1．判决书字号：
一审判决书：福建省厦门市同安区人民法院（2012）同民初字第3220号判决书。
二审判决书：福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1170号判决书。

2．案由：租赁合同。

3．诉讼双方
原告：林某
被告：林某2、林某3

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织。
一审法院：福建省厦门市同安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王月萍；审判员：徐丽碧；人民陪审员：张志贤。
二审法院：福建省厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：林巧玲；代理审判员：胡林蓉；代理审判员：许莹。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年3月12日。
二审审结时间：2014年6月9日。

1.一审诉辩主张
原告林某诉称：被告于2010年2月9日与原告签订了一份《经营场所租赁协议书》，约定：被告向原告租赁位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米），作为经营饭店的场所使用，租赁期限自2010年3月31日起至2020年3月30日止；租金每年为人民币（币种，下同）30万元，被告于每年12月30日支付给原告；在租赁期内，若被告不能按时支付租金，则合同自动终止，饭店所有财产均归原告所有。租赁合同签订后，原告按时将出租的房屋提供给被告装修及经营使用。但被告却至今未向原告支付过租金，按协议书的约定，自被告不能按时于2010年12月30日向原告支付第一年的租金之日起，该租赁合同已经自动终止。合同终止后，经原告多次催讨，被告仍然未向原告支付租金和占用房屋的使用费。原告认为，被告向原告租赁房屋后，理应依照合同的约定履行支付租金的义务和在合同终止后及时完好地将租赁房屋归还原告。而被告却不依约履行上述义务，其行为已侵犯了原告的合法权益。请求判令：1、被告立即将位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米，包括装修及屋内财产）完好交付给原告；2、被告向原告支付自2010年3月31日起至2010年12月30日止的租金人民币225000元；3、被告向原告支付自2010年12月31日起至租赁房屋交付给原告时止的房屋占有使用费每月25000元（暂计算到2012年8月30日止为元500000元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告林某2辩称：原告的诉讼请求不应得到支持。一、林某2和林某3已经与林某结清了2010年度的房屋租金，且原告起诉请求支付2010年度的租金已超过诉讼时效。林某2和林某3为共同经营厦门市同安区名友饭店（以下简称"名友饭店"），以林某2的名义与林某签订《经营场所租赁协议书》，约定租金为每年叁拾万元整，于每年12月30日支付。2010年12月30日，林某2代表合伙人向林某支付了2010年4月1日至2010年12月31日的租金10万元，该年度结欠的13万租金已经于2010年12月31日以林某2的名义向林某出具了一张借条。因此， 2010年度的房屋租金已经结清。法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，双方约定，2010年的租金应当在2010年12月30日之前支付，诉讼时效自2010年12月31日起算，至原告起诉之日显然也已超过诉讼时效。二、林某系名友饭店的"董事长"，直接参与名友饭店的经营管理并长期以名友饭店"董事长"的名义签单，其既作为名友饭店的主要负责人，又作为名友饭店的经营场所的出租人，具有双重的身份。该身份（名友饭店主要负责人的身份）也完全得到了林某3和林某2的认可。三、名友饭店经营期间，林某3保管经营收入，林某和林某3系父子关系，参与饭店经营管理，林某完全可以在经营收入中先行扣付租金而未先行扣付，应当视为其同意将2011年度的租金延后支付。