（一）首部
1、判决书字号：
一审判决书：厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第6759号判决书
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1400号判决书
3、诉讼双方：
原告（上诉人）：周某
被告（被上诉人）：文某
5、审判机构和审判组织
一审法院：厦门市湖里区人民法院
独任审判员：邱烨
二审法院：厦门市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长林巧玲；审判员黄伟民；代理审判员许莹
6、审结时间：
一审审结时间：2014年3月11日
二审审结时间：2014年7月16日
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
原告周某诉称，被告未经原告同意，私自将原告还在租用期内的物业转租于他人，严重侵害了原告的财产权、租用物业使用权等。请求判令：1、被告向原告赔礼道歉；2、被告赔偿原告经济损失含押金、违约金、2013年12月8日至12月11日租金等共计8107元，其余误工、差旅费等以实际发生为准；3、本案诉讼费由被告承担。4、被告返还原告的个人物品。
被告文某辩称，被告没有过错，无需赔礼道歉；原告主张经济损失系原告自己不租，被告无需承担；诉讼费应由败诉方承担；个人物品原告已经搬完了，原告的主张没有依据；2013年12月7日原告已经将房子还给被告了，2013年12月7日后被告处理房产无需原告同意，2013年12月8日至12月11日的房租被告同意返还给原告。
2、一审事实和证据
2013年5月29日，原告周某与被告文某签订了一份《房屋租赁合同书》，该合同约定由被告文某将座落于厦门市嘉禾路338号204室的房屋出租给原告周某，租赁期间自2013年6月12日至2014年6月11日，每月租金3800元，合同签订之日，原告应向被告交付3800元作为押金。该合同第七条还约定："租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。"《房屋租赁合同书》签订当天，原告依约向被告支付房屋押金3800元。
2013年9月4日，原告向被告支付自2013年9月12日至12月11日的三个月房屋租金11400元。
2013年11月30日，原告因前往福州工作而无需继续租用案涉房屋，故打电话给被告称不租房子了，并与被告协商解除《房屋租赁合同书》事宜，后双方一致同意将案涉房屋通过中介另租给别人。
2013年12月6日，原告从案涉房屋中搬出。
2013年12月7日13:13时，原告向被告丈夫发送短信称："你好！下午2点钟中介会带客人来看房，我已跟中介说过，我们出租方不付中介费，她同意了。房租谈的是在半年内月租3800。"被告丈夫于同日13:14时回应称："好的"。原告又于同日13:28时向被告丈夫发送短信称："房间里我们的物品我大都已经处理了，还有个小推车请帮我留下，我会去取，其余的东西都可以不保留了，谢谢！......"被告丈夫对此未作明确回应。
2013年12月10日，因案涉房屋租赁合同相关纠纷，原告向厦门市公安局江头派出所报警。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、押金收条、银行转账记录、报警登记回执、短信照片、被告提交的《证明》等为证，以及当事人的陈述和庭审笔录予以佐证，足以认定。
3、一审判案理由
厦门市湖里区人民法院裁判认为：本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。本案租赁期间内，原告向被告明确表示因返回福州工作不想租房子了，双方协商解除合同过程中一致同意将案涉房屋通过中介另租他人，后原告于2013年12月6日搬离案涉房屋，应认定为双方经协商一致解除了案涉《房屋租赁合同书》。鉴于案涉合同解除是出于原告工作变动的需要，被告并不存在违约行为，因此原告要求被告赔礼道歉、赔偿违约金、误工损失、差旅费等诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告返还自2013年12月8日起至12月11日止四天租金的要求，被告对此表示同意，本院予以支持，按照约定月租金3800元、每月30天的标准计算，2013年12月8日起至12月11日四天租金共计506.67元，被告应返还原告。对于原告要求返还押金的问题，依照案涉《房屋租赁合同书》第七条有关"租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金"的约定，原告出于工作需要而提出解除合同，其依约应向被告支付一个月的租金作为违约赔偿金，故被告无须向原告返还押金3800元（即一个月的租金）。对于原告要求返还个人物品的问题，由于原告未能举证证明其尚有个人物品留存于案涉房屋内，故应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予支持。
4、一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、 第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告文某应于本判决生效之日起十日内向原告周某返还2013年12月8日起至2013年12月11日止的房屋租金506.67元。
二、驳回原告周某的其他诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
宣判后，周某不服判决向厦门市中级人民法院提起上诉。
（四）二审事实和证据
双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对没有争议的事实予以确认。
（五）二审判案理由
周某与文某签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效。合同中并无约定任何关于房屋转租的条款，可以认定周某不享有转租权。周某因工作调动明确告知文某其要去福州工作，并搬离出租房屋，可以认定周某主动与文某解除了租赁合同。按照双方租赁合同约定，当事人一方提前解除合同需要征得对方同意，并支付一个月租金作为违约金。因此，文某无需向周某返还预先支付的3800元押金，可将其抵作违约金。周某要求文某返还自2013年12月8日起至12月11日止四天租金的要求，文某对此表示同意，本院予以支持，原审法院认定事实并无不当，可以维持。综上所述，周某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（六）二审定案结论
厦门市中级人民法院于2014年7月16日作出（2014）厦民终字第1400号民事判决书，照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
（七）解说
1、转租权的享有必须满足转租条件并经出租人同意。
所谓转租，是承租人在租赁期内将其承租的房屋部分或者全部再出租的行为，至少包括了出租人、承租人、次承租人三方主体。根据本案查明的事实，原被告双方因原告工作调动而协商解除《房屋租赁合同书》事宜，后双方一致同意将案涉房屋通过中介另租给别人。这种另租他人的行为并非法律意义上的转租，而是成立新的租赁关系。《合同法》第二百二十四条规定，"承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"本案周某与文某签订的房屋租赁合同中并无任何关于房屋转租的条款，可以认定周某也不享有转租权。故本案中原告因为工作调动确实是提前解除合同，双方一致同意将案涉房屋通过中介另租给别人的行为也并不是转租。
2、若需提前解除租赁合同，应严格遵循合同约定。
本案中，对合同方解除合同的情形有明确的约定，双方的租赁合同第七条约定："租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。"所以，双方的合同中对解除合同行为约定了相应的责任，即使是有正当理由解除合同也属违约行为，本案原告称是因为工作原因要搬离讼争房屋，但事实上就是提前解除了租赁合同，就应严格遵循合同约定承担相应责任。
（朱燕萍）
【裁判要旨】转租权的享有必须满足转租条件并经出租人同意。租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。双方的合同中对解除合同行为约定了相应的责任，即使是有正当理由解除合同也属违约行为。
