1、判决书字号
一审判决书：昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第1165号判决书
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第242号判决书

2、案由
案外人执行异议之诉

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：李某
委托代理人：左宜好，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：周凤清，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被告（被上诉人）：杨某
被告（被上诉人）：夏某
两被告共同委托代理人：周东臣，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。
被告（上诉人）：孙某
委托代理人：赵伟，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：解家玺，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：昆明市呈贡区人民法院
合议庭组成人员：审判长：林莉；审判员：杨红；人民陪审员：杨娇。
二审法院：昆明市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：起俊；代理审判员：熊梓旭；代理审判员：汪佳

6、审结时间：
一审审结时间：2014年1月29日。
二审审结时间：2014年6月12日。

1、一审诉辩主张
原告李某诉称：2013年8月19日，原告收到昆明市呈贡区人民法院送达的（2013）呈执异字第94号《执行裁定书》。原告认为"驳回原告的执行异议"的裁定事项，缺乏事实和法律依据，理由如下：1、被告孙某所申请执行的呈贡新城XXXX小区XX苑E幢X单元1XX2号房屋及车位的产权应属于原告所有，而不属于被告杨某、夏某所有。首先，原告与被告杨某、夏某的房屋买卖协议合法有效，原告支付了购买该房屋及车位的全部价款86万元，按照协议约定被告杨某、夏某应在房屋及车位产权证批下来一个月内协助原告办理完房屋过户登记手续。2013年3月13日之前是由于国家政策导致不能过户，2013年8月1日后才可以过户，但由于被告杨某、夏某与被告孙某之间的债权债务纠纷查封了该房屋及车位，责任应由杨某、夏某承担。现被告杨某、夏某已违约，导致房屋及车位至今未能办理过户登记手续。2、被告孙某对属于原告所有的房屋申请执行是错误的，没有事实和法律依据，侵犯了原告的合法权益。原告取得房屋的所有权是善意的，不存在过错。原告购买该房屋及车位并实际占有使用的行为，在被告杨某、夏某与孙某产生债权债务之前已全部完成。被告孙某无权对原告的财产申请执行。综上，执行裁定书驳回原告的执行异议缺乏事实和法律依据。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：1、终止对昆明市呈贡新区XXXX小区XX苑E幢X单元1XX2号房屋及第一号地下车库地下二层1X1号车位的查封、执行；2、被告杨某、夏某继续履行与原告李某所签订的《XXXX小区房屋买卖协议》，履行协助原告李某办理该房屋及车位过户登记手续的法律义务；3、诉讼费由几被告共同承担。
被告杨某、夏某共同辩称：认可原告李某的诉讼请求。
被告孙某辩称：呈贡法院对诉争房屋的执行查封行为合法有效，应当驳回原告的诉讼请求。理由：1、原告李某与被告杨某、夏某之间并不存在真实的房屋买卖关系，实为借贷关系。2、即使原告与杨某、夏某之间存在真实的房屋买卖关系，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，需满足三个条件：1、在查封之前已经支付全部价款；2、第三人无过错；3、实际占有。本案原告不符合上述3个条件。首先，原告在查封前并未付清全部房款，原告提交的支付尾款5万元的收条是在查封后第二次执行异议听证时才提交的，且尾款的支付与双方签订的房屋买卖协议约定的支付方式不符，不符合常理；其次，本案原告有过错，并非善意第三人。原告明知房屋没有产权证还购买，主观上存在过错；再次，原告并未实际占有该房屋，原告诉状上的住址是五华区XXX路XX5号，并非诉争房屋。三、《物权法》、《城市房地产管理法》规定，没有产权证的房屋不得买卖转让，原告与被告杨某、夏某的转让行为违反法律强制性规定，应属无效。四、本案被告杨某、夏某认可原告的诉讼请求，不是适格的诉讼主体，请求法院驳回原告对于第一、第二被告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
法院经审理查明：2013年1月，本案被告孙某以（2012）呈民初字第1051号民事判决书已生效，债务人未履行判决为由，向本院申请强制执行，要求杨某、夏某支付判决确认的债务及相关费用共计人民币601446元。本院受理后，于2013年3月13日以（2013）呈执字第94-1号民事裁定书将杨某、夏某所有的座落于昆明市呈贡区XXXX小区XX苑E幢X单元1XX2室房屋予以查封，并于2013年6月26日在查封房屋处张贴公告，告知杨某、夏某及相关权益人，本院拟对该房屋进行拍卖。请对该房屋享有所有权、居住权等相关权利人的公民或有关组织在公告发出之日起10日内与本院执行局联系。逾期未联系，本院将依法对该房屋隐匿地进行搜查并评估拍卖。2013年7月22日，本案原告李某提交执行异议申请。本院受理该申请后，于2013年7月29日、8月12日分别组织听证会，于2013年8月19日以（2013）呈执异字第94号执行裁定书驳回李某的异议。原告李某于2013年8月28日向本院提起执行异议之诉。
另查明，原告李某与被告杨某、夏某于2010年12月6日签订《XXXX小区房屋买卖协议》，约定杨某、夏某将本案涉案房屋及车位出售给原告李某，房屋及车位买卖总价款为人民币860000元。双方在两日之内办理全权委托公证，公证办理完毕之日由李某一次性付给杨某、夏某人民币810000元，剩余50000元作为尾款，办理完房屋及车位的产权过户手续时一次性支付。2010年12月8日，经昆明市中衡公证处公证，被告杨某、夏某委托原告李某代为办理诉争房屋及车位的产权登记手续，并代为领取上述房屋及车位的《房屋所有权证》；办理房屋及车位的接房及相关手续，代为领取相关权利凭证及相关附属设施、门卡、钥匙；代为交纳相关税费，并领取相关凭证、票据。当天，原告李某通过银行转账支付被告杨某房款810000元。交付房款后，原告李某对房屋进行了装修。2012年2月5日，被告夏某向原告李某借款5万元，并约定该款项直接抵作原告李某应支付的房屋及车位尾款。

