1、判决书字号：
一审判决书：厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第5739号判决书
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1002号判决书

2、案由：合同纠纷

3、诉讼双方：
原告（反诉被告）：黄某
被告（反诉原告）：陈某
第三人（反诉被告）：黄某2、黄某3

4、审级：二审

5、审判机构和审判组织
一审法院：厦门市思明区人民法院
独任审判员：杨丽芬
二审法院：厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长林巧玲；审判员黄伟民；代理审判员胡林蓉

6、审结时间：
一审审结时间：2013年12月30日
二审审结时间：2014年9月17日

1、一审诉辩主张
原告黄某诉称，第三人黄某2系原告的母亲，黄某3系原告的姐姐。1995年10月12日，原告及第三人黄某2、黄某3共同与厦门南福房地产开发有限公司签订商品房预售合同，向该公司购买坐落于厦门市思明区香莲里33号32D的商品房（以下简称讼争房产）一套，1998年7月1日，该合同经厦门市国土资源与房产管理局登记备案。1999年4月，由于原告的父亲黄某4（已故）等人开办的泉州慧霖贸易有限公司（已注销）向中国工商银行南安支行官桥分理处贷款50万元，并由被告等人开办的泉州华泰油脂有限公司担保。1999年12月26日，原告及第三人黄某2、黄某3及黄某4、泉州慧霖贸易有限公司与被告签订《协议书》，约定将讼争房产以及黄某2对肖某、肖某2享有的7万元债权折抵被告代为偿还泉州慧霖公司向官桥分理处50万元贷款及利息的对价。由于签订《协议书》时，原告年仅9岁，不明《协议书》的内容及签字的法律后果，只是应律师要求到场签字。《协议书》签订后，第三人黄某2于2000年1月3日将房屋交付给被告，并由被告出租获利。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。原告系讼争房产的所有人，依法享有财产权利。第三人黄某2与被告协议将原告所有的房产用于抵债，该处置行为并非为了原告的利益，故该处置行为为无效行为。故原告诉请法院判令：1、确认原告与被告于1999年12月26日签订的《协议书》及《房产买卖协议》无效；2、被告将厦门市思明区香莲里33号32D房屋返还给原告。
被告陈某辩称，讼争房产实际产权人是黄某4、黄某2夫妇，当初买房子是为了黄某和黄某3落户。讼争协议书不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的，不存在房屋返还的问题。作为合同双方当事人，应当全面履行合同约定义务。原告所诉称的合同无效的理由不能成立。原告引用《中华人民共和国民法通则》第十八条，认为原告在签订合同协议书时未成年，认为其处分无效，这是原告曲解该条文。实际上，原告虽然在签订合同时尚未成年，但作为其监护人，是有权代被监护人实施民事行为的，如果监护人实施的监护侵害了被监护人的合法权益，是由监护人来承担责任，如果造成财产损失，也是由监护人承担责任。被告作为善意受让人，不应把监护人承担的责任转嫁给善意受让的被告。综上，原告诉求于法相悖，应驳回。
第三人黄某2陈述称，原告父母买房子是为了儿女有好的居住环境，房子不是属于父母的。当初签协议时，被告曾口头
答应等原告长大，会让第三人黄某2将房子赎回。
第三人黄某3述称，签协议时，被告说等原告长大后，房子让第三人赎回来，被告当时业已口头答应。签合同时，原告父亲让黄某3去签字，其并不清楚这件事。
反诉原告陈某诉称，1999年12月26日，反诉被告黄某、黄某2、黄某3和黄某4（反诉被告黄某之父，已故）、福建省泉州慧霖贸易有限公司与反诉原告签订《协议书》，约定将讼争房产及黄某2对肖某、肖某2享有的7万元债权折抵反诉原告代为偿还中国工商银行南安支行官桥分理处提供给福建省泉州慧霖贸易有限公司的借款50万元及利息的对价。其中《协议书》第八条也阐明合同所涉及房产系由黄某2、黄某4夫妇为了将黄某3、黄某的户口迁入厦门购置的，其产权实际为黄某2、黄某4夫妇所有，在反诉被告成年时，需声明同意其父母将该房产折抵给反诉原告。同时双方还签订了一份《房屋买卖协议》，作为日后办理产权过户的依据。