一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：南宁市邕宁区人民法院（2014）邕民二初字第217号判决书。
二审判决书：南宁市中级人民法院（2014）南市民二终字第469号。

（二）案由：房屋租赁合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：南宁市房产物业管理处。
委托代理人：卢某，该管理处主任。
委托代理人：杜某，该管理处职员。
被告（上诉人）：李某（曾用名李某芳）。
委托代理人：委托代理人，系李某丈夫。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：南宁市邕宁区人民法院
独任审判：审判员莫春华
二审法院：南宁市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长黄蔚；代理审判员黄泇锜、杨柳

（六）审结时间
一审审结时间：2014年8月15日
二审审结时间：2014年11月12日

二、一审诉辩主张

（一）原告诉称
原告是南宁市房产管理局下属的事业单位，负责直管公房的租赁、出售、修缮、装饰和危旧房屋改造工作。被告于2009年9月29日与原告签订了《非住宅租赁合同》（以下简称合同），合同约定，甲方（即原告，下同）将其经营管理的蒲庙镇××街××号101号铺租赁给乙方（即被告，下同）使用，租赁期限为2009年10月20日至2012年10月19日，房屋租金为400元/月，按月支付。在合同期限届满后，双方并没有签订新合同，仍按原合同继续履行，但合同期限转为不定期，原告有权随时解除合同。2014年4月23日，原告向被告发出书面通知，告知其关于该铺面的合同终止、房屋交还、公开竞租等事宜。2014年5月14日，原告又向被告发出书面通知，告知被告商铺已确定新承租人，要求被告在规定期限内腾空交还房屋，但至今被告仍未腾空。根据合同第七十七条约定"租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费"。被告未在原告通知的期限内腾空交还房屋，原告有权要求被告支付房屋占用费。
综上所述，请求法院判决：一、确认原告与被告签订的租赁合同已于2014年4月23日解除，被告腾空蒲庙镇××街××号101号铺交还原告；二、被告按每日60元支付从2014年5月1日起至被告腾空交还房屋之日止的房屋占用费；三、被告承担本案的诉讼费用。

（二）被告辩称
被告辩称：一、原告与被告的合同关系并未解除，被告于2014年5月14日之前，没有收到原告任何解除合同的通知，故原告主张合同已于2014年4月23日解除不符合事实；二、原告通知解除合同并腾空商铺期限不合理，被告为完成腾空搬迁工作至少需要1-3个月；三、被告享有商铺续租的优先权，同意按新租价续签合同；四、合同尚未解除，原告要求按每日60元支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，即使要支付房屋占用费，按每月租金400元计算，每天最多13元。

三、一审事实和证据
南宁市邕宁区人民法院经公开审理查明：
原告南宁市房产物业管理处（简称南宁市房管处）是南宁市房产管理局下属的事业单位，南宁市邕宁区蒲庙镇××街××号101号商铺是原告管理的直管公房。2009年9月29日，原告与被告签订了一份《非住宅租赁合同》，约定的主要内容是：原告将蒲庙镇××街××号101号铺租赁给被告使用，经营项目为床上用品；租金为400元/月，按月支付；租赁期限为2009年10月20日至2012年10月19日；租赁期满或其他原因导致合同终止时，如乙方未在甲方通知的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，房屋腾空交还日期每逾一天，乙方按本合同月租金的15%的标准向甲方支付房屋占用费，等等。合同签订后，双方均依约履行了各自的义务。在合同期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，但仍按原合同继续履行，被告已支付租金至2014年4月份。2014年5月14日，原告向被告送达一份腾空××街50号的通知，通知的内容是："李某芳租户：你户承租我单位管理的蒲庙镇××街××号101号铺面（以下称该铺面）的租赁合同已于2012年10月19日到期，房屋占用费收至2014年4月30日。根据我国合同法的规定及租赁合同的约定，我单位可以随时解除与你的租赁合同，收回商铺。因此，我单位决定对商铺重新招租，并于2014年4月23日书面通知你户参加我单位对商铺的公开招租，但你户拒收拒签通知，也没有参加我单位于2014年4月29日对商铺的公开招租。该商铺已确定新的承租人。请你自接到本通知之日起3日内，将房屋腾空交还我单位，逾期不腾空房屋的，我单位将依法收回房屋并向你追缴房屋占用费。"被告没有按通知交还铺面给原告。
上述事实有下列证据证明：
原告向本院提供的证据：1.南编办〔1998〕22号文件，证明原告管理公房的职能； 2.邕房权证字第02267785号房产证，证明房屋的产权人；3.《非住宅租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁关系；4.关于××街50号腾空及公开竞租的通知（存根），证明原告告知被告关于蒲庙镇××街××号101号铺的合同终止、房租交还、公开竞租等事宜；5.关于腾空××街50号的通知（存根），证明原告再次要求被告腾空交还房屋；6. 南国早报（2014年4月23日），证明原告对铺面的公开竞租尽到了告知义务。
被告李某提供的证据：1.《非住宅租赁合同》，证明原、被告于2009年9月29日签订非住宅租赁合同，双方之间存在租赁合同关系；2. 工商银行存折，证明被告从未拖欠原告租金；3. 发票联3份，证明被告向原告履行支付租金义务；4.关于腾空××街50号的通知，证明原告要求被告腾空交还房屋。

