（一）首部

1．判决书字号：北京市昌平区人民法院（2014）民初字第2823号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：刘某。
委托代理人：宋某。
被告：王某。
委托代理人：王重，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人：魏旭，北京市北方律师事务所实习律师。
第三人：北京市兴商房地产经纪中心。
法定代表人：曹某，北京市兴商房地产经纪中心总经理。
委托代理人：郭某，北京市兴商房地产经纪中心职员。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：北京市昌平区人民法院。
独任审判人员：代理审判员张祎慧。

6．审结时间：2014年5月28日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2013年10月19日刘某通过兴商房地产经纪中心与王某签署房屋买卖合同，购买位于昌平区昌平镇XX家园东区X号楼X层X单元XX2室商品房。购买前王某表明该房屋下无户籍问题，并在合同中明确约定"在交付房屋之前，出卖人需向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续；如因出卖人自身原因未能在交付房屋时迁出，则出卖人承诺最迟于2013年12月29日之前将户籍迁出。"合同签署后，刘某在户籍管理机关查明，该房产下有三个人的户籍，并及时与王某沟通要求暂缓履行合同，等房产下户口迁出后再继续履行合同，但王某承诺户籍肯定能够迁出，并威胁说合同规定的户籍迁出时间是2013年12月29日，如刘某不继续支付房款，将承担违约责任，刘某出于无奈只能继续履行合同，并又与王某签署一份补充协议，确保户籍能够迁出。但房款全部付清后，王某明确表示户籍问题解决不了，要求刘某自行与户籍人解决。王某的房屋买卖合同签署前故意隐瞒房屋所存在的户籍问题，违反了诚实信用原则。为此我方起诉至法院，诉讼请求为：1、要求解除房屋买卖合同，并退还已支付房款1 400 000元；2、要求王某支付违约金200 000元；3、要求王某支付居间方各项服务费用和各种损失费（包括房屋代理费、审核评估费、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费用、房屋买卖契税、房屋登记费、过户材料及劳务费、抵押登记费、结房押金费）共计108 775元。

2.被告辩称
我方按照要求提供了相关材料，当时中介公司没有提出户籍问题，在签订合同之前中介才询问我方户籍问题。我方的户籍也并不在涉案房屋内，所以我方认为没有问题。办理过户时，刘某因缺少相关文件，我方主动提出先办理交房。我方没有刻意隐瞒户籍问题，在之后办理过户中才知道原房东的户籍问题，之后我方和原房东联系，原房东说需要一个月的时间办理。我方事前不知道户籍问题，事后积极履行义务。办理户籍迁出是协助义务，双方按照合同已经都履行了各方面的权利义务，合同是合法有效的，不同意解除合同。