《协议书》及《房屋买卖协议》是各方平等协商一致，经律师见证签订的，是各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合同是合法有效的。《协议书》和《房屋买卖协议》生效后，反诉被告依约履行义务，反诉被告黄某2也于2000年1月3日将房屋交付给反诉原告使用、收益。反诉被告应依约履行办理所有权转移登记手续等合同义务，然而反诉被告不但不履行义务，反而以反诉被告黄某签字时为无民事能力人为由提起诉讼，要求确认合同无效及返还房屋。反诉被告黄某签约时虽无民事行为能力，但反诉被告黄某2及黄某4夫妇作为其法定代理人也在协议上签字确认，《协议书》及《房屋买卖协议》系合法有效的。反诉被告的行为严重违背了诚实信用原则，反诉原告作为善意的合同受让人理应受法律保护，故反诉原告诉请法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告于1999年12月26日签订的《协议书》及《房屋买卖协议》合法有效；2、反诉被告履行《协议书》及《房屋买卖协议》的义务，即立即办理产权登记并履行办理产权过户至反诉原告名下的义务并承担产权过户税费的一半。
反诉被告黄某辩称，一、反诉原告与反诉被告于1999年12月26日签订的《协议书》和《房屋买卖协议》因违反了法律的禁止性规定，属违法无效合同，反诉原告主张该两份合同合法有效没有法律依据，不能成立。1、反诉被告黄某系讼争房产的共有权属人之一，且该权属业经房屋登记机关的登记备案，根据物权法第九条规定，黄某系合法拥有讼争房屋的共有权属人之一。反诉原告关于按照《协议书》约定，该房屋实际为黄某2、黄某4所有的主张与法律的规定和客观事实明显不符，且该主张是在反诉原告自行预设《协议书》合法有效和该约定的条款对反诉被告已发生约束力的前提下提出，而这一的前提是不存在的，《协议书》本身违法无效，至少其效力属尚处争议中，等待法院裁判。2、反诉被告黄某出生于1990年5月21日，在签订讼争的《协议书》和《房屋买卖协议》时，黄某年仅9岁4个月，依法属于无民事行为能力人。依法，其实施的民事行为无效。因此黄某在该两份协议上的签署均属无效。3、合同签订时，反诉被告黄某2及黄某4作为无民事行为能力人黄某的法定监护人，其将与黄某共同共有的房屋擅自处理，违反法律的禁止性规定，属违法无效行为。从《协议书》内容可以看出，该抵债行为完全是为泉州慧霖贸易有限公司利益，而非被监护人黄某的利益，相反还严重损害了未成年人黄某的合法权益。4、反诉原告签订《协议书》和《房屋买卖协议》并非出于善意，而是明知当时的黄某系房屋共有人，且系未成年人，然而反诉原告仍试图规避法律禁止性规定，在《协议书》中约定了房屋实际归属条款和未成年人长大以后须声明的条款，且要求律师进行见证。但是《协议书》的这些约定本身违反法律的禁止性规定，侵犯了未成年人的合法权益，无效的合同自始无效，其不因反诉原告与黄某2、黄某4签订《协议书》的约定和规避而发生改变。二、从债的转让角度讲，反诉原告与黄某2、黄某4签订《协议书》亦因未征得债权人中国工商银行南安支行官桥分理处同意，属无效合同。《协议书》的本质是非债权债务关系当事人的黄某2、黄某4、黄某将泉州慧霖贸易有限公司对中国工商银行南安支行官桥分理处所负50万元贷款债务转移由同样非债权债务关系当事人的反诉原告陈某承担、偿还，这种行为系典型的债务转移。根据合同法第八十四条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案没有证据表明，该贷款债务已经债权人中国工商银行南安支行官桥分理处同意，显然，《协议书》的内容违反法律的强制性规定，属无效约定，据此签署的《房屋买卖协议》亦属无效。三、撇开《协议书》和《房屋买卖协议》的法律效力，本案反诉原告根本未履行向中国工商银行南安支行官桥分理处偿还泉州慧霖贸易有限公司所欠50万元贷款本息的义务，无论基于先履行抗辩权还是法律的公平正义，均无权请求取得讼争房屋所有权以及黄某2对肖某、肖某2享有的债权。反诉原告提供的证据无法证实其已替泉州慧霖贸易有限公司偿还所欠50万元贷款本息，也正是基于该原因，黄某2、黄某4一直未将讼争房屋进行过户。综上，反诉原告的反诉请求于法相悖，亦缺乏事实依据，应予驳回。
反诉被告黄某2辩称，反诉原告没有替我们还钱的证据，不同意将讼争房产过户给反诉原告。
反诉被告黄某3答辩意见同黄某2。

