1、判决书字号：一审判决书厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13264号民事判决；
二审判决书福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第949号民事判决

2、案由：房屋买卖合同

3、诉讼双方：
原告（反诉被告、上诉人）张某，男。
委托代理人陈中伟，福建秦剑律师事务所律师。
被告（反诉原告、被上诉人）吴某，女，汉族。
委托代理人张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：厦门市思明区人民法院。
独任审判员：朱晨
二审法院：厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘宁;代理审判员：李向阳;代理审判员：章毅。

6、审结时间
一审2013年12月12日
二审2014年4月16日

1、一审诉辩主张
原告张某诉称，原、被告于2005年6月3日签订《房产买卖协议书》，约定原告向被告购买房产，总购房款为144950元。协议签订后，原告如约履行付款义务，以被告名义按月向银行缴交按揭款，办理房产证，并于2013年9月2日提前还清银行按揭贷款。原告要求被告配合办理过户登记手续，被告却以各种理由予以拒绝。故请求判令：1、被告立即协助原告办理厦门市思明区嘉禾路335号2026室房产的过户登记手续；2、被告向原告支付违约金（自2013年9月2日起至协助原告办理完房产过户登记手续之日止，按总购房款每日万分之五计算）；3、被告承担原告赔偿案外人程某的损失10275元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告吴某辩称，协议签订后，被告依约履行合同义务，将讼争房产交付给原告使用，但因原告未及时清偿银行按揭贷款，导致无法办理过户登记手续，原告的行为已构成违约，并且因原告多次逾期偿还银行按揭贷款，被告已被银行列入"黑名单"，无法办理信贷业务，被告有权解除合同。原告在未取得产权证的情况下私自处分讼争房产，系无权处分，由此造成的损失，应由原告自行承担。据此，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告吴某诉称，反诉原、被告于2005年6月3日签订《房产买卖协议书》，就讼争房产的买卖事宜达成协议。为便于及时办理一手产权证和过户手续，双方于2009年11月24日办理委托公证，反诉原告同时将办理一手产权证所需的相关费用支付给反诉被告。反诉被告持公证委托书于2011年8月31日办理、并于同年10月9日领取了产权证。按照协议约定，反诉被告最迟应于2011年11月9日前办理过户手续，但至今尚未办理过户。同时，反诉被告逾期偿还银行按揭贷款，导致反诉原告被银行列入"黑名单"，无法办理信贷业务。反诉被告未按时办理过户登记手续，已构成违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告应支付违约金。故请求判令：1、解除反诉原、被告签订的《房产买卖协议书》；2、反诉被告立即归还厦门市思明区嘉禾路335号2026室房产；3、反诉被告支付违约金49680元（自2011年11月9日起至归还房产之日止，按总购房款每日万分之五计算）；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告张某辩称，反诉被告于2013年9月2日提前还清银行按揭贷款后，要求反诉原告协助办理讼争房产的过户登记手续，反诉原告拒不协助，已构成违约。事实上，反诉原告从未向反诉被告提出解除合同的主张。根据双方协议约定，反诉被告按月向反诉原告的银行账户支付按揭贷款，由反诉原告自行偿还，反诉被告已经履行了合同义务，没有逾期偿还按揭贷款。退一步说，即使是反诉被告造成的逾期还贷，也已向银行缴清了相应的罚息，后果轻微，不存在反诉原告被银行列入"黑名单"、无法办理信贷业务的可能性，并且反诉原告也没有提交相关证据予以证明。因此，请求驳回反诉原告的反诉请求。

