一、首部
(一)判决书字号
一审:上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民一(民)初字第2557号民事判决书
二审:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第222号民事判决书
(三)诉讼双方
原告(被上诉人):上海市嘉定区真建六街坊业主委员会。
负责人宁沪荪,主任。
委托代理人:甄涛,上海甄涛律师事务所律师。
委托代理人:周贝昕,上海甄涛律师事务所实习律师。
被告(上诉人):上海嘉盛物业管理有限公司。
法定代表人:杨洪兴,总经理。
委托代理人:陈俊武,该公司经理。
委托代理人:沈家毅,上海知诚律师事务所律师。
(五)审判机关和审判组织
一审法院:上海市嘉定区人民法院
合议庭组成人员:审判长:朱云龙;审判员:陶伟春;人民陪审员:施云清
二审法院:上海市第二中级人民法院
合议庭组成人员:审判长:卢薇薇;审判员:余艺;代理审判员:邬海蓉
(六)审结时间
一审审结时间:2013年12月23日
二审审结时间:2014年3月20日
二、一审情况
(一)一审诉辩主张
1.原告诉称
2010年2月12日,原、被告续签了物业服务合同,合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日止。合同期限到期后,原告于2012年8月7日致函给被告,明确物业服务于2012年11月30日终止,被告应及时将有关小区物业管理服务有关资料及物业管理用房等设备设施移交给原告。2012年11月10日、27日,原告再次致函通知被告上述事项。2012年12月1日,原告前去被告处办理交接手续,但被告予以拒绝。原告认为,原、被告于2008年12月28日签订物业服务合同,约定合同期限为一年,于2009年12月31日到期,后经双方协商于2010年2月12日签订物业服务合同将合同期限延期至2010年12月31日止,之后至今,双方没有签订过物业服务合同。原告于2012年8月7日将小区业主大会决定于2012年11月30日解除合同另聘物业公司的内容以公函形式告知被告。2012年8月7日的业主大会决定是依据业主大会议事规则,严格履行了相关程序后形成的,合法有效,原告提前三个月将决定告知被告,符合规定,故原、被告之间的物业服务合同关系于2012年11月30日解除,被告应立即退出原告小区。为此,原告为维护全体业主的合法权益,诉讼至法院要求:一、判决原、被告解除事实物业服务合同关系,被告于2012年11月30日前退出原告小区物业管理服务;二、判令被告应立即将该小区物业管理服务下列资料移交给原告,包括:1、真建六街坊小区竣工总平面图;2、真建六街坊小区地下管网工程竣工图;3、真建六街坊小区业主清册;4、真建六街坊小区监视系统安装、运行、维修、养护记录;5、真建六街坊小区1号自来水变频泵房(东泵房)运行、维修、养护记录;6、真建六街坊小区2号自来水变频泵房(西泵房)运行、维修、养护记录;7、真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施的安装、维修、养护记录和使用说明;8、真建六街坊小区安装的消防设施的安装记录和定期检查记录;三、判令被告应立即将该小区业主共有的下列设备设施移交给原告,包括:1、双河路437弄36号101室物业管理用房一套;2、真建六街坊小区监视系统一套;3、真建六街坊小区1号自来水变频泵房(东泵房)一套;4、真建六街坊小区2号自来水变频泵房(西泵房)一套;5、真建六街坊小区双河路大门(东大门)口警卫室用房两间;6、真建六街坊小区金鼎路大门(南大门)口警卫室用房两间;7、真建六街坊小区1号地下自行车停车库;8、真建六街坊小区2号地下自行车停车库;9、真建六街坊小区3号地下自行车停车库;10、真建六街坊小区东北角居民健身用具和设施;11、真建六街坊小区安装的消防设施,包括灭火器、灭火砂桶及其保护箱,消防龙头及消防水带等;四、判令对被告在2012年12月1日起非法占用双河路437弄36号101室物业管理用房,应向原告交付人民币每天100元的占用费。
2.被告辩称
一、2008年12月28日、2010年2月12日,原、被告签订物业服务合同,2011年4月3日,原告在小区内公示,明确拟继续聘用被告为小区物业服务公司,聘期为本届业委会任期,2011年4月20日,业主大会决议确定续聘被告。故原、被告之间的物业服务期限应当至原告任期结束为止。二、原告要求解聘被告的行为不符合物权法第76条及物业管理条例第11条、12条等法律规定,原告的决定未征得面积过半且总人数过半业主的同意,故原告的行为不符合法律规定。三、原告在其任期内的种种做法不符合相关规定,为此相关职能部门已经就此予以指出并要求原告进行整改。综上,被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
(二)一审事实和证据
上海市嘉定区人民法院经公开审理后查明:原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司于2008年12月28日签订物业服务合同,经续期,合同于2010年12月31日到期,后双方未再续签合同。2011年4月3日,原告在小区内张贴告示拟继续聘用被告物业公司,聘期为本届业委会任期,并向全体业主进行了意见征询,获2/3以上业主同意。
