（一）首部
1、判决书字号：
一审判决书：昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第566号（2014年11月7日）
二审判决书：昆明市中级人民法院（2014）昆民一终字第865号民事判决（2014年12月20日）
3、诉讼双方
原告（上诉人）李某
被告（被上诉人）库某
5、审判机关和审判组织
一审审判机关：昆明市五华区人民法院
承办法官：猫莉
二审审判机关：云南省昆明市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：郑会利；代理审判员：邓林春、符圆圆
6、审结时间：
一审审结时间：2013年1月27日
二审审结时间：2014年12月20日
（二）一审诉辩主张：
1、原告诉称
被告自称其享有的团购房的购房权利，并将该购房权利转让给原告，后原告认为被告自身并不享有团购资格，要求被告按约配合办理更名手续无果，且至今涉案项目也未建成，致使原告订立合同的目的不能实现，故诉至一审法院，请求：一、判令解除原、被告于2012年11月25日签订的《购房名额转让协议》。二、判令被告退还原告转让费50000元、购房款200000元，并支付上述款项自2012年11月27日至实际支付之日的利息（按同期银行贷款利率计）。
2、被告辩称
双方签订的《购房名额转让协议》有效，没有法定解除的情形。被告已将支付给房地产开发商进度款200000元的收据原件交付给了原告。进度款200000元实际已支付给了开发商，转让费50000元是被告转让优惠购买名额给原告而收取的费用，原告要求退还款项无事实和法律依据。被告的购房资格亦是从案外人处受让，此后，又以自己名义实际向开发商支付部分购房款项，开发商收取被告进度款的行为表明团购单位和开发商均认可被告获取购房资格，经购房资格的再次转让，原告已成为新的购房名额所有权人，原告办理房屋的相关手续没有障碍，合同应继续履行。
（三）一审事实和证据
2012年11月25日原、被告签订《购房名额转让协议》，约定被告将昆明公交集团下马村城中村改造项目团购商品房购房名额转让给原告，被告收取原告转让费50000元；被告向开发商交纳购房款200000元由原告一次性付清给被告，被告将交款凭证（原件）交给原告；被告应积极配合原告选购房屋、办理更名及相关手续，直到房产证户主转为原告为止。2012年11月26日原告支付被告转让费50000元、房款200000元。被告遂将三张收据原件（内容为团购房订金30000元、进度款100000元、进度款70000元）交付原告。
（四）一审判案理由
昆明市五华区人民法院经审理认为：昆明市五华区人民法院于2014年11月7日作出（2014）五法民二初字第566号民事判决：驳回原告李某的诉讼请求。宣判后，李某向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中级人民法院于2015年2月27日以同样的事实作出（2014）昆民一终字第865号民事判决，驳回上诉，维持原判。
（五）一审定案结论
昆明市五华区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告李某的诉讼请求。
（六）二审情况
2、二审判案理由
昆明市中级人民法院经审理认为：首先，本案双方于2012年11月25日订立的《购房名额转让协议》合法有效，双方均应当按照协议约定，全面履行合同义务。该购房名额转让协议系双方意思表示一致的结果，无需开发商予以确认。上诉人主张因被上诉人自身不具有购房资格，故无权向其转让涉案房屋的购买权，但因现在尚不具备订立正式的《商品房购销合同》的条件，亦无证据表明公交公司或开发商就上诉人李某受让购房资格提出异议，故上诉人的该项主张不能成立。上诉人认为被上诉人未完成合同约定的办理更名义务，属根本违约，协议应予解除，但上诉人并无证据证实其要求被上诉人完成更名，转让协议中对于办理更名的具体时间亦无约定，故上诉人的该项上诉理由亦不能成立。同时，双方订立转让协议后，上诉人即收取了被上诉人向其交付的开发商开具的收款收据，但二审中上诉人对于上述收据的真实性又予以否认。上诉人虽对于上述收据中云南艾亭房地产开发有限公司财务专用章的真实性不予认可，但对其真实性并不申请鉴定，亦无相反证据予以反驳，故法院对其真实性依法予以确认。结合目前合同的履行情况，因被上诉人系自案外人处受让购房资格，故就其具有涉案房屋购买资格的举证仅能至此，故应认定被上诉人具有涉案房屋的购买权。
