（一）首部
1、判决书字号
一审判决书：昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第1778号判决书。
二审判决书：昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第244号民事判决。
3．诉讼双方
上诉人（原审原告、反诉被告）：段某，男，汉族，1963年11月10日出生，住昆明市盘龙区。
特别授权诉讼代理人黄庆，兴辰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某，女，汉族，1967年7月25日出生，住昆明市西山区。
特别授权诉讼代理人张凯，天兑法律服务所法律工作者。
5、审判机关和审判组织。
一审法院：昆明市西山区人民法院
合议庭组成人员：审判长：周玉波；代理审判员：陈婧怡；人民陪审员：保瑜琳
二审法院：昆明市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：起俊；代理审判员：熊梓旭、汪佳。
6、审结时间
一审审结时间：2013年12月13日。
二审审结时间：2014年6月9日。
（二）一审情况
1、一审诉辩主张
段某诉称：双方于2012年5月13日签订了《房屋买卖合同》，合同约定王某把位于昆明市××小区×区×栋×单元601号房屋以85万元出卖给段某，于2012年6月10日前办理过户手续，6月12日前交房。段某首付17万元，王某保证在6月10日前交易完毕。合同签订之日，段某依约履行了付款义务，之后应王某要求又在10月19日支付了房款8万元。但至今，王某不办理过户手续且不交房，已构成违约。故请求判令：一、王某履行房屋买卖合同并限期进行过户登记及交房；二、王某自2012年6月13日起按每日150元支付违约金至交房之日止（至起诉之日止283天，共42450元）；三、诉讼费由王某承担。
王某答辩并反诉称：一、段某和王某所签订的房屋买卖合同是可以撤销的。王某房屋市场总价值为153.6万元，而双方签订的房屋买卖合同约定为85万元，并且还包括了房屋的相应配套设施和车位等。因此双方对此房屋的交易总额与房屋的实际市场价格金额的差距明显，双方对此房屋的交易价格属于显失公平。二、依据双方签订的房屋买卖合同的约定，王某保证上述房屋产权真实有效无任何经济纠纷，而王某的房屋至今在银行还有抵押贷款。三、双方之间所形成的名为房屋买卖合同实际上是一份变相高利贷合同。王某因为资金短缺向段某借款，当时约定的借款金额为17万元，时间为一个月，用位于××小区的房屋作为抵押，双方约定此次借款利息为2万元，在双方签订房屋买卖合同后，段某将17万元以房屋买卖预付款的名目转账到王某的账户上，对于利息由于账户取现太多，王某只好通过自动柜员机向段某账户转账2万元。这笔款项因为种种原因一直都没有返给段某，段某以每月2万元来计算利息，每月段某都会要求王某写下收到预付款2万元的收据作为掩护收取高额利息的证据。综上，请求判令：1、驳回段某的诉讼请求，撤销双方签订的《房屋买卖合同》；2、段某承担本案全部诉讼费用。
段某针对反诉答辩称：一、王某以显失公平为由提出撤销合同不能成立。二、王某的撤销权已消灭和已被放弃。
2、一审事实和证据
王某因急需资金，故将其位于昆明市××小区×期×幢×单元601号房屋售予段某。双方于2012年5月13日签订了《房屋买卖合同》，约定王某将其所有的位于昆明市××小区×期×幢×单元601号房屋以85万元的价格出售给段某。合同签订后由段某支付购房款17万元给王某，双方在2012年6月10日之前办理完毕房屋过户手续并于2012年6月12日之前交房，剩余尾款68万元，待王某结清房屋水电费、煤气费、物管费等费用并交房后，由段某一次性付清。合同还约定了双方享有的其他权利义务。合同签订当日，段某依照合同约定通过银行转账方式支付给王某购房款17万元，并由王某出具了《收条》。同日，王某通过银行转账的方式向段某的银行账户转款2万元。2012年6月10日，双方并没有办理涉案房屋过户手续，2012年6月12日也没有进行房屋交接。2012年10月19日，段某又支付给王某购房款8万元，并由王某出具了《收条》。王某于2010年12月27日将上述房屋作为担保，抵押给广东发展银行股份有限公司昆明大商汇支行，并办理了抵押登记手续。王某向广东发展银行股份有限公司昆明大商汇支行的借款尚未清偿，涉案房屋设定的抵押权至今尚未解除。庭审中，段某表示在签订合同之时就知道涉案房屋办理过抵押登记的事实。根据王某的委托，昆明市金宇房地产评估有限责任公司于2013年2月19日出具《房地产抵押评估报告》，昆明市××小区×期×幢×单元601号房屋估价为1175460元。
