（一）首部

1．判决书字号：北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第4494号判决书

2．案由：物权保护纠纷

3．诉讼双方
原告王某，北京市锅炉厂退休职工。
委托代理人周琦，北京市大成律师事务所律师。
委托代理人刘某。
被告石某。
委托代理人余力，北京大河律师事务所律师。
被告邓某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：雷俊平；人民陪审员：赵惠云、孙平。

6．审结时间：2014年8月20日。

（二）诉辩主张

1．原告王某诉称:原告王某与被告邓某离婚纠纷一案己经由北京市第一中级人民法院作出二审终审判决（2013)一中民终字第13201号，该终审判决已于2013年11月3日判决作出之日起生效。依据上述生效判决，北京市昌平区沙河镇西二村村北北京首钢第一线材厂宿舍3号楼2层4单元101号房屋归原告王某所有，被告邓某应当于终审判决生效之日(2013年11月3日)起30日内协助原告王某办理房屋产权过户手续。被告邓某自2013年12月份原告起诉离婚之日起即开始强占上述房屋，非但不准原告在该房屋居住而且在原告回家时还对原告实施暴力。2013年11月3日北京市第一中级人民法院作出二审终审判决书判决房屋归原告王某所有后，被告邓某拒不履行法院生效判决，拒绝按照判决书的要求协助王某办理房屋产权过户手续。相反，2013年11月16日被告邓某与被告石某签订了《房屋买卖合同》并在北京市昌平区住建委办理了房屋产权过户手续，将上述房屋过户至被告石某名下(上述事实系原告王某向北京市昌平区人民法院申请强制执行过程中由执行法官告知)。被告邓某是在北京市第一中级人民法院作出二审终审判决后，在明知房屋归原告王某所有的情况下，于2013年11月16日与被告石某签订的《房屋买卖合同》，合同载明的交易价格为人民币382 000元(原、被告在离婚诉讼时均认可房屋价值为700 000元)，折合成建筑面积为每平米5048.74元，明显低于市场正常的交易价格。被告石某在明知交易价格明显低于市场价格的情况下，未要求被告出具"配偶同意转让房产的证明"或者"离婚证明(包括判决书)"，仍与被告签订《房屋买卖合同》并办理了过户手续，严重侵害了原告的合法权益。由此可见，被告石某在该房产的转让交易过程中未尽到合理的注意义务，具有严重过错，其对该房产转让交易可能导致无效的法律后果是明知的。同时，不能排除被告石某具有与被告邓某恶意串通的可能。综上所述，为了维护原告的合法权益，同时为了人民法院生效判决得以执行，维护法律的权威性和公正性，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，要求：1、依法确认被告邓某与被告石某签订的《房屋买卖合同》无效;2、判令被告邓某以及被告石某于合理期限内协助原告王某办理房屋产权过户手续，并限期向原告王某腾退房屋;3、判令被告邓某承担因侵害物权造成原告的损失(包括原告支出的律师代理费人民币10000元以及被告侵害原告物权期间的房屋租金损失<按日租金50元计算，自2013年11月16日起暂计算至起诉之日止为人民币4700元>等必要费用)，被告终宝山依其过错程度适当分担; 4、本案财产保全费、案件受理费等诉讼费用由被告邓某以及被告石某承担。

2．被告石某辩称：一、原告起诉案由为物权保护，但其诉讼请求为确认答辩人与邓某之间签订的买卖合同无效。答辩人认为案由应为买卖合同纠纷，应当驳回原告的起诉。二、原告称邓某无权处分该房屋，理由是中级法院于2013年11月3日作出了驳回上诉，维持原判的判决。但一方面，石某与邓某之间的合同是2013年11月16日签订的，在二审判决作出之日前，另一方面，原告应提供包括其自己和邓某在内签收二审判决的相关证据，才能说明邓某是否是在明知生效判决的情况下卖房的相关情况。而且在庭审中，原告对石某提交的与邓某之间签订的买卖居间合同表示认可。那么关于合同签订时间、关于房款交付形式等等都已在合同中列明。石某支付了合理的房款，又按照邓某的要求向其支付了现金，且有相关证据予以佐证，足以说明石某购买此房屋系善意取得。答辩人取得该房屋系善意取得，原告无权就该房屋主张权利。答辩人与邓某签订了房屋买卖合同，并支付了相应对价，且取得了该房屋的产权证，已经依法取得了该房屋的所有权。1、诉争房屋的产权证上只登记为邓某一人，答辩人有理由相信该房屋是邓某的个人财产；2、该房屋通过中介机构进行买卖，中介机构应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。中介机构在进行房屋买卖过程中未对该房屋的所有权提出任何疑义，答辩人有理由信赖房屋为邓某所有;3、房管局作为国家管理机关，有查验相关证件，审查产权的义务，对符合条件的房屋准予办理过户手续。该房屋顺利通过了审查并依法进行了房屋产权变更登记，答辩人同样有理由信赖房屋为邓某所有。而且在庭审中，原告对石某提交的与邓某之间签订的买卖居间合同表示认可。那么关于合同签订时间、关于房款交付形式等等都已在合同中列明。石某支付了合理的房款，又按照邓某的要求向其支付了现金，且有相关证据予以佐证，足以说明石某购买此房屋系善意取得。答辩人支付了合理的房款，该房屋是不动产，答辩人也依法办理了产权变更手续，取得了房屋产权证。综上所述，答辩人作为善意第三人，依法取得了该房屋的所有权。原告无权要求被告返还房屋，其可以向邓某主张损失。

