一、首部

（一）判决书字号：
一审判决书：广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第66号民事判决书。
二审判决书：广西壮族自治区梧州市中级人民法院（2014）梧民一终字第241号民事判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方：
原告（反诉被告）李某，女，汉族。
委托代理人魏文星，广西东中律师事务所律师。
委托代理人曾某（与原告系夫妻关系），男，汉族。
被告（反诉原告）梧州长宏房地产实业开发有限公司，住所地梧州市大学路10-14号三楼。
法定代表人倪某，董事长。
委托代理人翟某，该公司职员。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
合议庭组成人员：审判长李毅；代理审判员梁木水；人民陪审员麦燕群。
二审法院：梧州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长黎江玲；审判员蒋鸣平、祝冬梅。

二、一审诉辩主张

原告（反诉被告）李某诉称，1998年3月11日，原告与梧州宏发房地产开发有限公司签订《商业铺位买卖合同》，约定购买其开发的宏发大厦地层10号铺位，建筑面积32.23平方米，价值225610元。后该公司动员原告购买上述铺位后面的空间，并提出"甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。"这种情况下原告才同意购买，再支付了60000元，合计共支付商铺款285610元。后来，上述公司变更名称为梧州长宏房地产实业开发有限公司，宏发大厦更名为长宏大厦。最近，上述长宏大厦终于可以办理权属证书了，原告要求被告梧州长宏房地产实业开发有限公司提供相关证明文件，让原告办理上述铺位的产权证书，这本来是被告应该履行的法定义务，但被告以各种借口不愿提供，无奈之下只有提起民事诉讼，请求法院判决：被告梧州长宏房地产实业开发有限公司协助李某办理梧州市××路××-××号×层12号商铺的产权登记手续，并承担本案的诉讼费。

被告（反诉原告）长宏公司辩称，一、原告所诉铺位实际面积为66.65平方米，而原告的合同面积是32.23平方米，已超出合同的约定面积34.42，而原告又无其他合法合理的购铺依据，所以原告所能享有的铺位面积应为32.23平方米；二、关于购买合同补充协议第二点，购买铺位与费用是两种不同性质的事实，不收取费用是指相关的装修和物业费等，而原告则理解为购买铺位款项，是错误的；三、原告所称6万元购买了34.42平方米，无任何事实和法律依据；四、原告应当向长宏公司补足差额购买34.42平方米铺位款，才能办理该商铺产权，否则只能办理合同所约定的32.23平方米铺位产权；五、若原告拒绝补足差额，本公司有权收回原告占用多出的34.42平方米铺位面积；六、原告无权占用本公司的财产商业铺位多达34.42平方米，这是对本公司的一种侵权行为；七、由于长宏公司多次电话及发通知，通知原告结清铺位差额，原告却不愿交纳，所以本公司不向原告提供相关证明，是本公司维护自身利益的行为。综上所述，长宏公司认为，原告诉请无理无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，

被告（反诉原告）长宏公司同时诉称，一、长宏大厦原名宏发大厦，为梧州宏发房地产开发有限公司开发建设的，后梧州宏发房地产开发有限公司更改为梧州长宏房地产实业开发有限公司。原告对梧州市××路××-××号×层12号商铺有所有权；二、1998年3月11日，反诉原告与反诉被告签订了《商业铺位买卖合同》，约定购买反诉原告开发的宏发大厦地层10号铺位，建筑面积32.23平方米。后经测绘该商业铺位面积为66.65平方米，超出反诉被告购买的铺位面积34.42平方米，反诉被告未按照合同支付足额的购买铺位费用。反诉原告曾多次要求反诉被告支付多出面积的铺位款，反诉被告拒绝并继续占用该铺位多出的34.42平方米。现提出反诉，请求法院判决反诉被告向反诉原告支付购买铺位款共计1309681元或判决返还反诉被告无权占用的梧州市××路××-××号×层12号商铺的34.42平方米面积。

