1、判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区灵川县人民法院（2013）灵民初字第604号判决书。
二审判决书：桂林市中级人民法院（2014）桂市民四终字第48号判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方：
原告（被上诉人）：蒋某。
被告（上诉人）：唐某1。
第三人：唐某2，系被告之父。
第三人：唐某3，系被告之母。
第三人（上诉人）：伍某。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区灵川县人民法院。
合议庭成员：审判长李国胜；人民陪审员李艳梅、秦四林。
二审法院：桂林市中级人民法院法院。
合议庭组成人员：审判长；代理审判员。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年10月8日。
二审审结时间：2014年月日。

1、一审诉辩主张
原告诉称，2007年11月，原、被告协商一致，被告将自己所有灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼出售给原告。同月16日被告委托其父亲（第三人）唐某2与原告签订一份《房屋买卖契约》，契约约定：被告将属于自己的所有的灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼（建筑面积116㎡）以总价人民币160198元出售给原告，原告一次性支付购房款160198元给被告，即乙方（原告）除三年内负责为甲方（被告）还清以其姐唐某4之名在全州镇农村信用社所借的10万元贷款及利息，余款60198元在签订契约后一次性支付，契约对双方的其他权利和义务等进行了约定。契约签订后，原告按照契约的约定，于2007年11月18日支付3万元购房款结第三人唐某2，2008年1月21日支付购房款30198元给第三人唐某3。2008年1月16日，被告出具委托书给原告，被告委其父母全权负责灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼所有权买卖交易，2010年11月前原告按约定为被告归还了全州镇农村信用社的贷款10万元及利息，原告支付购房款后，被告按照契约约定将灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼交付给原告，但该房至今未过户给原告，原告为维护自己的合法权益，遂提起诉讼，请求法院判令：一、依法确认2007年11月16日原、被告签订的《房屋买卖契约》有效；二、判令被告协助原告将灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼过户给原告名下办理过户一切费用由原告承担。三、本案诉讼费用由原告承担。
被告唐某1辩称，原、被告签订的房屋买卖契约无效，原告不是该房屋的实际购买人，请依法驳回原告的诉讼请求。
第三人唐某2、唐某3述称与被告的答辩一致。
第三人伍某述称：2007年11月，第三人与被告协商，被告同意将其所有的灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼出售给第三人，因第三人与原告为生意伙伴，关系较好，便委托原告与被告行为签订购房合同，在原告与被告之父系第三人唐某2于同年11月16日签订了本案中的《房屋买卖契约》，第三人向被告母亲第三人唐某3支付了购房款60200元，并按《房屋买卖契约》约定负责为被告还清了以其姐唐某4立名在全州镇农村信用社所借100000贷款及利息，请求判令，确认第三人为灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅买受人；二、判令被告将灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼产权过户给第三人。