四、一审判案理由
广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院认为：
《非住宅租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方继续履行合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2014年5月14日向被告送达了关于腾空××街50号的通知，本案租赁合同于2014年5月14日解除。鉴于合同已解除，被告理应于本案判决生效之日起十日内被告腾空并交还租赁房屋给原告。关于原告要求被告支付从2014年5月1日起至被告腾空交还房屋之日止的房屋占用费，经核算，合同解除前按合同约定应付未付的租金为226.67元（400元/月÷30日/月×17日）；合同解除后按合同约定的月租金400元上浮50%（即月占用费600元，日占用费20元）计付占用费。

五、一审定案结论
广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告南宁市房产物业管理处与被告李某签订的《非住宅租赁合同》于2014年5月14日解除；
二、被告李某腾空并交还南宁市邕宁区蒲庙镇××街××号101号铺给原告南宁市房产物业管理处；
三、被告李某支付给原告南宁市房产物业管理处2014年5月1日至合2014年5月17日的房屋租金和占用费共226.67元；
四、被告李某支付给原告南宁市房产物业管理处2014年5月18日之后的房屋占用费（计付办法：从2014年5月18日起至被告腾空并交还租赁房屋给原告之日止，按20元每日计付）。
案件受理费50元（原告已预交），由原告南宁市房产物业管理处负担17元，被告李某负担33元。

六、二审情况

（一）二审诉辩主张
上诉人（原审被告）上诉称：双方签订的《非住宅租赁合同》是事实，合同期满后转为不定期租赁合同。被上诉人仍按原合同约定收取租金，上诉人也继续承租，原合同继续有效。被上诉人于2014年5月14日向上诉人送达《关于腾空××街50号的通知》，要求在3天内腾空交还房屋，一审法院判决解除双方合同，与事实不符。本案中，该腾空通知虽然包含解除合同的意思，但是期限不合理，违反我国《合同法》第232条规定。请求二审法院予以撤销。2、上诉人享有优先承租权。被上诉人向上诉人送达《关于腾空××街50号的通知》，告知租赁商铺己于2014年4月29日重新招租。上诉人认为，在合同未依法解除的情况下，被上诉人排除承租人参加竟租权利。请求二审法院：一、撤销一审判决；二、一二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人（原审原告）辩称：一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

（二）二审事实和证据
南宁市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实。

（三）二审判案理由
南宁市中级人民法院经审理认为：
南宁市房管处与李某签订的《非住宅租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。李某继续使用租赁房屋，南宁市房管处继续按400元/月收取租金。双方对此均无异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定"当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持"。本案中，南宁市房管处已于2014年5月14日向李某送达了关于腾空××街50号的通知，要求李某腾空交还租赁房屋，已包含有解除合同的意思。李某未在上述法律规定期限内对解除通知的效力向人民法院提起诉讼，故该解除通知已发生法律效力。一审对此认定无误，本院予以维持。
关于李某主张其享有优先续租权即优先承租权的问题。李某上诉提出其对原承租房屋享有优先续租权。首先，我国合同法及相关法律规定对房屋租赁中的优先承租权没有作出强制性的规定。其次，双方在租赁合同中对优先承租权的问题也没有约定，故李某上诉主张其享有优先续租权没有事实与法律依据，本院不予采纳。
关于南宁市房管处要求李某支付从2014年5月1日起至腾空交还房屋之日止的房屋占用费的问题。双方签订的租赁合同解除后，李某仍实际占用涉案的房屋。一审法院根据本案实际情况，认定李某应向南宁市房管处支付的费用分为两部分：一、2014年5月1日起至2014年5月17日止的租金，按合同约定的月租金400元计付，为226.67元（400元/月÷30日/月×17日）；二、从2014年5月18日起至李某腾空并交还房屋给南宁市房管处之日止，按合同约定的月租金400元上浮50%（即月占用费600元，日占用费20元）计付占用费。该认定亦是正确的，本院予以维持。综上，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。

（四）二审定案结论
南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。

七、解说
本案双方当事人争议的焦点是：李某对讼争房屋是否有优先承租权？租赁合同是否应予解除？
《合同法》第二百三十六条规定："租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期"， 第二百三十二条规定："当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人"。本案合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。李某继续使用租赁房屋，南宁市房管处继续按400元/月收取租金。双方对此均无异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。南宁市房管处已履行了通知解除合同的义务，李某未在法律规定的三个月期限内对解除通知的效力向人民法院提起诉讼，故该解除通知已发生法律效力。关于李某主张的优先承租权的问题。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权对出租人行使处分权的一种限制，是对意思自治原则的干涉。我国法律没有明确规定优先承租权，而我国法律明确规定所有人对所有物有占有、使用、收益、处分的权利。按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。达不成协议时如支持承租人的优先承租权容易侵犯出租人对租赁物的所有权。此外，如法院作出裁决，肯定原承租人有优先承租权，出租人可以过一段时间后再对租赁物进行出租，那么这时原承租人是否还享有优先承租权，如果有，这段时间又是多长，目前法律也没有明确规定。结合本案的案情，法院没有支持承租人优先承租权的主张。但租赁关系在现实生活中相当的复杂，如对承租人的优先承租权一概不予支持，则不能维护作为弱势地位的原租赁人的权益，进而影响特定领域的交易安全及特定产业的发展。因此，关于优先承租权的处理问题还有赖于法律的制订与完善。
莫春华