要点如下：1、饭店经营期间（自《股东协议书》签订后至2012年2月9日），林某3共保管收入700多万元，林某和林某3系父子关系，共同经营管理饭店，林某完全可以在经营收入中先行扣付经营场所租金，其未在经营收入中先行扣付租金，应视为同意将2011年度的租金延后支付。2、林某作为名友饭店的主要负责人和名友饭店的经营场所的出租人，其在双方合作的开始就十分清楚的知道，名友饭店的合伙人林某2和林某3为经营名友饭店投入的资金为200多万元，经营资金不足，却在租赁合同中客观上要求林某2和林某3进行高档装修（阶段铺石和板材要由林某选定），致使林某2和林某3为了装修名友饭店投入巨额资金（共计460余万元），在饭店开始经营时就已向其融资了200余万元。林某在林某2和林某3无力支付2010年度租金时同意将结欠的13万元租金转为合伙人的"借款"，其未在名友饭店的经营收入中先行扣付2011年度的租金，应当视为其同意将2011年度的租金延后支付。四、林某在签订《经营场所租赁协议书》时，客观上让承租人只能进行高档装修，在承租人投入巨额资金（460余万元）装修时就已经知道承租人已陷入资金周转困难，需向其以月息1％的利息融资。林某作为名友饭店的主要负责人和经营场所的出租人，原告在2011年度的租金到期时，未在名友饭店的经营收入中先行扣付租金，也从未提示名友饭店的合伙人支付2011年度的租金（更未书面通知合伙人支付2011年度租金），却乘各方发生纠纷之时，以名友饭店未依约支付租金为由主张解除租赁合同，企图将名友饭店合伙人投入的巨额装修和经营饭店所需的设备据为己有，其诉讼请求不应得到法院的支持。五、根据《经营场所租赁协议书》约定，每一年度租金的支付时间是每年的12月30日，故2012年度的租金支付期限尚未到期，原告向林某2主张2012年度的租金缺乏依据；且林某2自2012年2月9日起实际上已没有继续参与名友饭店的经营管理，自2012年2月10日起，名友饭店实际上是林某和林某3在继续经营，林某2不应承担2012年2月10日之后的租金。综上，林某2林某2代表名友饭店合伙人已经与林某结清了2010年度的房屋租金，2012年度的租金支付期限尚未到期，原告向林某2主张2012年度的租金缺乏依据；原告系名友饭店主要负责人又是名友饭店经营场所的出租人，具有双重身份，其未在经营收入中先行扣付租金，应视为其已同意将2011年度的租金延后支付。原告以名友饭店合伙人未依约支付租金为由主张解除租赁合同，并企图将林某2投入巨额资金完成的装修及购买的设备占为己有，不应得到法院的支持。
被告林某3辩称：其与被告林某2于2010年2月9日签订《股东协议书》，合伙经营名友饭店，双方约定：期限自2010年3月31日起至2020年3月31日止，出资额及股分比例各50%，经营期间若出现亏损，按持股比例共同承担。同日，林某3、被告林某2与原告签订一份《经营场所租赁协议书》，约定向原告租赁原告房屋一至五层，期限自2012年3月31日起至2020年3月30止，每年租金30万元，于每年12月30日支付。此后，林某3与林某2合伙经营名友饭店。由于饭店开业以来一直处于亏损状态，故无法按合同约定支付原告租金。林某3要求林某2按《股东协议书》约定投入资金，但林某2却不依约履行，由此导致合伙债务的债权人起诉，林某2应当相应的承担违约责任。

2、一审事实和证据
福建省厦门市同安区人民法院经公开审理查明：2010年2月9日，被告林某2与被告林某3签订《股东协议书》一份，双方就投资名友饭店事宜进行约定，合作期限为十年，自2010年3月31日起至2020年3月31日止；法定代表人为林某3；出资方式及占股比例：饭店投资200万元整，林某3、林某2各出资100万元，各占公司50%股份；资金不足部分，经股东协商由名友饭店以月息利率1%向外融资；经营期间若出现亏损则双方按持股比例共同承担；饭店成立财务部门，统一流动资金管理，设立公平合理的工资制度，由林某3指定出纳人选，林某2指定会计人选；采购方式为采购时需股东双方共同参加；日常经营中，减免客人消费金额需股东双方共同签字后方可生效。