原告（反诉被告）李某针对反诉辩称，反诉原告的诉请没有事实证明和法律依据，请法院驳回其反诉请求。

三、一审事实和证据
梧州市万秀区人民法院经公开审理查明：长宏大厦原名宏发大厦，由梧州宏发房地产开发有限公司开发建设，后梧州宏发房地产开发有限公司变更为梧州长宏房地产实业开发有限公司。1998年3月11日，李某（甲方）与梧州宏发房地产开发有限公司（乙方）双方签订《商业铺位买卖合同》，约定李某购买梧州宏发房地产开发有限公司开发的宏发大厦地层10号铺位（处于临街位置），建筑面积32.23平方米，铺位总价为225610元。双方签订的《商业铺位买卖合同》第十二条约定："甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。"1998年3月13日，梧州宏发房地产开发有限公司发给李某三份房屋红线图，将宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺及两铺位之间的梯间底位置划入红线范围，梧州宏发房地产开发有限公司在三份红线图中分别标注："该红线范围内是位于××路的《宏发大厦》的10#铺，面积32.23㎡，业主李某。宏发公司1998.3.13"；"该红线范围内是位于××路的《宏发大厦》的后10#铺，面积24㎡，业主李某。宏发公司1998.3.13"；"该红线内为李某购宏发大厦后10#铺。宏发公司"。1998年3月13日，梧州宏发房地产开发有限公司发给李某两份《房屋产权证明书》，证号为0××××2的《房屋产权证明书》载明："房屋产权人李某；核定产价225610元；建筑面积32.23㎡；房产情况：梧州市××路×× 大厦地层10号铺；原签订合同年月及编号：1995年3月24日。"证号为0××××4的《房屋产权证明书》载明："房屋产权人李某；核定产价60000元；建筑面积24㎡；房产情况：梧州市××路××大厦地层后10号铺；原签订合同年月及编号：1998年元月20日。"1998年4月16日，梧州宏发房地产开发有限公司分别出具金额为225610元、60000元的两份销售不动产发票给李某，两份发票的收款项目栏均注明为"购宏发大厦铺款"。 1998年梧州宏发房地产开发有限公司将宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺及两铺位之间的梯间底位置交付给李某使用。1998年梧州宏发房地产开发有限公司将地层10号铺位与地层后10号铺之间的楼梯间改造成商铺的一部分。2007年8月29日，李某按照房地产权属转移面积为56.23㎡，计税金额为285610元，缴纳了购买××路×× 大厦地层10号铺的契税及滞纳金合计10114.88元，取得了契税完税证。2010年7月30日，经测绘部门核测，原长宏大厦地层10号铺确认为××路××-××号×层12号商铺（即原宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺位及两铺位之间梯间底位置），建筑面积为66.65㎡。该测绘面积是原宏发大厦地层10号铺位（32.23㎡）、地层后10号铺位（24㎡）及两铺位之间梯间底位置（10.42㎡）的合计面积。
上述事实有下列证据证明：
1、原告身份证复印件，证明原告身份情况和主体资格；
2、商业铺位买卖合同和红线图三份。证明原告与被告存在购买铺位和约定的事实，将梯间用文字形式送给原告，双方意思表达一致；
3、不动产发票和完税证，证明原告付款和纳税的事实；
4、产权证明，有两份，一份是32.23平方米，另一份是24平方米，证明原告购买铺位的事实；
5、房屋情况登记表，证明原告铺位现今座落位置的事实。
6、梧州宏发房地产开发有限公司开发宏发大厦的相关证明，证明梧州长宏房地产实业开发公司对梧州市××路××-××号×层12号商铺享有所有权；
7、商业铺位买卖合同，证明李某购买商铺面积为32.23平方米；
8、房屋情况登记表产、房屋产权证明，测绘商铺面积为66.65平方米，超出李某购买商铺面积34.42平方米；
9、商铺评估书，现有商铺每平方米单价参考标准；
10、业主通知书，证明公司通知原告补足面积差价的事实。

