1、判决书字号
一审判决书：上海市宝山区人民法院（2013）宝民三(民)初字第1637号
二审判决书：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二(民)终字第559 号

2、案由：排除妨害纠纷

3、诉讼双方
原告（上诉人）：董某。
一审委托代理人杜成勇，上海市鸣霄律师事务所律师。
二审委托代理人陆文君，上海市中炀律师事务所律师。
被告（被上诉人）：汪某。
委托代理人汪娟，汪某之女。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市宝山区人民法院
审判员：陈亮亮
二审法院：上海市第二中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：卢薇薇；审判员：余艺；代理审判员：邬海蓉。

6、审结时间
一审审结时间：2013年12月30日
二审审结时间：2014年5月7日

1、一审诉辩主张
原告诉称，2009年12月31日，原告向被告借款100万元，将上海市宝山区教育路555弄87号502室房屋（以下简称"系争房屋"）抵押给被告，如2014年11月31日前不能一次还清，就把系争房屋变更给被告。之后，被告实际支付给原告借款78万元，差额22万元作为利息预先扣除。如今，原告已经筹足100万元，通知被告偿还借款并要求被告搬出，遭被告拒绝。原告为维护自身合法权益，起诉要求被告迁出系争房屋。
被告辩称，与原告之间没有借款100万元的关系，事实是被告以100万元的价格向原告购买系争房屋。被告已经付清了房款，有权利使用系争房屋。不同意原告的诉请。

2、一审事实和证据
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、上海市房地产登记簿，证明系争房屋权利人登记为原告；2、房地产权证，证明原告是系争房屋的权利人，产证的附件上记载房屋五年内不得转让，出租；3、2009年12月31日原告出具的借条复印件，主要内容为"原告急需资金，向被告借100万元，以系争房屋抵押给被告，于2014年11月31日前一次还清，不计利息，如到时不能一次还清，就把系争房屋变更给被告，变更费用由被告支付"。该借条原件在被告处，证明了原被告之间的借款关系；4、建设银行明细，证明被告向原告发放借款的事实，2009年12月31日转账60万元，另外18万元的证据目前无法提供。
被告对原告提交的证据认为：1、对产权登记无异议；2、房产证原件在被告处，这份原件是原告于2013年7月24日补办的；3、真实性不予认可，从来没有看到过；4、60万元的真实性无异议，另外18万元的转账不存在。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、系争房屋的产权证原件，登记日为2009年12月10日，这本产证是原告于2009年12月份交给被告，一直保存在被告处；2、物业管理费发票及上海捷森物业服务发展有限公司丰水宝邸管理处出具的证明，证明被告于2009年10月进户，2009年11月至2013年12月的物业管理费已付清；3、2009年10月22日被告、商兰英（被告之妻）、汪娟（被告之女）与张宪亮、沈华、张剑敏签订的《上海市房地产买卖合同》、五份房款收据复印件，证明被告将原有住房本市广中西路911弄58号202室房屋以137万元出售，出售的房款用来购买系争房屋，现在被告名下没有其他房屋；4、（2012）闸民三（民）初字第246号民事判决书，证明由于原告拒绝为被告办理户口迁入手续，致使被告的户口仍然在原住房内，造成被告对下家违约，按判决书共计支付了42,000元左右。
原告对被告提交的证据认为：1、当时原告是为了表明诚意，将产证原件交给了被告；2、进户费和煤气安装费是原告支付的，但是原告把进户费的单据交给了被告，物业管理费是被告支付的；3、被告和案外人的买卖合同等与本案无关；4、民事判决书与本案无关。
审理中，被告向本院陈述事实经过：原被告是多年钓（鱼）友。2009年原告说动迁分到三套房子，想卖给被告一套，被告在征得妻、女的同意后，把原有的自住房卖掉，购买了系争房屋。2009年9月看的房，9月底双方对买卖达成一致100万元转让系争房屋。当时原告急用钱，要求被告先付40万元，被告表示把原有住房卖掉后才能给原告钱。当时，被告要做公证或找房产中介，原告表示动迁房私下交易，不需要公证，也不需要找房产中介。10月22日，被告收到下家的钱，次日就交给原告现金40万元，当时原告不肯写收条，说写收条伤感情。12月31日，被告将余款60万元全部交给原告，也没有写收条。交房情况：2009年9月底原告陪被告到物业公司办理进户手续，被告直接拿到房屋钥匙，进户费用都是被告付的。2009年10月至11月被告进行装修，12月入住，目前被告夫妻仍住在系争房屋，没有其他住房。原告表示，双方并非房屋买卖关系，双方是借款关系。原告是对外民间放贷的，因手头资金紧张，需要向被告借款，当时为表达借款诚意，所以把系争房屋先交给被告。借款的事实以借条为准，具体借款经过等事实、交房以及进户的情况代理人不清楚。原告本人因病住院，无法到庭陈述。
经审理查明：一、2009年12月10日，原告经核准登记为系争房屋的权利人。因系争房屋为配套商品房，登记备注自2009年11月26日起五年内不得转让、出租。2013年7月24日，房屋登记部门向原告补发系争房屋产权证。二、2009年12月31日，被告通过银行转账给原告60万元。三、2009年10月，原告将系争房屋交给被告，被告入住后，一直居住在系争房屋，并缴纳了2013年12月前的物业费。

