1、判决书字号：
一审判决书：福建省永泰县人民法院（2014）樟民初字第1318号判决书。
二审判决书：福建省福州市中级人民法院（2014）榕民终字第2303号判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告（反诉被告）（被上诉人）：程某、程某2。
委托代理人：余健，福建元一律师事务所律师。
被告（反诉原告）（上诉人）：黄某、许某。
委托代理人：李清，福建融城律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：福建省永泰县人民法院。
审判人员：审判员：鄢振彬。
二审法院：福建省福州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郑克华；代理审判员：缪羽、黄锋。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年4月30日。
二审审结时间：2014年8月28日。

1、一审诉辩主张
（1）本诉原告及其委托代理人诉称
被告黄某、许某系夫妻关系，曾拥有永泰县樟城镇杨梅路60号土木结构二层楼房，房屋所有权证号樟房权证Z字第0300102号，登记所有权人黄某，建筑面积191.37平方米（房产证上显示房屋座落于"永泰县樟城镇杨梅路24号"系因进行门牌号变更登记未完成）；国有土地使用证号樟国用（2002）字第06836号，登记土地使用者黄某，使用权面积184.1平方米。2011年7月，原告在福州赶集网获悉被告黄某、许某发布房屋销售信息，即与其联系购房事宜。2011年8月中旬原告向被告黄某、许某支付购房订金2万元。2011年8月25日，两原告与被告黄某、许某经协商一致，正式签订《私宅买卖契约书》，其中约定：卖方黄某将该座私宅房屋及土地全部卖给程某、程某2，总价计32.8万元；买方程某、程某2自本契约书签字之日交付卖房购房款人民币32.8万元整全部付清，本协议签订后卖房黄某该座私宅所有权正式归属买房程某、程某2所有并永久使用，同时卖方应结清该座私宅的水费、电费等以及其他相关费用后三日内腾出房屋正式交付给买方；卖方应保证积极协助买方办理好土地证、房产证移户手续，过户手续等一切费用概由买方负责;任何一方违约要承担经济赔偿责任，等等。原告程某2父亲程某3、被告黄某父亲黄传魁作为见证人，二人也在《私宅买卖契约书》上签字。2011年8月25日，原告通过银行转账付给被告黄某、许某购房款30.8万元，被告黄某向原告出具收到购房款32.8万元的收条（含之前订金2万元）。被告黄某、许某收到购房款，即与原告共同到永泰县房产管理所申请办理房屋所有权过户登记，永泰县房产管理所告知目前永泰县暂停受理此类申请。鉴于永泰县房产管理所暂停受理房屋所有权过户登记，永泰县国土资源局暂停受理土地使用权过户登记，双方同意等待时机再办理两证。同日，被告黄某、许某将上述房屋腾空交付原告，将房屋所有权证、国有土地使用证及之前相关契约移交原告。原告购房后，在该房屋居住至今。因房地产过户登记未能办理，影响到子女正常上学。2013年1月，原告得知根据县政府文件，可以办理房屋所有权、土地使用权过户登记，即要求被告黄某、许某办理过户登记。被告黄某、许某最初以工作忙为理由拖延办理，后期则以所售房价过低为借口拒绝办理。综上所述，原告与被告黄某、许某签订的《私宅买卖契约书》具有法律约束力，永泰县樟城镇杨梅路60号土木结构二层楼房早已交付原告所有并永久使用，被告黄某、许某有义务协助原告办理房屋所有权、土地使用权过户登记。请求法院判令两被告立即协助原告办理永泰县樟城镇杨梅路60号土木结构二层楼房房产所有权、国有土地使用权证过户登记；两被告赔偿两原告律师代理费损失人民币5000元；本案的诉讼费用由两被告共同承担。
（2）本诉被告及其委托代理人辩称