3、一审判案理由
本案合同履行过程中，段某依约向王某支付了首付款17万元，王某即应当按照合同的约定于2012年6月10日办理房屋过户手续，2012年6月12日交付房屋。但履行期限届满后，王某并未履行其相应的义务。2012年10月19日，王某再次收取段某支付的购房款8万元，并由王某出具了《收条》，双方对《房屋买卖合同》中约定的付款时间和金额内容进行了变更，但双方未就合同的履行期限、履行方式等进行变更和约定。庭审中王某明确表示不愿意继续履行合同，且涉案房屋尚抵押于广东发展银行股份有限公司昆明大商汇支行。法庭辩论终结前，涉案房屋设定的抵押权尚未解除，合同履行并不具备客观条件，合同目的无法实现。故段某要求王某继续履行合同，限期办理房屋过户手续及交房的诉讼请求不予支持。因涉案房屋无法进行交付，段某主张自2012年6月13日计算至交房之日止的违约金，无事实依据，依法不予支持。王某主张撤销双方签订的《房屋买卖合同》，王某认为双方约定的交易价格远远低于房屋实际价值，系显失公平。2012年5月13日双方签订合同之时，王某对其所有的涉案房屋实际价值是清楚的，其与段某签订《房屋买卖合同》的内容也是清楚的，合同系双方真实意思表示，并不具有显失公平的情形。王某提出撤销合同的时间早已超过法律规定的撤销权的行使期限，故对王某的反诉请求不予支持。
4、一审定案结论
一、驳回原告（反诉被告）段某的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王某的全部诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
段某上诉称：一、本案一审中，上诉人特别表明代为清偿银行全部债务，消灭抵押权，一审法院不支持上诉人诉讼请求，有悖于物权法和最高人民法院司法解释的相关规定；二、被上诉人不按期履行过户交房约定已明显违约，原判却驳回上诉人要求履行合同和要求承担违约责任的诉请，违反合同法相关规定；三、原审法院一方面认为双方应当严格按照合同约定履行各自义务，另一方面又不支持上诉人支付违约金的请求，判决与认定相矛盾，违反了合同法第一百零八条的规定；四、本案诉争合同不存在不能履行的情况，更不存在房屋无法交付的情况，原审在法律适用上多处错误。故请求判令：一、撤销一审判决第一项，改判被上诉人履行房屋买卖合同限期过户登记交房并支付违约金；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
王某答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审适用法律正确。双方在签订涉案房屋买卖合同时均已知道诉争房屋已经抵押给银行，尤其是上诉人为了向被上诉人放高利贷，与被上诉人串通损害了抵押权人银行的利益，因此双方签订房屋买卖合同实际是无效合同。基于此，双方该合同中关于履行期限、违约金等约定也是不能成立的。当时被上诉人因故急于用钱，上诉人在乘人之危的情况下提出将被上诉人原已设定抵押担保的涉案房屋作为抵押签订了房屋买卖合同，实际双方是借贷合同关系。请求驳回上诉，维持原判。
（四）二审事实和证据
二审所查明的案件事实与一审一致。
（五）二审定案理由
段某提起本案诉讼，主张双方形成房屋买卖合同关系，要求继续履行合同即办理过户和交房，并提交了《房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、婚姻登记证明予以证实。王某则主张双方形成的是借贷关系，对房屋买卖并非双方真实意思表示，签订《房屋买卖合同》系为履行借贷合同而提供的担保，且在支付17万元借款时就被段某收走2万元作为第一个月的利息，之后段某又要求其出具收到房款8万元的收条，实际并未收到房款该8万元系4个月的利息。对此主张，其在一审中提交了房地产抵押评估报告、房屋价值鉴定报告、个人贷款合同、2012年5月13日银行流水单据、2012年7月13日收条复印件、2012年8月20日收条复印件、电话录音以及相关房屋装修等证据，在二审中提交了楚雄公安局接受证据材料清单、向楚雄公安局报案的报案书、普某的证人证言、受案回执、立案通知书、广发银行股份有限公司昆明分行出具的证明及对账单。