（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：广西来宾市兴宾区人民法院（2014）兴民初字第1411号判决书。
二审判决书：广西来宾市中级人民法院（2014）来民二终字第253号判决书。
3．诉讼双方
上诉人（一审原告）：蒙某1，女，1963年1月6日生，壮族，住来宾市兴宾区。
上诉人（一审原告）：覃某1，男，1984年10月1日生，壮族，住址同上。
上诉人（一审原告）：覃某2，男，1986年8月5日生，壮族，住址同上。
上诉人（一审原告）：覃某3，男，1988年7月9日生，壮族，住址同上。
上诉人（一审原告）：沈某，女，1927年6月28日生，壮族，住址同上。
五上诉人共同委托代理人：磨增奎，女，来宾市法律服务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：何某1，男，1965年6月10日生，壮族，住来宾市兴宾区。
委托代理人：苏长，男，来宾市兴宾区法律服务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：何某2，男，1995年6月10日生，壮族，住址同上。
被上诉人（一审被告）：何某3，女，1991年1月18日生，壮族，住址同上。
被上诉人（一审被告）：黄某1，男，壮族，住址同上。
5．审判机关和审判组织
一审法院：来宾市兴宾区人民法院。
独任审判员：韦庆许。
二审法院：来宾市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：卢怡；代理审判员：邓媚、侯永魁。
6．审结时间：
一审审结时间：2014年7月29日。
二审审结时间：2014年10月15日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
原告蒙某1等人诉称，2005年3月1日被告何某1因做生意资金因难，便向原告的亲人覃某4（已故）借款100000元。后被告何某1无力偿还，便将其位于兴宾区小平阳开发区原名蒙某2的房屋转让给原告的亲人覃某4，于2006年4月5日被告何某1与其妻子黄某2（已过世）书写一份房屋转让书和一份收据给覃某4，收据内容为：今收到覃某4交来购房款壹拾万元（100000元）（兑原欠款）。因被告家没有房屋居住，被告便提出要求继续居住该房，同意每月支付租金100元，为此被告书写了一份租房合同书给覃某4。之后，被告家一直居住该房至今。2013年2月7日原告的亲人覃某4因意外事故死亡。后原告多次要求被告何某1家搬出房屋，但被告何某1不予理睬。2013年原告诉至法院要求确认房屋转让书合法有效，经来宾市兴宾区法院判决原告亲人覃某4与被告何某1签的房屋转让合同书合法有效。为此原告对该房屋拥有使用权和所有权。现被告没有按租赁协议支付租金，同时为维护原告的合法权益，诉至法院要求解除租房协议，要求被告支付尚欠的租金1600元，并要求被告搬出承租的房屋。
被告何某1辩称，原告所说不是事实。被告原尚欠覃某4款项75000元，因没有钱偿还，覃某4便要求书写房屋转让书给他，是为了作欠款的担保而已，并没有转让房屋。待还钱后要回转让协议书等；而且房屋一直都由原告家居住至今，被告也没有像原告所说的那样欠原告的房租。总之，被告一直没有转让房屋给原告，房屋的所有权仍是被告所有。故要求驳回原告的诉讼请求。
被告何某2、何某3、黄某1未作任何时答辩。
2．一审事实和证据
一审法院经审理查明，覃某4与原告蒙某1是夫妻关系，与原告沈某是母子关系，与原告覃某1、覃某2、覃某3是父子关系，覃某4于2013年2月7日因意外事故死亡。
被告何某2、何某3是被告何某1的子女，被告黄某1是黄某2的父亲，黄某2（已过世）与被告何某1是夫妻关系。
2005年3月1日覃某4通过银行把100000元人民币存给被告何某1。2006年4月5日被告何某1与其妻子黄某2书写一份房屋转让书和收据给覃某4，转让书内容为：被告现有楼房一间，原名蒙某2，面积为83平方米，坐北向南，东邻覃某5，西邻成某，现转让给覃某4使用，以防空口无凭，特立此据，绝无反悔。并当日书写了一份收据，收据内容为：今收到覃某4交来购房款壹拾万元（100000元）（兑原欠款）。同日被告何某1与其妻子黄某2书写一份租房合同书给覃某4，内容为：今租到覃某4住房一间，房租按每月一百元，房租按月交清。
覃某4于2013年2月7日因意外事故死亡，后原告要求被告搬离房屋未果，诉至本院要求确认房屋转让合法有效，经判决确认双方签订的房屋转让协议有效。2014年6月13日原告诉至法院要求解除租房协议，要求被告支付尚欠的租金1600元，并要求被告搬出承租的房屋。诉讼中被告不同意原告的请求，主张房屋一直是被告的，并没有实际出卖给原告家。