2010年2月9日，原告林某与被告林某2、林某3签订《经营场所租赁协议书》一份，约定：二被告向原告租赁位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（面积约3000平方米）；租赁期限为十年，自2010年3月31日起至2020年3月30日止；租金为每年叁拾万元（不含税金），二被告于每年12月30日支付给原告；店面阶段及楼层梯二部的阶段铺石、板材由原告提供，安装由二被告负责；装修由二被告自负；租赁期间，二被告自主经营、自负盈亏，一切债权、债务与原告无关；租赁期满后，饭店的空调、电视、餐桌、炊具、桌椅归二被告所有，其余装潢归原告所有；在租赁期内，若二被告不能按时支付租金，则合同自动终止，饭店所有财产均归原告所用。
另查明，1997年9月26日，原告林某（买方）与厦门市同安区西柯镇人民政府（卖方）签订《房屋买卖合同书》一份，卖方将坐落于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边的原水利中心站管理房屋四座出卖给林某，建筑面积肆佰伍拾陆点叁平方米，其中围墙内有空地陆佰肆拾点捌捌平方米随房屋归买方使用，围墙外围总长127.3米，长宽尺度有图示，东靠村水泥路，西距林志清住宅东墙1.8米和林志阳住宅东墙1.2米，南靠村水泥路，北靠池塘，售价壹拾贰万元正，合同签订之日起，该房屋的所有权归林某所有；买方如需翻建住宅或改建其他用途，卖方应给予必要的行政协助，一切费用由买方承担。该合同同时附具《西柯水产中心站管理房示意图》一份。双方于1998年11月25日将上述《房屋买卖合同书》及附随的《西柯水产中心站管理房示意图》办理公证。2008年，林某根据上述《房屋买卖合同书》要求申请翻建房屋，申请改建总用地面积120平方米，三层，建筑范围为东至村水泥路、西至空地、南至林某3围墙、北至自己围墙，该《福建省村镇个人住宅建设申请表》获得核准。厦门市同安区建设局于2008年12月31日向林某颁发《福建省村镇个人住宅建设许可证》亦核准其申请。同时，林某之子林某3、林志勇及林志勇之配偶林秀环均填写《福建省村镇个人住宅建设申请表》申请改建，所申请的总用地面积均为120平方米（三层），均获核准并取得《福建省村镇个人住宅建设许可证》。其中，林某3的建筑范围为东至村水泥路、西至空地、南至林志勇围墙、北至林某围墙；林志勇的建筑范围为东至水泥路、西至空地、南至林秀环围墙、北至林某3围墙；林秀环的建筑范围为东至水泥路、西至空地、南至林秀环围墙、北至林志勇围墙。2012年10月30日，林某3、林志勇、林秀环三人分别出具《声明书》一份，写明：址于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边的原水利中心站管理房屋用地上翻建的房屋第一至第五层房屋，包括以声明人的名义办理批准翻建手续的房屋在内（即三人各自的《福建省村镇个人住宅建设申请表》和《福建省村镇个人住宅建设许可证》记载许可翻建的房屋）均系声明人的林某出资翻建，实际所有权人均是林某，声明人对林某行使上述房屋的一切权利（包括占有、使用、出租上述房屋、收取租金、解除租赁合同等）均无异议。
2010年12月31日，林某2向林某出具《借条》一份，该《借条》载明："兹向林某借出人民币壹拾叁万元正，（130000.00）2011年12月31日归还（月息按1.0%）借款人：林某2 2010.12.31日。"
2011年1月20日，林某2、林某3向林某出具《借条》一份，该《借条》载明："兹向林某借款人民币贰拾万元整（200000）至2011年12月31日归还。利息月利1.5%每季度结算 借款人：林某2 林某3 2011.1.20."。
2011年2月1日，林某2向林某出具《借条》一份，该《借条》载明："兹向林某借出人民币壹佰壹拾贰万元正。月利按百分壹计算1.0% 保证壹年还清。借款人：向北厝 身份证350221196903103554 林某2 2011年2月1日。"
2011年2月1日，林某2向林某出具《借条》一份，该《借条》载明："兹向林某借出人民币叁拾叁万叁仟叁佰叁拾叁元正（333333.00）。保证壹年还清。借款人：林某2身份证350221196903103554 向北厝 2011年2月1日。"
2011年5月1日，林某2向林某出具《借条》一份，该《借条》载明："兹本人向林某借出人民币贰拾玖万捌仟陆佰陆拾伍元正（298665.00）。借款人：林某2 向北厝 身份证350221196903103554 2011年5月1日。"