通过双方在一、二审中举证、质证，结合双方的陈述，以及本案查证的案件事实，即王某急需用钱，于2012年5月13日以明显低于购买价和市场价的方式与段某签订《房屋买卖合同》，且在合同中约定签订合同当日仅支付17万元，而在水电费、煤气费、物管费等费用结清时才予支持尾款68万元，当日段某通过转账方式支付王某17万元，而同时王某又通过转账方式向段某支付2万元。对于段某收取王某2万元款项的行为，段某陈述系王某需要购买其汽车，故支付2万元的定金，对此陈述其未提交相应证据予以证实。结合王某与段某的电话录音以及其它证据判断，段某的陈述有违市场规则和生活常理，故对其主张不予采信。对于房屋买卖关系双方是否系真实意思表示，结合双方证据所能证明的内容以及双方证据的优势性，段某与王某之间所形成的系借贷关系，双方所签订的《房屋买卖合同》系为了履行借贷关系而提供的担保，对于签订《房屋买卖合同》并非双方基于房屋买卖的真实意思表示，该《房屋买卖合同》并未成立，亦未生效。故段某起诉要求继续履行《房屋买卖合同》的主张缺乏事实和法律依据，对其主张不予支持。对于双方所形成的借贷关系，可另案主张。
（七）解说
段某与王某就涉案房产是否存在房屋买卖的真实意思表示。
当今社会，随着市场经济的不断发展，大量的资本金注入市场，同时也需要加快资本金的流通，促进市场的良性较快发展，国家对民间借贷等促进资本流通渠道放开了管制，由此大量的小贷公司、融资公司等如雨后春笋般迅速的发展起来，同时也出现了一些专业的高利贷经济人，其目的是为了追逐高额利息，不用劳作即可赚取丰厚的回报，而采取的一些手段来规避法律，以期达到非法的目的，本案就是其中一种情形，债务人向债权人借款17万元，每月收取债务人2万元的高昂利息，为掩盖其非法目的，而要求债务人签订《房屋买卖合同》， 17万的借款说成是购房款，在债务人无法按月支付利息时，则要求债务出具收到8万元房款的收条。另一种情形是当事人在借条中不约定利率，而是将利息计算在借贷数额中，比如出借10万元，但在债务人出具欠条时则要求将借款本金额写成20万元，借款本金中就包括利息。尽管债务人在诉讼中对此提出异议，债务人却很难提供反证证实借款金额中含有高额利息，或认定双方并非房屋买卖合同关系。对此一般在审判过程中很难鉴别，需要审判人员细心推敲，充分发挥主观能动性，认真审查证据，推敲细节才能作出判断，了解双方的真实意思表示。
根据《中华人民共和国合同法》第211条第二款规定"自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制利率的规定"以及最高人民法院1991年7月2日通过的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定："民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。"笔者所列举的以上两种情形，债权人即是为了规避上述法律，从而获取高昂的利益回报，从形式上看构成以合法形式掩盖非法目的，从实质内容看，则是违背了民事活动当中应当遵循的公平原则，如果其主张得到人民法院的支持，那么将有违法律的公平正义，因此我们在审判中对此类案件需格外注意。
对于合同的效力属于法院主动审查的范围，而合同的生效是指已经成立的民事行为因符合法定有效要件而取得现行法律认可的效力。但生效是建立在合同成立的前提下，对于合同成立是指当事人通过缔约过程而达成意思一致。本案中，双方缔约《房屋买卖合同》目的是为借贷关系的履行提供担保，则双方的真实目的是为了借款，对于房屋买卖并非双方的初衷，在之后双方也未就此法律关系的变更达成过一致意见，故对于债权人起诉要求债务人要求继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋产权变更登记以及交付房屋的主张，在债务人不予同意的情况下，人民法院对债权人的诉请不应予以支持。双方还是应当回到 双方的真实合同目的，债权人仍应以借贷关系起诉债务人，对于本金的返还应当得到支持，而对于利息则严格依照法律规定的四倍同期流动资金贷款利率予以支持。
（熊梓旭）
【裁判要旨】以为借贷关系的履行提供担保为目的缔约《房屋买卖合同》，缺乏房屋买卖的真实意思表示，《房屋买卖合同》不成立。