另，本案中争议的房屋被告没有办理任何房屋登记手续，被告何某1与原告亲人覃某4签订房屋转让协议至今，房屋一直由被告家居住，没有办理任何房屋过户手续，所用的水、电的户主仍是被告何某1。同时被告也没有支付过租金。
上述事实，有原告蒙某1、覃某1及原告共同委托代理人磨增奎、被告何某1在庭审中有陈述、提交的证据附卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
原告向法院提交的证据有：1、房屋转让书、收据、租房合同书各一份，证实被告房屋已转让给原告家的事实；2、收款收据一份，证实房地原是蒙某2所有；3、（2013）兴民初字第号民事判决书，证实原告亲人覃某4与被告签订的房屋转让协议书合法有效。
3．一审判案理由
合同的成立生效，仅仅只是在当事人之间产生了请求权的约束力，这一约束力表现为一方当事人在另一方当事人不能尽到全面、完整履行合同义务时，可以请求对方继续履行。当履行不能时，可以请求对方赔偿损失并承担违约责任，如支付违约金等，不能表示当事人之间也发生了有效的物权变动。同时根据我国法律的规定，依据合同方式取得财产的，财产所有权自办理权属登记时转移。合同的有效成立，只是当事人履行义务的前提，只不过是进行产权转移登记的前提原因。
本案中被告何某1与其妻子黄某2签订的房屋转让书虽是有效的协议， 买卖合同是生效的，但物权没有发生变动，房屋仍是被告方管理使用，原告只是取得了债权但没有取得房子的所有权。
因此原告以签订的房屋协议有效为由主张已取得了房屋所有权和使用权，理由不成立，法院不予认可。房屋所有权不能确定是原告所有，故也不能认定原、被告之间的租赁合同是否合法存在综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。原告覃某2、覃某3、沈某，被告何某2、何某3、黄某1缺席，不影响法院对案件事实的认定和案件的审理。
4．一审定案结论
兴宾区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回原告蒙某1、覃某1、覃某2、覃某3、沈某的诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人蒙某1、覃某1、覃某2、覃某3、沈某诉称：一、一审判决认定事实错误。来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第2127号民事判决书已认定覃某4与何某1签定的《楼房转让书》合法有效，覃某4已占有该房屋并将房屋出租给何某1，是对房屋行使管理使用权。二、一审判决适用法律错误。覃某4与何某1的楼房转让行为于2006年4月5日发生，一审法院却适用2007年10月1日起施行的《中国人民共和国物权法》。三、一审判决定性错误。本案系房屋租赁合同纠纷，而一审却以房屋使用权纠纷判决。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的请求。
被上诉人何某1辩称：一、本案所讼争房屋一直未办理登记，则其与覃某4的房屋转让合同应为无效；二、房屋转让并非当事人真实意思表示，系何某1欠覃某4借款将房屋作为担保，且该房屋一直由被上诉人居住，从未交付覃某4也未付过租金；三、该房屋一直系被上诉人何某1所有，其与覃某4不存在租赁合同关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人何某2、何某3、黄某1未到庭，亦未答辩。
（四）二审事实和证据
二审期间，上诉人提供了两份新证据：1、来宾县人民政府来政报（1998）85号《请示》和柳州地区行政公署柳署函[1998]107号《批复》；2、蒙某2购买该案讼争房地的收款收据和覃某4的《国有土地使用证》。两份证据共同证明本案所讼争的房屋宅基地来源合法，覃某4的房子在本案所讼争房子的对面已经办好《国有土地使用证》，因此在暂停办理《国有土地使用证》之前是可以办理的。
被上诉人质证认为，这些证据一审时就已存在，但上诉人二审才提交不予质证，并且证据内容也有矛盾，收款收据所盖章的单位与《批复》的单位不一致，收款收据亦不是正规发票，覃某4的《国有土地使用证》与本案无关。
二审法院质证认为，因该证据与本案事实具有的一定的关联性，故可作为本案事实的参考依据。
二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。
（五）二审判案理由