2012年3月2日,原告单方改变续聘的决定,并在小区内公布《关于召开业主大会选聘物业公司的方案》,内容为小区与被告的物业服务合同已于2010年12月31日到期,小区业委会将制作选聘方案表决书,采取议标方式选聘物业服务企业。同年8月7日,原告出具选聘物业公司的表决结果,要求被告11月30日前撤出小区,退还相关资料。
2012年8月27日,嘉定区住房保障和房屋管理局真新办事处函告原告,其在未制定选聘方案并经业主大会表决通过前,不得擅自开展选聘物业服务企业,要求原告停止目前涉及选聘物业服务企业的一切活动,并限期改正。原告未予回应。
2012年11月10日、27日,原告又制作通知书要求被告办理移交物业手续。2013年2月1日,原告出具公示,要求被告退出小区物业服务,并要求业主在《征询意见表》中签字。2013年3月1日,原告再出具公示,内容是关于2013年2月1日《征求意见表》的征求结果:应参加业主842户,同意票783户(含未返回257户)占总投票权户数的92.99%,其建筑面积占总建筑面积93.28%;不同意26户占总投票户数的3.09%,其建筑面积占总建筑面积2.94%;弃权票33户占总投票户数的3.92%,其建筑面积占总建筑面积3.78%。同意的户数及其建筑面积均超过半数,本次征询同意的意见获得通过。
以上事实,有物业服务合同、业主大会议事规则、公示、征询结果书、关于召开业主大会选聘物业公司的方案、答复意见书、选聘方案表决书、真建六街坊业主大会选聘物业公司表决结果、公函、限期改正决定书、通知、公示、情况说明、当事人陈述等证据为证,事实清楚,证据充分。
(三)一审判案理由
上海市嘉定区人民法院经审理认为,原、被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立,于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续续聘被告为物业服务企业,期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期尚未结束,故原、被告之间的物业服务合同关系的合同期限尚未届满。根据法律规定,业主大会有权决定是否解聘物业服务企业。原告于2012年3月2日决定召开业主大会,讨论选聘物业服务企业事宜,并于2012年8月7日公示表决结果,决定选聘案外人,并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程,经行政职能部门认定,程序违法,应予以改正,故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系,本院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会,要求业主投票决定是否通过诉讼方式解聘被告,经征询,原告以2013年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由,诉讼要求与被告解除物业服务合同关系。对此,被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思,本院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询,结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对解除合同关系的业主。根据2013年3月1日的征询结果,结合政府部门对小区业主的民意测试,本院考虑本案所涉小区的具体情况,确定本案判决生效之日为原、被告物业服务合同关系解除之日。原、被告合同解除之后,被告理应按规定办理移交手续,移交的具体内容按原、被告陈述一致意见办理,针对资料不齐的情况,原告表示有多少移交多少,故这部分资料由原、被告自行交接。原告主张被告给付原告自2012年12月1日起每天100元的占用费,于法无据,本院不予支持。
(四)一审定案结论
上海市嘉定区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第(四)项、第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定,判决如下:
1.原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海嘉盛物业管理有限公司之间的物业服务合同于本判决生效之日解除;
2.被告上海嘉盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起九十日内向原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会移交如下资料:(1)真建六街坊小区竣工总平面图;(2)真建六街坊小区地下管网工程竣工图;3、真建六街坊小区业主清册;
3.被告上海嘉盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起九十日内向原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会移交如下设施:(1)双河路437弄36号101室物业管理用房;(2)真建六街坊小区监视系统;(3)真建六街坊小区1号自来水变频泵房(东泵房);(4)真建六街坊小区2号自来水变频泵房(西泵房);(5)真建六街坊小区双河路大门(东大门)口警卫室用房;(6)真建六街坊小区金鼎路大门(南大门)口警卫室用房;(7)真建六街坊小区1号地下自行车停车库;(8)真建六街坊小区2号地下自行车停车库;(9)真建六街坊小区3号地下自行车停车库;