2、一审事实和证据
厦门市思明区人民法院经审理查明，2002年5月22日，被告吴某向厦门巩源天宝房地产开发有限公司购买厦门市思明区嘉禾路335号天宝大厦20层F4－1号房产（即厦门市思明区嘉禾路335号2026室房产），建筑面积协议约定为26.612平方米（产权登记为26.4平方米），购房款89800元。2005年6月3日，原告张某与被告吴某签订一份《房产买卖协议书》，被告吴某将讼争房产出售给原告张某，双方约定：售房款共计144950元，张某于2005年3月21日向吴某支付79550元，于产权过户时向吴某支付10000元，并按月支付银行按揭贷款（55404元）；吴某于2005年3月21日付清房款（除按揭款外）后将讼争房产交付给张某使用。协议第九条约定：若张某不能按期向吴某付清购房款或吴某不能按期向张某交付讼争房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。协议第十条约定：双方保证于可办产权七日（张某主张前述下划线部分的文字为"可办产权之日"）签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于权证办出后一个月内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。双方还约定：吴某所欠银行按揭余款55404元转由张某按期偿还，该款项已计入讼争房产总价内；吴某在办理一手产权时所产生的一切费用由吴某自行承担；余款10000元待产权证办出并于交易过户后当日支付；签订本协议后，张某有权凭本协议将讼争房产出售给他人，吴某需配合张某办理相关手续，不得收取任何费用。双方确认上述协议签订前原告张某已向被告吴某支付购房款79550元，被告吴某已将讼争房产交付给原告张某使用。2009年11月24日，原告张某向被告吴某支付购房尾款10000元，被告吴某将办理一手产权所需缴纳的税费支付给原告张某，双方约定如税费有差额，多少互不相补，买卖讼争房产的所有款项已全部交结清楚。同日，被告吴某经厦门市公证处公证委托案外人张某2（系原告张某的哥哥）办理讼争房产的相关事宜。2011年8月31日，讼争房产办出土地房屋权证。2011年10月9日，原告张某代被告吴某领取权证并持有、保管至今。此外，原告张某还向被告吴某的银行贷款账户转入款项用于偿还讼争房产的按揭贷款，直至2013年9月2日，原告张某代被告吴某还清了讼争房产的全部按揭贷款。另查明，被告吴某名下的银行贷款账户（即讼争房产按揭账户）于2011年10月、11月、12月、2012年6月、9月、10月、11月逾期还款（事后已补缴相应按揭款及罚息）。又查明，因原告张某将讼争房产出售给案外人程某而发生纠纷，程某向厦门市思明区人民法院起诉原告张某，案号为（2013）思民初字第13088号，该案经该院主持调解，双方达成调解协议，主要内容包括：程某与张某自愿解除于2013年9月1日就讼争房产签署的《房产买卖协议》，张某同意退还程某20000元定金，并另行赔偿程某10275元，共计30275元（已支付完毕）等。原审审理中，经原告张某申请，原审法院对讼争房产进行财产保全，原告张某为此支出保全费2770元。原告张某认为，因被告吴某于2013年10月19日登报声明遗失讼争房产的土地房屋权证，违背诚实信用原则，刻意隐瞒双方已达成买卖协议的事实，原告张某才向法院申请财产保全，相应的保全费应由被告吴某承担。被告吴某认为，其之所以登报声明遗失讼争房产的土地房屋权证，是为了防止原告张某持土地房屋权证和公证委托书就讼争房产办理贷款，被告吴某没有违背诚实信用原则，没有转移财产，无需进行财产保全，相应的保全费应由原告张某自行承担。
上述事实有下列证据证明：
《商品房买卖合同》、《房产买卖协议书》、收条、（2009）厦证经字第8126号公证书及委托书、厦门市土地房屋权证、土地房屋登记卡、转账凭条、个人贷款还款（提前还贷）申请书、个人贷款还款凭证、吴某的个人信用报告、（2013）思民初字第13088号民事调解书、（2013）思民保字第277号民事裁定书、保全费票据以及双方当事人的陈述。