由于《房屋转让书》已经法院生效判决，确认为有效合同，并且覃某4已履行付款义务，何某1与其妻子黄某2亦出具了收据，后何某1因无房子居住需租住该房屋，便与覃某4签订《租房合同书》，《租房合同书》内容合法，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，说明何某1与其妻子黄某2已将房屋交付给覃某4，因此，双方均已实际履行了房屋买卖合同，故覃某4已实际取得并行使了该房屋的使用管理权，覃某4去世后，讼争房屋的出租权由蒙某1等人继受。因此蒙某1等人与何某1之间的房屋租赁合同关系合法成立。由于何某1与其妻黄某2已通过《房屋转让书》将房屋转让给覃某4，则何某1与其妻黄某2不再享有该房屋的使用权，而其继续居住于该房屋系基于与覃某4签订了《租房合同书》的行为而取得的，何某1作为承租人，应当向出租人覃某4支付租金，蒙某1等人系覃某4的继承人，要求何某1等人支付租金，合法有据，应予以支持。由于覃某4与何某1之间的《租房合同书》中没有约定租赁期限，也未能从其他事实确定租赁期限，属于不定期租赁，当事人可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。因此，蒙某1等人请求解除与何某1之间的租赁合同有事实和法律依据，应予以支持。合同解除后，何某1应于合理期限内将出租房返还蒙某1等人。
（六）二审定案结论
来宾市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，作出如下判决：
一、撤销兴宾区人民法院（2014）兴民初字第1411号民事判决;
二、解除覃某4与被上诉人何某1的房屋租赁合同;
三、被上诉人何某1、何某2、何某3、黄某1于本判决送达之日起60日内将房屋返还给上诉人蒙某1、覃某1、覃某2、覃某3、沈某；
四、被上诉人何某1、何某2、何某3、黄某1于本判决送达之日起60日内支付上诉人蒙某1、覃某1、覃某2、覃某3、沈某租金1600元（2013年3月至2014年6月）。
（七）解说
本案是一起房屋租赁合同纠纷，其特殊之处在于，出租人所出租的房屋是无产权证房屋，则出租人未享有该房屋的所有权，而未享有房屋所有权的人将房屋出租是否有效存在分歧。我们认为该房屋租赁合同是有效的。首先，覃某4与何某1等人之间的房屋买卖合同是合法有效的，因为合同的有效成立，只是在当事人之间发生债权法上的债权、债务关系，但如果合同是以物权的变动为目的（典型的如买卖），则物权的实际变动还有待于相应的交付（动产）或移转登记（不动产）方可完成。当不具备物权变动的条件时（如本案中卖方尚未取得所有权证书，自然无法协同买方办理过户登记），只是不发后物权变动的效力，但不能由此影响债权合同的效力。其次，本案的覃某4是否享有该房屋的管理权和使用权，由于覃某4与何某1之间的房屋转让合同合法有效，覃某4也已实际履行付款义务，何某1与其妻子黄某2亦出具了收据，后何某1因无房子居住需租住该房屋，便与覃某4签订《租房合同书》，《租房合同书》内容合法，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，说明何某1与其妻子黄某2已将房屋交付给覃某4，而何某1等人继续居住于该房屋系基于与覃某4签订了《租房合同书》的行为而取得的，因此，双方均已实际履行了房屋买卖合同，故覃某4已实际取得并行使了该房屋的使用管理权，覃某4去世后，讼争房屋的出租权由蒙某1等人继受。因此蒙某1等人与何某1之间的房屋租赁合同关系合法成立。
《城市房地产管理法》规定，未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让。如果机械地按照条文来看，覃某4与开培订立的房屋买卖合同似乎是有瑕疵的。但当前二房买卖中，这种不具有权属证书的房屋交易为数不少。虽然这类交易由于一时无法办理过户手续，房屋买受人并未取得房屋所有权，因而有很大风险。但是通过宣布合同无效来禁止此类交易却不是一个降低风险的办法，反而有可能加重买受人的风险。从实践来看，无证房屋的买卖仍然非常普遍，特别是在目前房屋价格飞涨，城市拆迁规模不断扩大的背景下，无证房屋因价格相对便宜，虽然有风险，但还是吸引了很多人购买，而且这在短期内恐怕很难改变，在这种情况下，禁止这样的交易必然会带来巨大的社会成本；如果确认该类合同无效，必将引发越来越多的无证二手房的卖方，也有可能是买方在房屋价格发生变动的时候以合同无效为由主张退房。因此，在此类合同有效的情况下，双方均已发行其主要义务，即买方履行付款义务，卖方履行交房义务，则买方取得该房屋的使用管理权，不享有所有权不影响其对该房屋的使用管理，只是风险上不能对抗善意第三人。
（邓媚）
【裁判要旨】无产权房屋不具备物权变动的条件而不发生物权变动的效力，但不影响以此为标的的买卖合同的效力。无产权证房屋买卖合同有效的情况下，买方取得该房屋的使用管理权，不享有所有权不影响其对该房屋的使用管理，只是风险上不能对抗善意第三人。买方基于使用管理权享有对该房屋出租并收取租金的权利。