2、一审事实和证据
黄某4与黄某2系夫妻，双方育有黄某与黄某3。1995年10月12日，黄某4以黄某2、黄某3及黄某代理人的名义与厦门南福房地产开发有限公司签订了一份《商品房预售合同》，约定黄某、黄某2、黄某3向厦门南福房地产开发有限公司购买位于厦门市思明区香莲里33号32D号房屋（以下简称讼争房屋）一套，购房总价款为港币475141元，并约定购房款最终以人民币价格计算。1997年6月26日，黄某、黄某3、黄某2支付厦门市南福房地产开发有限公司购房款人民币513152元。1998年7月1日，《商品房预售合同》经厦门市国土资源与房产局登记备案，登记受让人为黄某2、黄某3、黄某。讼争房产现仍未办理产权证。
1999年4月22日，黄某4等人开办的泉州慧霖贸易有限公司（以下简称慧霖公司）向中国工商银行南安支行官桥分理处（以下简称官桥分理处）借款50万元，并由陈某等人开办的泉州华泰油脂有限公司（以下简称华泰公司）为之提供担保。
1999年12月26日，黄某4、慧霖公司、原告黄某、第三人黄某3、黄某2与被告陈某共同签订了一份《协议书》约定：1、陈某自愿代为偿还慧霖公司向官桥分理处的贷款50万元及利息（2000年1月3日前的利息由慧霖公司承担）。2、黄某2、黄某3、黄某、黄某4将自愿将讼争房屋以及黄某2对肖某、肖某2享有的7万元债权折抵陈某代为偿还慧霖公司向官桥分理处50万元贷款及利息的对价，并以此协议作为债权转移的依据。3、在华泰公司申请到贷款指标后，陈某应将慧霖公司向官桥分理处的该50万元贷款转移到华泰公司名下。4、房产过户手续在黄某3、黄某的户口办理红印户口后，并根据厦门市南福房地产开发有限公司的规定可以办理产权过户手续时，黄某4、黄某、黄某3、黄某2与陈某应及时去办理。5、办理产权过户手续时，黄某4、黄某、黄某3、黄某2须无条件提供办理过户所需的一切资料及手续。6、办理产权、过户的有关税费由黄某4、黄某2、黄某、黄某3一方与陈某一方各承担一半。7、本协议签订时，黄某4、黄某、黄某3、黄某2同时将讼争房产的合同、发票同时移交给陈某。8、监于本合同所及房屋系由黄某2、黄某4夫妇为将黄某3、黄某的户口买在厦门而购置，其产权实际上为黄某4、黄某2所有，为此，在黄某成年时，需声明同意其父母将该房屋折抵给陈某。9、2000年1月3日，黄某4、黄某2、黄某、黄某3需将讼争房屋腾空并交付给陈某，2000年1月3日后的租金由陈某收取。10、黄某4、黄某2、黄某、黄某3与陈某需严格遵守本协议，任何一方违约，应赔偿由此给对方造成的经济损失。11、黄某4、黄某2、黄某、黄某3与陈某另立一房屋买卖协议，作为以后向房管部门办理产权过户的依据。12、本合同经黄某4、黄某2、黄某、黄某3与陈某、慧霖公司三方签字、盖章后生效。协议下方落款处有黄某4、黄某2、黄某、黄某3、陈某的签名及手印，并加盖了慧霖公司的公章和黄某4的私章。该协议书经泉州志立律师事务所魏正、柯双木律师见证，该律所于2000年1月13日出具志立见字第（005）号见证书，对上述协议书进行了见证确认。同日，黄某4、黄某2、黄某、黄某3与陈某签订一份《房屋买卖协议》，约定黄某4、黄某2、黄某、黄某3将讼争房屋卖给陈某；房屋售价为50万元；办理过户税费黄某4、黄某2、黄某、黄某3一方与陈某一方各承担一半。协议签订时，黄某4一方应同时将购房合同、发票移交给陈某；产权买断后，双方永不反悔。