（三）事实和证据
北京市昌平区人民法院公开审理查明：王某与邓某原系夫妻关系。2013年3月，王某诉至本院，要求与邓某离婚，本院受理后依法进行了审理，于2013年5月判决准予王某与邓某离婚，夫妻共同财产位于北京市昌平区沙河镇西二村村北北京首钢第一线材厂宿舍2号楼1层3单元101号房屋（审理过程中，王某与邓某均认可该房屋价值为700 000元）归王某所有，邓某协助王某办理房屋产权过户手续，王某支付邓某房屋折价款350 000元，并对其他共同财产进行了分割。之后，邓某不服该判决，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年11月3日依法判决驳回上诉，维持原判。2013年11月16日，邓某（出卖人）、石某（买受人）、北京市易合房地产经纪有限责任公司（居间人）签订了房屋买卖居间合同，约定由石某购买上述房屋，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品成交价格为382 000元，室内全部家具家电及精装修作价为438 000元，该房共计820000元，买受人在签订合同的同时支付定金20 000元，采取一次性付款，至迟2013年11月30日前办理该套房屋的过户手续，办理完过户手续后，买受人把全部房款一次性支付卖方，卖方要求现金形式交易。2013年11月30日，邓某与石某在北京市昌平区住房和城乡建设委员会签订存量房买卖合同，约定由石某购买上述房屋，该房屋成交价格为382 000元。之后，邓某配合石某办理了上述房屋的产权过户手续,该房屋所有权人变更登记为石某。
庭审中，石某表示房屋成交价格为820 000元，已全款交付，系一次性现金支付，不是银行转账，该现金系于2013年2月从朋友处借得，并在家中一直存放至交付之日，并提供收条及证人出庭作证。王某对证人证言不予认可，表示石某长期在家中存放大量现金与常理严重不符，证人与石某之间是朋友关系。
上述事实有下列证据证明：
1．（2013）昌民初字第05472号民事判决书、（2013）一中民终字第13736号民事判决书
2．房屋买卖居间合同
3．存量房买卖合同
4．房屋产权登记变更材料
5．收条
6．房屋产权证
7．证人证言

（四）判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的主张有责任提供合法有效的证据，否则应承担不利后果。本案争议房屋原系王某与邓某的夫妻共同财产，在王某与邓某离婚诉讼过程中，一审判决已明确归王某所有，邓某在提起上诉期间仍以自己名义与石某签订房屋买卖合同，并在二审判决维持原判的情况下与石某办理了房屋过户手续，邓某在此次买卖过程中属于无权处分，且显属恶意。石某虽辩称自己在买卖过程中系善意第三人，但其在房屋买卖过程中，未询问邓某该房屋是否为夫妻共有以及配偶是否同意转让房产，且石某将大额现金长期存放家中并且以现金交付，明显不符合常理，故石某不符合不动产善意取得中善意第三人的判断标准。王某要求确认邓某与石某签订的房屋买卖合同无效，由邓某、石某协助办理产权过户手续并腾退房屋的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；要求邓某、石某承担因侵害无权造成的损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

（五）定案结论
北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，作出如下判决：
一、被告邓某与被告石某就位于北京市昌平区沙河镇西二村村北（首钢第一线材厂宿舍）二号楼一层三单元一零一号房屋签订的存量房屋买卖合同无效。
二、被告邓某、石某于本判决生效后十日内协助原告王某办理位于北京市昌平区沙河镇西二村村北（首钢第一线材厂宿舍）二号楼一层三单元一零一号房屋的过户手续。
三、被告石某于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区沙河镇西二村村北（首钢第一线材厂宿舍）二号楼一层三单元一零一号房屋腾退给原告王某。
四、驳回原告王某的其他诉讼请求。
案件受理费一万二千三百元，由被告邓某、石某各负担六千一百五十元，于本判决生效后七日内交纳。

（六）解说
本案的争议焦点在于夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋效力的认定，以及第三人符合怎样的条件可善意取得房屋所有权的认定问题。
1.夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋的行为属于无权处分，其合同行为效力待定。
本案争议房屋原系原、被告双方的夫妻共同房产，原、被告双方对争议房屋享有共同共有的权利，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。在王某与邓某离婚诉讼过程中，一审判决已明确将争议房屋判归王某所有，但是邓某在提起上诉期间仍以自己的名义与石某签订房屋买卖合同，在房屋产权尚存争议之时对其进行处分，并在二审判决维持原判的情况下与石某办理了房屋过户手续，对此，原告王某不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由此可见，在本案中，被告邓某对争议房屋的处分行为属于无权处分，该行为的效力待定，在共同所有人王某不予认可的前提下，该处分行为已无效。
另外，在本案中被告石某对本案案由的性质存在异议，认为本案的案由应改为买卖合同纠纷，而不是物权保护。原告王某对该争议房屋享有共同共有权，被告邓某擅自处分该房屋侵犯了原告方享有的合法物权，对此，原告方显然有权提起诉讼。因此，本案的案由为物权保护是合法的。
2.争议房屋的买方不符合善意第三人的条件
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意第三人应该符合以下条件：1受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2以合理的价格转让；3转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。"善意"是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，应当是"明知"或"应知"的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。但在本案中，被告石某并不符合善意第三人的条件，原因如下：首先，在争议房屋的买卖过程中，石某并未询问邓某该房屋是否为夫妻共有以及配偶是否同意转让房产，显然未尽应有的合理的注意义务，显然不符合善意的要求；其次，原被告双方在离婚诉讼中对房屋的均认可的价值为700000元，而石某取得该房屋的价格为382000元，尚不足原认可价值的二分之一，明显低于市场的正常交易价格，显然无法认定为合理的转让价格；最后，虽然该争议房屋已经办理了过户手续，但是只凭此一点是无法将石某认定为善意第三人。综上所述，石某没有取得该争议房屋的所有权。
（雷俊平）