（一）首部

1.判决书字号：（2014）朝民初字第05028号。

2.案由：租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：中服东外置业有限公司。
委托代理人:韦全忠，北京韦全忠律师事务所律师。
被告:北京远程睿智商务咨询有限公司。
委托代理人:王纯，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人:伊向明，君合律师事务所上海分所实习律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
独任审判：审判员杨兵。

6.审结时间： 2014年6月17日。

（二）诉辩主张

1.原告中服东外置业有限公司诉称：
2012年5月9日，我公司与被告签订《租赁合同》，北京奥加饭店有限责任公司作为原告的委托管理方，该合同约定租赁期限至2017年6月15日，租赁范围为三、四层写字楼，租金和物业费标准分别为5.2元/天/平方米和8.8元/月/平方米，自2014年每年递增5％，合同还约定了押金、提前退租等违约条款，其中三层写楼被告是续租。上述合同签订后，我公司依约向被告交付了合同约定的房屋并提供了相应服务，被告依约缴纳押金和合同约定的租金、物业费和杂费。但是，被告在2012年6月21日贸然向我公司书面要求退租主座四层（416房间除外），我公司原则上也同意提前退租，但就补偿方案双方始终达不成一致意见。被告2012年7月16日竟然向我公司和北京奥加饭店有限责任公司发出《退租通知书》，要求三、四层写字楼全部提前退租。原告原则上也同意，但要求被告依约承担违约责任，却遭到被告的无理拒绝。为此我公司委托律师向被告发出律师函，要求被告依法承担违约责任，但被告仍置之不理。我公司认为，双方签订的合同合法有效，双方应当遵守。被告要求提前退租不符合《租赁合同》关于租期至2017年6月15日的约定，被告坚持提前退租理应承担《租赁合同》约定的违约责任。被告提前退租的行为是重大违约行为，极大损害了原告可预期的经济利益（可预期利益，租金就高达2000余万元）。被告除承担自2012年5月15日到2012年10月26日的租金、物业费、杂费等实际损失以外，根据《租赁合同》相关约定，还应承担提前退租的违约金、逾期缴纳租金、物业费、杂费的罚金。我公司为维护自身合法权益提起诉讼，请求法院判决：双方于2012年5月9日签订的《租赁合同》自判决生效之日解除。