3、一审判案理由
一审法院经审理后认为，根据案件审理的情况，双方确认2009年10月原告将系争房屋交给被告使用；付款方面，原告自认收到被告78万元，而被告表示付清100万元，但未提供证据。本案争议焦点在于原被告之间法律关系的认定。原被告对此各执一词，原告认为系借款合同关系，而被告则认为系房屋买卖合同关系。本院认为，一、原告仅提供一份借条证明自己的主张，而该借条由原告自己所写，在被告对此否认的情况下，难以证明双方之间存在借款关系。二、被告虽然也没有提供房屋买卖合同，但原告将系争房屋交给被告使用的情节，通常出现在房屋交易中，在借款过程中并不常见。而且，被告在系争房屋内长期居住，至今已超过四年，还缴纳了全部的物业费，同样符合房屋买卖合同的履行情况。三、除了交付房屋，房屋买卖合同另一主要内容是交付房款。被告虽然对付清100万元房款未提供证据，但原告自认收到被告78万元，在原告关于该款系借款的主张被否定的情况下，可以认定被告支付房款的事实。四、鉴于系争房屋属于配套商品房，按照2009年本市相关政策，该房屋在五年内不得转让。因此，原告将房产证原件交给被告保管，由被告实际使用房屋，双方一直未办理产权过户手续，这些情形基本符合配套商品房私下交易的通常做法。综上，本院认定原被告之间就系争房屋发生房屋买卖合同关系，该合同并未终止，现行法律也未强制性禁止转让未满上市交易期限的配套商品房，故原告要求被告迁出系争房屋的请求，本院不予支持。

4、一审定案结论
人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条的规定，判决如下：原告董某要求被告汪某迁出上海市宝山区教育路555弄87号502室房屋的诉讼请求，不予支持。

上诉人董某诉称：第一，原审法院认定事实错误。上诉人作为债务人提出诉讼主动要求归还被上诉人借款，其借据的原件在被上诉人手中，这也是通常的常识，上诉人只有借据的复印件，被上诉人为了达到占有上诉人房产的目的，极力否认存在借贷关系。上诉人对系争房屋拥有无可争辩的产权，被上诉人对上诉人的房屋产权登记亦没有异议。在没有任何证据能够证明双方存在买卖关系的情况下，原审法院主观臆断双方之间就系争房屋发生房屋买卖合同关系，甚至臆断该合同并未终止，是错误的。第二，原审法院对本不存在的买卖合同，主观臆断认定事实错误，以致发生认定法律关系偏差而导致适用法律错误。对不存在买卖关系的案件适用我国合同法第八条、第一百三十条的规定是错误的。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉请。

被上诉人汪某辩称：双方就系争房屋存在买卖关系。2009年9月，上诉人让被上诉人买他的房子，同年12月，上诉人将房产证押在被上诉人处。上诉人给的是毛坯房，被上诉人花了20多万装修。而且，被上诉人将原来的住房卖掉后户口没有地方迁，还因此被下家起诉并赔偿。由此可见，双方不可能是民间借贷关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。