（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：柳州市柳南区人民法院（2014）南行初字第4号行政判决书

2.案由：城建行政纠纷

3.诉讼当事人
原告（上诉人）：郭某1
被告（被上诉人）：柳州市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）
被告（被上诉人）：柳州市房产管理局柳南管理所（以下简称柳南房管所）
第三人：郭某2

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘娟；人民陪审员杨金兰；人民陪审员杨恂。

6.审结时间
一审审结时间：2014年3月25日。

（二）一审诉辩主张
郭某3与第三人郭某2系吴某的子女，原告郭某1于1995年2月14日生，系郭某3的女儿。吴某原承租位于柳州市飞鹅路43号1单元X-X号的柳州市直管公有住房，其于2011年7月26日去世。吴某去世后，原告未向被告柳南房管所申请租赁原吴某承租的直管公房，第三人郭某2于2012年4月18日向被告柳南房管所申请租赁原吴某承租的直管公房，在吴某去世至第三人申请直管公房期间，也无其他人向被告柳南房管所申请租赁该直管公房。被告柳南房管所与第三人于2012年4月24日签订柳州市直管公有住房租赁合同，约定将位于柳州市飞鹅路43号1单元X-X号原吴某承租的房屋出租给第三人居住。原告以其系吴某共同居住的家庭成员，可以继续租赁原吴某承租的直管公有住房为由，于2013年12月26日诉至本院，要求判决撤销房管所和郭某2于2012年4月24日签订的《柳州市直管公有住房租赁合同》。
被告住建委于2014年2月出具证明一份，载明："柳州市飞鹅路43号1单元X-X号房屋是柳州市直管公有住房，产权性质是公产，现由柳州市住房和城乡建设委员会委托柳州市房产管理局柳南管理所管理。"原告提交柳南区南天社区居委会证明一份，载明："兹有柳州市飞鹅路43号1单元XXX室居民吴某于2011年7月26日病故。该居民生前和其孙女郭某1共同居住在本社区，该房屋坐落在本辖区。"
原告郭某1的父亲郭某3认可其于1982年至今仍承租位于柳州市飞鹅路43号1单元X-X号柳州市直管公有住房。原告在吴某去世时系在校中学生。

（三）案件焦点
柳州市住房和城乡建设委员会在行政合同中的行政优益权。

（四）一审判案理由
柳州市柳南区人民法院经审理认为：两被告虽辩称住建委授权柳南房管所对柳州市直管公房进行管理，但被告住建委未提供证据证明该授权系经过法律法规和规章的认定，且被告住建委提供的证明载明系其委托柳南房管所管理直管公房，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十一条的规定："行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告。"故本院有理由相信被告住建委与被告柳南房管所系委托与被委托的关系，被告住建委系本案适格被告，本案相应的法律后果应由被告住建委承担，被告柳南房管所依法不承担本案的法律后果。
根据《柳州市人民政府关于印发〈柳州市直管公房管理暂行规定〉的通知》（柳政发【2010】62号）第十四条规定，原承租人死亡无共同居住人的，租赁合同终止，由市住房城乡建设委收回房屋。综合原、被告及第三人提交的证据，均未有证据证明吴某死亡时有其他符合承租条件的共同居住人申请继续承租房屋，则吴某的租赁合同已经在其死亡时终止，被告住建委有权根据其具有的行政优益权，在原告不符合承租该房屋的条件，当时又无其他符合条件的申请人申请租赁该房屋的情况下，按照相关规定将涉案直管公房租赁给符合承租条件的相对人郭某2。被告住建委为第三人郭某2办理的是直管公房使用权转让手续，而非重新办理直管公房租赁手续，其行政行为在程序上虽存在瑕疵，但该瑕疵并未对原告及其他人的实体权利产生实质影响，不导致被告柳南房管所与第三人郭某2签订的租赁合同违法。综上，被告住建委将位于柳州市飞鹅路43号1单元X-X号房屋出租给第三人郭某2并无不当，本院对原告的诉请不予支持。

（五）一审定案结论
柳州市柳南区人民法院根据《柳州市人民政府关于印发〈柳州市直管公房管理暂行规定〉的通知》第十三条、第十四条的规定，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，作出如下判决：
驳回原告郭某1的全部诉讼请求。
郭某1持原审起诉意见提起上诉。柳州市中级人民法院经审理认为：郭某2在向柳南房管所申请办理飞鹅路43号1单元X-X号直管公房的更名手续时，提供柳南区南天社区居民委员会的报告、户籍证明、柳州市房产档案馆查档结果证明书等材料，上述材料，符合更名的法定形式要件，柳南房管所据此为郭某2办理更名并无不当；而郭某1虽然有在涉案房屋居住的客观事实，但郭某1的租赁法律关系一直是包含在郭某3的飞鹅路43栋1单元XXX租赁合同中，此外，郭某1系在吴某死后的2011年8月25日才将其户口转入飞鹅路43号1单元X-X号直管公房，因此，郭某1并不符合《暂行规定》第十三条所规定的"共同居住人"调解，不具有继续承租飞鹅路43号1单元X-X号直管公房的资格，其申请撤销柳南房管所与郭某2于2012年4月24日签订的租赁合同的理由不能成立，其诉讼请求依法应不予支持；一审判决予以驳回是正确的。
柳州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（六）解说
本案处理重点主要在于对本案中公房租赁合同性质的理解。在学界上，行政合同是指行政主体以实施行政管理为目的，与行政相对人就有关事项经协商一致而达成的协议。行政合同的内容是行政管理的公共事务，具有公益性。虽然行政合同的签订要以行政主体与行政相对人共同协商一致为前提，但基于行政合同不同于一般的民事合同的特殊性，行政主体在行政合同的变更和解除上有行政优益权，如选择合同相对人的权利、对合同履行的监督权、单方面变更和解除合同的权利、对不履行合同义务的相对方的制裁权。
具体到本案中，首先，柳州市直管公房租赁合同属于行政合同，行政相对方应当具有完全民事行为能力，而且《柳州市人民政府关于印发〈柳州市直管公房管理暂行规定〉的通知》（以下简称《通知》）第十三条亦规定，直管公房的承租人必须具有完全民事行为能力。原告虽提供证据证明其与吴某共同居住两年以上，但在原承租人吴某死亡时以及在可以办理租赁变更手续期间，原告均未满十八周岁且为在校中学生，不具有完全民事行为能力，不符合承租直管公房的实质要件。
其次，《通知》第十四条规定，原承租人死亡无共同居住人的，租赁合同终止，由市住房城乡建设委收回房屋。综合原、被告及第三人提交的证据，均未有证据证明吴某死亡时有其他符合承租条件的共同居住人，则吴某的租赁合同已经在其死亡时终止。在此情况下，被告住建委有权根据其具有的行政优益权选择行政合同的相对人，在只有郭某2申请并符合承租条件的情况下，被告住建委按照相关规定将涉案直管公房租赁给符合承租条件的相对人郭某2并无不当。至于被告住建委为第三人郭某2办理的是直管公房使用权转让手续，而非重新办理直管公房租赁手续，该行政行为仅在程序上存在瑕疵，并不导致行政行为违法的后果。
（刘娟）