2.被告北京远程睿智商务咨询有限公司辩称：
2012年合同签订时候，我方承租三、四层，2012年6月21日我方申请退租四层，2012年6月26日对方回函表示四层合同终止，三层合同履行2007年合同，合同到期后是否续租由双方协商。6月27日我方回函，同意对方上述安排。因此我方认为，2012年6月27日，双方协商一致解除了2012年合同。双方没有就赔偿问题马上达成一致，不影响合同于2012年6月27日解除事实。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：2012年5月9日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《奥加饭店写字间租赁合同》（主座三层整层及四层整层），合同编号A12－05－09。约定，原告将奥加饭店三、四层整层全部面积租赁给被告使用，三层整层建筑面积1099.17平方米、四层整层建筑面积1099.17平方米；租金为5.2元/天/平方米，三层整层年租金为2 086 224.66元，四层整层年租金为2 086 224.66元；物业管理费8.8元/月/平方米；三层延续租期自2012年12月11日至2017年6月15日，2012年12月11日之前三层租赁仍按原租赁合同执行；四层租期自2012年6月16日至2017年6月15日，四层免费装修期为30天，自2012年5月17日至2012年6月15日，出租方交房日期为2012年5月16日，承租方应向出租方支付数额相当于三个月租金及物业管理费的押金550 574.25元，承租方在拖欠租金、杂费、赔偿及其他应付出租方的款项时，出租方有权从履约押金中扣除，扣除后承租方应在收到出租方书面通知后十个工作日内将押金款额补足；制冷费计量面积因层高按120％计算，标准为35元/平方米/制冷季（制冷时间按饭店季节统一起止日）；因承租方的原因，中途宣布退租，属承租方违约，需提前30天向出租方提出书面申请，并支付三个月租金作为违约金。
2012年5月14日，原告经交接将奥加饭店四层房屋（以下简称四层房屋）交付被告，被告称至双方发生纠纷其并未实际使用。同日，被告将四层房屋押金550 574.25元支付给原告。上述合同签订后，被告未向原告支付四层房屋租金、物业管理费。诉讼中，原告称曾于2012年6月5日和2012年6月20日向被告催交四层房屋租金、物业管理费和杂费，并提供了2012年6月5日《收费通知单》和2012年6月20日《催款通知》欲以证明，其中《收费通知单》上载明："合同编号：0140"，《催款通知》上没有被告签字或盖章确认，被告对《收费通知单》的真实性认可，但对其关联性不予认可，对《催款通知》的真实性和关联性均不予认可。
2012年6月21日，被告向原告送达《退租申请书》，称"因公司业务流量减少，为节省开支，我公司经过认真研究，现向贵司申请于2012年6月21日退租主座四层除416室以外的办公区域"。
2012年6月26日，原告向被告作出《退租申请书回复》，载明："1、主座三层应维持原合同，原合同终止日为2012年12月10日，承租人应在到期前3个月以书面形式提出申请，并重新协商新合同。2、四层416房间我公司无法单独出租。应终止合同。考虑双方友好合作关系，在未出租四层整层前，同意贵方可暂时租用，待我公司出租时需立即交回。3、由于贵方单方面退租，给我公司造成巨大损失。请贵公司依据合同条款及实际情况，迅速给我公司提出补偿方案，以免造成贵我双方更大损失。4、在双方达成一致意见后，编号：A2012－05－09《写字间租赁合同》终止"。
2012年6月27日，被告向原告发出《针对〈退租申请书回复〉的相关答复》，称"1、同意贵司就主座三层相关租赁事宜的意见和安排......4、同意即日起终止编号A2012－05－09《写字间租赁合同》，并进行退房交接"。
2012年6月28日，原告致被告《关于"针对〈退租申请书回复〉的相关答复"的回函》，载"......我公司认为贵司6月27日的'......相关答复'第4条'同意即日起终止编号A12－05－09《写字间租赁合同》......'属于无理要求，我公司郑重声明：在双方就违约金和租金等未达成一致意见前，不同意终止A12－05－09合同......"。诉讼中，经询，原告称该回函中所述的"违约金和租金"指的是4层房屋的违约金和租金。
2012年7月4日，被告向原告作出《〈2012年6月28日回函〉的回复》，载明："1、我方同意贵司要求，以我方已支付的全部押金进行赔偿，双方签订终止协议。2、临时租赁416房间房租按月支付，月租金为3969元，双方均可以书面通知随时终止租赁。"2012年7月5日，原告向被告发出《关于〈2012年7月4日回复〉的回函》，载明："1、同意依照A12-05-09合同第十一条第六款约定：由贵司向我司支付三个月的租金作为违约金，并同意贵司意见由贵司已经支付的押金中扣除。2、另贵司应向我司支付自2012年5月17日至2012年7月4日的租金......我司同意免除贵司自2012年6月16日至7月6日的租金（但前提是7月6日前支付5月17日至6月15日的租金和办理完成退房手续）。3、同意416房间由贵司作为库房临时租用至我司通知交回之日止，价格仍按原价格月租3969元......5、上述贵司同意回函后，双方即可签署终止合同协议，若贵司不同意，双方都可依照合同第十五条办理依法诉讼解决。"