2、一审事实和证据
广西壮族自治区灵川县人民法院经公开审理查明：2007年11月，原、被告协商一致，被告将自己所有的位于桂林市八里街2XXXXX4号第X层住宅楼（面积约116㎡）出售给原告，2007年11月16日，被告委托唐某2与原告签订一份房屋买卖契约，卖房人为被告唐某1（甲方），买房人为原告蒋某（乙方），协议约定：一、被告（甲方）愿意将位于桂林八里街2XXXXX4号第X层楼房屋（建筑面积为116㎡，已装修）以总价壹拾陆万零壹佰玖拾捌圆（￥160198元）卖给原告（乙方）；二、乙方向甲方付款的方式为一次性付完，即乙方除三年内负责为甲方还清以其姐姐唐某4之名在全州镇农村信用合作社所借壹拾万圆（￥100000元）的贷款及全部利息外，剩余陆万零壹佰玖拾捌圆（￥60198元）在签订本契约后一次性付给甲方（以收据为凭）；三、该层楼房产权过户手续的办理时间由乙方自定，办理产权过户手续的一切费用由乙方负责，但甲方应向乙方提供办理产权所必须的相关证件，并给予积极的配合；四、该楼房一至七层的楼梯过道及采光井，楼房前面的过道为公共所有，应共同使用，共同维护和共同出资维修；五、本契约一经签字后即为生效，双方不得歧生异议或反悔。第三人唐某2（被告唐某1之父）代被告唐某1与原告唐中新在契约上签字确认。2007年11月18日，原告交纳购房款3万元给第三人唐某2，2008年1月16日被告书写一份委托书给原告，内容为：委托我父母亲唐某2、唐某3全权负责八里街2XXXXX4号第X层楼（三房二厅）的所有权的买卖交易。2008年元月20日，原告交纳购房款30198元给第三人唐某3（被告之母）。2009年3月11日，第三人伍某归还了以唐某4名义向全州镇农村信用社贷款本金3万元及利息，2010年2月10日，第三人伍某归还了以唐某4名义向全州镇农村信用社贷款本金3万元及利息，2010年5月26日，第三人伍某归还了以唐某4名义向全州镇农村信用社贷款本金3万元及利息。至此，原、被告签订的房屋买卖契约所约定的购房款160198元已全部履行完毕。原告多次要求被告办理有买房屋过户手续，被告拒绝办理。
另查明，原、被告、第三人诉争的桂林市八里街2XXXXX4号住宅楼在灵川县房产管理局登记为桂林八里街开发区"2X-X"小区。
上述事实有下列证据证明：
（1）房屋买卖契约；
（2）委托书；
（3）收条；
(4) 房屋登记情况表；
（5）农村信用社收息凭证；
（6）《购房报告》及《售房报告》；
（7）银行转账单，该第三伍某通过银行转账给第三人唐某3购房款；
（8）房屋买卖契约；
（9）房屋租赁合同

3、一审判案理由
广西壮族自治区灵川县人民法院经审理认为：原、被告签订的房屋买卖契约是双方真实意思表示，该契约虽是第三人唐某2代替被告唐某1所签，但事后被告对第三人唐某2签订契约行为予以认可，故该房屋买卖契约合法有效，对双方当事人均是有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，签订依约给付被告购房款，并履行完毕。被告收到原告的购房款后，被告未依约协助原告办理该房屋的产权过户手续，其行为已构成违约，故原告诉请被告协助原告将灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼过户原告名下，办理过户的一切费用由原告承担，符合有关法律规定，本院予以支持。被告唐某1与第三人唐某2、唐某3提出原、被告签订的房屋买卖契约无效，原告不是该房屋的实际购买人，依法驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，与事实和法律不符，本院不予采信。第三人伍某述称：2007年11月、第三人伍某与被告协商，被告同意将其所有的灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼出售给第三人伍某，因第三人伍某与原告为生意伙伴，关系较好，便委托原告与被告代为房屋买卖契约，故第三人伍某请求确认其为灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅的买受人，与本案查明的事实和有关法律不相符，该请求本院不予支持。第三人伍某请求将灵川县八里街2XXXXX4号第X层住宅楼产权过户到第三人伍某名下，于法不符，本院不予支持。关于第三人伍某归还了以唐某4名义向全州镇农村信用社贷款，属于另一法律关系，第三人伍某可另案处理。

4、一审定案结论
广西壮族自治区灵川县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
一、原告蒋某与被告唐某1签订的房屋买卖契约有效。
二、被告唐某1协助原告蒋某将桂林八里街开发区24-1小区第三层住宅楼过户给原告名下，办理过户一切费用由原告承担。
三、驳回第三人伍某的诉讼请求。