2011年6月1日，林某2向林某出具《借条》一份，该《借条》载明："兹本人向林某借出人民币叁拾伍万伍仟玖佰叁拾陆元正（355936.00）。保证壹年还清。月利按百分壹计算。借款人：林某2 向北厝 身份证350221196903103554 2011年6月1日。"
此后，原告林某与被告林某3、被告林某2因房屋租赁事宜协商未果遂向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。
诉讼中，本院依法组织双方到讼争房屋现场进行调查，清点讼争房屋内的财产，确认如下：1、松下空调：5P冷暖天井式空调14台；5P冷暖风管式空调13台；大3P冷暖风管式空调4台；大2P冷暖风管式空调8台；大1.5P冷暖风管式空调5台；大1P冷暖风管式空调5台；2、海信平板电视：32寸24台；42寸18台；52寸1台；3、冰柜：2台；4、展示柜2台；5、佛龛：1座；6、木沙发茶几组合：一套；7、木椅茶几组合：一套；8、大厅摆柜：3*0.5 2套；9、音箱桌：1个；10、音响、点歌机：1套；11、厨房设备：一套（含抽油烟机、抽风机、消毒柜、洗碗柜、冰柜两台及蒸笼、火炉等）；12、送菜车：6台；13、配餐柜：木作1*0.9 42个；14、圆餐桌：木作直径1.6m  40张; 木作直径1.4m  12张；15、餐椅：木作 538张；16、毛巾消毒柜：RTD-16A 25台；17、双人床：1.8米含被子、枕头5张；18、单人床：1.2米含被子、枕头12张；19、床头柜：22个；20、床头灯：22个；21、电热水器：SIDELONG 11台；22、办公桌：木作5张；23、中班椅：5张；24、储物柜：木作1.6*2.4 5个；25、写字桌：木作 6张；26、电脑：三星台式 1台；27、扫描复印一体机：三星SCX-4521F 1台；28、梅花鹿标本：1个；29、铁架床：20张；30、垃圾桶：11个。
上述事实有下列证据证明：
1.《经营场所租赁协议书》
2.《房屋买卖合同书》
3.《公证书》
4.《福建省村镇个人住宅建设申请表》
5.《福建省村镇个人住宅建设许可证》
6.《福建省村镇个人住宅建设申请表》
7.《福建省村镇个人住宅建设许可证》
8.《声明书》
9.《福建省村镇个人住宅建设申请表》
10.《福建省村镇个人住宅建设许可证》
11.《声明书》
12.《福建省村镇个人住宅建设申请表》
13.《福建省村镇个人住宅建设许可证》
14.《声明书》
15.《借条》
16.《股东协议书》

3.一审判案理由
福建省厦门市同安区人民法院根据上述事实和证据认为：本案的焦点问题在于：一、原、被告之间所签订的《经营场所租赁协议书》的效力；二、被告林某2、林某3是否已缴纳了讼争合同项下的租金、2010年的租金是否已经超过诉讼时效以及租赁合同的现状；三、被告林某2、林某3如未缴纳租金所应承担的违约责任。
一、原、被告所签订的《经营场所租赁协议书》的效力问题。对此，原告认为，其出租的房屋系原告在1997年9月26日向西柯镇政府购买的房屋的基础上翻建。2008年申请翻建时，虽然手续不是全部办在原告名下，部分是以原告儿子、儿媳名义办理翻建手续，但该房屋实际均由原告出资翻建，原告的儿子、儿媳也均声明确认该事实，并声明该房屋的一切权利（包括出租）由原告享有的事实，原告有权出租该房屋；本案的《经营场所租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，本案的租赁合同合法有效。被告林某2则认为，其在签订《经营场所租赁协议书》时不知道租赁房屋的权属状况，直至一审开庭庭审时才知晓租赁房屋实际为多人所有。因此，可以认定林某在签订《经营场所租赁协议书》时隐瞒了租赁房屋的权属状况，若导致租赁合同无效而给被告造成损失，原告应当承担赔偿责任；该合同应认定自始无效，根据法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的合同无效。本案并未看到原告提交讼争房产的建设工程规划许可证；根据原告提交的建设房屋的申请，原告并非本案房屋申请建设的唯一建设人，即使原告事后取得建设工程规划许可证，原告仅是有权对讼争的部分房产进行出租，且2010年2月至2010年12月的租金已经结算清楚。