（一）首部

1、裁判书字号
一审判决书：福建省厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第613号民事判决书

2、案由：房屋租赁合同纠纷案。

3、诉讼双方
原告厦门艋舺商贸有限公司。
委托代理人陈小明、范小东，福建理则达律师事务所律师。
被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会。
委托代理人陶京铭、蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。
被告吕某。
委托代理人陈东升，福建银声律师事务所律师。
被告颜某。
委托代理人陈东升，福建银声律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织。
一审法院：福建省厦门市同安区人民法院。
合议庭组成人员：审判长吴天赐、人民陪审员陈宝钗、人民陪审员陈江城。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年9月1日。

（二）诉辩主张

原告厦门艋舺商贸有限公司诉称：2013年4月23日，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会将址于厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面（总面积计2370平方）进行公示招标，公示期于2013年4月30日届满，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会于2013年5月2日上午组织投标，投标方式为暗标，最终入围的投标人共两方，一方是厦门艋舺商贸有限公司，另一方为厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会第五小队的居民吕某。厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会主任开始唱标后，吕某给出"我的投标价格比最高投标者每年租金高于1000元整投标"。而厦门艋舺商贸有限公司给出的投标价是210300元整，是当时确切数值报价的最高价。之后，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某以每年211300元中标价格签订一份关于上述投标房屋的房屋租赁合同并交付其使用。厦门艋舺商贸有限公司认为，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某的恶意串通行为严重侵犯了其合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的房屋租赁合同无效；2、判令厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会履行与厦门艋舺商贸有限公司签订的关于址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的租赁合同；3.判令厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会、吕某、颜某承担本案的诉讼费用。

被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会辩称：厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某经协商一致于2013年签订租赁合同，并不存在串通损害厦门艋舺商贸有限公司利益的事实，厦门艋舺商贸有限公司的诉求缺乏事实依据，请求予以驳回。
被告吕某、颜某辩称：首先，本案厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会根据村民自治原则自主管理其集体资产，对其址于镇政府门口的店面进行公开竞标招租，厦门艋舺商贸有限公司与吕某、颜某均以投标人的身份现场公开参与，投标单是在现场各自所书，于唱标前现场提交村委会，期间不存在所谓恶意串通的情形，投标开标唱标等均公开进行，主体、内容、形式符合公告，各方意思表示真实，厦门艋舺商贸有限公司与吕某、颜某的报价均只是一种要约行为，是否得到承诺，应由厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会做出，既然厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会完全同意吕某、颜某的此种报价并与其签订了合同，就完全具备了合同有效的各种必要要件，根据《合同法》第44条等规定当属有效。第二，厦门艋舺商贸有限公司主张厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某恶意串通没有事实和法律依据。吕某、颜某"比最高投标每年租金高1000元整"的报价，是在厦门艋舺商贸有限公司报价的基础上再加价每年租金1000元，该出价明显高于厦门艋舺商贸有限公司，当时各方均未提异议，该竞价也未违背法律、行政法规的规定或为公告所禁止。根据合同活动追求最大化经济利益原则，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会在现场公开竞价后，按照自己的意愿自由选择受让方，与最高出价者签订租赁合同是各自利益的正当追求，该过程公开进行，不存在恶意串通的情况。第三，本案不属于民事诉讼审查范围，从司法实践和现有判例来看，落选未中标人不具备提起民事诉讼原告资格。第四，厦门艋舺商贸有限公司所主张的店面现状与客观现实现状也明显不符，吕某、颜某所承租的店面于2013年6月后已经全部陆续进行装修、招商投入经营使用，现已经全部投用，不存在可原状收回的现实可能。综上，厦门艋舺商贸有限公司的起诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。