《协议书》及《房屋买卖协议》签订后，讼争房屋由黄某2、黄某、黄某3交付给陈某居住使用至今。2000年8月31日，慧霖公司依法注销。2012年6月20日，黄某4去世。
另查明，华泰公司于1995年8月11日登记成立，股东有被告陈某及案外人吴文财（陈某持股50%，吴文财持股50%），陈某系华泰公司董事长。2003年1月8日，华泰公司被吊销。
1999年4月22日，慧霖公司向官桥分理处借款50万元，华泰公司作为该贷款的担保人。2000年10月29日，华泰公司向慧霖公司账户转账544000元，用途为还贷。2000 年10月30日，慧霖公司前述收款账户向慧霖公司贷款账户转款500000元，转账原因为还贷款；同日，慧霖公司贷款账户向官桥分理处还贷500000元。
又查明，自讼争合同签订之日起至今，官桥支行、华泰公司、陈某均未曾向慧霖公司或黄某4、黄某2一家主张过偿还该笔银行贷款。
以上事实，原告提供的《商品房预售合同》、《商品房预售专用发票》、《协议书》、《房屋买卖协议》、《注销私营企业登记基本情况表》、《商品房登记信息》、《火化证》、本院依职权调取的《中国工商银行进账单》、《中国工商银行特种转账贷方凭证》、《企业流动资金借款申请书》、《转账支票》、被告举证的《吊销内资企业登记基本情况表》以及双方当事人在庭审中的陈述为证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
庭审中，原告申请证人吴文财出庭作证。证人吴文财在作证时称：其与陈某均是华泰公司的股东，各持股50%，被告是华泰公司的董事长，其是副董事长，华泰公司于1995年成立，经营至2004年。黄某4一家以前在南安市官桥镇，是其老乡，因此认识。本案讼争《协议书》内容其不清楚，陈某也没有向其说起过签订《协议书》的事，陈某获得房子的事情也有听说，但不清楚具体情况。慧霖公司向工商银行贷款，华泰公司作为担保人，2000年10月份左右，慧霖公司没有偿还贷款，银行找华泰公司要，因此华泰公司代为偿还，2000年10月29日华泰公司向慧霖公司转款的事，其当时就知道，陈某肯定也知道，该笔款项是公司的钱，不是陈某的钱，至于陈某有没有进公司的帐，其不清楚。还贷之后，事情都是陈某处理，包括追讨债务，其不负责，公司的资金来源用途基本上也都是陈某说的算。在还贷之后，华泰公司又以自身名义申请贷款1000000元。华泰公司与慧霖公司除了这笔转款，再没有其他业务往来。
原告对吴文财的证人证言真实性无异议，并认为：2000年10月29日，华泰公司支付给慧霖公司544000元，系华泰公司履行贷款担保合同项下的担保义务，与被告陈某履行《协议书》项下的义务无关，该转账款项系公司的财产，并且慧霖公司早已于2000年8月31日注销，银行只能找华泰公司，注销后华泰公司亦无法找慧霖公司追偿。该笔款项系华泰公司的款项，不是陈某本人的钱。被告陈某对证人证言的质证意见为：证人证言不能作为定案依据，不符合客观事实，2000年8月之后，银行没有向华泰公司要过贷款，按照证人陈述，其没有参与资金往来，资金的用途证人均不知，证人主张款项系由华泰公司偿还担保责任，不能成立。而且华泰公司与慧霖公司除此笔资金往来外，无其他业务往来，如果该偿还款项系作为公司履行担保义务，证人作为公司股东，自始至终都没有提出债务追偿，亦违背客观常理，陈某以该笔还款作为对协议书的履行，才更符合客观事实。第三人黄某2对证人证言无异议。第三人黄某3对证人证言无异议，并表示华泰公司帮慧霖公司偿还贷款500000元，银行就可以贷款给华泰公司1000000元。

