(一) 首部

1、判决书字号:
山东省莒县人民法院（2014）莒民初字第354号民事判决书。
山东省日照市中级人民法院（2014）日民一终字第938号民事判决书。

2、案由: 租赁合同纠纷

3、诉讼双方:
原告（被上诉人）：中国农业银行股份有限公司莒县支行。
委托代理人：葛平岭、管仁珍，山东风顺律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某。
委托代理人：高兴昌、李修根，山东文心正律师事务所律师。
第三人：高某。

4、审级:二审

5、审判机关和审判员
一审法院:山东省日照市莒县人民法院
审判长   宋时晓
审判员   韩增军、刘加亮
二审法院:山东省日照市中级人民法院
审判长  张琳
代理审判员 李云、张锦秀

6、审结时间：
一审2014年8月25日
二审2014年12月3日

（二） 一审情况
原告中国农业银行股份有限公司莒县支行诉称：2010年3月1日，原告与被告签订为期一年的《房屋租赁合同》，被告以每年租金3 000元的价格承租原告峤山镇营业所的楼房院落。2011年3月到期后，被告没有交纳租赁费，尚欠原告租赁费3 000元。因每年租赁费3 000元价格显失公平，原告通知被告每年租赁费由3 000元提高至13 000元。如果被告有意继续租赁，双方就签订新的租赁合同，否则租赁合同终止。被告不接受新的租赁价格，也未交还房屋。被告在租赁合同终止无使用权的情况下，以每年租金20 000元的价格将该租赁物转租给第三人高某，给原告造成经济损失60 000元。被告侵占期间，造成部分房屋损坏。请求判令被告立即腾房，交还承租场所；恢复原状（或赔偿损失）；被告赔偿原告经济损失63 000元。诉讼费用由被告负担。
被告王某辩称：第一，2004年3月1日起，原、被告签订房屋租赁协议至今，被告一直按协议履行。原告要求腾房，违反协议约定。第二，原告称提高租金问题，被告一直履行着租赁协议，被告未收到过原告要求提高租金、解除协议、腾出房屋的书面通知。第三、原告起诉的损失赔偿数额无依据。至于被告转租给第三人获得利润是被告的权利。被告对租赁物进行过投资。第四，被告不存在毁坏原告租赁物的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人高某未答辩。
经审理查明：被告王某于2004年3月1日与原告中国农业银行股份有限公司莒县支行签订租赁协议一份，约定被告租赁原告的坐落于莒县峤山镇政府驻地莒桑路南，邮政所东的原莒县农行峤山营业所院落一处。租赁物土地面积1 813平方米，二层营业楼一幢，建筑面积440平方米，平房建筑面积280平方米，还有厕所及院墙等配套设施。约定租赁期限为三年，自2004年3月1日至2007年3月1日，每年租金3 000元，于签订协议时一次性交清。另约定由于租前房屋门窗及相应配套设施已毁坏，被告除交纳租金外，还需将已毁坏的门窗及设施在租赁期内按规定标准安装维修好，费用由被告承担。还约定被告在租期内如需装饰须经原告同意，在租期内被告不准将租赁物转租或出让。双方按照该协议一直履行至2010年。2010年3月1日，原、被告又签订房屋租赁合同一份，租赁物还为原租赁物，租赁期限自2010年3月1日至2011年3月1日。租金为3 000元。另约定租赁期间正常的大修费用由原告承担，日常维修费用由被告承担。被告如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先经原告同意，投资由被告自理。退租时，原告有权要求被告按原状恢复。租期届满，合同即终止，届时被告需将房屋退还给原告。如被告继续租赁，需提前30日书面向原告提出，原告在合同期满前20日内向被告书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。双方还对违约责任作出约定：任何一方违约，按年度需向对方交纳年度租金的50%作为违约金。合同签订后，被告已交纳了2010年3月1日至2011年3月1日的租金3 000元。2009年春，被告将租赁物中的一幢楼转租给第三人高某至现在，每年收取租金20 000元。被告租得房屋后，于2004年5月开始陆续对租赁物进行了修缮，并未经原告同意私自在租赁物内新建房屋九间，并挖井两口。合同到期后，因市场行情变化，原告于2011年10月9日书面通知被告，自2011年3月1日起，房屋租赁费每年由3 000元提高至13 000元，如被告有意继续租赁，限于当年10月20日前到原告处交纳房屋租赁费并签订新的房屋租赁合同，逾期，视同房屋租赁合同终止。被告在原告规定的期限内未交纳房屋租赁费，也未与原告签订新的房屋租赁合同。
另查明：原告收回租赁物后将拆除并重建，设立营业点，被告新建及修缮部分原告不接受，原告要求被告拆除并恢复原状。
上述事实，有当事人陈述、租赁协议书、房屋租赁合同、终止房屋租赁合同通知书、收据、证明、现场照片、本院调查笔录及勘验笔录在卷为凭，应当认定。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。证据不足或者举证不能的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。原告中国农业银行股份有限公司莒县支行与被告王某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方在合同期限内均应信守履行。原、被告签订的房屋租赁合同到期后按照合同约定即行终止。原告向被告发出终止房屋租赁合同通知书，要求提高租金，原告的行为视为新要约，被告在新要约规定的时间内未作出承诺，新合同未成立。合同终止后，被告理应按照合同约定将租赁物交还原告，第三人应予协助，原告请求被告交还承租场所有理，本院予以支持。被告辩称未收到原告向其发出的终止房屋租赁合同通知书，与事实不符，本院不予采纳。合同因已终止，对被告继续履行合同的请求，本院不予支持。按照合同约定，被告对租赁物进行装修及新建应经原告同意，被告辩称其对租赁物进行装修及新建已经原告方工作人员的同意，原告否认，被告无证据证实，本院不予采纳。被告的行为构成对原告不动产的侵害，因此对原告恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。审理中，经本院释明，被告未向本院提出对装修及新建部分进行价格评估，原告不同意对该部分予以利用，对装修及新建部分的补偿问题，被告未提起反诉，本案不予处理。被告未经原告同意私自在租赁物内新建房屋并挖井，私自转租，且在合同期满后，未向原告交还租赁物，违反合同约定，应对原告承担违约责任。关于原告的损失，自房屋租赁合同终止至现在已近三年，原告未要求被告返还租赁物，怠于行使自己的权利，致使损失扩大，原告无权就扩大的损失要求赔偿。原告要求按被告对外转租的价格认定其损失，于法无据。本院认为原告的损失应分两个部分，一是合同约定的违约责任。二是因被告继续占用租赁物而造成原告的其他经济损失。按照合同约定，本案违约金期限应限于租赁合同当年度，违约金数额不应超过年度租赁费的30%，本院认定为900元（3 000元×30%）。其他损失，原告未向本院提供证据以证实其数额，按被告向原告交纳的租赁费标准予以计算较为合理，计算时间应自合同期满之日起至执行完毕之日止，按每月250元（3 000元/12个月）计算。经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，处理如下：
一、被告王某于判决生效后十五日内交还原租赁原告中国农业银行股份有限公司莒县支行的峤山营业所院落，拆除新建房屋九间，恢复原状并返还给原告，第三人高某有协助腾房的义务；
二、被告王某于判决生效后十五日内支付给原告中国农业银行股份有限公司莒县支行违约金人民币900元，另还需赔偿原告的其他经济损失（赔偿数额按每月250元计算，自2011年3月2日起至执行完毕之日止）；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司莒县支行的其他诉讼请求。
案件受理费1 375元，由原告中国农业银行股份有限公司莒县支行负担1 000元，由被告王某负担375元。