4.驳回原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会的其余诉讼请求。
本案受理费80元,由原、被告各半负担。
三、二审情况
(一)二审诉辩主张
1.上诉人诉称
第一,一审法院委托政府部门对某一事项征询意见没有法律依据。民事诉讼中的举证责任,应当由提出主张的当事人承担。在本案中,解聘上诉人的举证责任应当由被上诉人承担。而被上诉人在一审中提供的证据没有表明其是否就解聘上诉人的问题向业主征询意见。第二,一审判决的法律依据为《物权法》第76条的规定,该条明确规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人......应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而在一审法院委托相关部门进行的征询活动中,同意解除与上诉人物业服务合同的票数未达到法律要求的过半数。故请求二审法院撤销原审判决,依法改判双方物业服务合同继续履行。
2.被上诉人辩称
不同意上诉人的上诉请求。原审法院不仅考虑到法律规定,同时兼顾社会效应,判决公正。被上诉人将解除合同关系的意思通过公函的形式告知上诉人,符合相关法律规定,双方事实上的合同关系在2012年10月30日就应该解除。被上诉人认为公示不是合同也不是邀约,只是被上诉人小区内部的一个意思表示。解除合同是被上诉人的权利,被上诉人认为解聘的程序符合规定,不需要什么理由,就可以解除与上诉人之间的合同。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
(二)二审事实和证据
上海市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(三)二审判案理由
上海市第二中级人民法院认为:双方当事人于2010年2月12日签订物业服务合同,约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。故一般可认定双方之间的物业服务合同关系于2010年12月31日终止。被上诉人虽曾于2011年4月就续聘上诉人为服务企业事宜向全体主业进行征询,并出具多数意见同意续聘上诉人为物业服务企业的征询结果书,但实际上此后被上诉人并未与上诉人签订书面的物业服务合同,而被上诉人内部的征询结果并不能当然地构成被上诉人与上诉人之间物业服务合同的内容,故上诉人主张其与被上诉人之间的物业服务合同期限尚未届满,缺乏依据,本院无法支持。2010年12月31日后,上诉人仍继续在被上诉人小区内提供物业服务,被上诉人亦未提出异议,故双方成立事实上的物业服务合同关系。现被上诉人要求解除与上诉人之间的物业服务合同关系,于法有据,应予支持。上诉人所称被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见,并形成法律规定的多数意见的主张,因被上诉人通过何种议事规则进行决策,并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利,若被上诉人未依其内部议事规则进行决策,亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任,与上诉人无涉。故对于上诉人的该项主张,本院无法采纳。因此,原审法院判决双方物业服务合同于判决生效之日解除,可予维持。合同解除后,上诉人理应办理移交手续,故原审法院判令上诉人向被上诉人移交相应的资料与设施,并无不当,亦予维持。
(四)二审定案结论
上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人上海嘉盛物业管理有限公司负担。
四、解说
(一)基础关系论证:物业服务合同是否有效
法律不是凭空创设契约的类型,而是就已存在的生活事实,斟酌当事人的利益状态及各种冲突的可能性,从而加以规范。物业服务合同作为一种新型的独立的服务合同,随着我国房地产业的蓬勃发展而与居民的生活息息相关,逐渐成为实践中适用最为广泛的合同之一。所谓物业服务合同,是物业服务企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。根据我国《物业管理条例》的规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过,决定选聘物业服务企业后,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
本案中,原告的身份是小区业主委员会,司法实践中将其定义为其他组织,依据《民事诉讼法》第48条第1款的规定,其具有民事诉讼主体资格。原告上海市嘉定区真建六街坊业主委员会与被告上海某物业管理有限公司于2008年12月28日签订了物业服务合同,后经续签,合同截止时间为2010年12月31日。到期后,原告在小区内张贴告示并于2011年4月20日出具的征询结果书,确认原告与被告之间的物业服务合同的聘期是本届业委会任期,被告在到期后继续在小区内提供物业服务。尽管没有续签书面的物业服务协议,但因被告继续为小区提供物业服务且原告没有提出异议,原被告之间形成了一种以事实关系的发生为要件的事实合同,这种事实合同关系不同于传统合同制度所要求的正式性及外在性,它通过事实关系的发生来拟定意思表示的形成并达成合意。因此,没有签订书面的正式合同,然原被告之间成立了事实上的物业服务合同关系,应当被认定为合法有效。