2012年7月16日，被告以《退租通知书》致函原告，载明："......我司接受贵司董事长的提议和要求，根据《租赁合同》（合同号0140）相关条款，现通知贵司，我司不再续租位于中国北京市东直门外大街26号楼奥加饭店主座三层的写字间......"。
2012年8月20日，原告向被告发出律师函，称"鉴于贵公司与中服东外置业有限公司、北京奥加饭店有限责任公司就退租违约赔偿问题目前没有达成一致意见，贵公司起草的《租赁合同终止协议》三方没有盖章签字确认的事实表明：A12-05-09号《写字间租赁合同》及其补充协议依然合法有效，对双方均有拘束力，贵公司应当严格按照合同条款执行"，并要求被告承担三、四层房屋提前退租的全部违约责任。
2012年8月9日，被告向原告发出《办理钥匙退还交接通知》，要求原告于2012年8月16日前办理完成除416房间外的钥匙退还手续。2012年9月14日，被告向原告发出《关于奥加饭店主座4层钥匙退还的交接通知书》，要求原告接到通知后立即接收4层房屋钥匙，逾期仍未接收的，因此造成损失及责任由原告承担。2012年9月20日，被告向原告邮寄了4层房屋钥匙。审理中，被告认可其退租四层房屋构成违约。
另查，双方曾于2007年签订《租赁合同》，由被告向原告承租奥加饭店三层房屋（以下简称三层房屋），租赁期限自2007年12月11日至2012年12月10日止。合同签订后，至发生本案纠纷前，三层房屋一直由被告承租使用，被告按照合同约定向原告交付了租金。2012年10月26日，经本院现场组织，双方就三层房屋腾退进行了交接，之后三层房屋由原告实际控制。
上述事实有下列证据证明：
1. 《奥加饭店写字间租赁合同》;
2.律师函;
3.押金收据;
4.房屋所有权证复印件;
5.邮寄凭证、邮件详情单；
6. 当事人陈述。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：当事人可以在具备法律规定的情形下解除合同，也可以在协商一致的情形下解除合同，或者约定一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就时由解除权人解除合同。
本案中，《奥加饭店写字间租赁合同》系双方真实意思表示，亦不存在法定无效事由，应认定其合法有效。现双方对于合同的解除存在争议。
关于合同的解除，现双方均同意解除合同，但对于合同解除的时间和原因存在争议。对此，本院认为，双方的租赁合同实际包括两方面的内容：一是对于三层房屋的续租，双方明确约定续租期自2012年12月11日起算，在2012年12月11日之前三层房屋租赁仍按原租赁合同即2007年的租赁合同执行；二是对于四层房屋的租赁。
对于三层房屋，原告在2012年6月26日的《退租申请书回复》明确表示"主座三层应维持原合同，原合同终止日为2012年12月10日，承租人应在到期前3个月以书面形式提出申请，并重新协商新合同"，而被告在2012年6月27日的回复中也表明同意原告就三层房屋相关租赁事宜的意见和安排，由此可见双方均同意就三层房屋仍履行原合同即2007年的租赁合同，并在原合同到期前3个月重新协商新合同，上述意思表示清晰明确，应视为双方已于2012年6月27日协议解除了《奥加饭店写字间租赁合同》中关于三层房屋续租的约定。
对于四层房屋，由于原告在双方协商过程中已表明就四层房屋的违约金和租金不能达成一致意见的情况下不同意终止租赁合同，而双方经过多次协商也未就四层房屋的违约金和租金支付达成最终一致意见，因此，不能认定原告与被告已经通过协商的方式解除了《奥加饭店写字间租赁合同》中关于四层房屋租赁的约定。但是，双方合同约定，因承租方的原因，中途宣布退租，属承租方违约，需提前30天向出租方提出书面申请，并支付三个月租金作为违约金。依据该条约定，被告可以通过提前30日通知对方提前退租的方式解除双方合同，但被告的提前退租行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，被告虽在2012年6月21日提出了退租书面申请，但其申请退租的房屋不包括四层房屋中的416室，直至2012年6月27日，被告在对原告的答复中明确表示愿终止与原告之间的租赁合同，并要求进行退房交接，该答复应视为其就全部的四层房屋提出了退租申请，其通知的时间也符合双方合同中约定的提前30日的要求。因此，被告提前退租四层房屋的行为符合双方合同中约定的解除条件，故本院认定双方的租赁合同中关于四层房屋租赁的约定于2012年6月27日解除。