因诉争房屋仍未过户，故房屋仍属两被告所有，本诉原告述称房屋属于其所有不是事实。因政策原因房产证过户手续全县暂停，原、被告双方签订《私宅买卖协议》当天，双方还签订了《私宅买卖补充协议》，约定卖方同意退还买方二万元为房产证、土地证可过户时协助买方办理过户手续押金；买方待可办理过户时，二万元交还给买方；若政府确认该私宅不能过户相关手续，卖方应全额退还购房款给买方。双方还在补充协议上约定解除《私宅买卖协议》的条件即"该协议有限时间到今年农历十二月底（有效），终止房屋买卖协议或买卖双方可另行协商。"被告当场返还原告2万元作为押金。2012年1月22日即农历2011年十二月底，诉争房产仍不能办理产权过户手续，《私宅买卖协议》解除条件成就，协议终止，当事人之间的权利义务关系消灭。原告无权要求被告办理过户手续，双方仅剩下相互返还义务。针对律师费诉请，根据现行法律规定，就合同纠纷而言仅在《最高人民法院审理<中华人民共和国合同法>若干问题解释（一）》第26条规定了，"债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用由债务人承担"，本案属于房屋买卖合同纠纷，不属于债权人行使撤销权。而且原、被告双方的《私宅买卖协议》中也未约定违约方应承担守约方主张权利所支付的律师费。同时该《私宅买卖协议》也业已于2012年1月22日终止了，原告本就无权主张要求被告过户，被告没有违约，因此原告的律师费不应当由被告支付。本诉的诉讼费应当由原告承担。综上，恳请法院依法驳回本诉原告的各项诉讼请求。
（3）反诉原告及其委托代理人反诉称
2011年8月25日，两反诉原告和两反诉被告签订了《私宅买卖契约书》，反诉原告将位于永泰县樟城镇杨梅路60号的私人房屋卖给两反诉被告。契约签订后，两反诉被告付给反诉原告32.8万元。签订契约的当天，两反诉被告对反诉原告说，现在房屋不能办理过户手续，要求两反诉原告退还2万元给两反诉被告作为以后过户的押金，并签订了《私宅买卖补充协议》，该补充协议第二条约定，在可以办理过户手续时，将2万元还返给反诉人。该协议还约定，此份协议有效时间到农历2011年底，终止房屋买卖协议，或者买卖双方可另行协商。到了农历2011年底，政策还是无法办理房屋过户手续，反诉原告和反诉被告买卖无法成功，根据该补充协议，应该终止房屋买卖协议，即不再进行房屋买卖交易。所以，房屋买卖合同于农历2011年底终止了，反诉被告理应退还反诉原告的房屋，但反诉被告没有退还房屋，先对反诉原告说先借住一年，现在却起诉要求过户，真是"借荆州夺荆州"。且《私宅买卖补充协议》第二条约定，在可以办理过户手续时，反诉被告应将2万元还返反诉原告。如今两反诉被告想要过户房屋，却不肯返还两万元押金，所以违约的是两反诉被告，而不是两反诉原告。综上，请求法院确认反诉原告和反诉被告于2011年8月25日签订的《私宅买卖补充协议》有效，并确认同日所签订《私宅买卖契约书》于农历2011年底终止，即房屋不进行买卖交易；两反诉被告退还反诉原告被占有的房屋。
（4）反诉被告及其委托代理人辩称
反诉原告反诉称房屋买卖合同已于农历2011年底终止不是事实。《私宅买卖补充协议》经双方协商一致已当场撕毁作废，反诉原告没有退还反诉被告2万元过户押金，双方仍按私宅买卖契约书行使权利、履行义务。2011年8月25日上午，反诉被告与反诉原告黄某、许某正式签订私宅买卖契约书，并付清全部购房款。同日下午，在反诉原告黄某父亲黄传魁位于永泰县第一中学宿舍（永泰县城关中学内），双方曾签订《私宅买卖补充协议》，约定卖方同意退还买方2万元为房产证土地证可过户时协助买方办理过户手续押金。私宅买卖补充协议签订后，反诉原告提出暂不移交房屋，反诉被告表示不同意。经过双方协商决定，《私宅买卖补充协议》作废，双方按《私宅买卖契约书》履行。于是，《私宅买卖补充协议》一式二份当场各自撕毁，反诉原告即向反诉被告交付房屋钥匙移交房屋。因反诉原告提出安装闭路电视设备费700多元，反诉被告程某2父亲程某3另付给反诉原告购买闭路电视设备款1000元。《私宅买卖补充协议》已撕毁作废，反诉原告没有退还反诉被告2万元过户押金。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，反诉原告认为已经退还反诉被告2万元押金，应当承担举证责任。