元，被告广西荣荣实业有限公司负担1590元。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人（原审原告、反诉被告）诉称：一、一审判决认定事实存在错误。王某始终强调没有借到荣旺建筑公司259000元，其自筹缴给"荣旺公司"的259000元系购房款、不是还借款。二、上诉人王某购房款259000元之所以缴进"荣旺建筑公司"账户，完全是因为荣荣公司要求王某这么做的。
上诉人（原审被告、反诉原告）答辩并诉称：一、一审法院认定事实错误。第一，荣荣公司并没有将商品房交付给王某，而是王某利用荣旺建筑公司职工的身份占有了涉诉房屋，不存在荣荣公司认可双方房屋买卖合同关系的问题。第二，即使按一审法院认定的双方存在房屋买卖合同关系，被上诉人不按约定签定商品房买卖合同、不支付购房款的行为也是属于根本性违约行为，荣旺房开公司依法有权解除合同。二、被上诉人一再主张其已支付购房款没有任何法律和事实依据。第一，关于其提出的向荣旺建筑公司交纳的259000元是购房款纯属子虚乌有。首先，荣旺建筑公司与上诉人是不同的法律主体。其次，在（2012）良民二初字第102号案件中提交的证据已表明，259000元为王某向荣旺建筑公司借款买钢材后，偿还给荣旺建筑公司的钢材款。第二，关于其主张的41000的购车款更是莫名其妙。本案中没有见到其与上诉人甚至是荣旺建筑公司以车抵房款的任何证据。
上诉人（原审原告、反诉被告）辩称：一、荣荣公司称王某是荣旺建筑公司职工，没有事实依据。二、是荣荣公司而非物业公司将房屋交给答辩人。在（2012）良民二初字第101、102号案件中，荣旺建筑公司认可答辩人与其存在房屋买卖关系；又认可答辩人对该房屋进行居住管理的事实。三、荣荣公司的解除权依法早已消灭。荣荣公司知道或者应该知道的解除权行使发生之日是2007年2月20日。在此期间，答辩人从未收到荣荣公司任何催告。四、被答辩人故意混淆"首期款"即是"定金"的概念。答辩人给被答辩人的100000元，是购买201、202号商品房的首期房款，不是定金。

2．二审事实和证据
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
关于协议书的效力问题。荣旺房开公司与唐某于2006年9月21日签订的《认购协议书》，主体适格，内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效协议。
关于拖欠购房款的问题。《认购协议书》约定王某、唐某应就涉案房屋向荣荣公司支付400000元购房款。协议签订后，唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了100000元首期款。王某、唐某还主张王某向荣旺建筑公司支付的259000元系为本案房屋支付的购房款。荣荣公司对此不予认可。荣旺建筑公司与荣荣公司系两个具有独立资格的法人，即便两家公司股东或法定代表人同为黄某或其家人，但荣旺建筑公司不能等同于荣荣公司。王某、唐某主张该259000元系为本案房屋支付的购房款，证据不足，一审法院不予采信是正确的，本院予以维持。除此之外，王某、唐某认可尚欠荣荣公司购房款41000元，荣荣公司亦予认可，本院对此予以确认。王某、唐某对一审法院关于逾期利息的计算方式没有异议，本院予以维持。
本案协议签订后，唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了100000元首期款，荣旺房开公司于2007年8月17日将唐某认购的201、202号房交付给了王某、唐某，王某、唐某收房后对房屋进行装修，并使用至今。现荣荣公司要求解除该协议，赔偿租金损失及定金的请求没有法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。

4．二审定案结论
一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王某、唐某，荣荣公司上诉无理。
广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5640元，双方均已预交，由上诉人王某、唐某共同负担2820元，上诉人广西荣荣实业有限公司负担2820元。本院分别向上诉人王某、唐某，上诉人广西荣荣实业有限公司各退回二审案件受理费余款2820元。

（七）解说
本案案情较为复杂，争议焦点较多，但最核心的焦点还是如何认定认购协议的性质问题。
实践中，开发商使用的"认购协议"的名称五花八门，有叫"认购书"的，有叫"认购房屋协议书"的等等。一般认为，商品房买卖认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。
关于认购协议的性质，司法实践中有着不同的观点：第一种观点认为，认购协议不足以成为独立合同。认购协议仅是对签订正式商品房买卖合同相关事项的约定，与正式的商品房买卖合同具有牵连性，但当事人无法根据认购协议取得房屋所有权。第二种观点认为，认购协议是附条件的商品房买卖合同。认购协议约定的内容为商品房买卖合同所附条件，如认购协议中约定开发商取得某些手续为签订正式的商品房买卖合同的条件，则条件成就时，商品房买卖合同成立并生效。第三种观点认为，认购协议为预约合同，是独立有效的合同。订立认购协议是签订商品房买卖合同的先决条件，属于商品房买卖成立前的前契约阶段，相对于本约合同（商品房买卖合同），认购协议是预约合同。我们赞同第三种观点。认购协议是平等主体为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合法律规定的关于合同定义的规定，因此，认购协议是独立的合同。同时，认购协议作为出卖人与买受人约定作为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购协议与商品房买卖合同是预约与本约的关系。
当事人对认购协议是预约还是本约存在争议时，我们认为，不应拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，然后依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定："商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"司法实践中，可以从以下几方面对认购协议的性质作出判断：1.协议签订的时间；2.双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；3.对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进认购协议，是否有明确约定；4.出卖人是否已经按照约定收受房款。结合具体案情，如综合分析符合上述几方面条件时，一般可判断双方签订的协议名为认购协议，实为商品房买卖合同。
本案中，南宁市荣旺房地产开发有限公司（后更名为广西荣荣实业有限公司）于2005年3月16日取得其开发的位于南宁市××大道×××号《商品房预售许可证》，并于2006年9月21日与唐某签订《认购协议书》，约定唐某购买×号楼1单元201、202号房，建筑面积约为181.56平方米，认购单价为2203.13元/平方米，认购总价为400000元。唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了100000元首期款。荣旺房开公司于2007年8月17日将唐某认购的201、202号房交付给了王某、唐某。王某、唐某收房后对房屋进行装修，并使用至今。虽然双方对剩余房款300000元是否已经支付存在争议，且一直没有签订《商品房买卖合同》，但双方签订《认购协议书》时，荣旺房开公司已取得《商品房预售许可证》，并且认购协议书中对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式等具体的交易条件均已作出明确约定，荣旺房开公司亦按照认购协议收受部分房款、交付房屋。因此，本案中的《认购协议书》，属于典型的名为认购协议，实为商品房买卖合同，一审法院定性准确，二审法院维持原判实属应当。
作者单位：广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
作者姓名：彭情宝、黄婉莹