1．判决书字号（或裁判书字号）
一审判决书：威海经济技术开发区人民法院（2013）民初字第963号判决书。
二审判决书：威海市中级人民法院（2014）民四终字第69号判决书。

2．案由
房屋租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（上诉人）陈某，男，汉族，1977年8月1日出生，现住经济技术开发区。
委托代理人张卓林，山东宏安律师事务所律师。
被告林某（被上诉人），女，汉族，1953年8月1日出生，现住威海市。
被告汪某（被上诉人），男，汉族，1972年12月26日出生，现住经济技术开发区。
委托代理人赵玉华，山东晨曦律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：威海经济技术开发区人民法院。
代理审判员：朱晓文。
二审法院：威海市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵芳；代理审判员：于晶、葛俊生。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年12月2日。
二审审结时间：2014年5月20日。

1．一审诉辩主张
原告陈某诉称，原告于2010年租用被告林某位于威海经济技术开发区509-XX号门市房用于商铺经营五金水暖管材至今，2013年9月10日，银行来到原告经营的店铺拍照，称二被告达成买卖协议，被告汪某准备办理贷款购买该房屋，原告找到被告林某表示愿意在同等条件下购买该房，被告林某以二被告已经签订买卖合同、需与被告汪某协商为由未予答复。原告认为其作为承租人享有在同等条件下对涉案房屋的优先购买权，二被告的行为侵害了原告的合法权益，故起诉，请求依法确认原告对二被告买卖的位于威海经济技术开发区深圳路509-XX号门市房享有优先购买权。
被告林某辩称，原告所述属实，其确实就涉案房屋与被告汪某签订了房屋买卖合同，在这之前没有通知原告，原告也确实是涉案房屋的租户。
被告汪某辩称，虽然法律规定承租人有优先购买权，但并不适用于本案。在原告主张优先购买权之前被告林某已经将房屋卖给被告汪某，合同已经进入实质性履行阶段，被告汪某已经支付了房款19.5万元，并已向房屋登记主管部门及税务机关缴纳了相关的税费。且汪某已经就与林某所签订的房屋买卖合同履行事宜向法院提起诉讼，要求林某继续履行合同。故拒绝原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据
威海经济技术开发区人民法院经公开审理查明，2012年4月15日，原告与被告林某签订房屋出租协议，约定被告林某将位于威海市深圳路-509-XX号门市房出租给原告使用，租赁期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，年租金1.5万元，房租于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通过邮政储蓄银行将2013年5月1日至2014年4月30日的房租1.5万元汇至被告林某账户。2013年8月25日，二被告口头约定被告汪某购买被告林某所有的涉案房屋，被告汪某并向被告林某支付5 000元定金。2013年9月5日，被告汪某又向被告林某支付购房款4万元。2013年9月12日，二被告补充签订房屋买卖协议，约定被告林某将涉案房屋卖给被告汪某，总价款为34.5万元，首付4.5万元，其中贷款15万元，剩余款项于2013年9月12日前全部付清，贷款到账过户，如被告林某再次违约则双倍赔偿，赔偿金额为19.5万元，如被告汪某反悔，已交被告林某的房款不退。同日，被告汪某向被告林某汇款15万元。
后双方签订了正式的《威海市房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》，2013年9月9日，被告汪某向威海市地方税务局直属征收局就涉案房屋的买卖交纳了契税5 700元，印花税、土地增值税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等税费共计16 530元，该局向威海市房地产市场交易管理处发出房产权属转移涉税证明，载明"被告林某关于涉案房屋的相关税收事宜已经审核，请予办理房产权属转移和登记手续"。被告汪某为房屋的过户委托威海天顺房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行了评估。涉案房屋尚有15万元房款未付，系因被告林某电话通知银行将贷款业务停办造成。涉案房屋建筑面积25.74平方米，二被告之间的买卖价格符合市场规律。
被告林某承认其在与被告汪某就涉案房屋进行买卖之前确实未通知过原告，被告汪某称该通知义务系被告林某的义务，其不应承担因此产生的不利后果，且涉案房屋的买卖已经进入办理所有权登记手续的阶段，双方的买卖行为应为有效。原告认为其与被告汪某系邻居关系，其购买原告承租的房屋而未通知原告，属于恶意与被告林某串通，并非善意第三人。2013年9月16日，原告诉至本院，请求确认其对涉案房屋具有优先购买权。
上述事实有下列证据证明：
1)、2012年4月15日，原告与被告林某签订的房屋出租协议，证实被告林某将位于威海市深圳路-509-XX号门市房出租给原告使用，租赁期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，年租金1.5万元，房租于每年5月1日前支付；
2)、被告林某向被告汪某出具的收条一张，证实2013年8月25日、同年9月5日，被告林某收取汪某定金5000元、房款4万元；
3)、2013年9月12日，二被告补充签订的房屋买卖协议一份，证实双方约定：被告林某将涉案房屋卖给被告汪某，总价款为34.5万元，首付4.5万元，其中贷款15万元，剩余款项于2013年9月12日前全部付清，贷款到账过户，如被告林某再次违约则双倍赔偿，赔偿金额为19.5万元，被告汪某一切费用均由被告林某赔偿，如被告汪某反悔，已交被告林某的房款不退。
4)、中国邮政储蓄银行汇款凭证一张，证实被告汪某在合同签订后向被告林某付款15万元；
5)、二被告签订的威海市房屋买卖合同、二被告签字的房屋所有权转移登记申请书，证实二被告已经到房管部门就涉案房屋进行过户并履行了相应手续；
6)、2013年9月9日威海市地方税务局直属征收局出具的完税凭证三张，被告汪某已经就涉案房屋的买卖交纳了契税5700元，为被告林某代交印花税、土地增值税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等税费共计16 530元；2013年9月9日威海市地方税务局直属征收分局向威海市房地产市场交易管理处发出的房产权属转移涉税证明，载明"林某关于涉案房屋的相关税收事宜已经审核，请予办理房产权属转移和登记手续"，上述证据证实被告汪某已经交纳了房屋过户的相关税费；
7)、威海天顺房地产评估咨询有限公司为被告汪某出具的收据一张，证实其缴纳房屋评估费900元。

