（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：厦门市翔安区人民法院（2014）翔民初字第1554号判决书。
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第3854号判决书。

2．案由
房屋租赁合同纠纷

3．诉讼双方
原告（上诉人）：原告李某
委托代理人叶仲荣、熊也，福建重宇合众律师事务所律师。
被告（被上诉人）：王某

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：厦门市翔安区人民法院。
合议庭组成人员：审判员：张薇
二审法院：厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：洪德坤；代理审判员：黄南清、詹毅。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年10月13日。
二审审结时间：2014年12月17日。

（二）诉辩主张

1.原告李某诉称，2013年1月1日，原告李某为了与被告王某签订位于厦门华天涉外职业技术学院教工配套设施一期X区门牌号为天华商城1-8号店面的租赁合同向被告支付定金100000元、被告于当日向原告出具书面《定金收据》，并承诺在2013年1月30日前与原告签订租赁合同，否则应双倍返还定金。2013年1月20日，双方正式签订《房屋租赁合同》。根据合同约定：被告将厦门华天涉外职业技术学院教工配套设施一期X区门牌号为天华商城1-8号店面出租给原告经营使用，租期自2013年3月1日起至2020年3月1日止；第一年租金为67200元，之后每两年递增10%，七年租金合计534307.2元；被告应于2013年3月1日将租赁房屋装修完毕并交给原告使用，若因被告与厦门华天涉外职业技术学院签订的《租赁协议书》无效或被解除，视为被告违约，被告应支付七年租金总和的5倍作为违约金，并加倍支付原告及向原告转租的商户的经济损失，若本合同亦被确认为无效，则被告应支付七年租金总和的5倍作为违约金，并加倍支付原告及向原告转租的商户的经济损失。令人遗憾的是，虽经原告多次催讨，但被告迟迟未能将租赁房产交给原告使用。2014年6月，原告得知，被告与厦门华天涉外职业技术学院签订的《租赁协议书》已经被厦门市中级人民法院认定为无效合同，原告随即要求被告双倍返还定金，并按照合同约定支付违约金，但被告置若罔闻。鉴于被告的上述行为严重违反双方约定，严重违背诚实信用原则，原告为维护自身的合法权益特依法向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即向原告双倍返还定金即200000元，并支付违约金1068614.4元；2、由被告承担本案诉讼费用。

2.被告王某答辩称，答辩人认为答辩人与厦门华天涉外职业技术学院签订的《租赁协议书》是有效的，目前还在申诉。本案的违约责任在于厦门华天涉外职业技术学院，而不在答辩人。答辩人愿意退还原告定金100000元，但不同意承担其他违约责任。

