(一)首部
1.裁判书字号
一审判决书:博乐市人民法院(2013)博民二初字第175号民事判决书。
二审判决书:博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院(2014)博中民一终字第269号民事判决书。
3.诉讼双方
原告(被上诉人)中国人民解放军69339部队。
法定代表人王江兵,该部队团长。
委托代理人李绍彦,博乐市宏维法律服务所法律工作者。
被告(上诉人)何某。
委托代理人:何某1(系何某之女)。
5.审判机关和审判组织
一审法院:博乐市人民法院。
合议庭组成人员:审判长:陈月、审判员:谢玲、人民陪审员:徐新华
二审法院:博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:崔光学;审判员:丁国强;代理审判员敖友塔。
6.审结时间:
一审审结时间:2014年6月26日。
二审审结时间:2014年12月3日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
原告中国人民解放军69339部队诉称, 1993年6月30 日,原告将博乐市长江路的空闲土地333.34平方米租赁给 被告何某使用,使用期限40年。根据新疆军区下发 [2013]43号文件精神,明确要求收回军队租赁的空闲土地。为此原、被告签订的空闲土地租赁合同已无法继续履行。根据《合同法》的相关规定,请求人民法院依法判令与被告解除空闲土地租赁合同,返还土地333.34平方米,并承担本案诉讼费用。
被告何某未答辩称,1、原、被告签订的合同是合法有效的,被告是合法取得土地的租赁权,有权在土地上建造房屋;2、被告经过原告同意且原告亦提供了相应的手续后由博乐市人民政府颁发房产证,这种行为应视为又达成了新的协议,原告认可被告承建房屋,并且同意被告对房屋享有40年的所有权,原告不能随意收回土地;3、根据双方签订的租赁合同的内容,根据上级要求可以收回土地,但被告依法取得了房产证,房产证是个人所有权的保护,即使是部队也不能侵害私人的权利。故请求法院查明事实,依法驳回原告的诉讼请求。
2.一审事实和证据
1993年6月30日,甲方中国人民解放军 69339部队(本案原告)与乙方何某(本案被告)签订了1份空闲土地租赁合同,该合同约定"甲方将位于博乐市长江路的空闲土地333. 34平方米(0.5亩)出租乙方何某使用,使用年限为肆拾年,从一九九三年七月一日至二O三三年六月二十日止。土地租赁费为每亩30000元,总计15000 元。付款方式从签订本合同时一次付清。土地所有权归甲方所有,乙方何某在40年租用期间有使用权和转让权,但必须经甲方备案,如不经甲方许可和备案,不允许转让他人和单位,如有违反,甲方收回乙方土地使用权,一切损失乙方自负,甲方不负任何责任。乙方在甲方土地上所建建筑物及设施需报请甲方核算、定价、备案,并为将来变更赔偿的依据,乙方如不申报、备案,甲方不予赔偿;如甲方根据上级要求,需要收回乙方租用土地时,对其在租地上的建筑物依据备案造价给予经济赔偿,具体赔偿办法是,第一个十年内按每年1%折旧,第二个十年内按每年2%折旧,第三个十年内按每年3%折旧,第四个十年内按每年4%折旧,扣除按以上年限内规定的折旧累计经费后,甲方赔偿给乙方备案造价的其余部分。租用土地经费,按每使用一年,甲方扣留2.5%,其余部分退还乙方,乙方租用甲方土地期限( 40年)满后,乙方所建建筑物及设施归甲方所有,如租用期内乙方新增的楼房,以楼房建成后报甲方备案之日起,甲方按国家规定的使用年限折旧赔偿。该合同还对其它权利义务进行约定。合同签订后,原告将土地交付被告使用,被告何某亦按合同约定一次性将租赁费15000元付清。1996年4月12 日,中国人民解放军博尔塔拉军分区对边防七团下发了关于边防七团收回对外出租军用土地建房四十年一事的指示(其中包括被告何某土地在内)。该指示下发后,一直未得到执行。新疆博尔塔拉军分区后勤部根据新疆军区《关于空余房地产租赁存在问题整改事》新联[2013]43号通知要求,于 2013年5月1日向边防第七团下发了关于终止40年租赁合同的通知。为此,中国人民解放军69339部队依据上级文件精神认为双方签订合同目的无法继续履行为由,向本院提起诉讼,要求解除双方于1993年6月30日签订的合同,并返还土地333.34平方米。
另查明,被告何某在租赁的土地上建房。经被告何某的申请,博乐市人民政府于1995年3月30日向其颁发了 房屋产权证。 该房屋位于三六九一七部队院南,结构为砖混,建筑面积为 194.79平方米,自建12间住宅房。原告中国人民解放军 69339部队认为博乐市房地产管理局超越职权在该土地上为 被告何某办理了相关的产权证明,其行政行为严重违法。 故于2013年11月25日向本院提起行政诉讼,要求依法撤销被告在1995年3月30日为第三人颁发私房产权证。后经本院审理,于2014 年1月22日作出(2014 )博行初字第2号行政判决书,判决:撤销被告博乐市房地产管理局为第三人何某颁发房屋产权证。宣判后, 第三人何某不服提起上诉,博州中级人民法院维持了博乐市人民法院一审判决。
再查明,原告中国人民解放军69339部队对外出租的空 闲土地使用类型为划拨,用途为军事用地。
原告中国人民解放军69339部队提交如下证据:
1、空闲土地租赁合同;
2、关于终止40年租赁合同的通知、中央总后勤部文件、兰州军区文件、新疆军区文件、博尔塔拉军分区文件、博尔塔拉军分区关于边防七团收回对外出租军用土地建房四十年一事指示;
3、博乐市人民法院(2004)博民一初字第447号民事判决书;
4、国有土地使用证。
以上证据用以证实:原告根据上级的要求需要解除双方的土地租赁合同,被告应当返还原告土地333.34平方米。
被告何某提交如下证据:
1、空闲土地租赁合同;
2、私房产权证、卫星地图;