3.第三人述称
合同已经基本履行完毕，合同是否解除我方都没有异议。

（三）事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：2013年10月19日，王某（出卖人）与刘某（买受人）及兴商房地产经纪中心（居间人）签订《存量房屋买卖合同》，合同的主要内容为："出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区昌平镇XX家园东区X号楼X层X单元XX2，建筑面积75.97平方米；该房屋所有权证号为X京房权证昌字第5XXXX7号；该房屋成交价格为1 400 000元；买受人向出卖人支付定金，定金金额为20 000元；买受人选择以住房公积金贷款形式支付购房款；买受人与出卖人约定于2013年10月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后3个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人将购房首付款600 000元整（其中包含购房定金20 000元整）一次性支付给出卖人，剩余房款800 000元通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款直接划至出卖人账户，至此，出卖人已收到买受人全部购房款；出卖人应当在收到买受人全部购房款三日内将房屋交付给买受人；在交付房屋之前，出卖人需向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续，如因出卖人自身原因未能在交付房屋时迁出，则出卖人承诺最迟于2013年12月29日之前将户籍迁出，并同意由居间方从出卖人应收购房款项中，扣押10 000元整，作为押金，由居间方出示押金票据，直至出卖人按约定日期将户籍迁出后，由居间方将押金退还给出卖人；如出卖人未能按以上约定日期将户籍迁出，则每逾期一日按100元/日，向买受人支付违约金，居间方有权从上述押金中直接支付给买受人，违约金高于押金以外部分，出卖人需以现金形式一次性支付给买受人；如出卖人违约，导致合同不能继续履行的，出卖人无条件退还买受人已付全部房款并赔偿买受人违约金200 000元整，及居间方各项服务费用和买受人各种损失费；办理产权过户应交纳的全部税费均由买受人交纳；居间服务费36 700元、过户服务费、贷款服务费、结房服务费均由买受人全部承担。"合同还约定了其他条款。合同落款处有王某、刘某签字及捺印，并盖有兴商房地产经纪中心合同专用章。当日，王某收取刘某购房定金20 000元。
2013年11月28日，王某（甲方）与刘某（乙方）签订《补充协议》一份，内容为："甲乙双方于2013年10月19日签订的买卖合同中经买卖双方友好协商，将户口迁出日期由2013年12月29日更改为2014年1月7日。并定于2013年11月28日办理过户手续，并同时缴纳购房首付款人民币陆拾万元整（￥600 000元）。甲方承诺于2014年1月7日之前将本房产：昌平区昌平镇XX家园东区X号楼X层X单元XX2房产下的所有户籍（包含非本人户籍）无条件迁出。甲方承诺缴纳壹万元整（￥10 000元整）为押金，（结房押金）。乙方承诺缴纳伍仟元整（￥5000元）为押金。日后如有违约，分别从甲乙双方缴纳的押金中扣除相应的违约金。如没有违约，则双方的押金在3个工作日内原数退回。"合同落款处有王某、刘某签字及捺印。当日，王某收取刘某首付款580 000元；兴商房地产经纪中心收取王某押金10 000元，收取刘某押金5000元；刘某取得涉案房屋所有权证。
2014年1月3日，王某收到刘某公积金贷款支付的800 000元。
之后，因王某未将涉诉房屋内户籍迁出，刘某与王某未再继续履行合同，未办理房屋交接手续。
王某主张涉诉房屋内未迁出户籍与自己无关，系之前将房屋卖于自己的出卖方户籍未迁出，自己在与刘某签订合同时对未迁出户籍并不知情，并提交《房屋买卖合同》予以证明。该《房屋买卖合同》显示2012年7月17日，左某（出卖方）、王某（买受方）及北京涛顺房地产经纪有限公司（居间方）协议约定：王某购买左志东位于北京市昌平区昌平镇XX家园东区X号楼X单元XX2楼房，交易价格849 000元等。刘某、王某均认可截至2013年5月27日，本案所涉房屋内户籍仍未迁出。
上述事实有下列证据证明：《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、首付款收条、银行转账凭条、银行明细对账单、《房屋买卖合同》。

（四）判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，刘某、王某、兴商房地产经纪中心签订的《存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为确认双方权利义务的依据，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。
合同义务分为主给付义务、从给付义务和附随义务。从给付义务是不具有独立的意义、仅具有补助主给付义务功能的义务。违反从给付义务，若未能证明给相对人造成重大损失或导致合同目的无法实现的，守约方原则上不得解除合同。本案中，刘某已按合同约定履行了支付房款的义务，王某已按合同约定履行了协助产权过户的义务，但王某未依约完成原有户籍迁出手续。办理户籍迁出手续系出卖人王某应履行的从给付义务，现刘某未能提交证据证明户籍未迁出导致其重大损失或合同目的无法实现，故其以王某未履行户籍迁出义务为由，要求解除合同，本院无法支持。对于刘某要求王某支付居间方各项服务费用和各种损失费亦缺少相应依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定："当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。"本案中，王某未依约完成原有户籍迁出手续，王某虽主张未迁出户籍与自己无关，但涉案房屋内未迁出户籍系曾与王某签订《房屋买卖合同》的出卖方左某的相关户籍，根据合同相对性原则，王某应就未迁出户籍问题积极督促左某办理或向左某追究相应责任，其不应以此作为不履行本案所涉合同义务的抗辩理由，故王某仍应向刘某承担未将原有户籍迁出的违约责任。刘某以《存量房屋买卖合同》中关于解除合同的违约责任条款计算违约金，缺少相应依据；违约金计算以《存量房屋买卖合同》及《补充协议》关于户籍迁出的约定条款为准，即"如出卖人未能按约定日期将户籍迁出，则每逾期一日按100元/日，向买受人支付违约金"，"将户口迁出日期由2013年12月29日更改为2014年1月7日"，据此计算至2014年5月27日，王某应支付刘某违约金14 000元。