(二)正当性剖析:业委会能否请求解除合同
在实际生活中,单个业主或分散业主的行为并不足以实现对小区公共事务及共同利益的善管与善用,尤其是涉及小区的物业管理企业的选聘及物业服务合同的签订等具有相当专业性的事务,更需要一个能够表达全体业主意志、代理全体业主对外进行民事活动的主体,这种客观形势的要求,是业委会制度产生的原因之一。根据《物业管理条例》的规定,业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生并对业主大会负责,其根据业主大会的决议、决策履行职务并接受业主大会的监督。业主委员会是经由全体业主选举产生的执行机构,其权力来源于全体业主之授权。为维护小区业主的正当权益,业委会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同,依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案,当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后,由业委会执行决议,当物业公司对解聘决议有异议,业委会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。
从物业管理关系的主要给付对象来看,物业管理公司提供的服务既有对物业共有部分的管理,又有对公有设施的维修、保养,既有有关设施的购买、更换,又有对居住环境的安全维护,服务具有系统性、专业性和长期性的特点,其服务的效果在于满足大多数业主的生活需求,其检验的标准就是全体业主的社会评价。因此法律对解聘物业管理公司有特殊规定。《物权法》第76条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由业主共同决定。依照该条后款规定,"共同决定"应当为专有部分占建筑物总面积过半数且业主总人数过半数的业主同意。由此可知,法律将是否解聘物业服务企业的决定权赋予了业主,这是由业主在物业服务中的地位决定的,法律对单个业主或部分业主解除物业服务合同作出了限制,其不能直接以自己的意思表示变更或解除物业服务合同,只能按照法律规定由超过半数的业主决定,形成决议后由业委会具体执行。本案中,原告业委会既是物业合同中的一方当事人,有权依照《合同法》中解除合同的规定行使解除权,又是物业管理公司的监督者,根据业主大会授予的诉权,可以通过司法途径提起解除合同的诉讼,在程序上具有正当性,但能否解除还需实体上符合法律对于物业服务合同解除的特殊规定。因此,本案中,原告业委会提出解除物业服务合同的要求正当合法的。
(三)权利保障归位:物业服务合同应予解除
业主对解聘物业公司没有直接执行权,但为保障业主的决策参与权及事物管理权,其可通过表决权的行使来实现权利,业委会执行解聘物业管理公司事宜均需以业主的表决结果为据。本案原告业委会于2012年3月2日决定召开业主大会,讨论选聘物业服务企业事宜,并于2012年8月7日公示表决结果,决定选聘案外人,并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的此次业主大会决定选聘案外人的过程,经行政职能部门认定,程序违法,应予以改正,故原告依据2012年8月7日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系的诉请,法院不予支持。后原告于2013年2月1日决定召开业主大会,要求业主投票决定是否通过诉讼方式解聘被告物业公司,并以2013年3月1日的征询结果符合法定解聘条件为由,诉讼至法院要求解除与被告的物业服务合同关系。因被告对该征询结果的真实性表示异议,一审法院通过委托政府部门对涉案小区业主的真实意思进行了意见征询,对此,被告认为没有法律依据,有转移原告举证责任之疑。然物业服务合同解除与否与小区每一位业主的生活息息相关,业主对于是否解除物业服务合同有最权威的发言权,其真实意思表示是原被告之间纠纷能否真正化解的最深层次因素。法院的判决要真正实现对当事人权益的保护,不仅需要对判决法律效果的追求,还要符合社会效果的期待。一审法院委托政府对小区业主真实意思进行意见征询,并不存在被告所认为的将本属于原告承担的举证责任转移的情形,实则是法院依据职权推开决定案件判决公正效果的最后大门所做的努力。以真实的意思作出判决,是法院公正判决的应有之义,是在法律范围内对业主权利的最大限度保障,因此,法院委托政府对小区业主真实意思开展征询的做法并无不当。征询结果达到参与人数过半数同意,从征询开展的目的、规则、程序及该小区《业主大会议事规则》中对参加业主大会的业主人数和建筑面积的确定规则来看,结合上述分析的业主委员会提出解聘议案的正当性,根据目前小区物业服务的僵局(业主委员会与物业公司之间矛盾已经严重影响小区物业服务的正常开展),原告提出解除合同能体现大多数业主的真实意思),诚如二审法院所言,若业委会未依其内部议事规则进行决策,亦应由小区业主向业委会主张相应的损害责任,与被告物业管理公司无涉,因此,法院以本案查明的事实为依据作出判决。
(朱云龙 陶伟春 叶莎)
【裁判要旨】当事人之间物业服务合同期限届满后。服务提供人继续提供物业服务,合同相对人亦未提出异议,故双方成立事实上的物业服务合同关系。服务提供人要求解除物业服务合同关系,法院应予支持。