以上证据用以证实:1、原、被告签订的合同是合法有效的,被告是合法取得土地的租赁权,有权在土地上建造房屋; 2、被告经过原告同意且原告亦提供了相应的手续后由博乐市人民政府颁发房产证,这种行为应视为又达成了新的协议,原告认可被告承建房屋,并且同意被告对房屋享有40年的所有权,原告不能随意收回土地; 3、根据双方签订的租赁合同的内容,根据上级要求可以收回土地,但被告依法取得了房产证,房产证是个人所有权的保护,即使是部队也不能侵害私人的权利。
3.一审判案理由
被告何某与原告签订空闲土地租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,未违反法律规定,属有效合同。根据中央总后勤部《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》、中国人民解放军新疆军区下发的关于空余房地产租赁存在问题整改事项及中国人民解放军新疆博尔塔拉军分区下发关于边防七团收回对外出租军用土地建房四十年一事的指示等文件均要求对已出租的空余房地产,包括委托出租的空余房地产,终止租赁合同,收回土地。该文件内容符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同的规定。故原告要求解除空闲土地租赁合同及收回土地的诉讼请求,本院予以支持。
4.一审定案结论
博乐市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项之规定,判决:一、解除原告中国人民解放军69339部队与被告何某于1993年6月30日签订的空闲土地租赁合同;二、被告何某于判决生效后十日内返还原告中国人民解放军69339部队的333.34平方米土地;案件受理费70元,由被告何某负担。
(三)二审诉辩主张
上诉人(原审被告)何某上诉称:一、本案审理历时一年,期间经历行政诉讼一审、二审。通过上诉过程,我方逐步了解到,69339部队(原36917部队)在租赁该土地时,没有到地方土地管理部门备案、批准、登记这一事实。一审法院没有对这一事实认定清楚。而69339部队没有去地方土地管理部门做登记变更这一事实,是违法行为,属于非法土地转让。违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条。第三人出租划拨土地使用权未经土地管理部门批准。依照《中华人民共和国合同法》第52条,违反法律行政法规的强制规定的合同为无效合同。关于中央总后勤部《关于进一步落实军一下作战部队停止出租空余房地产的通知》仅仅是一般部门通知,而且针对具体行为对象是军人,是军队内部的通知。不适用于一般老百姓。不适用于民事诉讼,违背民事诉讼法原则。而初审法院就此认定符合《中华人民共和国合同法》第94条第一项为不可抗拒力致使合同不能履行更是荒诞。1、不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,既包括自然现象也包括某些社会现象。三要素缺一不可。自然现象的不可抗拒力包括地震、台风、洪水等,社会 现象的不可抗拒力包括战争、封锁、政府禁令等。2、中央总后勤部只是军事管理部门,不是政府行政部门无权行使政府禁令。3、早在1996年69339部队上级领导就知道并针对该租赁土地给个人建房做了定性,违背军规。也不符合不可抗拒力中的不可预知。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误。请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。
被上诉人(原审被告)中国人民解放军69339部队答辩称:1、在原审时,上诉人何某认为租赁合同是合法有效的,其是合法取得土地租赁权的,其在上诉中又反悔,辩称是无效合同的理由,存属无理取闹。双方诉讼中涉及的土地性质,虽然是国有土地,但该土地的产权属于部队的,属于"军产",该土地的管理权地方政府无权管理,根据中央军委的《中国人民解放军房地产管理条例》第2条、第4条的军事法规规定,"由军队管理、使用的土地、房屋及附属设施、设备、以及林木等,其权属统归于军委、总部。其产权、产籍由各级后勤基建营房部门归口管理",第29条规定"军队房地产开发经营的方式:(一)利用空余场地进行租赁",所以,被上诉人租赁土地是有法律依据的;上诉人上诉称,违反国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定是错误的,该地的权属从划拨给部队后,该地的权属就发生了变化,其权属已经统归中央军委、总部所有,不属于地方政府(博乐市)所有,其管理权也归军队的各级后勤基建营房部门了,各市、县已经没有了管理权,国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的是,土地权属属于各市、县、镇、工矿区范围内的国有土地,该条例管辖不了权属属于中央军委、总部的土地,同时,该条例45条的规定是四项条件必须同时具备,其管理的是公司、企业、其他经济组织和个人划拨的土地对外租赁情况,对于国家机关、行政事业单位及部队划拨来的土地对外租赁情况没有效力。所以,在最近几年博乐市的城市规划和开发中,涉及到69339部队土地的情况的,博乐市政府均搁置未规划、改造,如:金道市场土地、北京南路第五师党校前面的土地等。根据双方合同第五条的约定,以及被上诉人各个上级单位的命令,被上诉人是可以解除合同,收回租赁的土地的,作为军事单位的被上诉人,是无法抗拒并违背各个上级机关的命令的,直至国家最高军事机关,军委、总部的命令,其命令的出台和下发,已经属于了不可抗力的范围,符合《合同法》第94条第1项的规定。综上,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
(四)二审事实和证据