四、一审判案理由
梧州市万秀区人民法院经审理认为：原告李某与原梧州宏发房地产开发有限公司签订的《商业铺位买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应严格按照合同履行义务。原梧州宏发房地产开发有限公司变更为本案被告长宏公司后，涉案合同的权利义务依法应由长宏公司承继。《商业铺位买卖合同》约定原梧州宏发房地产开发有限公司将原宏发大厦地层10号铺位（面积32.23㎡）出售给原告，原告已按照合同约定支付铺位款225610元，因此原告主张被告协助办理原宏发大厦地层10号铺位（面积32.23㎡）的产权登记手续依据充分，本院予以支持。对于原宏发大厦地层后10号铺位（面积24㎡）的产权登记问题。原告主张其以60000元向原梧州宏发房地产开发有限公司购买了原宏发大厦地层后10号铺位，提供了《房屋产权证明书》、销售不动产发票、红线图及契税完税证为证，被告对原告提交的《房屋产权证明书》、红线图有异议，但没有提供相应的证据予以推翻，本院对原告提交的上述证据予以采信。虽然原告与原梧州宏发房地产开发有限公司对原宏发大厦地层后10号铺位的买卖没有签订书面的协议，但在原梧州宏发房地产开发有限公司发给原告的《房屋产权证明书》中载明原告作为原宏发大厦地层后10号铺位的产权人（实际为买受人），并明确了铺位面积、价款、位置，可确认原告与原梧州宏发房地产开发有限公司达成了原告以60000元的价款购买原宏发大厦地层后10号铺位的合意，并且原告亦按约支付了60000元的铺位款给原梧州宏发房地产开发有限公司，并交纳了相关的税费。因此，原告主张被告协助办理原宏发大厦地层后10号铺位的产权登记手续符合法律规定，本院予以支持。对于原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记问题。梯间底位置目前经测绘部门核测，已属于商铺的一部分。原、被告签订的《商业铺位买卖合同》时，原梯间底位置并未成为商铺面积的一部分，根据《商业铺位买卖合同》第十二条约定："甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。"因此原告可以无偿使用梯间底位置。后来经原梧州宏发房地产开发有限公司对梯间进行改造，并且经测绘部门核测，原梯间底位置成为了商铺的一部分。原告主张被告协助办理作为商铺一部分的原梯间底位置的产权登记，本院认为，为明确不动产的产权，并且考虑到原告已购买梯间位置的前后铺位的实际情况，被告亦应协助原告办理原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记手续。关于反诉部分，根据《商业铺位买卖合同》的约定，原告有权无偿使用梯间底位置，但经过改造，原梯间底位置已成为商铺的一部分，用途、性质发生了改变，并且可以办理产权登记，原告对原梯间底位置享有的无偿使用权变更为所有权，根据公平原则，原告应支付相应的铺位款给被告（反诉原告），至于铺位款的支付标准，由于铺位梯间底所处位置与原地层10号铺（面积32.23㎡）部分处于临街位置有所区别，故本院酌情参照原地层后10号铺位（面积24㎡）的价值（售价为60000元）计算为宜，即60000元÷24㎡×10.42㎡＝26050元。对于被告反诉主张原告支付购买铺位款1309681元或返还无权占用的梧州市××路××-××号×层12号商铺的34.42㎡面积，根据本院上述论述及认定的意见，除原告需支付原梯间底位置的铺位款26050元给被告（反诉原告）之外，其他购买商铺的款项均已支付完毕，因此被告的其他反诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，现原宏发大厦地层10号铺位、地层后10号铺位及两铺位之间梯间底位置已确认为梧州市××路××-××号×层12号商铺，被告长宏公司应协助原告李某办理梧州市××路××-××号×层12号商铺的产权登记手续，反诉被告应支付反诉原告铺位款26050元。