另外，反诉被告对诉争房屋进行了装修，2011年农历12月搬入居住至今，这在期间反诉原告未提出任何主张，从未要求按照《私宅买卖补充协议》履行，终止《私宅买卖契约书》。且2013年1月以后，反诉被告要求反诉原告办理两证过户登记，反诉原告以工作忙、房价低为借口拒绝办理，从未有私宅买卖契约书已终止的说法。这些也从另一方面证明了《私宅买卖契约书》未终止，《私宅买卖补充协议》已作废。综上，反诉原告与反诉被告签订的《私宅买卖契约书》至今仍然生效，私宅买卖补充协议已作废且没有履行，两反诉原告拒不办理过户登记，构成违约行为，应承担违约责任，恳请法院驳回反诉原告的反诉请求。

2、一审事实和证据
福建省永泰县人民法院经公开审理查明：永泰县樟城镇杨梅路60号（原门牌号为24号）土木结构二层楼房计8间〔房屋所有权证号：樟房权证Z字第0300102号、国有土地使用证证号：樟国用（2002）字第06836号〕原系被告黄某、许某夫妻所有。2011年8月中旬，两原告向被告黄某、许某支付购房订金2万元。2011年8月25日,原告程某、程某2与两被告签订了一份《私宅买卖契约书》，约定：两被告将其所有的楼房卖给两原告；两原告于签订买卖契约书之日即付清全部购房款人民币32.8万元；两被告将诉争房屋相关契约材料等一并交予两原告；两被告应积极协助两原告办理土地证、房产证过户登记手续，过户费用由原告负担等。当日，两原告通过银行转账方式汇给被告黄某30.8万元，包括之前的订金2万元，被告黄某向原告出具收到购房款32.8万元的收条一张。因政策原因，诉争房屋的土地使用权、房屋所有权暂时无法变更，两被告依约将房屋交付两原告使用至今，亦将房屋所有权证、土地使用证原件及与诉争房屋相关的契约、相邻权纠纷民事调解书等材料一并交予两原告。2012年3月8日永泰县人民政府印发《永泰县国有划拨土地使用权转让及协议出让暂行规定的通知》，诉争房屋土地证、房产证可以依法办理过户登记手续。
本案双方争议焦点为反诉原告黄某与反诉被告程某、程某2签订的《私宅买卖补充协议》是否已经作废；反诉原告黄某是否有退还反诉被告程某、程某2作为以后过户的押金2万元。
反诉原告黄某、许某反诉称，两反诉原告与反诉被告签订《私宅买卖契约书》当天，因为诉争房屋暂时无法办理过户手续，双方又签订了《私宅买卖补充协议》，两反诉原告当场退还2万元给两反诉被告作为以后过户的押金。同时，该补充协议还约定"此份协议有效时间到农历2011年十二月底（有效），终止房屋买卖协议，或者卖买双方可另行协商"。到了农历2011年底，诉争房屋因政策原因仍无法办理过户手续，根据该补充协议，应该终止房屋买卖协议，即不再进行房屋买卖交易，故反诉被告理应退还反诉原告的房屋。两反诉原告及其委托代理人为此向本院提供了《私宅买卖补充协议》予以证实。反诉被告程某、程某2及其委托代理人辩称，双方签订的《私宅买卖补充协议》经双方协商一致已于签订当天当场撕毁作废，反诉原告没有退还反诉被告2万元过户押金，双方仍按《私宅买卖契约书》行使权利、履行义务。反诉被告及委托代理人提出反诉原告提供的 《私宅买卖补充协议》原件有揉皱、纵向横向撕成四大块加中间一小块的痕迹，反诉原告虽用一张白纸垫后粘贴，但 "补充协议"第二条"买方待可办理过户时"中的"理"字的右半边部分仍被遮掩，"补充协议"最后一句最后一行"协"字右半边笔画不连贯，故对该补充协议的真实性不予认可。本院分析认证如下：经本院审查反诉原告提供的《私宅买卖补充协议》原件，确有撕裂后修补的痕迹，虽反诉原告辩解系因保管不当被孩子当成废纸揉皱，但作为房屋买卖这类大型不动产买卖的契约书，一般人均会加以妥善保管，轻易不会损坏，故反诉原告的辩解，永泰县人民法院院不予采纳，对该证据的真实性不予认可。反诉原告诉称签订《私宅买卖补充协议》后，为履行该协议，已退还反诉被告人民币2万元，但未能提供证据证实，且反诉被告不予认可，根据 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任"和第七十六条"当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外"之规定，反诉原告诉称《私宅买卖补充协议》存在并退还反诉被告程某、程某2作为以后过户的押金2万元的诉讼主张，永泰县人民法院不予支持。