（三）事实和证据
厦门市同安区人民法院经公开开庭审理查明：
2013年4月23日，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会就其位于镇政府门口的店面进行招租，发出《公告》，该公告载明："一、租赁方案：1.租赁期为十五年；2.租金每年人民币壹拾伍万元，每叁年给付一次（提前半年给付）且每叁年递增10%。3.店面装修期半年，不计租金。4.租赁者须在合同约定的时间内在原有基础上加盖两层，自行出资且建设要求应根据国家质量要求。对抵租金12年，后3年在同等条件下可续租，租金根据时价。二、租赁条件，本招租方案向社会公开，采用竞标方式，有意者请于2013年4月30日前将押金人民币贰拾万元打至吕厝社区居委会账户  地点：原西柯信用社，现改为农商行西柯支行。......"。厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会于2013年5月2日上午组织投标，最终入围的投标人共两方，一方为厦门艋舺商贸有限公司，另一方为吕厝五队吕某、吕加荣。吕某、吕加荣给出的投标为"我的投标价格比最高投标者，每年租金高于壹仟元正投标"，而厦门艋舺商贸有限公司给出的投标价是210300元整。2013年5月3日，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会（甲方）与吕某、颜某（乙方）签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》载明，经厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会公开招投标，吕某、颜某以标的每年人民币211300元中标，获得本社区房屋租赁使用权，租赁房屋名称为吕厝社区（镇政府门口西南片）一层店面，租赁房屋面积2370平方米，租赁房屋用途为商业用途，租赁房屋时间为壹拾伍年。甲方厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与乙方吕某、颜某均在合同上签名盖章。后甲方厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与乙方吕某、颜某均按合同约定履行了该《房屋租赁合同》。原告厦门艋舺商贸有限公司认为，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某存在恶意串通的行为，严重侵犯了其合法权益，遂向法院提起诉讼。
另查明，原告厦门艋舺商贸有限公司参与招投标，于2013年4月28日向厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会缴纳保证金20万元，在厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会出具的收款收据内注明"收吕某投标吕厝一层店面押金款人民币200000元"， 厦门艋舺商贸有限公司于2013年12月25日领回被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会退还的保证金20万元。该收款收据注明的吕某系原告厦门艋舺商贸有限公司的股东，与被告吕某系同名不同人。

（四）判案理由
厦门市同安区人民法院经审理认为：
本案争议的主要焦点在于：
一、被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与被告吕某、颜某签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会出租诉争店面虽并非法律规定的必须进行强制招标的情形，但厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会既然采取招投标竞价、招租的方式，就应依法遵循招投标法规定的公开、公平、公正和诚实信用原则，同时也应遵循自身发出的招标公告的竞标要求。厦门艋舺商贸有限公司参与投标竞价是210300元，数额具体、明确，符合招投标法规定的公开、公平、公正原则。而吕某、吕加荣参与投标竞价为"我的投标价格比最高投标者，每年租金高于壹仟元正投标"，竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则。厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会出租诉争店面是以公开招投标竞价为前提确定承租人，在吕某、吕加荣投标竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则的情形下，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会选择与吕某、颜某签订了诉争店面的租赁合同，该租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但却违反法律规定的公开、公平、公正和诚实信用原则的强制性规定，应认定无效。故厦门艋舺商贸有限公司请求确认厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》无效，依法有据，本院予以支持。被告吕某、颜某提出厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会完全同意吕某的此种报价并与其签订了合同，完全具备了合同有效的各种必要要件的抗辩意见，本院不予采纳。由于被告吕某、吕加荣投标竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则，损害了厦门艋舺商贸有限公司的合法权益。厦门艋舺商贸有限公司与厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会、吕某、颜某系平等的民事主体，在民事活动过程中，任何一方的合法权益受到损害都有权依法提起诉讼来维护自己的合法权益，故被告吕某、颜某提出本案不属于民事诉讼审查范围，厦门艋舺商贸有限公司作为落选未中标人不具备提起民事诉讼原告资格的抗辩意见，本院不予采纳。
二、厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会是否与厦门艋舺商贸有限公司签订址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的租赁合同问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会根据村民自治原则自主管理其集体资产，对其址于镇政府门口的店面进行公开竞标招租，原告厦门艋舺商贸有限公司与被告吕某均以投标人的身份现场公开参与，投标竞价只是一种要约行为，是否得到承诺，应由被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会做出。因此，厦门艋舺商贸有限公司诉求判令厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会履行与其签订诉争店面的租赁合同，缺乏法律依据，本院不予支持。

（五）定案结论
依照《中华人民共和国招标投标法》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与被告吕某、颜某于2013年5月3日签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》无效；
二、驳回原告厦门艋舺商贸有限公司的其他诉讼请求。