3、一审判案理由
针对本案的第一个争议焦点：原告李某与被告杨某、夏某之间是否存在真实的房屋买卖关系。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定："对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。"被告孙某根据服务协议、公证书等证据主张李某与杨某、夏某之间的房屋买卖关系是虚假的，双方是委托管理关系，但原告李某提交的房屋买卖协议、银行客户回单、个人存款交易明细查询、服务协议、定金收付书、公证书等证据相互连贯，能够证明原告李某与被告杨某、夏某在昆明良园房地产经纪有限公司的介绍下签订了房屋买卖协议，原告李某支付了房款的事实。
针对第二个争议焦点：如果存在房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖协议是否合法、有效。被告孙某认为，房屋买卖协议违反了城市房地产管理法，应属无效。本院认为：只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。强制性规范又包括管理性规范和效力性规范。
针对第三个争议焦点：原告李某提出的执行异议是否成立。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此并没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"人民法院不得查封、扣押、冻结未办理过户登记手续的房屋需满足三个条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人对房屋实际占有；3、第三人没有过错。从本案的证据看，第一、原告李某于2010年12月8日交付房款81万元，2012年2月5日以借给被告夏某的借款5万元抵作购房尾款，双方约定的房屋及车位的全部价款已全部支付。虽被告孙某主张2012年2月5日《以借款直接冲抵购房尾款的凭据》是原告李某事后伪造的，因被告杨某、夏某对借款事实予以认可，且被告孙某亦无确实充分的证据支持其抗辩理由。另，原告李某已按照双方签订的房屋买卖协议在公证办理完毕之日履行了支付房款810000元的义务，双方签订的房屋买卖协议中关于尾款支付的约定旨在保护房屋买受人的利益，该约定合法有效。本院认为，原告李某已按照协议在约定期限内支付了房款810000元，亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于付清房款的规定，而支付尾款50000元仅是双方对付款方式作出的特别约定，系合同中的一项内容，与该规定不抵触。因此，本院认为原告李某已支付了全部房款。第二、从原告提交的房屋装修、物业管理、水电煤气收费凭证等证据可看出，原告在购买房屋后对房屋进行了装修，并将房屋出租、收益，已对房屋进行了实际占有。第三、原告李某与被告杨某、夏某签订房屋买卖协议是在本院对房屋进行查封之前，并非知道房屋已查封还购买。另，诉争房屋在查封前未过户亦不是原告的过错。因此，原告对此无过错。综上，原告李某提出的执行异议成立，应停止本院对座落于昆明市呈贡区XXXX小区XX苑组团第X幢第X单元1XX2号房屋的执行。