博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院事实确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院经审理认为, 一、关于双方签订的空闲土地租赁合同效力的问题。本案系涉军土地租赁合同纠纷。双方当事人签订涉军土地租赁合同,不得违反军队有关房地产管理的规定。中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定:"军队空余房地产经批准可以对地方租赁,租赁管理办法由总后勤部制定";总后勤部《军队空余房地产租赁规定》第十三条规定:"空余房地产租赁项目,按以下权限审批:(一)整坐落出租或者出租房屋面积3000平方米以上或者出租场地面积10亩以上或者租期3年(不含)以上的,报总后勤部审批......";中国人民解放军总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条:"利用军队房地产开发,不论数量多少,一律报总后勤部审批";国家财政部、国家土地管理局、总后勤部《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二条:"军队依法转让、出租土地使用权,包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋,兴办合资合作企业,出售、出租地上建筑物、其他附着物等,用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》,按照国家有关规定,到当地县以上土地管理部门补办土地使用权出让手续,在补办土地使用权出让手续时免交土地出让金。"本案中,双方订立的《空闲土地租赁合同》是中国人民解放军69339部队将自有土地使用权属的面积为333.34平方米的军事用地出租给上诉人何某,并按约定收取固定的租金。但双方对于租赁军产却没有履行必要的报批程序。中国人民解放军69339部队在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下出租军事用地,违反了军队关于房地产管理的相关规定。因此,双方订立的《空闲土地租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,为无效合同。二、关于本案所涉及的土地及租金的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。根据以上合同无效的处理原则,上诉人何某应将所占用的土地归还中国人民解放军69339部队。上诉人何某已支付的租赁费15000元,该租赁费是40年的租赁费的总额,应扣除已使用的21年的租赁费,剩余19年的租赁费由被上诉人中国人民解放军69339部队返还给上诉人何某即7125元(15000元÷40年×19年=7125元)。
(六)二审定案结论
博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定,判决如下:
一、撤销博乐市人民法院(2013)博民二初字第175号民事判决;
二、上诉人何某于本判决生效后三十日内返还被上诉人中国人民解放军69339部队333.34平方米土地;
三、被上诉人中国人民解放军69339部队于本判决生效后三十日内返还上诉人何某租赁费7125元。
一、二审案件受理费140元,由上诉人何某负担70元,由被上诉人中国人民解放军69339部队负担70元。
(七)解说
对双方当事人签订的空闲土地租赁合同的效力,一、二审法院意见不同。一审法院认为:何某与中国人民解放军69339部队签订空闲土地租赁合同,属有效合同。根据中国人民解放军69339部队上级机关的指示等文件均要求对已出租的空余房地产,包括委托出租的空余房地产,终止租赁合同,收回土地。该文件内容符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于因不可抗力致使不能实现合同目的,可以解除合同的规定。故原告要求解除空闲土地租赁合同及收回土地的诉讼请求,该院予以支持。二审法院认为:双方当事人对于租赁军产却没有履行必要的报批程序。中国人民解放军69339部队在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下出租军事用地,违反了军队关于房地产管理的相关规定。因此,双方订立的《空闲土地租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,为无效合同。并按照无效合同的处理原则进行了处理。
本案系涉军土地租赁合同纠纷。双方当事人签订的涉军土地租赁合同,不得违反军队有关房地产管理的规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定"依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续",中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定:"军队空余房地产经批准可以对地方租赁,租赁管理办法由总后勤部制定";总参谋部、总政治部、总后勤部发布《中国人民解放军土地使用管理规定》第十三条"改变其他土地用途的,由各大单位后勤部批准,报总后勤部备案"。本案中,中国人民解放军69339部队对军队的土地进行出租,其实质已改变了相关的土地用途,在其未经审批同意的情况下与何某签订的《空闲土地租赁合同》,违反了军队关于房地产管理的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,双方签订的《空闲土地租赁合同》应确认为无效合同。
丁国强
【裁判要旨】当事人对军队的土地进行出租,其实质已改变了相关的土地用途,在其未经审批同意的情况下与他人签订土地租赁合同,违反房地产管理的相关规定,应确认该合同为无效合同。