（三）事实和证据
厦门市翔安区人民法院经公开审理查明：2013年1月1日，原告李某与被告王某签订一份《定金收据》，约定："乙方（李某，下同）欲向甲方（王某，下同）承租厦门华天涉外职业技术学院教工配套设施一期X区门牌号为天华商城1-8号店面，为确保双方能订立书面房屋租赁合同，乙方特向甲方支付现金100000元作为定金。如甲方违约，则需向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则无权要求返还定金。王某确认已经收到100000元的定金，并承诺在2013年1月30日前与李某签订房屋租赁合同。"2013年1月20日，被告王某与原告李某签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有位于厦门市翔安区新店镇厦门华天涉外职业技术学院教工配套设施一期房产的使用权，现甲方拟将厦门华天涉外职业技术学院教工配套设施一期X区门牌号为天华商城1-8号店面（共壹个店面），面积约70平方米，出租给乙方经营使用。甲方已经向乙方全面披露了该房产的相关情况，该房产未经政府有关部门验收的客观事实，乙方已到现场实地勘察，对本协议项下的房产做了充分了解，愿意按此现状使用本协议项下的房产。合同第八条违约责任第1项约定："甲方均应依诚实信用原则履行本协议，不得擅自要求解除合同，如有违反，应支付7年租金总和5倍的违约金，并加倍赔偿乙方及向乙方转租的商户的经济损失，乙方可要求继续履行合同或解除合同；若因甲方违约行为导致本合同无法履行，乙方可要求解除合同，甲方应支付7年租金总和5倍的违约金，并加倍赔偿乙方及向乙方转租的商户的经济损失。" 合同第八条第7项约定："若本合同亦被确认无效，导致无法履行，甲方应支付7年租金总和5倍的违约金，并加倍赔偿乙方及向乙方转租的商户的经济损失。"上述《房屋租赁合同》随附王某与厦门华天涉外职业技术学院于2012年1月10日签订的《租赁协议书》。《租赁协议书》约定：厦门华天涉外职业技术学院拟将位于厦门市翔安区新店镇厦门华天涉外职业技术学院教工配套设施一期房产一栋除三楼及以上部分教工宿舍外的房产出租给王某经营使用，租赁期限为15年，自2012年9月1日起至2027年8月31日止，同时约定王某有权将该房产自行经营或对外转租。2013年9月16日，厦门华天涉外职业技术学院因与王某房屋租赁合同纠纷一案诉至本院，请求确认厦门华天涉外职业技术学院与王某于2012年1月10日签订的《租赁协议书》无效，并判令王某立即将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还原告。本院以（2013）翔民初字第2113号民事判决书判决：一、确认厦门华天涉外职业技术学院与王某于2012年1月10日签订的《租赁协议书》无效；二、驳回厦门华天涉外职业技术学院的其他诉讼请求。后双方均不服，上诉至厦门市中级人民法院，经厦门市中级人民法院查明，讼争租赁房产项下的用地性质为划拨土地。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。2014年4月15日，经厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第887号生效民事判决书确认，讼争房产的出租及改建行为未经有权部门的批准，故厦门华天涉外职业技术学院与王某于2012年1月10日所签订的《租赁协议书》违反法律强制性规定，应属无效合同，并判令王某应于判决生效后三个月内将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还厦门华天涉外职业技术学院。
审理中，本院就定金与违约金不能同时主张向原告李某释明后，原告李某选择适用定金罚则，变更诉求请求被告王某双倍返还定金200000元。
上述事实有下列证据证明：
1．庭审笔录，证明原被告的陈述。
2．定金收据，证明原被告关于定金的约定。
3．房屋租赁合同，证明原被告关于租赁房屋的约定。
4. （2013）翔民初字第2113号民事判决书、（2014）厦民终字第887号民事判决书，证明讼争房屋系划拨土地性质。

（四）判案理由
厦门市翔安区人民法院经审理认为：被告王某与厦门华天涉外职业技术学院签订的《租赁协议书》因违反行政法规的强制性规定已被生效的（2014）厦民终字第887号民事判决书确定为无效合同，故被告王某并不能依照合同约定取得转租权，且原被告之间签订的《房屋租赁合同》同样因违反行政法规的强制性规定而应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"原被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同，故被告应当返还原告为签订合同而支付的定金100000元。被告王某与厦门华天涉外职业技术学院签订的《租赁协议书》及本案原被告签订的《房屋租赁合同》认定无效的直接原因是讼争房产的用地性质为划拨用地，未经有权部门的审批不得出租，原被告双方在签订合同时未对合同标的物进行充分了解，导致合同因违反行政法规的强制性规定而无效，原被告双方对于合同无效均应承担一定的责任，故原告诉求被告双倍返还定金的诉求于法无据，本院不予支持。