（五）定案结论
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
原告中服东外置业有限公司与被告北京远程睿智商务咨询有限公司于二〇一二年五月九日签订的《奥加饭店写字间租赁合同》于二〇一二年六月二十七日解除。

（六）解说
本案原告的诉求是解除双方于2012年5月9日签订的《奥加饭店写字间租赁合同》（下称《租赁合同》），被告在诉讼中同意解除合同，但双方当事人对于合同解除的原因及时间存在争议：原告主张解除的原因是被告提前退租构成违约，并主张合同于判决生效时解除；而被告主张双方已经协议解除了该合同，解除时间为2012年6月27日。
双方产生上述分歧的原因，主要是因为双方对于本案事实有不同的认识，因此，在分析本案的法律问题之前，有必要先厘清本案的事实问题。从本案查明的情况看，可以确认的事实是：（1）《租赁合同》实际包括两部分内容，即奥加饭店三层的续租和四层的租赁，并分别约定了三层、四层的租金和租期；（2）双方对于三层续租的问题，已经达成了新的意见，即"三层应维持原合同，原合同终止日为2012年12月10日，承租人应在到期前3个月以书面形式提出申请，并重新协商新合同"；（3）双方对于终止四层的租赁合同内容未达成一致意见；（4）被告在合同履行中，向原告提出了提前退租的请求，且符合双方合同中约定的提前30天向原告提出书面申请的条件。基于以上事实，可以确认，双方当事人已对《租赁合同》中的三层续租达成了解除协议，而未就四层租赁问题的解除达成协议，四层租赁内容的解除实际上被告行使的约定解除权。那么，双方对于三层续租问题达成的解除协议，是否构成对《租赁合同》的部分解除？其效力如何？
（一）租赁合同能否部分解除
在我国合同法的总则及分则的租赁合同部分，均没有对合同部分解除进行规定。但在合同法中，对于买卖合同的部分解除进行了规定。合同法第164条规定："因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。"第165条规定："标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。"依据上述规定，在标的物区分主、从物的情况下，可以就从物部分单独解除；在标的物为数物的情况，可以就其中一物部分解除，但该物与他物分离后会使标的物价值明显受损的情况除外。因此，在买卖合同中，合同部分解除是成立的。那么，在租赁合同中，合同能否部分解除呢？
合同法第174条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。据此，租赁合同作为有偿合同中的一种，应该可以参照买卖合同的上述规定，在租赁的房屋标的物为数个时，只要部分标的物被解除后不影响其他标的物租赁合同的履行，双方当事人可以就其中的部分标的物予以解除。
本案中，双方当事人签订的《租赁合同》实际上同时对于奥加饭店的三层续租和四层租赁进行了约定，虽然三层和四层同在一个饭店之内，但其在物理空间和房屋产权上都是可以分割的，而且双方对于三层续租和四层租赁的租期、租金的约定都不相同，因此，可以认定《租赁合同》是对奥加饭店的三层、四层这两个不同的租赁标的物进行了约定。通过本案查明的情况，双方在《租赁合同》的解除问题上，最初是通过协议解除的方式。但是，经过多次协商，双方当事人并未就四层的租赁问题解除达成一致，只是在三层续租的问题上形成了一致意见，即通过2012年6月26日和27日的往来通知，共同确认了三层应维持原合同，原合同终止日为2012年12月10日，承租人应在到期前3个月以书面形式提出申请，并重新协商新合同。易言之，双方共同解除了《租赁合同》中关于三层续租的约定，而这种解除并不影响双方对于四层房屋租赁关系的继续履行，因此，此案中，双方当事人对于《租赁合同》中三层续租内容的协议解除是成立的，对其效力法院应予以认可。
（二）四层房屋租赁关系解除的事由认定
双方当事人对于四层房屋租赁关系解除的事由主张上，主要分歧在于：原告认为被告存在提前退租的违约情形，已构成法定解除事由；而被告则认为双方对于四层房屋租赁已协议解除。而从本案查明的情况看，对于四层房屋租赁的解除问题，双方当事人并未协商一致，因此，对于被告辩称双方当事人已经协议解除四层房屋租赁关系的意见不能成立。
不过，从双方当事人往来的复函情况看，双方虽未就四层房屋租赁的解除问题达成一致意见，但被告在此过程中，明确向原告表达了对四层房屋提前退租的意思。而根据《租赁合同》的约定，被告是有权提前退租的，只是需要提前30天书面通知原告并承担相应的违约责任。该约定实际上赋予了被告可以通过提前退租并承担违约责任的方式行使合同解除权。本案中，被告向原告提前30日书面通知了提前退租四层房屋的事宜，并在诉讼中明确表示愿意承担合同中约定的违约责任，因此，应认为被告已经具备了行使约定解除权的条件，对于四层房屋租赁的解除，应当按照约定解除予以处理。当然，被告应就其提前退租行为承担违约责任，但这种违约行为在本案中不属于法定解除事由，而属于约定解除事由，因此，原告所称被告存在违约构成法定解除情形的主张，是不能成立的。
综上，一审法院的判决是正确的。
（杨兵）