3、一审判案理由
厦门市思明区人民法院认为，原告张某与被告吴某签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应严格履行。双方买卖讼争房产系二手房交易，被告吴某将讼争房产出售给原告张某时尚未办出一手产权证，而办出一手产权证是被告吴某将讼争房产过户给原告张某的前提。双方签订上述协议时，讼争房产何时能办出一手产权证尚不确定，故双方在协议第十条就办理产权过户的条件、期限进行了约定，虽然双方对该条约定的理解有所不同，但结合协议的其他条款及二手房交易习惯，原告张某于2011年10月9日代被告吴某领取一手产权证后，双方即应及时前往房管部门办理过户手续，被告吴某作为卖方应尽到积极协助义务，原告张某作为买方应及时还清银行按揭贷款。但是，原告张某并未及时还清银行按揭贷款，双方也未办理过户登记手续。至于双方为何未办理过户登记手续，以及此后双方是否催告对方办理过户登记手续，双方均未举证证明，直到2013年9月2日原告张某代被告吴某还清银行按揭贷款，讼争房产方才具备办理过户登记的条件。双方在协议中明确约定，被告吴某所欠银行按揭余款转由原告张某按期偿还，原告张某未能严格按照协议履行，多次逾期偿还按揭贷款，虽于事后补缴了相应按揭款及罚息，但已构成违约。考虑到讼争房产已交付原告张某占有、使用达八年之久，合同项下的付款义务已履行完毕，原告张某虽然存在逾期付款的违约行为，但尚未构成根本违约，故原告张某请求被告吴某协助办理讼争房产的过户登记手续予以支持，但对其主张的违约金和经济损失不予支持。被告吴某请求解除双方之间的《房产买卖协议书》，原告张某归还讼争房产不予支持。原告张某多次逾期支付按揭贷款，确已导致被告吴某的个人信用纪录不良，并极有可能对被告吴某今后从事社会经济活动造成影响，被告吴某请求张某支付违约金予以支持，但吴被告良明主张的计算方式，依据不足，综合考虑原告张某违约的情况和造成的后果，酌定为30000元。原告张某申请财产保全而支出保全费2770元，由双方各承担一半。

4、一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴某于判决生效之日起十日内协助张某办理厦门市思明区嘉禾路335号2026室房产的过户登记手续；二、张某于判决生效之日起十日内支付吴某违约金30000元；三、吴某于判决生效之日起十日内支付原告张某保全费1385元；四、驳回张某的其他诉讼请求；五、驳回吴某的其他反诉请求。

（四）二审事实和证据
厦门市中级人民法院经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。

（五）二审判案理由
厦门市中级人民法院认为，依据双方所签订的《房产买卖协议》第十条之约定，"双方保证于可办产权七日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若于权证办出后一个月内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任"。 综合该条文义解释及吴某未办理房屋所有权初始登记，即所谓的第一手房屋权属登记等情况，本约定应是双方于可办理房屋所有权转移登记手续，即所谓的第二手权属登记之日起7日内，签订关于讼争房产转让的《厦门市房地产买卖合同》并前往房产管理部门办理交易登记手续。因吴某已经向张某之兄出具包括"办理、领取并保管产权证书"等各项事务的公证委托书，并向张某支付了办理第一手权属登记的税费。实际上，也系由张某领取讼争房产第一手权属证书并持有、保管至今。张某在办理第一手权属登记后应负有及时通知及催告吴某协助其办理房屋权属转移手续之义务，但并无证据证明其已经履行了上述义务。加之张某迟至2013年9月2日才还清全部银行按揭贷款，方才具备办理双方之间讼争房产权属转移手续的条件，导致双方至今仍未能办理完成交易的责任在于张某。张某诉求吴某支付逾期办理权属转移登记手续的违约金及损失，显然缺乏合同和法律依据，应当予以驳回，其应当依约承担相应的违约责任。依该条之规定，张某应自取得讼争房产第一手权属证书后的7日内办理第二手权属登记手续，因吴某诉讼请求系自2011年11月9日起计付违约金，故张某应承担自2011年11月9日起以总房款144950元为基数按每日0.05%计至张某起诉之日，即2013年10月14日止。原审判决未针对吴某系基于《房产买卖协议》第十条所约定的逾期办证违约金提出诉求而迳行酌定逾期支付银行贷款的违约金为30000元，缺乏合同和事实依据，应予以纠正。吴某主张其可依《房产买卖协议》第十条之约定解除合同，但自其主张解除的事由成立起，至其在本案中诉求解除合同之时止已长达两年时间。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于"解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭"之规定，吴某放任其对登记于其名下讼争房产所负有的注意义务，至张某诉求办理过户手续方反诉解除合同，属怠于行使解除权之情形，应视为该权利已经消灭。且在张某已经履行完毕合同中的相关义务并实际占有房屋多年的情况下，解除双方之间的房屋买卖合同关系显失公平，故吴某的该项主张应当予以驳回。至于双方之间关于保全费的负担，因均对纠纷之产生负有过错，原审判决各负担一半于法有据，应当予以维持。

（六）二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13264号民事判决第一、三、四项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13264号民事判决第二、五项；三、张某应于本判决生效之日起十日内支付吴某违约金5（自2011年11月9日起以总房款144950元为基数按每日0.05%计至2013年10月14日止）；四、驳回张某的上诉请求；五、驳回吴某的其它上诉请求。