3．一审判案理由
依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：原告是否享有涉案房屋的优先购买权？
一、被告林某作为房屋的所有权人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知作为原告的承租人，原告享有以同等条件优先购买的权利。若第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。法律赋予承租人的优先购买权，属于债权性质，该债权的行使条件并非是绝对的，而是有阶段限制的，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前，而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失。
二、在合理期限内通知承租人的法定义务应当由出卖人承担，而非买受人，本案中，原告及被告汪某虽为邻居关系，但被告汪某并无通知原告的法定义务，其称也不知道需要通知原告，且二被告之间关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示的结果，约定的交易价格基本符合市场交易规律，现原告以被告汪某亦应当具有通知原告的义务主张被告汪某并非善意，本院依法不予支持，被告汪某应当被认定为善意第三人。
二被告达成房屋买卖意向后，被告汪某依照约定支付了定金及部分购房款、向税务部门缴纳了购房所需的税费、向评估机构交纳了评估费、并向房管部门递交了房屋所有权转移登记申请书，即二被告就涉案房屋的买卖已经进入房屋所有权变更登记程序，被告汪某为所有权变更登记作出了必要的准备并履行了其应尽的义务，应当认定为被告汪某作为善意第三人购买涉案房屋并履行了办理房屋所有权登记的必要手续，现原告主张优先购买权，不利于市场交易的稳定，二被告签订的房屋买卖合同应当继续履行，本院对原告主张确认优先购买权的诉讼请求依法不予支持。

4．一审定案结论
威海经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第四款之规定，作出如下判决：
驳回原告陈某要求确认其对被告林某、汪某买卖的涉案房屋享有优先购买权的诉讼请求。
案件受理费减半收取50元，由原告负担。

上诉人陈某（原审原告）诉称：依据合同法的规定，出租人出卖之前应当在合理期限内通知承租人，上诉人在同等条件下享有优先购买权；汪某并非善意第三人，林某原审中称在签订买卖协议签，汪某告知其陈某刚贷款买完住宅楼，没钱购买涉案房屋，导致林某在买房前没有履行通知上诉人的义务。且涉案的房屋产权并没有变更登记，上诉人并没有丧失优先购买权。

被上诉人林某（原审被告）辩称：汪某打电话告知要购买房屋，双方协商好价格后交付了部分款项并到房管部门办理了相关手续、交付了相关税费，因汪某需要贷款买房，银行到诉争房屋拍照时，陈某得知被上诉人已将房屋出卖，其称其享有优先购买权。汪某在买房时曾称陈某新买了住宅楼，没有能力购买涉案房屋，被上诉人信以为真，卖房时就没有通知承租人。
被上诉人汪某（原审被告）辩称，原审判决正确，应予维持。