3、一审判案理由
本案主要争议焦点事实为：
一、关于讼争房屋属于夫妻共同财产还是属于黄某2、黄某、黄某3的共有财产及转让讼争房产是否侵犯黄某财产权利的问题。
原告主张讼争房屋属于黄某2、黄某、黄某3共有，转让讼争房屋系对原告黄某财产权利的侵害。被告主张根据《协议书》约定，讼争房屋实际为黄某2与黄某4夫妻共同所有，黄某2与黄某4为将黄某3、黄某落户厦门而让黄某3、黄某在《商品房预售合同》上签字，并非将讼争房屋赠与黄某3及黄某，故讼争房屋实际应为黄某2与黄某4夫妻共有，黄某并非讼争房产的共有权人，故转让讼争房屋亦未侵害黄某的财产权利。
对此本院认为，在购买讼争房屋时，黄某与黄某3除父母黄某4、黄某2之外并无独立的经济来源，讼争房产完全以黄某4、黄某2的夫妻共同财产购买。签订讼争《协议书》时，黄某3虽已成年，但仍无收入，其在庭审中也确认1999年前后，家庭收入也主要来源于父母即黄某2、黄某4的收入。讼争《协议书》签订时，黄某4、黄某2、黄某3、黄某均在场并签字捺印，且《协议书》中明确指出讼争房产系黄某4、黄某2的夫妻共同财产，与实际购买的出资情况一致，并指出商品房买卖合同上将黄某3、黄某列为买受人系为了让黄某3、黄某落户厦门。由上述事实可见，讼争房产并非由原告出资或以原告的个人财产出资参与购买，原告父母黄某4、黄某2亦未将讼争房产的部分产权赠与给原告及第三人黄某3，因此讼争房产性质上属于黄某4、黄某2的夫妻共同财产，并非黄某2、黄某、黄某3的共有财产。而黄某4、黄某2在《协议书》中以讼争房产抵偿慧霖公司的债务，事实上也是为了减少黄某4一家的经济负担。综上，原告主张其系讼争房产的共有权人之一，黄某4、黄某2作为其监护人，以讼争房产抵债的行为侵害了原告的财产权利，与事实不符，本院不予采信。
二、关于《协议书》约定由陈某代为偿还慧霖公司的债务是否合法有效以及被告陈某是否履行还款义务的问题。
原告主张，讼争《协议书》未经债权人（官桥分理处）的同意，擅自约定将慧霖公司的债务转移给陈某，上述债务转移的约定系无效约定；并且所欠银行的款项系由华泰公司作为担保人而代偿，并非陈某个人偿还，故陈某未履行《协议书》约定的还款义务。被告则主张讼争《协议书》是双方真实意思表示，合法有效；协议签订后，其通过华泰公司账户代为偿还了慧霖公司所欠的银行贷款，其已完成对《协议书》的履行，还款之后银行亦没有向慧霖公司或黄某4一家主张权利，故债务转移合法有效。
本院认为，讼争《协议书》约定由陈某代为偿还慧霖公司所欠的银行贷款本息，是约定由第三人代位清偿债务的行为，并非直接将慧霖公司所欠的债务转移给陈某；不论资金来源如何，2000年10月30日时案涉的贷款也仍然是以慧霖公司的名义从慧霖公司的贷款账户归还给官桥分理处，而非由华泰公司或陈某个人身份偿还，这一事实也印证了代位清偿的性质。而《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其约定的第三人代位清偿债务的内容无需债权人同意，故讼争《协议书》合法有效，双方均应依约履行。2000年10月29日华泰公司向慧霖公司转账544000元，从而使得慧霖公司次日顺利偿还了该笔500000元的银行贷款；陈某作为华泰公司董事长，公司事务基本由其经手操作；且还贷之后，无论是作为原债权人的工商银行、还是作为代偿债务的担保人的华泰公司、亦或陈某本人，均未曾向慧霖公司或原告及其家人主张过偿还该笔贷款，至今已达十三年之久；故其主张通过华泰公司账户代为清偿该笔贷款，已经履行了协议书项下的义务，与前述查明的事实相吻合，本院予以采信。至于陈某通过华泰公司账户支付的544000元是否其个人资金，是否影响华泰公司及其他股东的利益，属另案纠纷，与本案无关，原告亦非相关权利主体，无权直接主张。
综上，本院经分析认为，讼争房屋系黄某4与第三人黄某2的夫妻共同财产，原告并非该房产的实际产权人，1999年双方签订讼争《协议书》以讼争房产抵债，并未侵犯原告的财产权利。讼争《协议书》合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。原告主张讼争《协议书》及《房屋买卖协议》无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告陈某已经通过华泰公司账户代为清偿了《协议书》中约定的慧霖公司所欠的银行贷款，履行了《协议书》项下的合同义务，讼争房产也早已实际交付陈某使用至今，原告并非讼争房产权利所有人，故其要求被告返还讼争房屋，缺乏依据，本院不予支持。关于反诉部分，反诉被告黄某已成年，符合《协议书》中约定的配合反诉原告办理讼争房产过户相关事宜的条件，反诉被告黄某、黄某3、黄某2应履行《协议书》及《房屋买卖协议》项下义务，立即协助反诉原告办理将讼争房屋产权过户至反诉原告名下的相关手续，并依据《协议书》和《房屋买卖协议》的约定承担产权过户税费的一半。

4、一审定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十八条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认反诉原告陈某与反诉被告黄某、反诉被告黄某2、反诉被告黄某3、黄某4、泉州慧霖贸易有限公司于1999年12月26日签订的《协议书》及《房屋买卖协议》合法有效；
二、反诉被告黄某、黄某2、黄某3应于本判决生效之日起十日内协助反诉原告陈某办理将厦门市思明区香莲里33号32D房屋的产权登记过户至反诉原告陈某名下的相关手续，并承担该房产过户税费的一半；
三、驳回原告黄某的诉讼请求。