（一）首部

1.判决书字号：上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四(民)初字第1441号。
上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二(民)终字第2054号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

4．审级：二审。

（二）诉辩主张

1．原告诉称
原告赵某诉称，原、被告签订房屋买卖居间协议，约定由原告向被告购买上海市黄浦区房屋（下称涉案房屋），后被告拒不向原告出售涉案房屋，构成根本违约，原告有权解除与被告签订的房地产买卖居间协议，并要求被告双倍返还定金及赔偿实际损失，故起诉要求被告双倍返还原告定金1万元、赔偿原告损失15万元，包括房价涨跌损失10万元及被告因违约所得利益5万元。

2．被告辩称
被告郑某、陈某辩称，原告购房时承诺是首次购房，后被告于2013年11月6日查实原告与案外人刘吉朋于2000年10月购买本市房屋，故原告该承诺系违约。6月13日，被告告知涉案房屋承租人李瑛房屋出售事宜，李瑛提出购买该房屋，且付款方式优于原告的付款方式。6月14日，被告与李瑛父母李锡钢、陆守珍签订房屋买卖协议，实际买受人为李瑛，约定房屋总价仍为410万元；双方另口头约定买受人赔偿被告5万元，待被告迁出户口后支付。同日，被告将双倍定金4万元交予伟富事务所，后者向被告出具原告6月22日收取该定金的收条。被告在收到原告起诉状后才知道原告否认收条上的签名系其本人所签。被告同意原告第一项诉请，伟富事务所也同意将1万元返还原告，但原告拒收。因原告选择适用定金罚则，故无权再要求被告赔偿损失，且李瑛是承租人，有优先购买权，被告及时将该情况通知原告，原告无证据证明其因被告不履行房地产买卖居间协议而产生了15万元的实际损失，故被告不同意原告第二项诉请。

（三）事实和证据
法院经审理查明：上海市黄浦区房屋原系两被告共同共有。2013年6月12日，原告（购买方）、被告（出售方）与案外人伟富事务所（居间方）签订房地产买卖居间协议，约定原告购买涉案房屋（有租赁），总价为410万元，原、被告同意本协议生效次日起2个工作日内签订上海市房地产买卖合同，75日内办理过户手续；签订上海市房地产买卖合同当日原告支付房款100万元作为首付款（含定金），7月13日前原告支付第二期房款83万元，双方至交易中心办理过户手续且交易中心出具收件收据当日原告支付224万元，交付房屋时原告支付3万元；税费由原告承担，原告总支出420万元；签订本协议时，原告支付2万元作为购买意向金，被告签署本协议后即转为定金，并由伟富事务所转付被告；如因被告原因导致上海市房地产买卖合同最终未签署的，则被告应双倍返还定金给原告，并向伟富事务所支付该房屋成交总价2％的违约金；如因原告原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归被告所有，同时向伟富事务所支付该房屋成交总价2％的违约金；被告承诺该房屋满5年，原告承诺此次购房是首次购房。当日，原告按约支付被告定金2万元。
次日，被告告知伟富事务所及原告不再出售涉案房屋。
6月15日两被告将房屋出售给案外人李锡钢、陆守珍。原告称双方约定房价为415万元，其中5万元是两被告赔偿给前一买家的赔偿款。被告称双方约定房价仍为410万元，双方另口头约定买受人赔偿被告5万元，待被告迁出户口后支付，现未收到该赔偿款；并称被告于2012年8月13日与李瑛签订租赁合同，约定租期自2012年9月1日至2013年8月31日，后承租人李瑛一人居住涉案房屋，买卖合同上的买受人李锡钢、陆守珍系李瑛父母，实际买受人为李瑛。
庭审中，被告提供落款时间为2013年6月22日、收款人为原告的收条，以证明其已退还原告定金2万元及赔偿金2万元。原告称该收条并非其本人所签，其仅收到伟富事务所转交的3万元，并向伟富事务所出具收条，内容为："收到返还定金2万元，赔偿金1万元，保留追究其他责任的权利"，剩余双倍定金1万元系被告支付伟富事务所的赔偿款，伟富事务所并未支付原告。对于该收条上的原告签名是否为其本人所签，法院根据原告申请，委托上海市公安局物证鉴定中心进行笔迹鉴定，鉴定结论为：上述收条上"收款人"栏的"赵某"签名字迹与提供比对的赵某字迹样本不是同一人书写。