（三）二审诉辩主张

上诉人王某不服原判决上诉称：2004年3月1日，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同。之后，上诉人征得被上诉人同意，对租赁物进行多次修缮并对部分建筑物进行了改建和扩建，至今，上诉人投资共计13万余元。原审判决上诉人恢复租赁物原状，侵害了上诉人的合法权益，有损法律的公平、公正，请求撤销判决，依法改判上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同继续履行。

被上诉人农行莒县支行答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

（四）二审事实和证据
二审法院经审理查明的事实和证据与原审一致。

（五）二审裁判理由
上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，约定上诉人租赁被上诉人的涉案房屋，年租金3000元，期限至2011年3月1日。租赁期满后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人向上诉人发出通知，拟提高租金并签订新的房屋租赁合同，但上诉人未予答复。以上事实清楚，予以确认。上诉人主张，租赁期间，上诉人征得被上诉人同意，对租赁物进行了修缮、改建与扩建，投资共计13万余元，原审判决上诉人恢复租赁物原状，侵害了上诉人的合法权益，应当依法改判继续履行合同。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。上诉人主张其对租赁物的修缮、改建与扩建征得了被上诉人的同意，但未能提供证据证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。而且，租赁合同到期后，上诉人拟提高租金并签订新的房屋租赁合同，但上诉人未予答复，双方未能签订新的房屋租赁合同，原房屋租赁合同已因期限届满而终止，上诉人要求继续履行合同无事实和法律依据。故原审判决上诉人恢复租赁物原状并无不当。

（六）二审定案结论
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据予以证实，否则将承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
本案中，上诉人（原审被告）王某主张其对租赁物的修缮、改建与扩建征得了被上诉人（原审原告中国农业银行股份有限公司莒县支行）的同意，但未能提供证据证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。
（宋时晓）