其次，上诉人主张退还的转让费及购房款涉及两个法律关系，一为本案双方之间购买权转让的法律关系；二为上诉人可据前述房屋购买权转让协议与开发商建立的商品房买卖合同关系。根据双方约定及惯例，上诉人实际取得涉案房屋购买资格，房屋购买权转让协议的合同目的即告实现，而非上诉人所主张的实际取得房屋。结合前述分析，因现尚不具备由上诉人与开发商订立《商品房购销合同》的条件，故不能认定上诉人签订房屋购买权转让协议的合同目的无法实现。双方在《购房名额转让协议》中对于协议解除的条件并无约定，迄今为止，被上诉人在履行合同过程中亦无违约行为，故上诉人主张解除合同并退还相应转让费无相应事实及法律依据，法院依法不予支持。至于退还购房款，因上述款项在双方订立转让协议前已由被上诉人实际支付，故被上诉人并未占有、使用该20万元购房款，上诉人要求被上诉人予以返还亦无事实及法律依据，法院依法不予支持。至此，上诉人的上诉理由均不能成立，法院依法不予支持。
3、二审定案结论
昆明市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决：驳回上诉，维持原判。
（七）解说
该案例具有一定代表性和典型性，类似实例在日常生活中较多。目前，由单位组织进行商品房团购，购房人因参与团购而获取相应单位福利或优惠。在团购中，团购组织者通常会对享有团购权利的人进行一定限制，一般为单位职工。有时，因享有团购资格的人不愿意购买房屋，而其他人欲参与团购的人员又因无团购资格而无法以团购价格购买房屋，才产生本案所处理的转让团购资格的情形。实践中，转让团购资格的当事人发生纠纷的情形较为普遍，有的因开发商原因，导致受让购房资格的受让人未能实际取得房屋；有的因开发商涨价，导致受让人无法按照与转让人约定的价格购买房屋，从而要求解除合同。
二审法院在审理该类案件中认为，首先，该类转让购房资格的合同应与《商品房购销合同》相互区分，为两个合同关系。本案中，原告的主张实际上是将两个合同关系混为一谈，其要求解除的是购房权利转让的合同，但又将两个合同中所涉的款项一并要求予以退还。涉案合同的标的物为属于被上诉人享有的或被上诉人自享有权利的人处受让的参与团购的权利，通常包含有一定单位福利。转让人将自己享有或受让的权利转让给受让人，受让人亦能据此实际获得购买房屋的权利，则应认定购房权利的转让协议已经履行完毕，受让人无权主张转让人返还所收取的转让费。至于协议中约定的转让人协助上诉人更名等义务，则属于转让人的附随义务，并不因该附随义务未完成而解除合同。因此受让人主张退还转让金无事实和法律依据，不应予以支持。而受让人主张返还的购房款，一则此前该笔款项已由转让人交付开发商，上诉人欲购房，理应偿还转让人代付的该笔款项；二则如前所述，该笔款项已经属于与开发商的商品房购销合同法律关系中所涉款项，如受让人不愿意再购买房屋，则该笔款项应由受让人向开发商主张。此外，从公平角度分析，转让人将购房权利转让后，自己亦无权购买房屋，如受让人因自身原因不愿意继续购买房屋，进而要求转让人返还购房资格转让费，则对于转让人极不公平。
其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，在实践中，为维护诚实信用原则及交易的稳定，通常将该条规定认定为管理型规范而非效力性规范。在上述类似案件中，并不因当事人转让购房权利时，房屋未实际取得权属证书而无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"之规定亦对于上述法律适用问题做出了明确。
（符圆圆）
【裁判要旨】转让人将自己享有房屋购买权转让给受让人，受让人亦能据此实际获得购买房屋的权利，则应认定购房权利的转让协议已经履行完毕，受让人无权主张转让人返还所收取的转让费。