被告林某3则认为，本案租赁协议书是当事人的真实意思表示，是合法有效的合同；原告主张租赁合同于2010年12月30日已经自动终止是原告的权利，其对于原告的主张无异议；本案是被告林某2于2012年2月9日违约不履行合伙协议擅自与林某3脱离合伙关系，林某3独自支撑至2012年11月底难以为继，无法继续经营，房屋并未办理归还交接，在这个过程中，名友饭店经营的效益不理想，租金一直拖欠，2010年度的租金尚未支付，这可以从另案的合伙纠纷的对账材料并无租金支付的凭证就可以说明。本院认为，房屋租赁合同是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租赁合同终止时将租赁的房屋返还给出租人的协议。本案中的讼争房屋系在林某原向政府购买的房屋基础上翻建，其与林某3、林志勇、林秀环分别填写《福建省村镇个人住宅建设申请表》向相关部门进行申请并获得了《福建省村镇个人住宅建设许可证》，四人均获准建设三层，所获准的建筑面积共计480平方米，建筑面积共计1440平方米，林某3、林志勇、林秀环均出具《声明书》以证实讼争房屋的权利人为林某，林某享有处分权利。而在林某与林某2、林某3签订的《经营场所租赁协议书》所载明的楼层为五层，面积共计约3000平方米，但该超出部分的面积尚未被有关部门确认为违章建筑，本院对该部分面积房屋的性质无法做出认定，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，"出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效"。因林某尚未在一审法庭辩论终结前向本院提交相关审批手续，该《经营场所租赁协议书》作为双方当事人的真实意思表示，应认定为部分有效部分无效的房屋租赁合同，该合同在林某获准建设的1440平方米范围内合法有效，而超过该部分面积的范围应认定为无效。同时，因林某2、林某3客观上确实使用了《经营场所租赁协议书》所载明的全部面积的房屋，而三方的租赁与承租房屋的行为并未侵害国家、集体、第三人的权益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定："房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。"因此，林某就其尚未取得相关审批手续的房屋范围可以参照《经营场所租赁协议书》所载明的租金标准向二被告要求房屋占用使用费。即，《经营场所租赁协议书》应认定为部分有效部分无效的合同，该合同在林某获准建设的1440平方米范围内合法有效，而超过该部分面积的范围应认定为无效，其他合同条款仍然有效。
二、被告林某2、林某3是否已缴纳了讼争合同项下的租金、2010年的租金是否已经超过诉讼时效以及讼争租赁关系的现状问题。林某3认为，由于饭店开业以来一直处于亏损状态，故无法按合同约定支付原告租金。而林某2则提出：第一、2010年12月30日，林某2代表合伙人向林某支付了部分租金，该年度结欠的13万租金已经于2010年12月31日以林某2的名义向林某出具了一张借条。因此，林某2和林某3已经与林某结清了2010年度的房屋租金。第二、根据我国《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案2010年度的租金应当在2010年12月30日之前支付，诉讼时效自2010年12月31日起算，至原告起诉之日显然也已超过诉讼时效；《经营场所租赁协议书》系林某和林某2签订的，原告既没有向被告林某2催收2011年度的租金，也没有以被告未支付租金为由通知解除合同，原告以《经营场所租赁协议书》第十一条的约定为依据主张合同已终止缺乏法律依据：1、原告从来没有向被告林某2催收过2011年度的租金，相反，原告还同意被告将2010年度的部分未结清的租金转为借款的形式，由林某2于2010年12月31日向其出具借条；2、原告从来没有以被告未支付2011年度的租金为由通知林某2解除合同，相反，原告在2011年12月31日之后，仍然继续以名友饭店的"董事长"的名义在继续经营管理名友饭店；3、原告以《经营场所租赁协议书》第十一条的约定为依据，以被告未及时支付租金为由主张合同已自动终止缺乏法律依据。