4、一审定案结论
昆明市呈贡区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、二百二十七条的规定，判决如下：
1、停止对座落于昆明市呈贡区XXXX小区XX苑组团第E幢第X单元1XX2号房屋的执行。
2、驳回原告李某的其他诉讼请求。

1、二审诉辩主张
上诉人（原审被告）孙某诉称：根据《物权法》的相关规定，不动产物权的登记具有公示公信效力，不动产买卖的合同效力并不发生物权变动的效力，不动产物权登记后才能发生物权变动的效力。杨某、夏某仍是涉案房屋及地下车位BXX1号车位的合法所有权人，原审判决实际上是确认了李某是上述不动产的合法所有权人，违背了《物权法》的相关规定；二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中封查、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：1、李某在房屋查封前没有支付全部房屋价款；2、李某对未办理房屋过户登记手续存在不可推卸的过错；四、李某的执行异议和诉讼存在诸多十分"离奇"的情况，上诉人有充分的理由相信李某与杨某、夏V恶意串通、伪造证据，意图阻挠人民法院对已生效判决的执行，请求二审法院依法查明案件事实。综上，请求支持全部上诉请求。
被上诉人（原审原告）李某辩称：一、其签订的涉案房屋的房屋买卖合同合法有效，一审判决符合法律规定；二、最高院规定十七条与物权法不存在冲突，只是司法解释如何适用的问题，本案适用规定十七条完全准确。合同效力和物权变更有区别，订约各方符合合同要件，买卖合同就有效，所有权是否变动对物权不影响。两者之间有区别；三、原审认定的事实及判决完全符合最高法规定十七条；四、城市房地产管理法三十八条是行政管理性的规定，并不是效力性的规定，不能作为认定合同无效证据，并且主要是规范房地产开发行为，并非用来规范平等民事主体行为，三十八条主要是针对开发商，不能以此认定本案房屋买卖合同无效。另外关于事实方面，买卖合同签订后，李某和其妻子分别用现金支付了81万，41万是当事人妻子账户上现金支取，另外40万是当事人现金支取，剩下房款5万是以借款冲抵，最终86万全部付清。以借款冲抵购房尾款是补充约定，完全符合法律规定，因为考虑到产权证拖得太久，房价一直上涨，夏某又急需用钱，并不是李某有意提前支付尾款，上诉人不能以此否定李某支付尾款的行为和事实，房屋不能过户是暂时的。李某买卖房屋通过中介认识杨某、夏某的，怎么可能有借贷关系，是2013年之前开发商没有办下土地证所以才一直没有过户，在可以过户时是因为上诉人的错误申请，才一直未能办理过户。
被上诉人杨某、夏某答辩称：孙某的上诉请求与杨某、夏某没有关系，杨某、夏某尊重一审判决，本来以为房屋的事情已经处理清楚，没想到之后有那么多麻烦，请求二审法院依法判决。

2、二审事实和证据
昆明市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押、冻结未办理过户登记手续的房屋需满足三个条件：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人对房屋实际占有；3、第三人没有过错。本案经过一、二审的审理，双方当事人进行了举证、质证，以以及二审法院组织双方当事人到现场进行了勘察，并到呈贡区房管登记发证中心、昆明欣荣物业管理有限公司XXXX服务中心进行了调查，到昆明市呈贡区人民法院执行局调取了涉及本案的相关执行卷宗，法院认为，第一、被上诉人李某于2010年12月8日交付房款81万元，2012年2月5日以借给被告夏某的借款5万元抵作购房尾款，双方约定的房屋及车位的全部价款已全部支付。第二、被上诉人李某在购买房屋后对房屋进行了装修，并将房屋出租、收益，已对房屋进行了实际占有。第三、被上诉人李某与被上诉人杨某、夏某签订房屋买卖协议以后，未及时办理过户系因昆明市呈贡区关于办理二手房过户交易手续的相关政策规定所致，且上诉人孙某未提交任何证据证实被上诉人李某与被上诉人杨某、夏V存在恶意串通情形的情况下，故认定被上诉人李某对此并无过错。综上，原告李某提出的执行异议成立，应停止呈贡对座落于昆明市呈贡区涉案房屋的执行。上诉人孙某的上诉请求无事实和法律依据，予以驳回。

4、二审定案结论
昆明市中级人民法院审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持，上诉人孙祖明的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中封查、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。