（四）判案理由
上海市黄浦区人民法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2013年6月12日签订的房地产买卖居间协议合法有效，双方均应按约履行，但被告却于6月13日单方告知原告不再出售涉案房屋，拒绝与原告签订上海市房地产买卖合同，构成违约。被告于6月15日将涉案房屋出售案外人李锡钢、陆守珍，后者并非承租人，不享有优先购买权；即使被告将涉案房屋出售给承租人李瑛，亦不能改变被告对原告的违约事实。双方未能按约履行房地产买卖居间协议，系因被告违约导致，与原告是否首次购房无涉。原、被告签订的房地产买卖居间协议约定，如因被告原因导致上海市房地产买卖合同最终未签署的，则被告应双倍返还定金给原告。现因被告拒绝向原告出售涉案房屋，导致原、被告未签署上海市房地产买卖合同，故被告应双倍返还原告定金计4万元，现被告提交的2013年6月22日的收条并非原告本人所签，原告确认仅收到3万元，故原告要求被告返还剩余双倍定金1万元的诉请，应予支持。因法律上仅规定定金条款与违约金条款不能同时适用，但并未规定定金条款与损失赔偿金不能并用，且原、被告约定的定金为违约定金，在适用定金罚则仍不足以弥补原告实际损失的情况下，原告可请求在定金罚则外的实际损失赔偿，但应以二者相加不超过实际损失额为限。原告主张涉案房屋在两个月内房价涨跌损失10万元，因被告于双方签订房地产买卖居间协议次日即6月14日告知原告不再向其出售涉案房屋，并于6月15日将房屋出售案外人，原告应于此时起采取合理措施防止损失扩大，故原告主张两个月房价涨跌损失无法律依据。原告称被告与案外人约定房价为415万元，其中5万元是两被告赔偿给前一买家即原告的赔偿款；被告称约定房价为410万元，口头约定的5万元赔偿款，案外人李锡钢、陆守珍应于被告迁出户口时支付，因此，无论该5万元的名义，被告将涉案房屋售予李锡钢、陆守珍的可得利益为415万元，该价格与原、被告约定的410万元的差价即为原告实际损失。因原告同时选择适用定金条款，2万元损失已可由定金罚则弥补，故被告应赔偿原告剩余损失3万元。

（五）定案结论
上海市黄浦区人民法院于2014年4月25日作出（2013）黄浦民四(民)初字第1441号民事判决：一、被告郑某、陈某应于本判决生效之日起十日内返还原告赵某剩余双倍定金人民币1万元；二、被告郑某、陈某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵某损失人民币3万元。宣判后，被告郑某、陈某提出上诉。上海市第二中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）沪二中民二(民)终字第2054号民事判决，驳回上诉，维持原判。

二、解说
在审判实践中，若房屋买卖的合同双方未签订正式的房屋买卖合同，仅以房地产买卖居间协议等形式固定买卖标的、价金等基本要素而未详细约定违约金，在一方违约时被违约方多以定金责任和房屋差价损失赔偿责任等形式主张权利，但在权利主张过程中常伴有权利主张杂糅、权利主张不当的问题，有待法院厘清。
一、定金罚则与赔偿损失的竞合
定金的本质为一种履约担保形式，并可依定金罚则惩治违约行为。我国法律规定定金无法和违约金共同主张，不过并未明确规定是否可与违约损害赔偿请求权一并主张及其后果。不过从立法的本意来看，我国《合同法》规定"......约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；......"，充分体现了民法的损失填补原则，由此可推知当事人同时主张定金与违约损害赔偿时，若其依定金罚则获得之赔偿低于实际损失时，也应予以增加，并以实际损失为限。就本案而言，在诉讼程序发生以前，原告已接受了居间方退还的部分定金，似是选择以定金罚则的形式主张权利，但这并不意味着其仅可在定金罚则拘束的限度内获得救济，当实际损失超过定金数额时，法院仍可依当事人请求参照实际损失调整赔偿数额。为此法院在本案的判决中参照实际损失的数额支持了原告诉讼请求。
二、房屋差价损失的赔付基础
房地产案件中向来存在较多因缔约机会丧失而主张期待利益损失的案件，例如侵害房屋优先权的案件、居间"跳单"的案件等，又如本案所涉的因违背房屋买卖预约合同而未缔约的案件。这些案件中的当事人几乎不存在直接损失，故转而以房屋差价损失来主张其遭受损失的期待利益。虽然此类损失的理论支撑尚不稳固，但实践中偶有司法判例支持当事人的此类诉讼请求。就实际情况而言，我国房价在近十余年的时间波动较大，波动原因本身确会成为房屋买卖合同履行过程中造成违约的重要因素，而当事人也确会因缔约机会的丧失随房价波动蒙受一定的损失，在难以寻找到更好的赔偿方案进行替代的现实状况下，对于数额合理的房屋差价损失，法院应予支持。至于一些个案中房屋差价损失过高的情形，法院不妨依合同的可预见性原则施以限制。
三、房屋差价损失的赔付原则
首先，房屋差价损失的赔付需受合同法上损失赔付的一般原则的限制，除前述的可预见性原则外，还包括减损规则等。其次，房屋差价损失的赔付在数额确定上应强调时间性。作为计算依据的市场房价处于不断的变化之中，故应据一固定的时间节点计算房屋差价损失数额。本案中原告主张按照起诉时房屋的市场差价计算损失数额，但法院选取了违约行为发生之日作为计算的时间节点。理由是就违约方而言，违约行为发生之时的房屋差价损失即其应当预见的违约损失；而就被违约方而言，在违约行为发生及此后的一段合理期限内，其已形成合同无法继续履行的预期并可另行咨询、磋商购房事宜，勉力规避此后因房价继续上涨带来的损失扩大的风险。故以违约行为发生之日及此后一段合理期限内的差价作为房屋差价损失的计算标准不失为一种合理的选择。
（张宁　暨秉恒）