我国《合同法》第九十六条明确规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。第三、原告作为名友饭店的"董事长"，直接参与名友饭店的经营管理，原告已经以自己的行为同意被告迟延支付2011年度的租金，原告无权要求解除租赁合同：1、林某系名友饭店的"董事长"接参与了名友饭店的经营管理并长期以名友饭店"董事长"的名义签单，从林某的签单得到林某3和林某2认可的事实可以看出，林某的"董事长"的身份（名友饭店主要负责人的身份）完全得到了林某3和林某2的认可。2、林某2和林某3在合伙经营名友饭店期间（自《股东协议书》签订后至2012年2月9日），被告林某3共保管名友饭店经营期间的收入700多万元，林某和林某3系父子关系，且共同经营管理名友饭店，林某完全可以在经营收入中先行扣付经营场所租金。但其未在经营收入中先行扣付租金，应视为其以自己的行为同意将2011年度的租金延后支付。林某则认为，租赁合同签订后，原告按时将出租的房屋提供给被告装修及经营使用。但被告却至今未向原告支付过租金，按照租赁协议书第十一条的约定，自被告不能按时于2010年12月30日向原告支付第一年的租金之日起，该租赁合同已经自动终止。在租赁合同终止后，被告仍然占用房屋未归还原告，且未向原告支付租金和占用房屋的使用费。该事实有《经营场所租赁协议书》、原告的陈述等证据可充分证实。被告林某2提出的第一年的租金已经于2010年12月31日结清、尚欠13万元租金转为借款并由其代表名友饭店的合伙人出具借条给原告等辩解意见没有事实依据。因为林某2于2010年12月31日出具给原告的13万元借条是林某2个人与原告之间的民间借贷关系，是林某2个人向原告的借款，该借款原告早在2012年6月份就已另案起诉，林某亦通过电话等方式积极向林某2等二人催讨租金。故该借款与租金没有任何关联，2010年的租金亦未超过诉讼时效。同时，名友饭店是两被告合伙经营，原告不可能去任董事长和参与经营管理，而签单是原告到该饭店用餐时未当即付款而签字的，属于客户签单的性质。至于《收银单》中"包厢费"一栏填写的"董事签单"、"董事长签单"则是被告林某2委派的收银员事后自行填写的，不代表原告的意思，与事实不符，不能以此说明原告参与名友饭店的管理，更不能说明原告有可能从饭店经营收入中扣付租金的条件和权利。林某2提出的两被告为装修饭店支出了460多万元，合伙人出资不足支付装修的款项由原告代垫，并以林某2向原告出具借条的形式进行结算，原告在租赁合同履行初期对两被告支付租金的能力完全清楚等辩解意见也违背事实。一是《名友装修支出结账》日期是2010年7月31日，说明该饭店的装修在此之前就已完成，原告虽为两被告的装修垫付部分资金，但与被告到2010年底是否有能力支付租金没有必然联系；二是林某2向原告出具的几张借条，是林某2个人与原告之间因民间借贷而形成的债权债务关系（其中有三笔系原告替被告合伙经营的饭店垫付该饭店对外欠款后形成的林某2个人应分摊的欠原告的债务而转为借款的），不存在林某2是代表合伙人与原告结算代垫装修款之说，更与租金能否支付没有关系；三是租赁合同的终止条件是合同双方当事人在租赁合同中明确约定的，只要该条件满足，租赁合同就自行终止。这种终止与装修款的结算及被告林某2个人与原告之间存在的民间借贷关系没有任何必然的联系。本院认为，原告在租赁合同签订后已履行了交付房屋的主要义务，二被告亦使用该饭店从事名友饭店的经营管理，其应按照租赁合同的约定如期足额缴纳租金以履行承租方在房屋租赁合同中的主要义务。现林某2提出其已经以书写欠条的方式缴纳了2010年的全年租金等主张，但该主张并未经其合伙人林某3以及出租人林某的认可，林某2所提交的2010年12月31日的其出具给林某的《借条》仅能证实其尚欠林某借款的事实，而林某3作为与林某2对外连带承担债务的合伙人之一亦确认了全部租金未予缴纳的事实，林某2的抗辩意见未能提交充分的证据加以证实，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。林某2及林某3未如期足额向林某支付讼争租金的事实得以确认，二被告应承担未缴纳租金的法律后果。