（六）解说
本案系因招投标活动产生的后续房屋租赁合同纠纷案件，案件审理的核心问题在于：招投标活动中，投标一方以"我方的投标价格比最高投标者高1000元投标"报标，是否应认定为无效投标，以此签订的合同是否属于无效合同。若该招投标合同无效，原实际最高价投标方是否可以要求与招标方必须与其签订合同。
一、招投标活动中，投标一方以"我方的投标价格比最高投标者高1000元投标"报标，是否应认定为无效投标，以此签订的合同是否属于无效合同。
根据《中华人民共和国招标投标法》第五条规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。所谓"公开"原则，就是要求招标投标活动具有高的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。"公平"原则，就是要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利并履行相应的义务，不歧视任何一方。"公正"原则，就是要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。鉴于"三公"原则在招标投标活动中的重要性，《招标投标法》始终以其为主线，在总则及各章的各个条款中予以具体体现。所谓诚实信用原则，也称诚信原则，是民事活动的基本原则之一。招标投标当事人应以诚实、善意的态度行使权利，履行义务，以维持双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。在当事人之间的利益关系中，诚信原则要求尊重他人利益，以对待自己事务的注意对待他人事务，保证彼此都能得到自己应得的利益。在当事人与社会的利益关系中，诚信原则要求当事人不得通过自己的活动损害第三人和社会的利益，必须在法律范围内以符合其社会经济目的的方式行使自己的权利。
具体到本案中，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会出租诉争店面虽并非法律规定的必须进行强制招标的情形，但厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会既然采取招投标竞价、招租的方式，就应依法遵循招投标法规定的公开、公平、公正和诚实信用原则，同时也应遵循自身发出的招标公告的竞标要求。厦门艋舺商贸有限公司参与投标竞价是210300元，数额具体、明确，符合招投标法规定的公开、公平、公正原则。而吕某、吕加荣参与投标竞价为"我的投标价格比最高投标者，每年租金高于壹仟元正投标"，竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会出租诉争店面是以公开招投标竞价为前提确定承租人，在吕某、吕加荣投标竞价数额不具体、不明确，不符合招投标法规定的公开、公平、公正原则的情形下，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会选择与吕某、颜某签订了诉争店面的租赁合同，该租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但却违反法律规定的公开、公平、公正和诚实信用原则的强制性规定，应认定无效。故厦门艋舺商贸有限公司请求确认厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会与吕某、颜某签订的址在厦门市同安区西柯镇政府门口西南片一层店面的《房屋租赁合同》无效，依法有据，应予支持。
二、若该招投标合同无效，原实际最高价投标方是否可以要求与招标方必须与其签订合同。
根据《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。包括三方面内容：1、合同当事人的法律地位一律平等。在法律上，合同当事人是平等主体，不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。2、合同中的权利义务对等。这要求当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。3、合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。合同是双方当事人意思表示一致的结果，是在互利互惠基础上充分表达各自意见，并就合同条款取得一致后达成的协议。因此，任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。同时还意味着凡协商一致的过程、结果，任何单位和个人不得非法干涉。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人依法享有在缔结合同、选择相对人、决定合同内容以及在变更和解除合同、选择合同补救方式等方面的自由。具体体现在：1、是否缔结合同自愿，即当事人可以自愿决定是否与他人订立合同。2、选择合同相对人自愿，即当事人可以自由决定与什么人订立合同。3、订立合同的内容自愿，即当事人可以自主决定与他人订立合同的内容。4、变更和解除合同自愿，即当事人在协商一致的情况下，可以变更或解除合同。允许当事人在定约时约定合同解除权，在合同生效以后，如果出现了解除条件，允许享有解除权的一方通过行使解除权而解除合同。5、订立合同的方式自愿，即当事人可自愿选择合同所采用的形式。除法律法规令有规定外，当事人订立合同可以采取书面形式，口头形式或者其他形式。6、在违约责任方面，充分尊重非违约方在对方违约后所享有的选择补救方式的自由。当事人甚至可以约定免责条款义免除其未来的责任。
具体到本案中，厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会根据村民自治原则自主管理其集体资产，对其址于镇政府门口的店面进行公开竞标招租，原告厦门艋舺商贸有限公司与被告吕某均以投标人的身份现场公开参与，投标竞价只是一种要约行为，是否得到承诺，应由被告厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会做出。因此，厦门艋舺商贸有限公司诉求判令厦门市同安区西柯镇吕厝社区居民委员会履行与其签订诉争店面的租赁合同，缺乏法律依据，不应予以支持。
（金森）