综上，永泰县人民法院依法确认反诉原告黄某与反诉被告程某、程某2签订的《私宅买卖补充协议》已经作废，反诉原告黄某亦没有按《私宅买卖补充协议》的约定退还反诉被告程某、程某2作为以后过户的押金2万元。
上述事实有下列证据证明：
（1）私宅买卖契约书，用于证明2011年8月25日，原、被告双方签订私宅买卖契约书，其中约定买卖标的、价款、付款时间、交房时间、过户要求、违约责任等的事实；
(2)樟房权证Z字第0300102号诉争房屋所有权证、樟国用（2002）字第06836号诉争房屋国有土地使用证，用于证明座落于永泰县樟城镇杨梅路60号土木结构二层楼房原属被告黄某，并持有樟房权证Z字第0300102号房屋所有权证、樟国用（20002）字第06836号国有土地使用证；两被告已将上述房屋卖给原告，并向原告交付房屋和权属证书的事实；
（3）中国工商银行个人业务凭证、被告黄某于2011年8月25日出具的收条，用于证明原告于2011年8月25日通过银行转账付给被告黄某、许某购房款30.8万元，被告于当天向原告出具收到购房款收条的事实；
（4）永泰县公安局城关派出所出具的诉争房屋门牌变更证明，用于证明被告黄某曾向永泰县房产管理所申请将房屋座落"永泰县樟城镇杨梅路24号（系旧门牌号）"变更为"永泰县樟城镇杨梅路60号"，以便办理房屋所有权过户登记的事实。

3、一审判案理由
福建省永泰县人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。原告程某、程某2与被告黄某、许某所签订的《私宅买卖契约书》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订合同后，两原告依约履行了合同义务，虽因政策原因诉争房屋的所有权证及土地使用证未能办理过户手续，但两被告已将所出售的房产交付给两原告使用至今，并将诉争房屋所有权证、土地使用权证等与诉争房产相关的文书材料交给两原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条："出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。"的规定，现政府政策已允许办理诉争房屋所有权证、土地使用权证过户登记手续，故两被告应按约定将讼争房屋的所有权转移至原告名下，协助两原告办理产权证、土地使用证过户登记手续。据此，两原告诉求两被告协助其办理诉争房屋所有权证、土地使用权证过户登记手续，永泰县人民法院予以支持。两原告诉求两被告赔偿律师代理费损失人民币5000元，没有法律依据，永泰县人民法院不予支持。两被告反诉称双方签订的《私宅买卖补充协议》依法有效，《私宅买卖契约书》已终止，反诉被告应当返还诉争房屋的主张，无事实依据，永泰县人民法院不予支持，依法应予驳回。

4、一审定案结论
福建省永泰县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条之规定，作出如下判决：
（1）被告黄某、许某应于本判决生效之日起十日内协助原告程某、程某2将永泰县樟城镇杨梅路60号房屋〔房屋所有权证号：樟房权证Z字第0300102号、国有土地使用证证号：樟国用（2002）字第06836号〕的房屋所有权、土地使用权过户至原告程某、程某2名下，相关费用由原告自行承担。
（2）驳回原告程某、程某2的其他诉讼请求。
（3）驳回反诉原告黄某、许某的反诉请求。
本案本诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告黄某、许某负担；反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告黄某、许某负担。