根据双方在《经营场所租赁协议书》中的约定，"若乙方不能按时支付租金，则合同自动终止，饭店所有财产均归甲方所用"，该约定系三方之间达成的真实意思表示，应视为三方就合同终止的情形进行了约定，三方均应按约履行。也即在作为乙方的林某2及林某3未如期足额支付租金的情况下，该租赁合同将产生终止的法律后果，因二被告未在2010年12月30日当年租金支付期限届满之日支付原告房屋租金，本案的房屋租赁关系自2010年12月31日起终止。至于2010年的租金是否已经超过诉讼时效的问题，因2010年的租金225000元应当在2010年12月30日当年租金支付期限届满之日付清，现二被告未付租金，林某已知道或应当知道其权利受到侵害，该笔租金的诉讼时效自2010年12月31日起算一年，而林某直至2012年8月28日方向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，且林某提出的其多次向二被告催讨租金的主张缺乏充分的事实及法律依据，林某关于2010年租金的主张已经明显超过诉讼时效，林某依法丧失2010年度的租金的胜诉权，林某2的该项抗辩具备事实及法律依据，本院予以认可，林某无权再向二被告主张2010年度的租金，此外的租金或占用费仍可主张。
三、被告林某2、林某3如未缴纳租金所应承担的法律后果。林某认为，合同终止后，二被告应腾退房屋并将屋内装修及财产交付给原告并向原告支付拖欠的2010年3月31日起至2010年12月30日止的租金人民币225000元。此外，被告应向原告支付自2010年12月31日起至租赁房屋交付给原告时止的房屋占有使用费每月25000元。林某3对林某的主张无异议。而林某2则认为，《经营场所租赁协议书》签订后，被告为装修该租赁物投入了巨额资金，原告主张租赁合同已终止并企图将被告投入的巨额装修和购买的经营设备占为己有，缺乏依据。被告为装修租赁物投入了巨额资金，原告在出租租赁物给被告时，就对二被告的经济状况了如指掌，原告在被告装修租赁物和购买经营设备时就为二被告垫付了200多万元款项，并在第一年度的租金到期时即已同意将13万元的未付租金转为借款的形式。林某2在另一案件中[（2012）同民初字第2785号林某2与林某3合伙协议纠纷案]已请求解除林某2和林某3的合伙关系，对本案租赁房屋装修的残值和经营设备的价值申请法院委托评估机构予以评估。即使原告主张解除合同，因被告投入了巨额的款项对租赁物进行装修并购买了大量的经营设备，原告在解除合同前应当经与被告协商并且根据评估机构确定的租赁房屋装修的残值和经营设备的价值对被告予以足额的补偿后，才能行使其解除租赁合同的权利。本院认为，原、被告之间签订的《经营场所租赁协议书》已被认定为部分有效部分无效的合同。就有效部分而言，二被告已违反了房屋租赁合同所应承担的主要义务，该合同已经因双方的自行约定而产生了终止的法律后果，二被告所拖欠的2010年度以外的租金仍应支付，现只是因为超过了诉讼时效而使林某丧失了该部分租金的胜诉权；就无效部分而言，合同被认定无效后将产生返还原物恢复原状的法律后果，二被告亦应按照双方约定的租金标准向原告支付房屋使用费。因此，原告关于要求被告立即将位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米）交付原告、向原告支付自2010年12月31日起至租赁房屋交付给原告时止的房屋占有使用费每月25000元（暂计算到2012年8月30日止为元500000元）的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以认可。至于原告提出的要求被告将房屋装修及屋内财产完好交付原告的诉讼请求，因双方仅约定"合同自动终止，饭店所有财产均归甲方所用"，该约定应视为对饭店所有财产的使用权而非所有权的约定，故原告无权据此主张饭店所有财产归其所有，原告的该项诉讼请求，本院不予认可。

4.一审定案结论
福建省厦门市同安区人民法院依照依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告林某2、林某3于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市同安区西柯镇潘涂村官浔溪涵闸边原水利中心站管理房用地上翻建的房屋第一至第五层（合计面积约3000平方米）腾空返还原告林某；