上诉人唐某1（原审被告）诉称：一、二审第三人唐某2以上诉人唐某1的名义与被上诉人蒋某签订的《房屋买卖契约》是无效的。理由有以下几点：第一、该房的实际出资人是一审第三人伍某，而不是被上诉人蒋某；伍某是为了避免因为可能婚变时财产被分割的损失，便与被上诉人蒋某达成伍某买房签蒋某的名字的协定。第二、该《房屋买卖契约》是一审第三人唐某2在所有权人唐某1未授权的情况下签订的，依照法律规定唐某2的行为属于无权代理的行为。二、被上诉人蒋某未付一分钱购房款，房屋的实际出资购买人是伍某，全部购房款系伍某所出，这是事实。《房屋买卖契约》签订后，一审第三人伍某于2007年11月16日、2007年11月25日分二次付给唐某3购房款60200元，并分别出具了收款收条。后被上诉人蒋某又欺骗一审第三人唐某2、唐某3向其重复出具二张收条。因此，一审判决认定唐某2、唐某3收取了被上诉人购房款60198元不是事实，是错误的。故请求撤销原判或查明事实后依法改判，确认2007年11月16日签订的《房屋买卖契约》无效；二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人蒋某（原审原告）辩称：一、上诉人唐某1称伍某是房屋的出资购买人并不是事实，称合同无效亦不符合法律规定；事实上被上诉人蒋某在2007年就与一审第三人唐某2签订了合同，且上诉人唐某1也同意了唐某2替其办理手续。二、本案的房屋买受人是蒋某并不是伍某，更不是伍某委托蒋某签订的买卖契约，如果伍某认为蒋某是受其委托那么伍某应当出具授权委托书。三、上诉人称蒋某对该房屋未支付一分钱不是事实，60198元是蒋某支付给唐某2、唐某3，至于偿还银行的100000元是蒋某交给伍某代交的。故请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

一审第三人伍某答辩称，本案诉争房屋实际购买人是伍某，理由详见伍某的上诉状。

一审第三人唐某2答辩称，签订《房屋买卖契约》是上诉人唐某1是不知情的，是一审第三人唐某2与唐某3擅自做主将房子卖了的，而且签约的时候是说把房子卖给一审第三人伍某的。

一审第三人唐某3辩称，被上诉人蒋某称签订《房屋买卖契约》的事是经过唐某1的同意，这不是事实。

上诉人伍某不服一审判决，上诉称，一、本案房产的所有权人在一审庭审过程中均认可上诉人伍某系诉争房产的实际购买人，作为出卖人认可的买受人，本案诉争房产依法归上诉人所有。二、上诉人伍某履行了《房屋买卖契约》中的全部合同义务。上诉人伍某不仅持有《房屋买卖契约》的原件，而且按该签约的约定履行了全部合同义务，这也已经过房屋出卖人的认可。三、上诉人伍某自签订《房屋买卖契约》后，一直占有、使用该房屋至今，上诉人对该房产行使权利并无人干涉，说明本案诉争房产系上诉人购买不存在争议。四、出卖人同意将该讼争房产过户到上诉人伍某名下。因此，上诉人伍某就本案房产的购买与出卖人形成了合意，双方的意思表示真实，上诉人伍某履行了《房屋买卖契约》的合同义务并实际取得了该房屋的占有和使用权。一审法院一方面认定上诉人履行了全部合同义务，另一方面却判决将房产过户给他人，系判决错误。故请二审法院撤销一审判决，改判确认上诉人伍某为本案讼争房产的实际买受人，并由被上诉人唐某1将该房屋产权过户给上诉人伍某；一、二审诉讼费用由被上诉人蒋某承担。

被上诉人蒋某答辩称，答辩意见与针对唐某1上诉所作出的答辩一致。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

被上诉人唐某1答辩称，一审第三人唐某2以被上诉人唐某1的名义与被上诉人蒋某签订的《房屋买卖契约》是无效的，房屋实际买受人是伍某。

一审第三人唐某2答辩称，被上诉人唐某1对签订《房屋买卖契约》的事并不知道，是唐某2与唐某3擅自做主将房子卖了的，而且签约的时候是说把房子卖给伍某的。

一审第三人唐某3答辩称，上诉人称签订《房屋买卖契约》的事是经过唐某1的同意，这不是事实。
综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一、蒋某与唐某2签订的《房屋买卖契约》是否合法有效；二、房屋的买受人蒋某还是伍某，诉争房屋应当过户给蒋某还是伍某。