上诉人（原审被告、反诉原告）黄某、许某上诉称：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持上诉人的原审全部反诉请求，即确认上诉人与被上诉人签订的《私宅买卖补充协议》有效，并确认双方同日所签订《私宅买卖契约书》于农历2011年底终止，判令被上诉人立即返还上诉人被占有的房屋。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一、由于原审法院适用简易程序审理本案明显属于程序错误，故二审法院应当撤销原审判决，将本案发回重审。1、本案上诉人与被上诉人之间对于《私宅买卖补充协议》是否有效以及《私宅买卖契约书》是否已经终止履行等基本事实与法律问题均存在巨大争议；2、本案涉及上诉人不可侵犯的房屋所有权以及今后的居住问题，判决结果将对上诉人的日常生活影响重大。故原审法院适用简易程序审理本案，属于程序错误，只有将案件发回重审，才能通过一审程序纠正原审程序上的错误。第二、原审法院仅凭主观认为"房屋买卖这类大型不动产买卖的契约书，一般人均会妥善保管，轻易不会损坏"，就对上诉人提供的证据《私宅买卖补充协议》原件的真实性不予认可，没有形成充分而确实的推理，完全没有查清本案真实真相，属于认定事实重大错误。第三、原审法院在未采纳《私宅买卖补充协议》作为证据的情况下，错误地认定上诉人尚未退还被上诉人两万元购房款的事实，属于事实认定错误。根据该《私宅买卖补充协议》第一条的约定"卖方同意退还买方两万元作为房产证可办理过户时，协助买方办理过户手续押金"，以及第二条约定，"待可办理过户时，两万元交还给卖方"，这两条约定都属于在协议的同时履行义务的约定。另外，从其后的一年时间内被上诉人均未向上诉人主张过两万元押金的事实，也可以从侧面上证实被上诉人已经当场收取了押金。因此，在双方签订的《私宅买卖契约书》终止履行的情况下，上诉人应退还被上诉人的购房款为308000元整。综上，原审法院完全不顾事实，主观地推测双方签订的《私宅买卖补充协议》是伪造的，不采纳作为证据，并错误地认定上诉人尚未退还被上诉人两万元购房款，从而导致错误地判决上诉人履行过户手续的义务，因此，上诉人与被上诉人签订的《私宅买卖契约书》已经于农历2011年底终止履行，被上诉人应当立即返还上诉人被占有的房屋。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条以及一百六十四条之规定，恳请二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人（原审原告、反诉被告）程某、程某2答辩称：一、《私宅买卖补充协议》经协商一致当场撕毁作废，双方仍按《私宅买卖契约书》行使权利、履行义务。二、上诉人没有退还被上诉人2万元过户押金，上诉人认为已经退还，应负举证责任。上诉人诉称被上诉人当场收取押金，没有任何证据证明。最高人民法院《关于民事诉讼证明的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，否则就要承担不利后果。三、被上诉人进行房屋装修，2011年农历12月搬入居住，2012年1月办理子女转学手续，证明《私宅买卖契约书》并未终止。上述事实足以证明，《私宅买卖契约书》并未终止，而是继续生效并持续履行。2013年1月以后，被上诉人要求上诉人办理两证过户登记，上诉人以工作忙、房价低为借口拒绝办理，从未有《私宅买卖契约书》已终止的说法。四、政府从未确认私宅不能过户，终止《私宅买卖契约书》的条件不成就，该契约不可以解除，上诉人也没有通知解除合同。五、在私宅买卖补充协议有效期内，即使政府确认私宅不能过户，双方也可以另行协商继续履行私宅买卖契约书，并非必然终止私宅买卖契约书。六、私宅买卖补充协议因超过2011年农历12月底有效时间届满而失去效力，2014年2月28日上诉人才提出反诉，超过了二年诉讼时效期间。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求驳回上诉，维持原判。