五、一审定案结论
梧州市万秀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：
一、被告梧州长宏房地产实业开发有限公司应于本案判决生效之日起十五日内协助原告李某办理梧州市××路××-××号×层12号商铺的产权登记手续；
二、反诉被告李某应于本案判决生效之日起十日内支付反诉原告梧州长宏房地产实业开发有限公司铺位款26050元；
三、驳回反诉原告梧州长宏房地产实业开发有限公司的其他反诉请求。

六、二审情况

（一）二审诉辩主张
上诉人梧州长宏房地产实业开发有限公司上诉称，上诉人与被上诉人只有买卖10号商铺32. 23平方米的意思表示，被上诉人在本诉中亦没有主张对32.23平方米以外的面积进行购买，而一审法院判决上诉人与被上诉人要进行交易，是强制定价强卖强买的违法行为。如果被上诉人有购买10号商铺32.23平方米以外面积的，应当按照市场的价格向上诉人购买。请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人按现时地段商业商铺价格补足32.23平方米以外面积的价款后，上诉人才协助被上诉人办理该商铺的产权证。
被上诉人李某书面答辩称，根据答辩人与梧州宏发房地产开发有限公司的约定，答辩人购买10号铺位后面的空间，梧州宏发房地产开发有限公司将相邻梯间底的位置赠送给答辩人，梧州宏发房地产开发有限公司发给答辩人三份红线图，将10号铺位、10号铺位后面的空间及两者之间的梯间底位置划入红线范围，并在三份红线图分别注明，业主为答辩人，以便日后办理产权登记。如果梧州宏发房地产开发有限公司不是赠送梯间底位置，答辩人是绝不会购买10号铺位后面的死角，1998年梧州宏发房地产开发有限公司已将10号铺位、10号铺位后面的空间及两者之间的梯间底位置交付给答辩人使用至今，答辩人一直占有使用17年之久，赠与成立。梯间底位置应该属答辩人所有，不需向上诉人支付任何费用，请法院驳回上诉人的不合理诉求。

（二）二审事实和证据
梧州市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（三）二审判案理由
梧州市中级人民法院经审理认为：被上诉人李某与原梧州宏发房地产开发有限公司签订的《商业铺位买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应严格按照合同履行义务。原梧州宏发房地产开发有限公司变更为本案上诉人长宏公司后，涉案合同的权利义务依法应由长宏公司承继。被上诉人李某已按照合同约定支付10号铺位（面积32.23㎡）款225610元，因此被上诉人李某主张上诉人协助办理原宏发大厦地层10号铺位（面积32.23㎡）的产权登记手续依据充分，本院予以支持。对于原宏发大厦地层后10号铺位（面积24㎡）的产权登记问题。被上诉人李某主张其与原梧州宏发房地产开发有限公司经协商口头约定以60000元价款向原梧州宏发房地产开发有限公司购买了原宏发大厦地层后10号铺位，提供了《房屋产权证明书》、销售不动产发票、红线图及契税完税证为证，本院认为，原梧州宏发房地产开发有限公司出具的《房屋产权证明书》中载明被上诉人李某作为原宏发大厦地层后10号铺位的产权人(实际为买受人)，并明确了铺位面积、价款、位置，被上诉人李某提供的证据相互吻合，形成有效的证据链，证实被上诉人李某与原梧州宏发房地产开发有限公司达成口头协议，由被上诉人以60000元的价款购买原宏发大厦地层后10号铺位，该口头协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人应严格按照合同履行义务。被上诉人李某按约支付了60000元的铺位款给原梧州宏发房地产开发有限公司，并交纳了相关的税费，原梧州宏发房地产开发有限公司也将原宏发大厦地层后10号铺位交付被上诉人李某。因此，被上诉人李某主张上诉人协助办理原宏发大厦地层后10号铺位的产权登记手续符合法律规定，本院予以支持。对于原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯问底位置（面积10.42㎡）的产权登记问题。根据《商业铺位买卖合同》第十二条约定："甲方相邻梯间底位置，乙方不再另收甲方费用。"虽然当时该原梯间底位置并未成为商铺面积的一部分，但在1998年原梧州宏发房地产开发有限公司已经对梯间进行了改造，成为了商铺的一部分，并且被上诉入李某已购买梯间位置的前后铺位，原梯间底位置已成为了商铺不可分割的一部分，上诉人亦应协助被上诉入办理原宏发大厦地层10号铺位与地层后10号铺位之间梯间底位置（面积10.42㎡）的产权登记手续。由于经过改造，原梯间底位置已成为商铺的一部分，用途、性质发生了改变，并且可以办理产权登记，被上诉人对原梯间底位置享有的无偿使用权变更为所有权，一审法院根据公平原则，考虑铺位梯问底所处位置与原地层10号铺（面积32.23㎡）部分处于临街位置有所区别，参照原地层后10号铺位（面积24 ㎡）的售价计算，酌情判决被上诉人向上诉人支付26050元并无不当，本院予以维持。上诉人提出应当按照现时地段商业商铺价格计算的主张，缺乏理据，本院不予支持。上诉人的上诉理由均不成立，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，程序合法，本院予以维持。