（五）定案结论
厦门市翔安区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，作出判决：
一、被告王某应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李某返还定金人民币100000元;
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1．二审诉辩主张
上诉人李某上诉称，原审认定事实与适用法律均有错误。一、李某对《房屋租赁合同》被认定为无效并无过错。本案中，王某仅告知李某讼争房产还未经消防部门验收合格，至于讼争房产的用地性质是否为国有划拨用地，讼争房产的出租行为是否已征得市县土地管理部门和房产管理部门的批准等问题，王某从未向李某披露，讼争的《房屋租赁合同》和华天学院与王某签订的《租赁协议书》也都没有载明。鉴于王某已实际长期占有并装修讼争房产的客观事实，李某决定向王某支付定金并与其签订《房屋租赁合同》并无不当。二、立约定金具有独立性，《房屋租赁合同》被认定为无效，不影响其效力。从《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定来看，立约定金具有独立性，其在主合同之前就以成立，主合同是否成立不是立约定金是否成立的决定条件，立约定金法律效力的发生也与主合同是否发生法律效力没有必然联系。李某向王某交付的10万元定金属立约定金，且有书面定金收据，立约定金合同成立并生效。作为主合同的《房屋租赁合同》是否成立或生效对立约定金的效力不起决定作用。三、本案应适用立约定金罚则。根据上述司法解释的规定也可以看出，只有因不可抗力、意外事故导致主合同不能履行的，才不适用定金罚则。主合同因违反法律强制性规定而无效的，并不能成为不适用定金罚则的理由。《房屋租赁合同》因违反强制性法律规定而被认定为无效，因此立约定金罚则仍适用。本案双方当事人就房屋租赁达成合意后，李某之所以向王某支付巨额定金，是为了确保王某能与其签订形式和内容均符合法律规定的合同。鉴于双方签订的《房屋租赁合同》因违反强制性规定而被认定为无效的客观情形，王某实际上已无法实现李某支付立约定金的合同目的，故应双倍返还定金。李某请求撤销原审判决，改判王某双倍返还定金20万元。
被上述人王某答辩称，讼争房屋是华天学院招租的，华天学院也找王某收取了租金。王某与华天学院签订的《租赁协议书》、与李某签订的《房屋租赁合同》都是有效的合同。

2．二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理查明：双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对无异议的事实予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。

3．二审判案理由
厦门市中级人民法院经审理认为：本案讼争房产的性质为划拨用地，其出租依法应取得市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准。李某与王某就租赁讼争房产而签订的《房屋租赁合同》因未取得有权部门的批准，违反了法律强制性规定，该合同应为无效。王某关于《房屋租赁合同》有效地主张，本院不予支持。《房屋租赁合同》载明李某已到现场实际勘察并对讼争房产作了充分了解，其理应知晓讼争房产的用地性质，但却与王某签订了租赁合同，故其对无效合同的签订亦存在过错。原审认定李某对合同无效应承担责任并无不当，本院予以维持。李某关于其对《房屋租赁合同》无效无过错的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。双方在《定金收据》中约定李某支付王某10万元作为签订书面房屋租赁合同的定金，而双方于2013年1月30日签订了《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，且李某对合同无效亦有过错，故其关于适用定金罚则由王某双倍返还定金20万元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

4．二审定案结论
厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，作出判决：驳回上述，维持原判。

（七）解说
本案主要涉及在主合同无效的情形下，定金罚则如何适用的问题。
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。《合同法》第一百一十五条的规定："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。" 这里的"双倍返还定金"即为合同法上所称的"定金罚则"。
根据给付目的和效力的不同，定金分为证约定金、立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。从本案的情况看，原被告之间约定的是立约定金。立约定金，是指为保证正式订立合同而交付的定金。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条规定："当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。"该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。
具体到本案中，原告方认为立约定金具有独立性，其在主合同之前就以成立，主合同是否成立不是立约定金是否成立的决定条件。立约定金法律效力的发生也与主合同是否发生法律效力没有必然联系。李某向王某交付的10万元定金属立约定金，且有书面定金收据，立约定金合同成立并生效。只有因不可抗力、意外事故导致主合同不能履行的，才不适用定金罚则。主合同因违反法律强制性规定而无效的，并不能成为不适用定金罚则的理由。
笔者认为，立约定金是为保证正式订立合同而交付的定金，只有在当事人拒绝签订主合同的情形下，方可适用双倍返还的定金罚则。本案中，被告王某并未拒绝签订《房屋租赁合同》，因此，也就不存在双倍返还定金的问题。至于，原告李某已经交付给被告王某的10万元定金，因主合同违反法律强制性规定而无效，根据根据《合同法》第五十八条的规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"，王某应当返还李某10万元定金。同时，《房屋租赁合同》载明李某已到现场实际勘察并对讼争房产作了充分了解，其理应知晓讼争房产的用地性质，但却与王某签订了租赁合同，故其对无效合同的签订亦存在过错，所以应承担各自的责任。
（郑锋）