二、被告林某2、林某3于本判决生效之日起三十日内向原告林某支付房屋占有使用费（该占有使用费自2010年12月31日起算至房屋实际交付至原告林某之日止，每月按25000元计算）；
三、驳回原告林某的其他诉讼请求。

上诉人（原审被告）林某2诉称：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。理由如下，一、原审判决程序违法，讼争的租赁房屋有很大部分系林志勇和林秀环申请建设的，二人作为讼争租赁房屋的所有权人或使用权人，案件的处理结果与其有法律上的利害关系，应作为本案第三人参加诉讼，原审法院未依法追加其为第三人参加诉讼，审判程序违法。二、原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以纠正。1、《经营场所租赁协议书》属无效合同，被上诉人林某对于合同无效负有完全责任，原审判决仅要求上诉人返还租赁房屋，却未对因此给上诉人造成的损失如何处理作出判决。认定事实不清，适用法律错误。被上诉人仅提交《房屋买卖书》和《公证书》证明其购房事实，但未提交付款凭证和过户凭证，不能证明该买卖合同已实际履行，更不能证明被上诉人对讼争房屋享有权利，因此《经营场所租赁协议书》属无效合同》。被上诉人出租租赁房屋时，未告知讼争房屋部分系林某3、林志勇、林秀环申请建设的，隐瞒了讼争房屋系多人所有以及部分属于违章建筑的事实。被上诉人对于上诉人投入巨额资金装修的事实是明知和确认的。《经营场所租赁协议书》确认无效后，已形成的附合装修物，应折价归被上诉人所有。2、原审判决已查明上诉人投入装修的款项为460万元，其中部分向被上诉人的"借款"显然是装修饭店和购买设备结欠的款项，原审判决对此只字未提，不利于各方纠纷处理，系认定事实不清。3、上诉人与林某3合伙经营饭店期间，被上诉人始终以"董事长"身份参与经营管理，上诉人从未保管饭店的经营收入，对于租金支付没有决定权，合伙后不到2年就完全剥夺了上诉人的经营管理权，迫使上诉人离开饭店。原审判决对于租赁合同纠纷的处理显失公平，不利于各方纠纷处理。综上请求二审法院查明事实，依法改判。

被告上诉人（原审被告）林某答辩称:上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，不能成立。理由如下，1、原审不存在程序违法问题。原审中，林志勇和林秀环已经出具《声明书》和到庭作证，确认讼争房屋以他们名义申请翻建手续的部分，均系答辩人出资翻建的，实际所有权人是答辩人，该房屋的一切权利同意由答辩人行使，所以无需通知他们作为本案的第三人。2、原审判决认定租赁房屋部分有效、部分无效是正确的。因讼争房屋部分没有批建手续，原审判决对超建部分认定无效是正确的。作为承租人之一的上诉人对于租赁房屋的上述情况是知晓的。且承租人对租赁房屋的装修与租赁合同效力无关，原审判决对于已形成附合的装修部分处理并无不当。3、上诉人与林某3的合伙资金投入及上诉人向答辩人的借款均与租赁关系无关。4、原审判决基于上诉人与林某3未依约支付租金导致租赁合同终止的认定，没有显失公平。合同终止后，因上诉人及林某3仍然占有使用租赁房屋，故原审判决上诉人及林某3支付相应的使用费也是合理合法的。上诉人辩称答辩人与林某3系父子关系，答辩人以董事长身份参与名友酒店的经营管理等，均无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原审原告林某3述称:上诉人与被上诉人均系同村村民，对于讼争房产的情况是清楚的。名友饭店系由上诉人与林某3合伙且共同经营的，被上诉人并未以董事长身份参与管理。由于饭店一直处于亏损状态，故无法按约定支付租金，双方已核对开支并无支付租金的凭证。上诉人向本上诉人的借款系上诉人个人债务，与答辩人无关，与本案亦无关。因饭店一直处于亏损状态，及拖欠租金、货款等，上诉人一走了之，不按合伙协议履行，上诉人应当承担相应的违约责任。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。