（四）二审定案结论
梧州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

七、解说
一、关于合同的成立生效及履行问题
本案中，原、被告双方对涉案的原宏发大厦地层10号铺位的买卖及履行情况均无异议，争议焦点在于原宏发大厦地层后10号铺位和原梯间底位置原、被告双方是否达成买卖的合意及履行情况。《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。合同形式有书面形式、口头形式和其他形式。只要合同双方当事人在订立合同时具备相应的民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，则无论是书面形式、口头形式和其他形式的合同，都是成立并生效的。本案中原告主张其以60000元向原梧州宏发房地产开发有限公司购买了原宏发大厦地层后10号铺位，提供了《房屋产权证明书》、销售不动产发票、红线图及契税完税证为证，被告对原告提交的《房屋产权证明书》、红线图有异议，但没有提供相应的证据予以推翻。虽然原告与原梧州宏发房地产开发有限公司对原宏发大厦地层后10号铺位的买卖没有签订书面的协议，但在原梧州宏发房地产开发有限公司发给原告的《房屋产权证明书》中载明原告作为原宏发大厦地层后10号铺位的产权人（实际为买受人），并明确了铺位面积、价款、位置，可确认原告与原梧州宏发房地产开发有限公司达成了原告以60000元的价款购买原宏发大厦地层后10号铺位的合意，并且原告亦按约支付了60000元的铺位款给原梧州宏发房地产开发有限公司，并交纳了相关的税费。因此，原告主张被告协助办理原宏发大厦地层后10号铺位的产权登记手续符合法律规定，法院予以支持。
二、关于合同履行的公平原则
《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益。在本案中，根据《商业铺位买卖合同》的约定，原告有权无偿使用梯间底位置，但经过改造，原梯间底位置已成为商铺的一部分，用途、性质发生了改变，并且可以办理产权登记，原告对原梯间底位置享有的无偿使用权变更为所有权，根据公平原则，原告应支付相应的铺位款给被告（反诉原告），至于铺位款的支付标准，由于铺位梯间底所处位置与原地层10号铺（面积32.23㎡）部分处于临街位置有所区别，故法院酌情参照原地层后10号铺位（面积24㎡）的价值（售价为60000元）计算为宜，即60000元÷24㎡×10.42㎡＝26050元。对于被告主张按照现在市值支付原梯间底位置的购房款，法院不予支持。
三、违约责任的承担
违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。依法成立并生效的合同，双方当事人应严格按照合同履行义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告长宏公司不按照合同约定为原告办理涉案铺面的产权登记手续构成违约，应承担继续履行的违约责任，而原告（反诉被告）亦应支付原梯间底位置的购房款。
梁木水