（五）定案结论
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，作出如下判决：
一、被告王某于本判决生效后七日内给付原告刘某违约金一万四千元（期限自二○一四年一月七日起至二○一四年五月二十七日止）。
二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百六十六元，由原告刘某负担一千四百八十三元，已交纳；由被告王某负担一千四百八十三元，于本判决生效之日起七日内给付。

（六）解说
本案中，涉及两个焦点问题。一是买受人能否以购买房屋时房屋内尚有户籍未迁出为由，要求解除房屋买卖合同？二是交易房屋未迁出户籍系第三人户籍时，出卖人是否仍应承担违约责任？
对于焦点一，主给付义务指合同关系中所固有、必备的、自始确定的，并能够决定合同类型的基本义务，如买卖合同中卖方的交付标的物、买方支付价款的义务。从给付义务又称"从义务"，是指不具有独立的意义，仅具有补助主给付义务的功能，其存在的目的，不在于决定合同的类型，而在于确保债权人的利益能够获得最大满足。 从给付义务，依附并辅助主给付义务的履行，从而使债权人的利益得到最大限度的满足的义务。一般认为，违反主给付义务，可发生解除权，而违反从给付义务场合，守约方原则上不得解除合同。但是，存在着例外，即违反从给付义务给相对人造成重大损失或不能实现合同目的时，相对人可解除合同。通常，不履行从给付义务，相对人不得援用同时履行抗辩权或先履行抗辩权，拒绝履行主给付义务，但亦有例外。本案中，支付房款及交付房屋应属主给付义务，而办理房屋内的户籍迁出手续系出卖方的从给付义务。买受人以出卖人未将户籍迁出为由提出解除合同，即以对方违反从给付义务要求解除合同，此时户籍未按时迁出并未当然导致合同目的无法实现，亦未有证据显示未按时迁出户籍已给买受人造成重大损失，故买受人以此提出解除合同，其诉讼请求不应得到支持。
对于焦点二，合同法第一百二十二条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。合同法所确立的违约责任为无过错责任原则，即严格责任，因此，只要合同当事人一方有违约行为，就要承担相应的责任，即使违约产生的客观原因各不相同，违约行为人无主观过错，不妨碍违约责任的构成。也就是说，违约问题属于合同当事人之间的问题，合同当事人一方有违约行为，就应承担相应的责任。违约行为即使是由于第三人的原因造成的，违约人也应当承担违约责任。至于违约方的损失如何救济，则属于另外的法律问题。合同责任的问题旨在平衡合同当事人之间的法律关系，当事人一方与第三人之间的关系属于合同以外的关系。当事人一方向对方承担违约责任，为此所遭受的损失是第三人的行为造成的，根据公平原则，该损失理应由第三人承担，违约方可以就因第三人原因违约而使自己遭受的损失向第三人主张权利。从终极角度来看，这也符合了民事责任的过错责任原则。至于当事人一方与第三人之间的纠纷如何解决，则完全取决于当事人一方与第三人之间的法律关系，依照法律或按照规定解决。本案中，涉案房屋中的户籍未迁出虽然并非系出卖人原因导致，但出卖人并不能以此抗辩不向买受人承担违约责任。当出卖人在承受着违约责任的压力之下，也才会积极向上一手房屋买卖合同的相对方交涉户籍迁出一事。
（张祎慧）